Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 2.669 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltende Attraktivität des Bremer Immobilienmarktes unterstreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Preis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg von 110 Euro oder 4,3 Prozent. Diese Entwicklung zeigt eine moderate, aber stetige Wertsteigerung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 lässt sich eine Stabilisierung auf hohem Niveau feststellen. Während im Q2 2025 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.650 Euro lag, zeigt das aktuelle Quartal eine marginale Steigerung von 0,7 Prozent. Diese verhaltene Quartalsveränderung deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, nachdem die Preise in den vorherigen Quartalen stärker gestiegen waren.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf wird weiterhin von einem knappen Angebot bei stabiler Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien bleibt begrenzt, was die Preise stützt und teilweise treibt. Eigentümer zeigen sich zurückhaltend beim Verkauf ihrer Immobilien, was zu einer angespannten Angebotssituation führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt verhalten. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Dies verstärkt den Nachfrageüberhang im Bestandsmarkt zusätzlich. Der prognostizierte Leerstand von 5,6 Prozent für das gesamte Stadtgebiet Bremen im Jahr 2025 betrifft primär andere Marktsegmente und hat kaum Auswirkungen auf den Markt für Kaufhäuser.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben erheblich. Besonders nachgefragte Stadtteile wie Schwachhausen, die Neustadt und die Überseestadt weisen deutlich überdurchschnittliche Preise auf. In diesen Toplagen werden teilweise Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro erzielt, wobei besonders hochwertige Objekte in Schwachhausen sogar die 4.000-Euro-Marke überschreiten können.

Im Gegensatz dazu bieten Stadtteile wie Oberneuland oder Horn-Lehe vergleichsweise günstigere Konditionen. Hier liegen die Preise oft 20 bis 30 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, was diese Lagen besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die peripheren Lagen profitieren zunehmend vom anhaltenden Trend zum Homeoffice, der die Bedeutung der Zentrumsnähe relativiert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. Die Zinsentwicklung wird dabei eine Schlüsselrolle spielen. Bei moderat sinkenden Zinsen könnte sich die Nachfrage wieder beleben, was zu einem leichten Preisauftrieb führen würde. Kurzfristig wird jedoch eher eine Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen prognostiziert.

Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – werden den Markt weiterhin stützen. Größere Preiskorrekturen sind unwahrscheinlich, solange die wirtschaftliche Entwicklung Bremens stabil bleibt und die Bevölkerungsentwicklung positiv verläuft. Langfristig könnte sich der Markt auf einem Plateau einpendeln, mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 dynamischer als das Segment der Kaufhäuser. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 2.798 Euro, wobei in bestimmten Teilmärkten wie Bremen-Süd sogar Durchschnittspreise von 3.067 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Preisdifferenzen spiegeln die Heterogenität des Wohnungsmarktes wider, der stark von Faktoren wie Lage, Baujahr und Ausstattung beeinflusst wird.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine beachtliche Preissteigerung von 2.686 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024 auf das aktuelle Niveau, was einem Anstieg von 4,2 Prozent entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.750 Euro lag, verzeichnet das dritte Quartal eine Steigerung von 1,7 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Eigenheim.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen in guter Lage mit Balkonen oder Terrassen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem Verkäufermarkt führt, in dem Käufer oft schnelle Entscheidungen treffen müssen und nur wenig Verhandlungsspielraum bei den Preisen besteht.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich lebhafter als im Einfamilienhaussektor, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Entwicklung, insbesondere in der Überseestadt und anderen Konversionsgebieten. Diese Projekte werden jedoch erst mittelfristig zu einer Entspannung der Angebotssituation beitragen können. Der Bestandsmarkt dominiert weiterhin das Geschehen, wobei sanierte Altbauwohnungen besonders begehrt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen Schwachhausen, Neustadt und Überseestadt werden regelmäßig Preise zwischen 2.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet zieht dabei besonders kaufkräftige Käufer an, die Wert auf zeitgemäße Architektur und Hafennähe legen.

Bremen-West verzeichnete mit 4,8 Prozent eine überdurchschnittliche Preissteigerung auf nunmehr 2.823 Euro pro Quadratmeter, was auf eine zunehmende Attraktivität dieses Stadtteils hindeutet. Bremen-Süd liegt mit 3.067 Euro pro Quadratmeter ebenfalls über dem städtischen Durchschnitt und profitiert von seiner guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich weiterhin in den Randlagen, wo Preise teilweise unter 2.000 Euro pro Quadratmeter möglich sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen zwischen einem und drei Prozent. Diese verhaltene Wachstumserwartung basiert auf der Annahme, dass sich die Zinsen stabilisieren und die wirtschaftliche Entwicklung keine negativen Überraschungen bereithält.

Toplagen werden voraussichtlich ihre Preisstabilität behalten und möglicherweise sogar leichte Zugewinne verzeichnen. Randbezirke könnten vom anhaltenden Homeoffice-Trend profitieren und eine Renaissance erleben, da die Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes für viele Käufer an Bedeutung verliert. Mittelfristig wird die Fertigstellung der aktuellen Neubauprojekte zu einer leichten Entspannung führen, ohne jedoch zu deutlichen Preiskorrekturen zu führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Bremen stellt ein Nischensegment dar, das in den verfügbaren Marktanalysen nur unzureichend abgebildet wird. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und Expertenschätzungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus im dritten Quartal 2025 bei etwa 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine marginale Steigerung von etwa ein bis zwei Prozent. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die generelle Stabilität im gehobenen Mietsegment wider, wo Miethäuser typischerweise angesiedelt sind. Die Jahresentwicklung deutet auf eine Steigerung von drei bis vier Prozent hin, was in etwa der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Bremen entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Bremen ist strukturell begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser werden von Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Mietangebote konzentrieren sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften, während freistehende Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität darstellen.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt primär von Familien mit gehobenen Einkommen, die Flexibilität schätzen oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden möchten. Auch Expatriates und temporär in Bremen lebende Führungskräfte bilden eine wichtige Nachfragegruppe. Die Vermietungsdauer ist in diesem Segment typischerweise länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und stabileren Mieterverhältnissen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Miethäuser in Premium-Lagen wie Schwachhausen, Oberneuland oder Borgfeld erzielen Spitzenmieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Objekte zeichnen sich oft durch großzügige Grundstücke, gehobene Ausstattung und exzellente Infrastruktur aus. In diesen Stadtteilen ist die Nachfrage besonders hoch, das Angebot jedoch äußerst knapp.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen liegen die Mieten für Häuser bei 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vermehrt ältere Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die eine preisgünstigere Alternative für Familien darstellen. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien mit begrenztem Budget.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen erwartet. Die strukturelle Knappheit des Angebots wird weiterhin preisstützend wirken. Gleichzeitig begrenzt die geringe Marktgröße das Potenzial für spekulative Überhitzungen.

Eine zunehmende Nachfrage könnte von Familien ausgehen, die aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen zunächst zur Miete wohnen möchten. Dies könnte zu einer leichten Verschärfung der Angebotssituation führen. Langfristig bleibt das Segment der Miethäuser jedoch ein Nischenmarkt, der primär von individuellen Vermietungsentscheidungen geprägt wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis liegt aktuell bei 9,59 Euro pro Quadratmeter kalt. Dies stellt eine Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete noch bei 9,51 Euro lag – ein Anstieg von 0,8 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Mit einem Anstieg von 9,33 Euro pro Quadratmeter im Q3 2024 auf das aktuelle Niveau ergibt sich eine Steigerung von 2,8 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Bremer Mietwohnungsmarkt weiterhin angespannt bleibt, sich die Steigerungsraten jedoch auf einem moderaten Niveau eingependelt haben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Bremen bleibt ungebrochen hoch. Dies wird durch verschiedene Faktoren getrieben: die wachsende Studierendenzahl, den Zuzug von Fachkräften sowie die allgemein hohen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Das Angebot wächst nur langsam und kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten.

Der prognostizierte Leerstand von 5,6 Prozent für das Jahr 2025 täuscht über die tatsächliche Marktsituation hinweg, da sich dieser hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte in unattraktiven Lagen oder mit mangelhafter Ausstattung konzentriert. In gefragten Stadtteilen und bei modernen, gut ausgestatteten Wohnungen herrscht faktisch Vollvermietung. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, wird aber kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den beliebten zentralen Lagen wie Schwachhausen, Mitte oder der Neustadt werden regelmäßig Mieten von 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders moderne Neubauwohnungen in der Überseestadt erreichen sogar Spitzenmieten von über 14 Euro pro Quadratmeter.

Die östlichen Stadtteile und Randlagen bieten deutlich günstigere Alternativen. In Hemelingen, Osterholz oder Gröpelingen liegen die Durchschnittsmieten bei 7 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von teilweise über 50 Prozent zwischen Top- und einfachen Lagen zeigen die sozialräumliche Segregation des Bremer Wohnungsmarktes. Mittelpreisige Stadtteile wie Findorff oder Walle erfreuen sich zunehmender Beliebtheit als bezahlbare Alternative zu den Toplagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten erwarten für die kommenden 12 Monate Steigerungsraten zwischen 2 und 3,5 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei nur langsam wachsendem Angebot.

Mittelfristig könnte die Fertigstellung verschiedener größerer Wohnbauprojekte zu einer leichten Entspannung führen. Insbesondere in den Entwicklungsgebieten wie der Überseestadt, dem Hulsberg-Viertel und verschiedenen Konversionsflächen entstehen mehrere tausend neue Wohnungen. Diese werden jedoch primär im mittleren bis gehobenen Preissegment angesiedelt sein und kaum zur Entspannung im günstigen Segment beitragen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden die Dynamik dämpfen, aber nicht grundlegend verändern. Langfristig bleibt Bremen ein Mietermarkt mit stetigem, aber moderatem Preisdruck.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen weiterhin eine Aufwärtsentwicklung, wobei sich die Dynamik gegenüber den Vorjahren abgeschwächt hat. Mit Preissteigerungen von etwa 4 Prozent im Jahresvergleich bewegt sich der Markt in einem nachhaltigen Wachstumskorridor.

Der Mietmarkt entwickelt sich parallel, aber mit geringerer Dynamik. Die durchschnittlichen Mietsteigerungen von knapp 3 Prozent jährlich liegen im Rahmen der allgemeinen Preisentwicklung und deuten auf einen ausgewogenen Markt hin, der weder überhitzt noch rückläufig ist.

Die strukturellen Herausforderungen – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Bremen profitiert dabei von seiner stabilen wirtschaftlichen Entwicklung, der wachsenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort sowie der im norddeutschen Vergleich noch moderaten Preisniveaus.

Investoren und Selbstnutzer finden in Bremen weiterhin einen attraktiven Markt vor, der Wertstabilität mit moderatem Wachstumspotenzial verbindet. Die deutlichen Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen bieten dabei Chancen für unterschiedliche Zielgruppen und Investmentstrategien. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung und Konjunktur zu einer Neubewertung führen werden.