Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Wohnimmobilien im dritten Quartal 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen. Nach einer Phase der Konsolidierung zeichnet sich eine leichte Erholungstendenz ab, die sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Segmenten leicht gestiegen, während die Neubauaktivität weiterhin auf niedrigem Niveau verharrt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro, was eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Preise bei etwa 2.580 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einem Anstieg von rund 3,4 Prozent. Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Haustyp und Baualter.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Bremen-Süd, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 2.593 Euro liegt. Dies markiert einen kontinuierlichen Aufwärtstrend in diesem beliebten Stadtteil. Im Jahresvergleich zeigen sich moderate Preissteigerungen zwischen drei und sieben Prozent, wobei mittlere und gute Lagen die stärksten Zuwächse verzeichnen.

Neubauten zeigen eine gemischte Entwicklung: Während die Preise für neue Einfamilienhäuser teilweise rückläufig sind, bleiben die Preise für modernisierte Bestandsimmobilien weitgehend stabil. Reihen- und Doppelhäuser im Altbestand verzeichnen leicht rückläufige Preise, was Kaufinteressenten neue Chancen eröffnet.

Marktdynamik

Die Angebotslage im Hausmarkt ist weiterhin angespannt. Die Neubauaktivität bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Bautätigkeit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Besonders dramatisch ist der Rückgang bei den Bauplätzen: Mit einem Minus von 48,6 Prozent im Jahr 2024 hat sich das Angebot nahezu halbiert, was die langfristigen Perspektiven für den Neubaumarkt erheblich einschränkt.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt trotz der gestiegenen Zinsen auf hohem Niveau. Viele Kaufinteressenten haben sich mittlerweile an das neue Zinsniveau gewöhnt und kehren verstärkt in den Markt zurück. Der Leerstand bei Wohnimmobilien insgesamt bleibt niedrig, was die anhaltend starke Nachfrage unterstreicht und die Preise stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In bevorzugten Wohnlagen erreichen die Quadratmeterpreise bis zu 3.200 Euro, während in einfacheren Lagen Häuser bereits ab 2.000 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Bremen-Süd etabliert sich zunehmend als eine der attraktivsten Lagen mit moderatem aber stetigem Preisanstieg.

Die zentrumsnahen Stadtteile profitieren weiterhin von ihrer guten Infrastruktur und Anbindung. Hier ist die Nachfrage besonders robust, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen niederschlägt. In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild: Während gut angebundene Randlagen mit Grünbezug zunehmend nachgefragt werden, stagnieren die Preise in weniger attraktiven Außenlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Hauspreisen. Die Kombination aus begrenztem Neubauangebot und stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu weiteren Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich führen. Die schwache Neubauaktivität wird dabei zum limitierenden Faktor für das Angebot.

Mittelfristig könnte sich die Marktsituation durch eine mögliche Zinssenkung der Europäischen Zentralbank entspannen, was die Finanzierungskonditionen verbessern und die Nachfrage weiter stimulieren würde. Allerdings wird die strukturelle Angebotsknappheit, insbesondere bei Bauplätzen, weiterhin preistreibend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.798 Euro, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal darstellt, in dem die Preise noch bei etwa 2.650 Euro lagen. Dies entspricht einem Quartalsanstieg von rund 5,6 Prozent. In Bremen-Süd zeigen sich mit 3.067 Euro pro Quadratmeter besonders hohe Werte, die den Aufwärtstrend in diesem Stadtteil unterstreichen.

Im Jahresvergleich bewegen sich die Preissteigerungen zwischen vier und sieben Prozent, wobei Neubauwohnungen mit durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter eine eigene Preiskategorie bilden. Diese Angebotspreise haben sich seit 2023 auf hohem Niveau stabilisiert. Bei Weiterverkäufen von Bestandswohnungen zeigen sich teilweise rückläufige Preise, was auf eine gewisse Marktberuhigung nach den turbulenten Vorjahren hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch und macht laut Marktanalysen etwa 51 Prozent aller verkauften Wohnimmobilien in Bremen aus. Dies zeigt die anhaltende Attraktivität dieses Segments, insbesondere für Kapitalanleger und Selbstnutzer, die nach pflegeleichten Wohnformen suchen.

Die Neubauaktivitäten im Wohnungsbau bleiben weiterhin begrenzt, was zu einer Verknappung des Angebots führt und die Preise stützt. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden schnell vom Markt absorbiert, wobei die hohen Neubaupreise zunehmend eine Herausforderung für Durchschnittsverdiener darstellen. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation durch eine verstärkte Nachfrage nach günstigeren Alternativen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale Stadtteile und beliebte Viertel wie das Zentrum und Bremen-Süd weisen die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage auf. Hier sind Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro keine Seltenheit, insbesondere bei hochwertigen Neubauten oder sanierten Altbauwohnungen.

Die Außenbezirke bieten deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Preisen ab 2.000 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber sehr differenzierte Nachfrageprofile. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Infrastruktur erfahren eine stärkere Nachfrage als periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich trotz wirtschaftlicher Herausforderungen und der angespannten Zinssituation bemerkenswert widerstandsfähig. Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten ein weiteres leichtes Wachstum der Wohnungspreise im Bereich von zwei bis drei Prozent jährlich.

Die Stabilität der Neubaupreise auf hohem Niveau bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen wird voraussichtlich zu einer weiteren Verschiebung der Nachfrage in den Bestandsmarkt führen. Dies könnte mittelfristig zu einer Angleichung der Preise zwischen Neu- und Bestandsbauten führen, wobei modernisierte Bestandswohnungen besonders profitieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Zahlen speziell für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnimmobilien insgesamt bei 10,93 Euro pro Quadratmeter. Häuser zur Miete liegen dabei tendenziell über diesem Durchschnitt, da sie meist größere Wohnflächen und Gärten bieten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Mieten bei etwa 10,70 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich ein moderater Anstieg von etwa zwei Prozent. Diese Entwicklung setzt den langfristigen Trend steigender Mieten fort, der seit Jahren den Bremer Markt prägt. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und freistehende Einfamilienhäuser mit Garten, die Mietpreise von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist bei geringer Neubauaktivität weiterhin angespannt. Die Nachfrage bleibt stabil bis wachsend, getrieben von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können. Das Angebot an Miethäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen statt vermieten.

Die geringe Neubauaktivität im Segment der Miethäuser verschärft die Angebotssituation zusätzlich. Institutionelle Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung kaum stattfindet. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung in diesem Marktsegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die stärkste Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich auf beliebte Stadtteile wie Bremen-Süd, zentrumsnahe Lagen und außen gelegene bevorzugte Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung. In diesen Gebieten sind Miethäuser besonders schnell vergriffen und erzielen Spitzenmieten von bis zu 16 Euro pro Quadratmeter.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind Miethäuser zu moderateren Preisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Hier ist die Verfügbarkeit etwas besser, allerdings müssen Mieter oft Kompromisse bei der Infrastruktur oder dem Zustand der Immobilie eingehen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietanstiegs bei Häusern prognostiziert. Die Leerstandsrate zeigt zwar eine leichte Steigerung, bleibt aber auf einem Niveau, das keine Entspannung des Mietmarktes signalisiert. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird voraussichtlich bestehen bleiben.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht verbessern, wenn mehr Eigentümer aufgrund der hohen Mietrenditen ihre Häuser zur Vermietung anbieten. Allerdings wird dies durch die anhaltend hohe Nachfrage von Familien, die aufgrund der Zinssituation vom Kauf- in den Mietmarkt wechseln, voraussichtlich kompensiert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit 14,41 Euro pro Quadratmeter deutlich darüber liegen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 10,70 Euro lag, zeigt sich ein Anstieg von etwa 2,1 Prozent. Diese Entwicklung setzt den kontinuierlichen Aufwärtstrend fort, der seit 2018 von damals 8,32 Euro pro Quadratmeter zu beobachten ist.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Neubauwohnungen hat sich weiter verstärkt. Während Bestandswohnungen moderate Mietsteigerungen verzeichnen, haben sich die Mieten für Neubauwohnungen auf hohem Niveau etabliert. Dies reflektiert die gestiegenen Baukosten und die höheren energetischen Standards der Neubauten.

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot bleibt weiterhin angespannt, trotz einer leichten Erhöhung der Leerstandsquote von 5,2 Prozent im zweiten Quartal auf prognostizierte 5,6 Prozent im dritten Quartal 2025. Diese Entwicklung signalisiert jedoch keine grundlegende Entspannung des Marktes, da die Quote weiterhin unter dem entspannten Niveau von etwa 3 Prozent Fluktuationsreserve liegt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich gering bis moderat. Fertiggestellte Projekte werden schnell vom Markt absorbiert, wobei sich die hohen Erstbezugsmieten zunehmend als Herausforderung für Wohnungssuchende mit durchschnittlichem Einkommen erweisen. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation durch eine verstärkte Nachfrage, was auch hier zu Mietsteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrale und beliebte Viertel weisen die höchsten Mietpreise auf. In Bremen-Süd und anderen gefragten Stadtteilen liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt, mit Spitzenwerten von bis zu 13 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und über 16 Euro für Neubauwohnungen. Die Korrelation zwischen steigenden Kaufpreisen und Mieten ist in diesen Lagen besonders deutlich.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen sind Wohnungen zu moderateren Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Gebiete verzeichnen eine stabilere Preisentwicklung mit geringeren Steigerungsraten, bieten aber oft eine gute Alternative für preissensible Mieter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt zeigen eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends. Für 2026 werden durchschnittliche Mieten von 11,43 Euro pro Quadratmeter erwartet, was einem weiteren Anstieg von etwa 4,5 Prozent entspricht. Die Erwartungen für 2025 sind vorsichtig optimistisch mit weiter leicht steigenden Mieten.

Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigt sich die Nachfrage nach Mietwohnungen robust. Die demografische Entwicklung mit zunehmenden Singlehaushalten und die Zuwanderung in die Stadt Bremen stützen die Nachfrage nachhaltig. Mittelfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, allerdings wird dies durch die anhaltend hohen Baukosten und regulatorischen Anforderungen erschwert.

Gesamtfazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Zinsschockphase setzt sich fort, wobei sich Käufer und Mieter zunehmend an das neue Preisniveau anpassen. Die strukturellen Herausforderungen – insbesondere die schwache Neubauaktivität und der dramatische Rückgang bei Bauplätzen – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten bleiben bestehen: Während der Eigentumsmarkt erste Zeichen einer Stabilisierung zeigt, setzt sich im Mietmarkt der Aufwärtstrend unvermindert fort. Investoren und Selbstnutzer sollten die regionalen Unterschiede innerhalb Bremens genau analysieren, da sich je nach Lage sehr unterschiedliche Chancen und Risiken ergeben.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preissteigerungen bei anhaltender Angebotsknappheit. Eine nachhaltige Entspannung des Marktes ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu erreichen, was jedoch angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen kurzfristig nicht zu erwarten ist.