Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet über alle Segmente hinweg moderate Preissteigerungen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise positiv entwickelt, wobei die Dynamik je nach Marktsegment und Lage innerhalb der Stadt variiert. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was die Preisentwicklung maßgeblich beeinflusst.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.669 Euro und hat damit gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 2.586 Euro pro Quadratmeter lag, um 3,2 Prozent zugelegt. Diese Steigerung übertrifft die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Hansestadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.559 Euro lag, beträgt die Steigerung 4,3 Prozent. Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die grundsätzlich stabile Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Bremen wider, die trotz der gestiegenen Zinsen für Baufinanzierungen weiterhin auf hohem Niveau verharrt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht entspannt. Insbesondere in den Randbezirken ist eine leichte Zunahme der verfügbaren Objekte zu verzeichnen. Diese Entwicklung ist jedoch nicht ausreichend, um von einer grundlegenden Trendwende am Markt zu sprechen. Die Nachfrage bleibt auf einem stabilen Niveau, wobei besonders in den beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen und der Neustadt sogar ein leichter Anstieg der Kaufinteressenten zu beobachten ist.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin gering. Die Knappheit an verfügbarem Bauland in Bremen stellt nach wie vor einen limitierenden Faktor dar. Entwickler konzentrieren sich vermehrt auf die Nachverdichtung bestehender Quartiere und die Umnutzung von Bestandsimmobilien. Die wenigen Neubauprojekte, die realisiert werden, finden überwiegend in den Außenbezirken statt, wo noch vereinzelt Baulandreserven vorhanden sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In den zentrumsnahen und besonders nachgefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.800 und 3.200 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Preise mit 2.200 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten jedoch oft größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die gute Verkehrsanbindung an das Stadtzentrum und die vorhandene Infrastruktur sorgen dafür, dass auch diese Lagen eine stabile Nachfrage verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine seitwärtsgerichtete Entwicklung mit nur minimalen Preiskorrekturen. Die Grundnachfrage nach Wohneigentum in Bremen bleibt aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Situation und der Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsort bestehen. Allerdings könnten die weiterhin erhöhten Zinsen für Baufinanzierungen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien dämpfend auf die Nachfrage wirken.

Die begrenzte Neubauaktivität wird voraussichtlich dazu führen, dass das Angebot knapp bleibt und die Preise stützt. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf eine Phase der Konsolidierung einstellen, in der spektakuläre Preissteigerungen der Vergangenheit angehören, aber auch keine dramatischen Preisrückgänge zu erwarten sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine noch dynamischere Entwicklung als das Segment der Kaufhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegt das aktuelle Niveau um 3,6 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 2.700 Euro pro Quadratmeter notiert wurde. Diese überdurchschnittliche Steigerung unterstreicht die besondere Beliebtheit von Eigentumswohnungen, insbesondere bei Kapitalanlegern und jungen Käufern.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 4,1 Prozent, ausgehend von 2.686 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zeigt, dass Eigentumswohnungen in Bremen als sichere und wertstabile Anlageform wahrgenommen werden. Die Nachfrage wird dabei sowohl von Selbstnutzern als auch von Investoren getragen, die in der aktuellen Niedrigzinsphase nach alternativen Anlagemöglichkeiten suchen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen hat sich analog zum Häusermarkt leicht verbessert, wobei die Zunahme der verfügbaren Objekte hauptsächlich in den Randbezirken zu verzeichnen ist. In den zentralen Lagen bleibt das Angebot weiterhin sehr knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten führt. Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene und zentral gelegene Wohnungen sind entsprechend kurz.

Die Nachfrage zeigt sich weiterhin robust, mit einem leichten Anstieg in den beliebten Stadtteilen Schwachhausen und Neustadt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Käufer. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau ist ebenfalls durch die Knappheit an Bauland limitiert, wobei hier vermehrt auf Nachverdichtung und die Aufstockung bestehender Gebäude gesetzt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spreizung der Preise zwischen den verschiedenen Stadtlagen ist im Wohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen des Zentrums, insbesondere in Schwachhausen und der Neustadt, bewegen sich die Quadratmeterpreise in einer breiten Spanne von 2.500 bis 4.500 Euro. Die obere Preisgrenze wird dabei vor allem bei luxuriös ausgestatteten Neubauwohnungen oder sanierten Altbauwohnungen in Bestlagen erreicht.

In den Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Preise mit 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen verstärkt Familien und Erstkäufer an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget erhalten möchten. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht auch diese Lagen für Pendler attraktiv.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung hin. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine seitwärtsgerichtete Bewegung mit möglichen minimalen Korrekturen in einzelnen Teilmärkten. Die Grundnachfrage bleibt aufgrund des demografischen Wandels und der zunehmenden Singularisierung der Haushalte stabil.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Finanzierungskosten erhöhen und damit die Nachfrage dämpfen. Andererseits könnte eine Lockerung der Geldpolitik zu einer Wiederbelebung der Nachfrage führen. Langfristig wird die Attraktivität Bremens als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort die Nachfrage nach Wohnraum stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 11,20 Euro pro Quadratmeter und hat damit gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Miete bei 11,11 Euro lag, um 0,8 Prozent zugelegt. Diese vergleichsweise geringe Steigerung deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutlich höhere Steigerungsraten zu verzeichnen waren.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 2,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (10,90 Euro pro Quadratmeter) eine etwas dynamischere Entwicklung. Diese Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Markt für Miethhäuser in Bremen weiterhin von einer soliden Nachfrage geprägt ist. Besonders Familien mit Kindern und Paare, die sich noch nicht für einen Immobilienkauf entscheiden möchten, fragen verstärkt Häuser zur Miete nach.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Miethäusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, wobei die Zunahme hauptsächlich in den Randbezirken zu beobachten ist. Diese Entwicklung ist teilweise auf Eigentümer zurückzuführen, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise ihre Verkaufspläne zurückgestellt haben und ihre Immobilien stattdessen vermieten. Die Nachfrage bleibt stabil, mit einem leichten Anstieg in den beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen und der Neustadt.

Die geringe Neubauaktivität im Segment der Miethhäuser führt dazu, dass das Angebot hauptsächlich aus Bestandsimmobilien besteht. Vereinzelt kommen renovierte Altbauten oder umgebaute Gewerbeobjekte als Mietobjekte auf den Markt. Die Vermieter achten verstärkt auf die Bonität der Mieter und bevorzugen langfristige Mietverhältnisse, was die Fluktuation am Markt reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind deutlich ausgeprägt. In den zentralen und besonders nachgefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 12,00 und 14,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem attraktiven Wohnumfeld mit zahlreichen Grünflächen und Freizeitmöglichkeiten.

In den Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Mieten mit 9,00 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten oft größere Gärten und mehr Ruhe, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die gute Verkehrsanbindung und die vorhandene Infrastruktur sorgen dafür, dass auch diese Lagen eine stabile Nachfrage verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser in Bremen erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitgehend seitwärtsgerichtete Entwicklung. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich starke Mietsteigerungen verhindern. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Nachfrage dafür, dass auch keine signifikanten Rückgänge zu erwarten sind.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die wirtschaftliche Situation in Bremen sein. Sollte die Beschäftigung weiter auf hohem Niveau bleiben und die Wirtschaft stabil wachsen, wird dies die Nachfrage nach Mietobjekten stützen. Andererseits könnte eine wirtschaftliche Abschwächung zu einer Dämpfung der Nachfrage führen. Langfristig wird der Trend zu flexibleren Wohnformen und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer den Mietmarkt für Häuser weiter beleben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, in dem die Miete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die regulatorischen Eingriffe wie die Mietpreisbremse wider, die extreme Mietsteigerungen verhindern sollen.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 2,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (9,33 Euro pro Quadratmeter) eine etwas dynamischere Entwicklung. Diese Steigerungsrate liegt im Rahmen der allgemeinen Teuerung und zeigt, dass der Bremer Mietwohnungsmarkt trotz regulatorischer Eingriffe weiterhin von einer soliden Nachfrage getragen wird. Besonders Single-Haushalte, Studenten und Senioren fragen verstärkt kleinere Mietwohnungen nach.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht entspannt, wobei die Zunahme der verfügbaren Wohnungen hauptsächlich in den Randbezirken zu verzeichnen ist. In den zentralen Lagen bleibt das Angebot weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten und einer hohen Anzahl von Bewerbern pro Wohnung führt. Die Nachfrage zeigt sich stabil, mit einem leichten Anstieg in den beliebten Stadtteilen wie Schwachhausen und der Neustadt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau bleibt aufgrund der Baulandknappheit begrenzt. Entwickler und institutionelle Investoren konzentrieren sich verstärkt auf die Nachverdichtung und die Modernisierung von Bestandsimmobilien. Die energetische Sanierung spielt dabei eine immer wichtigere Rolle, da Mieter zunehmend Wert auf niedrige Nebenkosten und Nachhaltigkeit legen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind signifikant. In den zentralen und besonders nachgefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Universitäten und Arbeitsplätzen sowie dem vielfältigen kulturellen und gastronomischen Angebot.

In den Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Mieten mit 8,00 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Gebiete bieten oft größere Wohnungen zu günstigeren Preisen und sind daher besonders für Familien und preisbewusste Mieter attraktiv. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht auch diese Lagen für Pendler interessant.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Bremen erwarten Experten in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitgehend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Verschärfungen des Mietrechts, werden die Spielräume für Mieterhöhungen begrenzen. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Nachfrage, getrieben durch Zuzug und demografischen Wandel, für eine Stabilisierung der Mieten auf dem aktuellen Niveau.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Neubauaktivität sein. Sollten vermehrt neue Mietwohnungen auf den Markt kommen, könnte dies zu einer Entspannung der Angebotssituation führen. Allerdings deuten die aktuellen Rahmenbedingungen mit hohen Baukosten, Baulandknappheit und strengen regulatorischen Vorgaben nicht auf eine signifikante Ausweitung des Angebots hin.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Markt prägen. Wohnungen mit guter Energiebilanz und niedrigen Nebenkosten werden verstärkt nachgefragt werden, während unsanierte Altbauten mit hohen Energiekosten an Attraktivität verlieren könnten. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise führen.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Vergleich zum Vorquartal um 3,2 bis 3,6 Prozent gestiegen, während die Mietpreise mit Steigerungsraten von 0,8 Prozent eine deutlich verhaltene Entwicklung zeigen. Diese Divergenz zwischen Kauf- und Mietmarkt ist charakteristisch für die aktuelle Marktphase und spiegelt die unterschiedlichen regulatorischen Rahmenbedingungen wider.

Die Marktdynamik wird weiterhin von einem knappen Angebot bei stabiler bis leicht steigender Nachfrage geprägt. Die geringe Neubauaktivität, bedingt durch Baulandknappheit und hohe Baukosten, verhindert eine signifikante Ausweitung des Angebots. Gleichzeitig bleibt Bremen als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum stützt.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben ausgeprägt, wobei zentrale Lagen wie Schwachhausen und die Neustadt deutliche Preisaufschläge gegenüber den Randlagen aufweisen. Diese Differenzierung dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen oder sogar verstärken, da die Nachfrage nach urbanen Lagen mit guter Infrastruktur weiter zunimmt.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Phase der Konsolidierung mit seitwärtsgerichteten bis leicht steigenden Preisen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen stabilen, aber wenig dynamischen Markt einstellen, der sowohl Chancen als auch Herausforderungen bietet.