Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Berichtszeitraum: Juli - September 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der deutlichen Erholung im zweiten Quartal setzt sich der positive Trend fort, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage variiert. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer stabilen Wirtschaftsstruktur, der attraktiven Lage und der steigenden Nachfrage nach Wohnraum, während das Angebot insbesondere im Neubaubereich weiterhin begrenzt bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 2.669 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 2.604 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung entspricht einer Jahressteigerung von 4,3 bis 5 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024.

Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung in Bremen-Süd, wo der Quadratmeterpreis von 2.513 Euro im Vorjahr auf aktuell 2.593 Euro gestiegen ist. Dies entspricht einem Zuwachs von etwa 3,2 Prozent. Die Kaufpreise entwickeln sich je nach Wohnlage unterschiedlich, wobei mittlere bis gute Lagen Steigerungen zwischen 3 und 6 Prozent verzeichnen. In den gehobenen Lagen fällt die Preissteigerung mit durchschnittlich 3 Prozent moderater aus, da diese bereits ein hohes Preisniveau erreicht haben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem knappen Angebot geprägt. Die Neubauaktivitäten bleiben auf niedrigem Niveau, was sich in den Verkaufszahlen widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Gesamtzahl der Bauplatzverkäufe um dramatische 48,6 Prozent eingebrochen, was die anhaltende Zurückhaltung bei Neubauprojekten unterstreicht. Der Altbestand dominiert daher weiterhin den Markt und erfährt eine stetige Wertsteigerung.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt stabil bis leicht wachsend. Insbesondere junge Familien suchen verstärkt nach Eigenheimen im Bremer Umland, was die moderate Preiserhöhung unterstützt. Der Leerstand bei zum Verkauf stehenden Häusern ist minimal, was die Verkäuferposition stärkt. Die durchschnittliche Vermarktungszeit hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. In den begehrten Lagen wie Schwachhausen, der Neustadt und Bremen-Süd erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte von bis zu 3.228 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Die Randlagen und Vororte wie Oberneuland und Horn-Lehe bieten weiterhin günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.200 und 2.400 Euro. Diese Gebiete verzeichnen schwächere Preisanstiege, bieten aber mehr Wohnfläche fürs Geld und sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt. Die nördlichen Stadtteile wie Burglesum und Vegesack entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen mit moderaten Preisen und guter Anbindung an das Zentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Häusermarkt. Kurzfristig wird mit einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen gerechnet, während mittelfristig leichte Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich prognostiziert werden. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den weiterhin knappen Neubau und die stabile Nachfrage getrieben.

Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen könnten einzelne Stadtteile aufwerten und zu lokalen Preissteigerungen führen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen den Neubau weiter verteuern, was sich indirekt positiv auf die Bestandsimmobilien auswirken würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis liegt aktuell zwischen 2.798 und 2.874 Euro pro Quadratmeter, was einen spürbaren Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Durchschnittspreis noch bei 2.686 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von etwa 4,2 Prozent.

Besonders stark ist die Preisentwicklung in Bremen-West, wo der Quadratmeterpreis auf 2.823 Euro gestiegen ist, was einem Jahresanstieg von 4,8 Prozent entspricht. In den Toplagen wie der Überseestadt und Schwachhausen werden Spitzenpreise von bis zu 4.500 Euro pro Quadratmeter erzielt, was die anhaltende Attraktivität dieser Stadtteile unterstreicht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der durchschnittliche Preisanstieg 4 bis 5 Prozent.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einer robusten Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt. Der Neubau von Eigentumswohnungen zeigt erste positive Signale mit 39 Neubau-Erstverkäufen im Jahr 2024 gegenüber 33 im Vorjahr, was einem Anstieg von etwa 18 Prozent entspricht. Dennoch bleibt das Gesamtangebot knapp, was zu einem Verkäufermarkt führt.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf moderne, energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen. Neubaugebiete wie die Überseestadt erfreuen sich großer Beliebtheit, wobei Objekte oft bereits in der Planungsphase verkauft werden. Der Bestand an älteren Wohnungen erfährt ebenfalls eine stetige Nachfrage, insbesondere wenn Modernisierungspotenzial vorhanden ist. Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Eigentumswohnungen hat sich auf etwa 45 bis 60 Tage reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die zentralen Stadtteile Schwachhausen, Neustadt und die Überseestadt führen die Preisskala an. Hier werden für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro aufgerufen. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und einem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die Außenbereiche wie Hastedt und Huchting bieten deutlich günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.000 und 2.500 Euro. Diese Stadtteile gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders bei Erstkäufern und jungen Familien. Die Entwicklung der Gartenstadt Werdersee und die Aufwertung des Hulsberg-Viertels führen zu verstärktem Interesse und steigenden Preisen in diesen bisher weniger beachteten Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite, sollten sie auf diesem Niveau bleiben, werden die Nachfrage weiter stützen.

Neubauprojekte werden voraussichtlich an Bedeutung gewinnen, wobei der Fokus auf nachhaltigen und energieeffizienten Wohnkonzepten liegt. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere in der Überseestadt und im Tabakquartier, werden zusätzliche hochwertige Wohnungen auf den Markt bringen. Allerdings wird das Angebot die Nachfrage voraussichtlich nicht vollständig decken können, was für eine anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau spricht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Entwicklung. Während spezifische Daten für Mietshäuser begrenzt verfügbar sind, liegt das durchschnittliche Mietniveau für Wohnraum in Bremen bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Häuser erzielen aufgrund ihrer größeren Wohnflächen und individuellen Ausstattungen typischerweise höhere Gesamtmieten als Wohnungen, wobei die Quadratmeterpreise je nach Lage und Ausstattung zwischen 8,50 und 12,00 Euro variieren.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein leichter Anstieg von 0,84 Prozent zu verzeichnen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 2,8 Prozent, was einer moderaten, aber stetigen Mietpreisentwicklung entspricht. Besonders gefragt sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Stadtteilen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser wird von einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Der Leerstand hat sich von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf geschätzte 5,6 Prozent im Jahr 2025 erhöht, was auf ein leicht entspanntes Marktumfeld hindeutet. Diese Entwicklung wirkt sich dämpfend auf weitere Mietpreissteigerungen aus.

Der Neubau von Mietobjekten bleibt hinter der Nachfrage zurück, was insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete spürbar ist. Viele potenzielle Mieter suchen nach flexiblen Wohnlösungen, die den Komfort eines eigenen Hauses ohne die langfristige Bindung eines Kaufs bieten. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser liegt bei etwa 3 bis 5 Jahren, was auf eine gewisse Stabilität im Mietverhältnis hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Stadtlage. In den zentralen und beliebten Vierteln wie Schwachhausen, Östliche Vorstadt und Horn werden Spitzenmieten von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter für moderne oder renovierte Häuser erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zur Innenstadt, guten Schulen und einer ausgezeichneten Infrastruktur.

In den Außenbezirken wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal liegen die Mieten deutlich niedriger bei 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten jedoch oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche fürs Geld. Die nördlichen Stadtteile entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine stabile Entwicklung des Mietmarktes für Häuser erwartet. Die Mietpreise dürften moderat um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinspolitik abhängt. Der leicht gestiegene Leerstand könnte zu einer Stabilisierung der Mietpreise führen.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich stabil bleiben, insbesondere von Familien und Berufseinsteigern, die noch keine Kaufentscheidung treffen möchten. Energetische Sanierungen und Modernisierungen könnten zu punktuellen Mieterhöhungen führen, während gleichzeitig der Neubau von Mietobjekten nur langsam voranschreitet. Langfristig könnte die demografische Entwicklung und der Trend zum Home-Office die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt aktuell bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als die Durchschnittsmiete noch 9,51 Euro pro Quadratmeter betrug. Dies entspricht einer Quartalssteigerung von 0,84 Prozent.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 9,33 Euro lag, beträgt die Steigerung 2,79 Prozent. Diese moderate Entwicklung zeigt, dass sich der Mietmarkt nach den turbulenten Jahren stabilisiert hat. Neuvertragsmieten liegen dabei typischerweise 5 bis 10 Prozent über dem Durchschnitt der Bestandsmieten, was die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum in Bremen unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird von verschiedenen gegenläufigen Trends geprägt. Einerseits ist der Leerstand von etwa 5,4 Prozent im Jahr 2024 auf prognostizierte 5,6 Prozent im Jahr 2025 gestiegen, was eine gewisse Entspannung am Mietmarkt signalisiert. Andererseits übersteigt die Nachfrage in beliebten Lagen weiterhin deutlich das Angebot.

Neubau- und Revitalisierungsmaßnahmen tragen zur Erweiterung des Wohnungsangebots bei, können aber die strukturelle Knappheit nicht vollständig ausgleichen. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen konzentriert sich auf größere Projekte in Entwicklungsgebieten wie der Überseestadt und dem Hulsberg-Viertel. Die durchschnittliche Leerstandsdauer bei Neuvermietungen hat sich auf etwa 3 bis 4 Wochen verkürzt, was die anhaltende Nachfrage verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In den zentralen und begehrten Lagen wie Schwachhausen, der Neustadt und der Östlichen Vorstadt werden Spitzenmieten von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter für moderne Wohnungen erzielt. Besonders die Überseestadt hat sich zu einem Hotspot mit Neubauwohnungen entwickelt, die Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Randgebiete und weniger zentrale Stadtteile wie Gröpelingen, Huchting oder Osterholz bieten deutlich günstigere Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile weisen auch einen höheren Leerstand auf, was Mietern mehr Verhandlungsspielraum bietet. Die mittleren Lagen wie Findorff, Walle oder die Vahr positionieren sich preislich zwischen diesen Extremen und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei jungen Berufstätigen und Studenten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten erwarten jährliche Mietpreissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen abhängt.

Der leicht gestiegene Leerstand könnte mittelfristig zu einer Verlangsamung der Mietpreisentwicklung führen, insbesondere in den weniger nachgefragten Stadtteilen. Gleichzeitig werden energetische Sanierungen und die Umsetzung neuer gesetzlicher Vorgaben voraussichtlich zu Modernisierungsumlagen führen, die die Mieten punktuell erhöhen könnten. Die fortschreitende Digitalisierung und der Trend zum Home-Office könnten die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken, was sich besonders im mittleren Preissegment bemerkbar machen dürfte.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt. Alle vier untersuchten Segmente zeigen positive Entwicklungen, wobei die Kaufmärkte dynamischer agieren als die Mietmärkte. Die anhaltende Knappheit im Neubaubereich und die stabile Nachfrage sprechen für eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung in den kommenden Quartalen.

Die Hansestadt Bremen profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stabilität, der attraktiven Lage und den laufenden Stadtentwicklungsprojekten. Investoren und Eigennutzer finden weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei eine differenzierte Betrachtung nach Lagen und Objekttypen essentiell für erfolgreiche Immobilienentscheidungen bleibt. Die moderate Preisentwicklung bei gleichzeitig steigendem Leerstand im Mietbereich deutet auf eine gesunde Marktbalance hin, die sowohl Käufern als auch Mietern zugutekommen könnte.