Marktübersicht
Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung gegenüber dem Vorquartal. Nach einer Phase der Stabilisierung im zweiten Quartal verzeichnen sowohl Kauf- als auch Mietmärkte moderate Preissteigerungen. Die Nachfrage bleibt trotz leicht gestiegener Leerstandsquoten robust, während das Angebot weiterhin durch geringe Neubauaktivitäten begrenzt wird.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen ein Niveau von 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen bemerkenswerten Anstieg von 4,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 entspricht dies ebenfalls einer Steigerung von 4,3 Prozent.
Die Preisentwicklung zeigt sich regional differenziert: Während in Bremen-Süd die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 2.593 Euro liegen, variieren die Preise je nach Mikrolage erheblich. Die deutliche Preiserholung innerhalb eines Quartals signalisiert eine wiederkehrende Marktdynamik nach einer Phase der Konsolidierung.
Marktdynamik
Die Angebotsseite bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal moderat bis leicht rückläufig. Gleichzeitig steigt die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien kontinuierlich an – von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent in 2024 und einer prognostizierten Quote von 5,6 Prozent für 2025. Diese Entwicklung deutet auf eine leichte Entspannung der Marktlage hin, ohne jedoch zu einer grundlegenden Trendumkehr zu führen.
Die Neubauaktivität bleibt auf niedrigem Niveau. Neubauhäuser werden zunehmend zum knappen Gut, was die Preise stabilisiert und bei anhaltender Nachfrage für weiteren Preisdruck sorgt. Die Nachfrage zeigt sich trotz gestiegener Preise stabil bis leicht steigend, getragen von anhaltend niedrigen Zinsen und der Attraktivität Bremens als Wohnstandort.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben signifikant. Premium-Lagen wie Schwachhausen und die Neustadt verzeichnen Quadratmeterpreise von über 3.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der gehobenen Infrastruktur und dem etablierten Wohnumfeld.
Randlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten mit Preisen unter 2.500 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Alternativen. Interessanterweise verzeichnen diese Gebiete eine steigende Nachfrage, befeuert durch veränderte Wohnpräferenzen im Zuge flexibler Arbeitsmodelle und dem Wunsch nach mehr Wohnfläche im Grünen. Die Homeoffice-Trends der vergangenen Jahre zeigen hier nachhaltige Auswirkungen auf die Nachfragestruktur.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung. Kurzfristig wird mit einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Preissteigerungen gerechnet. Mittelfristig, insbesondere für den Zeitraum 2027 bis 2028, prognostizieren Analysten moderate jährliche Steigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent.
Die erwartete Leerstandssteigerung wird als moderat eingeschätzt. Marktkorrekturen sind möglich, ein Preisverfall wird jedoch nicht erwartet. Der knappe Neubau bleibt der zentrale preistreibende Faktor. Die Marktstimmung zeigt sich insgesamt stabil positiv mit einer leichten Preiserholung seit dem zweiten Quartal 2025.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Eigentumswohnungen in Bremen erreichen im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.800 bis 2.813 Euro. Die Preisentwicklung zeigt eine differenzierte Dynamik: Während der Anstieg zum Vorquartal mit 0,5 bis 1 Prozent verhalten ausfällt, beträgt die Steigerung im Jahresvergleich solide 4 Prozent.
Besonders dynamisch entwickelt sich Bremen-West mit einem Preisanstieg auf 2.823 Euro pro Quadratmeter, was einer Jahressteigerung von 4,8 Prozent entspricht. Diese überdurchschnittliche Entwicklung reflektiert die zunehmende Attraktivität des Stadtteils als aufstrebendes Wohnquartier.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt konstant bis leicht rückläufig. Die anhaltend geringe Neubauaktivität bei gleichzeitig hoher Nachfrage, insbesondere in zentralen Lagen, sorgt für eine angespannte Marktsituation. Die Angebotszahlen zeigen keine Anzeichen einer deutlichen Ausweitung, was die Preise auf hohem Niveau stabilisiert.
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin stark auf gut erschlossene, zentrale Lagen mit kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen und Infrastruktur. Kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Wohnungen in guten Lagen sind besonders gefragt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisspreizung zwischen den Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenlagen wie Schwachhausen und die Neustadt erreichen Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer etablierten Infrastruktur, dem urbanen Flair und der hohen Lebensqualität.
In Randlagen bewegen sich die Preise zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Die Überseestadt etabliert sich zunehmend als aufstrebender Bezirk mit steigender Beliebtheit. Die moderne Stadtentwicklung, die Nähe zum Wasser und die gute Anbindung machen das Quartier besonders für junge Käufer attraktiv.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt ähnelt der Entwicklung bei Häusern. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung bis moderate Steigerungen von 1 bis 3 Prozent pro Jahr. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, unterstützt durch demographische Trends wie Singularisierung und Urbanisierung.
Der Preisdruck durch das knappe Angebot bleibt bestehen. Die leichte Leerstandserhöhung wirkt nicht stark preisdämpfend, da sie hauptsächlich weniger gefragte Objekte in peripheren Lagen betrifft. Langfristig wird die Entwicklung stark von der Neubauaktivität und den Finanzierungsbedingungen abhängen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Bremen zeigt sich als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser werden im dritten Quartal 2025 auf 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Diese Einschätzung basiert auf der Seltenheit des Angebots und dem Premium gegenüber Mietwohnungen.
Die Preisentwicklung orientiert sich an der allgemeinen Mietpreisentwicklung, die im Quartalvergleich einen Anstieg von etwa 0,8 Prozent und im Jahresvergleich von 2,8 Prozent aufweist. Miethäuser profitieren dabei von ihrer Exklusivität und dem begrenzten Angebot.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser ist durch extreme Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die wenigen verfügbaren Objekte finden schnell Mieter, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Die leicht gestiegenen Leerstandsquoten im Gesamtmarkt haben kaum Auswirkungen auf dieses Segment, da Miethäuser eine spezielle Nachfragegruppe bedienen.
Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind praktisch nicht vorhanden. Die meisten verfügbaren Objekte stammen aus dem Bestand, wobei Umwandlungen von Kauf- zu Mietobjekten selten erfolgen. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Ansprüchen und temporär in Bremen lebenden Führungskräften.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Premium-Stadtteile wie das Zentrum und Schwachhausen dominieren das ohnehin kleine Angebot an Miethäusern. Hier werden die höchsten Mieten erzielt, bedingt durch die exzellente Lage und die gehobene Ausstattung der verfügbaren Objekte.
In Randgebieten sind Miethäuser noch seltener verfügbar, bieten aber bei Verfügbarkeit relative Preisvorteile. Die Nachfrage konzentriert sich jedoch stark auf zentrale und halbzentrale Lagen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird bestehen bleiben, da weder signifikanter Neubau noch verstärkte Umwandlungen zu erwarten sind.
Die Nachfrage wird stabil bleiben, möglicherweise sogar leicht zunehmen, da flexible Arbeitsmodelle den Wunsch nach mehr Wohnraum verstärken. Kurzfristig sind keine Marktkorrekturen zu erwarten. Der Nachfrageüberhang wird das Segment weiterhin prägen, wobei die Preisentwicklung moderat bleiben dürfte, um die Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe nicht zu übersteigen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die Miete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 2,8 Prozent.
Die moderate aber stetige Preisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen. Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit resistenter gegenüber Marktschwankungen als der Kaufmarkt.
Marktdynamik
Die Leerstandsquote ist von 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf prognostizierte 5,6 Prozent für 2025 leicht gestiegen. Diese Entwicklung deutet auf eine minimale Entspannung hin, beeinflusst die Mietpreisentwicklung jedoch nur marginal. Die Nachfrage bleibt weiterhin hoch, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen.
Das Neubaupotenzial bleibt begrenzt, was den Angebotsengpass perpetuiert. Die verfügbaren Mietwohnungen finden schnell Abnehmer, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer in attraktiven Lagen oft nur wenige Tage beträgt. Der Markt zeigt sich zweigeteilt: Während moderne, energieeffiziente Wohnungen stark nachgefragt sind, steigt der Leerstand bei sanierungsbedürftigen Altbauten in weniger gefragten Lagen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. Zentrale Lagen und beliebte Stadtteile wie Schwachhausen, die Neustadt und das Viertel erzielen Spitzenmieten von teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der vielfältigen Gastronomie und Kulturszene sowie der exzellenten Infrastruktur.
Stadtrandgebiete bieten mit Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Alternativen. Hier konzentriert sich teilweise auch der leicht erhöhte Leerstand, insbesondere bei älteren Bestandsbauten ohne moderne Ausstattung. Aufstrebende Quartiere wie die Überseestadt positionieren sich im mittleren bis gehobenen Preissegment und gewinnen kontinuierlich an Attraktivität.
Prognose und Ausblick
Die Mietpreisentwicklung wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat steigend bleiben. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent. Die strukturellen Engpässe beim Neubau stabilisieren die Preissituation auf hohem Niveau.
Der Leerstand wird voraussichtlich auf leicht erhöhtem Niveau verharren, ohne jedoch den Markt stark negativ zu beeinflussen. Die Differenzierung zwischen gefragten und weniger gefragten Objekten wird sich weiter verstärken. Moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen werden weiterhin Mietpreissteigerungen verzeichnen, während ältere, unsanierte Objekte in peripheren Lagen unter Druck geraten könnten.
Die Nachfrage wird strukturell höher als das Angebot bleiben. Demografische Trends wie die anhaltende Singularisierung, der Zuzug von Studierenden und jungen Berufstätigen sowie die Attraktivität Bremens als Wirtschaftsstandort stützen die Nachfrage nachhaltig. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen werden die Dynamik dämpfen, aber nicht grundlegend verändern.
Fazit und Gesamtausblick
Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Die deutliche Preiserholung bei Kaufimmobilien um über 4 Prozent innerhalb eines Quartals signalisiert wiederkehrendes Vertrauen in den Markt. Gleichzeitig zeigt die moderate Mietpreisentwicklung die Stabilität des Vermietungsmarktes.
Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Der knappe Neubau, die hohe Nachfrage und die zunehmende Differenzierung zwischen gefragten und weniger gefragten Lagen prägen weiterhin das Marktgeschehen. Die leicht gestiegenen Leerstandsquoten deuten auf eine minimale Entspannung hin, ohne jedoch zu einer grundlegenden Trendwende zu führen.
Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, insbesondere in aufstrebenden Quartieren und bei energieeffizienten Objekten. Die Prognose für die kommenden Jahre bleibt verhalten optimistisch mit erwarteten moderaten Preissteigerungen. Bremen positioniert sich damit als stabiler, aber nicht überhitzter Immobilienmarkt mit nachhaltigem Entwicklungspotenzial.
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