Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli - September 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Marktdynamik ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, insbesondere in den beliebten Stadtlagen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die positiven Preistendenzen fort, wobei die Wachstumsraten sich auf einem moderaten Niveau stabilisieren.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise noch leicht niedriger lagen. Die Preisspanne variiert erheblich je nach Lage und Objektzustand: Während in einfachen Lagen Quadratmeterpreise ab 1.942 Euro realisiert werden, erreichen Top-Lagen und Neubauten Spitzenwerte von bis zu 3.446 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine solide Wertsteigerung von 4,4 bis 6,5 Prozent. Die durchschnittlichen Hauspreise stiegen von etwa 2.559 Euro pro Quadratmeter auf das aktuelle Niveau. Je nach Baujahr und Wohnfläche variieren die Steigerungsraten zwischen 1,07 und 8,83 Prozent gegenüber dem Vorquartal, wobei besonders gut erhaltene Bestandsimmobilien und Neubauten die höchsten Wertzuwächse verzeichnen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert, bleibt jedoch weiterhin angespannt. Die Verkaufszahlen zeigen mit einem Plus von 12,76 Prozent im Vergleich zum Vorjahr eine deutliche Belebung des Marktes. Diese positive Entwicklung wird getragen von einem wachsenden Vertrauen der Käufer in die Marktstabilität und den weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen.

Die Neubauaktivität bleibt trotz vorhandener Revitalisierungsprojekte insgesamt begrenzt. Die restriktive Neubautätigkeit der vergangenen Jahre wirkt sich weiterhin preistreibend aus, da das Angebot die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen kann. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die etablierten Toplagen Schwachhausen und die moderne Überseestadt, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 3.446 Euro erreicht werden. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Die Stadtrandlagen wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten mit Quadratmeterpreisen ab 1.942 Euro deutlich günstigere Alternativen. Diese Gebiete erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Wohnfläche und Grün suchen, dabei aber Kompromisse bei der zentralen Lage eingehen. Die mittleren Lagen zwischen Zentrum und Stadtrand bewegen sich preislich im Bereich von 2.200 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung mit einer Tendenz zur Seitwärtsbewegung. Minimale Preiskorrekturen sind in einzelnen Segmenten möglich, insgesamt wird jedoch von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen. Ab 2027 wird mit einem erneuten moderaten Wachstum gerechnet, getrieben durch die anhaltende Knappheit im Neubausegment und die konstant hohe Nachfrage.

Die begrenzte Neubauaktivität wird kurzfristig als preisdämpfender Faktor wirken, da potenzielle Käufer vermehrt auf günstigere Bestandsimmobilien ausweichen. Langfristig wird die strukturelle Unterversorgung mit neuem Wohnraum jedoch zu weiteren Preissteigerungen führen, insbesondere in den gefragten Lagen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 2.798 und 2.875 Euro. Diese Preisspanne reflektiert die heterogene Marktstruktur mit unterschiedlichen Objektqualitäten und Lagen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Preisanstieg von ein bis zwei Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der vergangenen Quartale fortsetzt.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 haben sich die Quadratmeterpreise um vier bis fünf Prozent erhöht. Diese Steigerungsrate liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Besonders stark nachgefragt sind schlüsselfertige Neubauwohnungen in urbanen Lagen, die Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei das Angebot in den Toplagen weiterhin begrenzt ist. Neubauprojekte in urbanen Zentren, insbesondere in der Überseestadt, sorgen für eine leichte Ausweitung des Angebots. Dennoch bleibt das Gesamtangebot im Verhältnis zur strukturellen Nachfrage knapp, was die Preise stützt.

Die Verkaufsaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 positiv entwickelt. Die Transaktionszahlen zeigen einen leichten Anstieg gegenüber dem Vorquartal, was auf eine verbesserte Marktstimmung und stabilere Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf renovierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Spitzenlagen Schwachhausen, Bremen-Mitte und Neustadt verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro. Diese erhebliche Preisspanne innerhalb der Toplagen erklärt sich durch Unterschiede in der Objektqualität, dem Baujahr und der Mikrolage.

Die Überseestadt hat sich als modernes Wohnquartier etabliert und zieht mit ihren Neubauprojekten kaufkräftige Zielgruppen an. Hier liegen die Preise für neue Eigentumswohnungen häufig über 3.500 Euro pro Quadratmeter. Stadtrandlagen wie Horn-Lehe bieten mit Preisen um 2.500 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen für preisbewusste Käufer, die dennoch von der guten Anbindung an das Stadtzentrum profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Die kurzfristige Preisentwicklung wird voraussichtlich durch eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen gekennzeichnet sein. Für die nächsten 12 Monate erwarten Experten eine Stabilisierung auf dem aktuellen Preisniveau mit möglichen minimalen Anpassungen in einzelnen Marktsegmenten. Langfristig, über einen Zeitraum von 24 Monaten, wird mit leicht steigenden Preisen gerechnet, da der knappe Neubau die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen kann.

Die Wohnraumknappheit in den Toplagen wird weiterhin als primärer Preistreiber wirken. Gleichzeitig könnten sich die Stadtrandlagen als attraktive Alternative etablieren, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen könnte. Die demografische Entwicklung und der Zuzug in die Hansestadt werden die Nachfrage mittelfristig auf hohem Niveau halten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Mietshäuser begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus dem allgemeinen Mietwohnungsmarkt, der bei durchschnittlich 9,59 Euro pro Quadratmeter liegt, auf die Entwicklung schließen. Dies entspricht einem Anstieg von 0,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietpreissteigerung von 2,79 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese moderate Steigerungsrate liegt unter den Wachstumsraten der Vorjahre und deutet auf eine gewisse Normalisierung des Mietmarktes hin. Die Mietpreise für Häuser liegen typischerweise leicht über dem Durchschnitt für Wohnungen, insbesondere bei freistehenden Einfamilienhäusern mit Garten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt limitiert, da der Großteil der Einfamilienhäuser in Bremen im Eigenbesitz genutzt wird. Der Leerstand im gesamten Wohnungsmarkt ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, wobei diese Entwicklung hauptsächlich den Mietwohnungsmarkt betrifft und weniger das Segment der Mietshäuser.

Die Neubauaktivität für Mietshäuser ist sehr begrenzt, da Investoren sich vorrangig auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Die bestehenden Mietshäuser werden häufig langfristig vermietet, was zu einer geringen Fluktuation und einem stabilen, aber knappen Angebot führt. Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien und Paaren, die mehr Wohnraum und private Außenflächen suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In beliebten Vierteln wie Schwachhausen und der Überseestadt werden für Mietshäuser Spitzenmieten verlangt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem attraktiven Wohnumfeld.

Stadtrandlagen und weniger zentrale Gebiete bieten günstigere Mietkonditionen. Hier finden sich vermehrt ältere Häuser mit größeren Grundstücken, die zu moderateren Preisen vermietet werden. Die Nachfrage in diesen Lagen hat in den letzten Quartalen zugenommen, da Familien vermehrt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung erwartet. Der Markt für Mietshäuser wird angespannt bleiben, jedoch zeigen sich erste Anzeichen einer leichten Entspannung durch den gestiegenen Gesamtleerstand im Wohnungsmarkt. Dies könnte mittelfristig zu einer Verlangsamung der Mietpreissteigerungen führen.

Die strukturelle Nachfrage nach Mietshäusern wird hoch bleiben, insbesondere im Familienbereich. Gleichzeitig ist nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen, da Neubauprojekte sich weiterhin auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies wird die Mietpreise auf einem stabilen, leicht steigenden Niveau halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter auf. Dies stellt eine Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Entwicklung setzt den Trend der kontrollierten Mietpreissteigerungen fort.

Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Mietpreisanstieg 2,79 Prozent. Diese Steigerungsrate liegt deutlich unter den Wachstumsraten früherer Jahre und unter dem Bundesdurchschnitt. Die Entwicklung zeigt eine gewisse Normalisierung des Mietmarktes nach Jahren starker Preissteigerungen. Über einen mehrjährigen Zeitraum betrachtet, sind die Mieten in Bremen um etwa 26,4 Prozent gestiegen, was jedoch immer noch unter der bundesweiten Entwicklung liegt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 leicht verbessert. Der Leerstand ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen, was auf ein langsam wachsendes Angebot hindeutet. Dennoch bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen. Die erhöhte Leerstandsquote konzentriert sich hauptsächlich auf weniger attraktive Lagen und sanierungsbedürftige Altbauten.

Die Neubautätigkeit ist vorhanden, bleibt jedoch im Verhältnis zur strukturellen Nachfrage begrenzt. Fertiggestellte Neubauprojekte werden schnell vom Markt absorbiert, insbesondere in beliebten Stadtteilen. Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand hat sich normalisiert, was zu einem ausgewogeneren Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In zentralen und beliebten Lagen wie Schwachhausen, Neustadt und der Überseestadt liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier werden für moderne Wohnungen in guter Lage Mieten von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen.

Die Stadtrandlagen bieten mit Quadratmetermieten von 7 bis 9 Euro deutlich günstigere Alternativen. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere für Mieter, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die mittleren Lagen zwischen Zentrum und Peripherie bewegen sich preislich um den städtischen Durchschnitt und bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung. Die Wachstumsraten werden voraussichtlich auf dem aktuellen niedrigen Niveau bleiben oder sogar leicht zurückgehen. Der gestiegene Leerstand und die kontinuierliche, wenn auch begrenzte Neubautätigkeit werden zu einer weiteren Entspannung des Marktes beitragen.

Der Marktdruck wird zwar hoch bleiben, jedoch ist mit einer deutlichen Verlangsamung der Mietpreissteigerungen zu rechnen. Die demografische Entwicklung und der moderate Zuzug nach Bremen werden die Nachfrage stabil halten, ohne zu überhitzten Marktbedingungen zu führen. Langfristig wird sich der Mietmarkt voraussichtlich auf einem ausgewogenen Niveau einpendeln, mit Steigerungsraten, die sich an der allgemeinen Einkommensentwicklung orientieren.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards wird mittelfristig zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen werden Mietpreisaufschläge rechtfertigen können, während unsanierte Altbauten unter Preisdruck geraten könnten.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und ausgeglichener Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine Normalisierung nach Jahren starken Wachstums. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen weiterhin leicht steigen, hat sich die Dynamik deutlich verlangsamt. Der Mietmarkt zeigt erste Anzeichen einer Entspannung, bleibt aber in attraktiven Lagen angespannt.

Die strukturellen Herausforderungen des begrenzten Neubauvolumens und der anhaltend hohen Nachfrage werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer können von einem stabilen Marktumfeld mit moderaten Wertsteigerungen ausgehen, während Mieter von der verlangsamten Mietpreisentwicklung profitieren.