Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte moderate Aufwärtsentwicklung. Nach den verhaltenen Marktkorrekturen der vergangenen Jahre stabilisiert sich das Preisniveau sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer robusten Wirtschaftsstruktur und der kontinuierlichen Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Lagen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 €/m². Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.585 €/m² lag. Die Quartalssteigerung beträgt somit 3,2 Prozent. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch markantere Entwicklung: Gegenüber Q3 2024 mit einem Durchschnittspreis von 2.559 €/m² ergibt sich eine Wertsteigerung von 4,3 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 380.000 und 520.000 Euro. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit energieeffizienter Ausstattung, die Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber unsanierten Objekten erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, wobei insbesondere in den Randbezirken neue Objekte auf den Markt kommen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 85 Tagen, was eine Verkürzung um 12 Tage gegenüber Q2 2025 bedeutet.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf nachhaltige und energieeffiziente Projekte. Besonders hervorzuheben sind die Entwicklungen in den Gebieten Oberneuland und Horn-Lehe, wo mehrere Neubauquartiere mit Einfamilien- und Reihenhäusern entstehen. Die Fertigstellungszahlen liegen mit 312 Einheiten im Quartal etwa 8 Prozent über dem Vorquartalswert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lagen zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders ausgeprägt. In einfachen Lagen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.054 €/m², während mittlere Lagen bereits 2.604 €/m² erreichen. Spitzenreiter sind die guten Lagen mit durchschnittlich 3.228 €/m².

Bremen-Süd verzeichnet mit einem Durchschnittspreis von 2.593 €/m² eine Steigerung von 3,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die zentrumsnahen Viertel wie Schwachhausen und die Neustadt bleiben mit Preisen zwischen 2.800 und 3.500 €/m² die teuersten Lagen für Hauskäufer. In den Randbezirken Oberneuland und Horn-Lehe bewegen sich die Preise zwischen 2.200 und 2.600 €/m², wobei hier das beste Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen. Die Preisentwicklung wird voraussichtlich zwischen -0,5 und +1,5 Prozent pro Jahr pendeln. Mittelfristig, ab 2027, werden moderate Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich prognostiziert, getragen durch den weiterhin knappen Neubau und die anhaltende Nachfrage.

Bis 2030 wird in den Toplagen eine Preisstabilität erwartet, während die Randlagen vom anhaltenden Homeoffice-Trend profitieren dürften. Die demografische Entwicklung und der Trend zu mehr Wohnfläche pro Person werden die Nachfrage nach Einfamilienhäusern weiter stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 2.712 €/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von 3,2 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit 2.686 €/m² beträgt die Wertsteigerung 4,2 Prozent.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von 165.000 Euro für kleine 2-Zimmer-Wohnungen in einfachen Lagen bis zu 680.000 Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen in Premiumlagen. Der Durchschnittspreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung liegt bei etwa 210.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 robust, wobei besonders kompakte 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen gesucht sind. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal um etwa 6 Prozent erhöht, was zu einer leichten Entspannung des Marktes führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 72 Tagen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich stark auf das Überseestadt-Projekt, wo exklusive Wohnungen mit Wasserblick entstehen. Insgesamt wurden im Quartal 485 neue Eigentumswohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von 12 Prozent gegenüber Q2 2025 entspricht. Aufstrebende Gebiete wie Hastedt und Utbremen verzeichnen eine wachsende Attraktivität bei Projektentwicklern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen zeigt sich besonders deutlich in Bremen-Süd, wo der Durchschnittspreis bei 3.067 €/m² liegt - eine Steigerung von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die zentralen Viertel Schwachhausen und Neustadt bewegen sich in einer Preisspanne von 2.500 bis 4.500 €/m², abhängig von Ausstattung und genauer Mikrolage.

Die Überseestadt etabliert sich zunehmend als Premiumstandort mit Preisen zwischen 3.800 und 5.200 €/m² für Neubauwohnungen. In den Randbezirken Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Preise mit 2.200 bis 2.800 €/m² deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, bieten aber oft mehr Wohnfläche und Grünanbindung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen zeigen für die Jahre 2025 bis 2026 eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen. Ab 2027 werden moderate jährliche Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent erwartet. Das Baseline-Szenario für 2030 geht von einer jährlichen Wertsteigerung von 1 bis 3 Prozent aus, was einem Preisindex von 105 bis 116 gegenüber dem Basisjahr 2025 entspricht.

Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Besonders gefragt bleiben voraussichtlich barrierefreie Wohnungen in zentralen Lagen sowie energieeffiziente Neubauten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 1.450 Euro pro Monat, was einem rechnerischen Quadratmeterpreis von etwa 10,50 €/m² entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 mit einer Durchschnittsmiete von 1.420 Euro zeigt sich eine moderate Steigerung von 2,1 Prozent.

Die Preisspanne reicht von 950 Euro für kleine Reihenhäuser in einfachen Lagen bis zu 2.800 Euro für großzügige freistehende Einfamilienhäuser in Premiumlagen. Besonders nachgefragt sind Objekte im mittleren Preissegment zwischen 1.200 und 1.800 Euro monatlicher Kaltmiete.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 knapp. Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, mit einer Erwartung von 5,6 Prozent für Ende 2025. Diese Entwicklung betrifft jedoch hauptsächlich den Wohnungsmarkt, während Mietshäuser weiterhin stark nachgefragt bleiben.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei 6,8 Jahren, was auf eine hohe Mieterzufriedenheit und geringe Fluktuation hindeutet. Neue Mietobjekte werden durchschnittlich innerhalb von 28 Tagen vermietet, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den beliebten Wohnvierteln wie Schwachhausen und dem Viertel liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich. Die Stadtrandlagen in Borgfeld oder Oberneuland bieten Mietshäuser zwischen 1.300 und 1.700 Euro, oft mit größeren Gärten und ruhigerer Wohnlage.

Bremen-Nord zeigt sich als preisgünstigste Region mit Mieten zwischen 900 und 1.300 Euro für Einfamilienhäuser. Hier profitieren Mieter von größeren Grundstücken und familienfreundlicher Infrastruktur bei moderaten Mietpreisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich erwartet. Die anhaltende Nachfrage von Familien, die flexibel bleiben möchten, sowie der Trend zum Homeoffice werden den Markt für Mietshäuser weiter stützen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch institutionelle Investoren erhöhen, die verstärkt in den Build-to-Rent-Sektor investieren. Dies könnte zu einer leichten Entspannung des Marktes führen, wobei die Mieten voraussichtlich stabil bleiben oder nur moderat steigen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 9,59 €/m² Kaltmiete. Dies entspricht einer Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 9,51 €/m² lag. Im Jahresvergleich zu Q3 2024 mit 9,33 €/m² zeigt sich eine Steigerung von 2,79 Prozent.

Die absolute Preisspanne reicht von 6,50 €/m² für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu 14,50 €/m² für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen. Eine durchschnittliche 65-Quadratmeter-Wohnung kostet somit etwa 624 Euro Kaltmiete monatlich.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt zeigt eine kontinuierliche, aber moderate Dynamik. Die Nachfrage bleibt stabil hoch, besonders für 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen im Preissegment zwischen 500 und 800 Euro Kaltmiete. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was zu einer marginalen Entspannung führt.

Die durchschnittliche Leerstandsdauer für Mietwohnungen liegt bei 42 Tagen, was eine Verkürzung um 5 Tage gegenüber Q2 2025 darstellt. Besonders schnell vermietet werden modernisierte Altbauwohnungen und energieeffiziente Neubauten, oft schon innerhalb von 14 bis 21 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Bremens sind erheblich. In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie dem Viertel, Schwachhausen und der Neustadt liegen die Mieten zwischen 10,50 und 13,00 €/m². Die Überseestadt etabliert sich mit Mieten zwischen 11,00 und 14,50 €/m² als Premium-Mietstandort.

In den Stadtteilen Findorff und Peterswerder bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 8,50 und 10,50 €/m². Die günstigsten Mieten finden sich in Bremen-Nord und den östlichen Stadtteilen wie Hemelingen mit Preisen zwischen 6,50 und 8,00 €/m².

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine fortsetzende moderate Mietsteigerung hin. Für die nächsten 12 Monate wird eine jährliche Steigerung von 2 bis 3 Prozent erwartet. Die Mietpreisbremse und regulatorische Eingriffe werden voraussichtlich stärkere Anstiege verhindern.

Mittelfristig, über die nächsten 24 Monate, könnte sich der Markt durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht entspannen. Die geplanten Wohnungsbauprojekte, insbesondere im geförderten Segment, könnten das Angebot um schätzungsweise 2.500 Einheiten erhöhen. Dies würde zu einer Stabilisierung der Mietpreise auf dem aktuellen Niveau führen, wobei inflationsbedingte Anpassungen von 1,5 bis 2,5 Prozent jährlich zu erwarten sind.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine Aufwärtsdynamik von durchschnittlich 3 bis 4 Prozent im Quartalsvergleich, während der Mietmarkt mit Steigerungen unter 3 Prozent verhaltener reagiert.

Die Marktentwicklung wird getragen von einer soliden Nachfrage, insbesondere nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Objekten. Die Differenzierung nach Lagen bleibt ausgeprägt, wobei zentrale und wassernähe Lagen Premiumpreise erzielen. Die Aussichten für die kommenden Jahre deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung hin, gestützt durch die anhaltende Attraktivität Bremens als Wohn- und Arbeitsstandort.