Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den volatilen Vorquartalen. Während die Kaufpreise für Wohnimmobilien eine moderate Aufwärtsbewegung verzeichnen, entwickelt sich der Mietmarkt verhaltener. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig robuster Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich in allen Segmenten leichte Verbesserungstendenzen, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage deutlich variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 4,5 bis 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand werden durchschnittlich für 394.000 Euro gehandelt, wobei Neubauten aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit deutlich höhere Preise erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich eine bemerkenswerte Trendwende vollzogen. Während im Vorquartal noch Preisrückgänge bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften von bis zu 18 Prozent im Jahresvergleich zu verzeichnen waren, zeigt sich nun eine deutliche Stabilisierung mit ersten Aufwärtstendenzen. Diese Entwicklung deutet auf eine beginnende Markterholung hin, die durch verbesserte Finanzierungsbedingungen und eine wieder zunehmende Kaufbereitschaft getragen wird.

Marktdynamik

Die Neubautätigkeit bei Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau. Die geringe Anzahl fertiggestellter Neubauprojekte führt zu einer fortschreitenden Angebotsverknappung, während die Nachfrage eine leichte Aufwärtsbewegung zeigt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage wirkt preistreibend und führt zu verkürzten Vermarktungszeiten, insbesondere bei Objekten in gefragten Lagen.

Die Baugenehmigungen zeigen zwar erste positive Signale, jedoch wird sich dies erst mittelfristig in einem erhöhten Angebot niederschlagen. Die anhaltend hohen Baukosten und die strengeren energetischen Anforderungen bleiben weiterhin Hemmnisse für eine dynamischere Neubautätigkeit. Der Bestandsmarkt profitiert von dieser Situation und verzeichnet eine erhöhte Nachfrage, insbesondere bei modernisierten oder energetisch sanierten Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb des Bremer Stadtgebiets. In den zentrumsnahen und beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und der Neustadt setzen sich die Preissteigerungen fort. Hier werden Aufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber dem städtischen Durchschnitt erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Im Gegensatz dazu zeigt Bremen-Nord eine gegenläufige Entwicklung. Die Preise für Bauplätze sind hier um 22,3 Prozent gesunken, was auf die schwächere Nachfrage und die peripherere Lage zurückzuführen ist. Die östlichen Stadtteile wie Osterholz und Hemelingen bewegen sich im mittleren Preissegment mit stabiler bis leicht positiver Entwicklung. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preissteigerung im Segment der Häuser zum Kauf. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die allmähliche Anpassung der Käufer an die neuen Finanzierungsbedingungen werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig wird das knappe Angebot, insbesondere im Neubausegment, weiterhin preistreibend wirken.

Energetisch moderne Objekte werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Bestandsimmobilien zunehmend unter Preisdruck geraten könnten. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte in verschiedenen Quartieren werden mittelfristig zu einer Aufwertung dieser Gebiete führen und neue Kaufinteressenten anziehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Bremen hat im dritten Quartal 2025 die Marke von 2.798 Euro erreicht. Dies entspricht einer Steigerung von 6,64 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.686 Euro lag. Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung spiegelt die hohe Attraktivität des Segments wider, insbesondere bei Investoren und Selbstnutzern, die von den urbanen Wohnlagen profitieren möchten.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch moderate Preissteigerung. Der Markt hat sich trotz der wirtschaftlichen Herausforderungen als robust erwiesen. Die Preise für Bestandswohnungen entwickeln sich dabei stabiler als jene für Neubauwohnungen, bei denen die hohen Erstellungskosten zu teilweise deutlichen Preisaufschlägen führen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zeigt einen anhaltend positiven Trend. Trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und der inflationsbedingten Kaufkraftverluste bleibt das Interesse an Wohneigentum hoch. Dies ist teilweise auf die Furcht vor weiter steigenden Mieten und dem Wunsch nach Inflationsschutz durch Sachwerte zurückzuführen.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert. Die Neubautätigkeit im Geschosswohnungsbau zeigt zwar erste Anzeichen einer Belebung, jedoch werden die Fertigstellungen erst in den kommenden Quartalen marktrelevant. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Energetisch sanierte Wohnungen werden besonders stark nachgefragt und erzielen Preisaufschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden erwartungsgemäß in den zentrumsnahen und beliebten Stadtvierteln erzielt. Das Ostertor und das sogenannte "Viertel" führen die Preisliste mit Quadratmeterpreisen von über 3.500 Euro an. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen. Auch die Wallanlagen und die östliche Vorstadt verzeichnen überdurchschnittliche Preise und eine hohe Nachfrage.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen wie Gröpelingen oder Walle bewegen sich die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei unter 2.000 Euro, was diese Gebiete insbesondere für Ersterweber und preissensitive Käufer attraktiv macht. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Preissteigerungen führen dürfte.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich unter denen der vergangenen Jahre bleiben werden. Die Stabilisierung der Zinsen und die allmähliche Anpassung der Marktteilnehmer an das neue Zinsniveau werden die Nachfrage auf einem soliden Niveau halten.

Besonders gefragt werden weiterhin kleine bis mittelgroße Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern sein, die sowohl für Singles und Paare als auch für Kapitalanleger interessant sind. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Ein- und Zweipersonenhaushalten unterstützt diese Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig werden energetische Standards und die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu immer wichtigeren Kaufkriterien.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Obwohl konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht explizit genannt werden, lässt sich aus der allgemeinen Mietmarktentwicklung eine moderate Aufwärtsbewegung ableiten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei moderne und energieeffiziente Objekte deutliche Aufschläge erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein leichtes Mietwachstum, das jedoch durch den gestiegenen Leerstand gedämpft wird. Der Leerstand im Mietsektor ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, mit einer Prognose von 5,6 Prozent für 2025. Diese Entwicklung wirkt sich moderierend auf die Mietpreisentwicklung aus und gibt Mietern mehr Verhandlungsspielraum.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Mietmarktes für Häuser bleibt durch die geringe Neubautätigkeit weiterhin angespannt. Gleichzeitig führt der leicht steigende Leerstand zu einer gewissen Entspannung, die sich regional unterschiedlich auswirkt. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf familienfreundliche Lagen mit guter Infrastruktur, insbesondere in der Nähe von Schulen und Kindergärten.

Die Vermietungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf die gestiegene Auswahl für Mieter und deren höhere Ansprüche zurückzuführen ist. Vermieter reagieren zunehmend mit Investitionen in die Modernisierung ihrer Objekte, um im Wettbewerb bestehen zu können. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten, moderner Haustechnik und energieeffizienter Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen sind bei Häusern zur Miete besonders ausgeprägt. In den beliebten und zentral gelegenen Stadtteilen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und der Neustadt werden die höchsten Mieten erzielt. Hier profitieren Vermieter von der starken Nachfrage nach urbanem Wohnen mit gleichzeitiger Nähe zu Grünflächen und guter Verkehrsanbindung.

Die Stadtrandlagen und weniger zentralen Gebiete wie Obervieland, Huchting oder Blumenthal bieten deutlich günstigere Mieten. Diese Stadtteile verzeichnen jedoch eine moderat steigende Nachfrage, insbesondere von Familien, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere und die Verbesserung der Infrastruktur in diesen Gebieten führen zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise an den städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderates Mietwachstum bei Häusern erwartet. Die erhöhte Nachfrage durch Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten gegen einen Immobilienerwerb entscheiden, wird das begrenzte Angebot weiter unter Druck setzen. Gleichzeitig wird der leicht steigende Leerstand als dämpfender Faktor wirken und extreme Mietpreissteigerungen verhindern.

Die makroökonomischen Unsicherheiten und die Entwicklung der Realeinkommen werden maßgeblich die Mietpreisentwicklung beeinflussen. Experten gehen davon aus, dass sich der Markt auf einem stabilen Niveau einpendeln wird, mit jährlichen Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Besonders nachgefragt werden weiterhin energieeffiziente Häuser mit flexiblen Grundrissen bleiben, die den veränderten Wohnansprüchen im Zeitalter des Homeoffice gerecht werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise steigen leicht an, wobei die Dynamik durch den erhöhten Leerstand von 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf prognostizierte 5,6 Prozent im Jahr 2025 gebremst wird. Diese Entwicklung führt zu einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, was sich positiv auf die Verhandlungsposition der Mieter auswirkt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen die Mietpreise eine leichte Steigerung, die jedoch regional sehr unterschiedlich ausfällt. Während in gefragten innerstädtischen Lagen weiterhin überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu verzeichnen sind, stagnieren die Preise in peripheren Gebieten oder entwickeln sich nur marginal. Die Nachfrage bleibt insgesamt robust, konzentriert sich aber zunehmend auf Wohnungen mit guter Infrastruktur und Nähe zum Zentrum.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener Bauvorhaben knapp. Die Fertigstellung neuer Wohnprojekte erfolgt schleppend, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die strengeren regulatorischen Anforderungen zurückzuführen ist. Gleichzeitig führen punktuelle Neubauprojekte in einzelnen Stadtteilen zu einer temporären Angebotserhöhung, die sich lokal preisdämpfend auswirkt.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, insbesondere in innerstädtischen Lagen. Der sachte steigende Leerstand deutet jedoch auf eine beginnende Marktentspannung hin. Diese Entwicklung ist teilweise auf die demografische Entwicklung und die Abwanderung in das Umland zurückzuführen. Besonders gefragt sind weiterhin moderne Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit Balkon oder Terrasse, die den veränderten Wohnansprüchen der post-pandemischen Zeit gerecht werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Bremens sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den beliebten Szenevierteln wie dem Ostertor und dem "Viertel" erzielt, wo die Quadratmetermieten teilweise über 12 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre, dem vielfältigen gastronomischen Angebot und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen. Auch Schwachhausen und die östliche Vorstadt verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreise.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Gröpelingen, Walle oder Bremen-Nord bewegen sich die Mietpreise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Hier liegen die Quadratmetermieten häufig unter 8 Euro, was diese Gebiete besonders für einkommensschwächere Haushalte und Studierende attraktiv macht. Die geplanten Aufwertungsprojekte und Investitionen in die Infrastruktur dieser Stadtteile könnten mittelfristig zu einer Angleichung der Mietpreise führen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate zeigt erste Anzeichen einer Markterholung bei insgesamt stabiler Nachfrage und moderatem Angebot. Das Mietwachstum wird voraussichtlich moderat bleiben, beeinflusst durch den Inflationsdruck und die steigenden Finanzierungskosten für Vermieter. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei gefragte Lagen weiterhin überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Der zunehmende Leerstand könnte mittelfristig dämpfende Effekte auf die Mietpreisentwicklung haben und zu einem Mietermarkt führen. Dies würde die Verhandlungsposition der Mieter stärken und könnte zu verbesserten Mietkonditionen führen. Gleichzeitig werden energetische Standards und die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu immer wichtigeren Entscheidungskriterien für Mieter. Vermieter, die in die energetische Sanierung ihrer Objekte investieren, werden voraussichtlich höhere Mieten durchsetzen können und von einer stabileren Vermietungssituation profitieren.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit ersten Erholungstendenzen. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Preissteigerungen verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt verhaltener. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage bleibt das dominierende Marktmerkmal.

Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt haben sich weiter verfestigt, wobei zentrale und beliebte Lagen ihre Premiumposition behaupten. Gleichzeitig bieten periphere Stadtteile interessante Entwicklungspotenziale, die durch Stadtentwicklungsprojekte und Infrastrukturinvestitionen unterstützt werden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung nach Lage, Objekttyp und energetischem Standard zunehmend wichtiger wird. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die beginnende Markterholung fortsetzt und zu einer nachhaltigen Stabilisierung des Bremer Immobilienmarktes führt.