Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik mit Preissteigerungen in allen Segmenten. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich verzeichnen im Vergleich zum Vorquartal merkliche Zuwächse. Die Nachfrage bleibt weiterhin hoch, während das Angebot nur moderat zunimmt. Besonders zentrale Lagen und modernisierte Objekte stehen im Fokus der Marktteilnehmer.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen bei 2.669 €/m². Dies entspricht einem signifikanten Anstieg von 110 €/m² beziehungsweise 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 2.559 €/m²). Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 4,3 Prozent, was auf eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Beschleunigung gegenüber den vorherigen Quartalen. Während im zweiten Quartal 2025 noch moderate Steigerungsraten zu verzeichnen waren, hat sich die Preisdynamik im dritten Quartal merklich verstärkt. Dies ist hauptsächlich auf die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf zeigt eine leichte Entspannung, insbesondere in den Randbezirken Bremens. Dennoch bleibt das Gesamtangebot im historischen Vergleich niedrig. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin stark auf zentrale Lagen und modernisierte Bestandsimmobilien. Energieeffiziente Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung erfahren besonders hohe Nachfrage und erzielen Preise über dem Durchschnitt.

Die Neubauaktivität bleibt auf niedrigem Niveau, was den Preisdruck weiter verstärkt. Der knappe Neubau führt dazu, dass sich Käufer verstärkt dem Bestandsmarkt zuwenden, was dort zu zusätzlicher Nachfrage und entsprechenden Preissteigerungen führt. Der Sanierungsbedarf vieler Bestandsimmobilien bleibt hoch, was zusätzliche Investitionen nach dem Kauf erforderlich macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben erheblich. In zentralen und besonders gefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.800 und 3.200 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand, beispielsweise in Oberneuland und Horn-Lehe, liegen die Preise mit 2.200 bis 2.500 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten mehr Wohnfläche fürs Geld und sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf Grünflächen und ruhigere Wohnlagen legen.

Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich preislich im mittleren Segment zwischen 2.400 und 2.600 €/m². Diese Stadtteile profitieren von Gentrifizierungsprozessen und ziehen verstärkt junge Familien und Kreative an, die bezahlbaren Wohnraum mit urbanem Flair suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums. Die mittelfristige Prognose für die Jahre 2027 bis 2028 geht von jährlichen Preissteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent aus. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den weiterhin knappen Neubau getragen.

Langfristig bis 2030 werden Toplagen voraussichtlich stabil bleiben, während Randlagen vom anhaltenden Homeoffice-Trend profitieren könnten. Die zunehmende Flexibilität bei der Wahl des Arbeitsplatzes führt dazu, dass periphere Lagen mit größeren Grundstücken und niedrigeren Preisen an Attraktivität gewinnen. Gleichzeitig wird die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien eine zentrale Rolle spielen und könnte zu weiteren Preisdifferenzierungen zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen erreicht im dritten Quartal 2025 2.798 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 (2.686 €/m²) bedeutet dies einen Anstieg von 112 €/m² oder 4,2 Prozent. Die Jahressteigerung gegenüber Q3 2024 beläuft sich ebenfalls auf 4,2 Prozent, was eine konsistente Aufwärtsentwicklung im Wohnungsmarkt zeigt.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft nahezu parallel zu der bei Häusern, wobei Wohnungen im Durchschnitt etwas höhere Quadratmeterpreise erzielen. Dies reflektiert die besondere Nachfrage nach zentrumsnahen, pflegeleichten Wohnformen, die insbesondere bei Singles, Paaren und älteren Menschen beliebt sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt eine leichte Zunahme, wobei sich diese Entwicklung hauptsächlich auf die Randbezirke konzentriert. In zentralen Lagen bleibt das Angebot weiterhin knapp. Die Nachfrage ist durchgehend hoch, besonders ausgeprägt bei modernisierten Objekten mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energiebilanz.

Die geringe Neubauaktivität im Wohnungssegment verstärkt den Preisdruck zusätzlich. Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf hochpreisige Segmente, was die Erschwinglichkeit für Durchschnittsverdiener weiter reduziert. Der Sanierungsstau bei vielen Bestandswohnungen führt zu einer zunehmenden Spreizung zwischen renovierten und unrenovierten Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Lage. In den Premiumlagen Schwachhausen und Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 €/m², wobei Spitzenobjekte mit besonderer Ausstattung oder Lage noch höhere Preise erzielen können.

In Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Preise mit 2.000 bis 2.500 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten oft größere Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen und sprechen besonders Familien an, die mehr Wohnfläche benötigen.

Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.200 und 2.600 €/m² als attraktive Alternative für Käufer, die zentrale Lagen zu moderaten Preisen suchen. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsprozessen und verbesserten Infrastrukturen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt ähneln denen für Häuser. Mittelfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent gerechnet. Der knappe Neubau bleibt der Haupttreiber dieser Entwicklung. Zusätzlich wird die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen.

Bis 2030 werden Toplagen voraussichtlich ihre Attraktivität behalten, während periphere Lagen durch verbesserte Verkehrsanbindungen und die Digitalisierung der Arbeitswelt aufgewertet werden könnten. Die energetische Sanierung wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung einzelner Objekte. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten künftig Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte Aufschläge erzielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Bremen beträgt im dritten Quartal 2025 12,50 €/m². Dies stellt eine Erhöhung von 0,30 €/m² beziehungsweise 2,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 (12,20 €/m²) dar. Im Jahresvergleich beläuft sich die Steigerung ebenfalls auf 2,5 Prozent, was eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung der Mietpreise zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft deutlich moderater als die Kaufpreisentwicklung. Dies ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, aber auch auf ein leicht verbessertes Angebot im Mietsegment. Dennoch bleibt der Mietmarkt für Häuser angespannt, insbesondere in gefragten Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern zeigt eine leichte Zunahme, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Randbezirke. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, wobei sich diese besonders auf zentrale Lagen und modernisierte Objekte fokussiert. Familien mit Kindern bilden die Hauptnachfragegruppe für Miet-Einfamilienhäuser.

Der Leerstand ist leicht gestiegen, bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Dies deutet auf einen funktionierenden, aber angespannten Markt hin. Die geringe Fluktuation im Bestand zeigt, dass Mieter ihre Mietverhältnisse länger aufrechterhalten, was die Verfügbarkeit für neue Mieter zusätzlich einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In zentralen Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt liegen die Mietpreise für Häuser zwischen 13,00 und 15,00 €/m². Diese Stadtteile bieten die beste Infrastruktur und kurze Wege, was sie besonders für berufstätige Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand, etwa in Oberneuland und Horn-Lehe, bewegen sich die Mieten zwischen 10,00 und 12,00 €/m². Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Privatsphäre, was sie für Familien mit höherem Platzbedarf interessant macht.

Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Mietpreisen zwischen 11,00 und 13,00 €/m² im mittleren Segment. Diese Stadtteile gewinnen zunehmend an Attraktivität durch verbesserte Infrastruktur und kulturelle Angebote.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Mietpreiswachstums erwartet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Gleichzeitig wird die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubau für kontinuierlichen Preisdruck sorgen.

Langfristig bis 2030 werden Toplagen ihre Attraktivität behalten, während Randlagen vom Homeoffice-Trend profitieren könnten. Die zunehmende Flexibilität bei der Arbeit führt dazu, dass Mieter bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, wenn sie dafür mehr Wohnfläche und Garten erhalten. Die energetische Qualität der Häuser wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Vermietbarkeit und erzielbare Miethöhe.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 9,59 €/m². Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025: 9,51 €/m²) entspricht dies einer moderaten Steigerung von 0,08 €/m² oder 0,84 Prozent. Die Jahressteigerung gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt 0,26 €/m² beziehungsweise 2,79 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt sich deutlich verhaltener als bei Häusern zur Miete. Dies ist auf das größere Angebot und die regulatorischen Eingriffe zurückzuführen. Dennoch zeigt sich auch hier ein stetiger Aufwärtstrend, der die anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Bremen widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat leicht zugenommen, wobei sich diese Entwicklung hauptsächlich auf die Randbezirke konzentriert. Die Nachfrage bleibt durchgehend hoch, besonders ausgeprägt ist sie bei modernisierten Objekten in zentralen Lagen. Kleine bis mittlere Wohnungen für Singles und Paare sind besonders gefragt.

Der Leerstand ist leicht gestiegen, bleibt aber auf historisch niedrigem Niveau. Dies zeigt, dass der Bremer Mietwohnungsmarkt weiterhin als Vermietermarkt charakterisiert werden kann. Die Fluktuation ist gering, was auf lange Mietverhältnisse und zufriedene Mieter hindeutet, gleichzeitig aber die Verfügbarkeit für Wohnungssuchende einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den begehrten zentralen Lagen Schwachhausen und Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 10,00 und 12,00 €/m². Diese Stadtteile bieten kurze Wege, gute Infrastruktur und ein urbanes Lebensgefühl.

In Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Mieten mit 8,00 bis 9,50 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete sprechen vor allem Mieter an, die größere Wohnungen zu moderaten Preisen suchen und längere Wege in Kauf nehmen.

Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Mieten zwischen 9,00 und 10,50 €/m² als attraktive Alternative. Diese Stadtteile profitieren von Gentrifizierungsprozessen und ziehen verstärkt junge Menschen und Kreative an.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Mietpreiswachstums erwartet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden weiterhin dämpfend wirken, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen. Neubauprojekte im geförderten Wohnungsbau könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen.

Langfristig bis 2030 werden die Toplagen ihre Attraktivität behalten, während periphere Lagen durch verbesserte Verkehrsanbindungen und die fortschreitende Digitalisierung aufgewertet werden könnten. Der Homeoffice-Trend könnte zu einer teilweisen Verlagerung der Nachfrage von zentralen zu peripheren Lagen führen, wo mehr Wohnfläche für das gleiche Budget verfügbar ist.

Die energetische Qualität der Wohnungen wird zunehmend zum entscheidenden Faktor. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden energieeffiziente Wohnungen einen Mietpreisaufschlag rechtfertigen können, während unsanierte Objekte möglicherweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind um über 4 Prozent gestiegen, während die Mietpreise moderater, aber stetig zulegten. Die zentrale Herausforderung bleibt der knappe Neubau bei anhaltend hoher Nachfrage.

Die Unterschiede zwischen zentralen und peripheren Lagen bleiben erheblich, wobei aufstrebende Viertel zunehmend als attraktive Alternative wahrgenommen werden. Die energetische Qualität der Immobilien wird zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal und Preisfaktor.

Mittelfristig ist mit einer moderaten Fortsetzung der Preisentwicklung zu rechnen, wobei regulatorische Eingriffe im Mietmarkt dämpfend wirken werden. Langfristig könnten strukturelle Veränderungen wie der Homeoffice-Trend und die demografische Entwicklung zu Verschiebungen in der Nachfragestruktur führen. Der Bremer Immobilienmarkt bleibt ein stabiler, aber herausfordernder Markt für alle Beteiligten.