Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise für Wohnimmobilien durchweg gestiegen, wobei sich die Dynamik je nach Segment unterschiedlich entwickelt. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien in Bremen und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen hat sich im dritten Quartal 2025 auf 2.669 Euro pro Quadratmeter erhöht. Dies entspricht einem Anstieg von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 2.604 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 4,3 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität von Wohneigentum in Bremen unterstreicht.

In sehr guten Lagen haben sich die Preise noch dynamischer entwickelt. Hier liegen die Quadratmeterpreise aktuell bei durchschnittlich 3.228 Euro, was einem Anstieg von 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Differenzierung nach Lagequalität, wobei Premium-Lagen überproportional von der Nachfrage profitieren.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Bremer Hausmarkt bleibt angespannt. Die Neubauaktivität wird weiterhin als knapp und begrenzt bezeichnet, was den Preisdruck verstärkt. Trotz eines leichten Anstiegs der Leerstandsquote bleibt das verfügbare Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem moderaten Niveau und hat noch keinen spürbaren preisdämpfenden Effekt.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in beliebten Stadtteilen zeigt sich weiterhin konstant hoch. Insbesondere Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters suchen verstärkt nach Wohneigentum in Bremen, was durch die anhaltend niedrigen Zinsen und die Inflationssorgen befeuert wird. Die begrenzte Neubauaktivität führt dazu, dass sich die Interessenten verstärkt auf den Bestandsmarkt konzentrieren, was dort zu zusätzlichem Preisdruck führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den zentralen und besonders gefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt erreichen die Quadratmeterpreise Spitzenwerte zwischen 3.200 und 3.300 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Randlagen zeigen sich deutlich preiswerter, bleiben aber ebenfalls im Aufwärtstrend. In Stadtteilen wie Oberneuland oder Horn-Lehe bewegen sich die Preise zwischen 2.300 und 2.600 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Käufer, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dabei längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Die kurzfristige Prognose für den Hausmarkt in Bremen deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit geringen Preiskorrekturen hin. Experten erwarten, dass sich das Preisniveau in den kommenden Quartalen stabilisiert und nur noch moderate Steigerungen zu verzeichnen sein werden. Für die mittelfristige Perspektive der Jahre 2027 bis 2028 wird ein jährliches Wachstum von 1,5 bis 2,5 Prozent prognostiziert.

Die Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob sich die Neubauaktivität beleben kann und wie sich die Zinsentwicklung auf die Nachfrage auswirkt. Eine mögliche Lockerung der Bauauflagen und verstärkte Förderungen könnten das Angebot erweitern und damit preisdämpfend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen aktuell zwischen 2.798 und 2.874 Euro, was eine Steigerung von 1,5 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt der Preisanstieg zwischen 4 und 7 Prozent, womit Eigentumswohnungen eine ähnliche Wertsteigerung wie Häuser aufweisen.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in Bremen-Süd, wo Eigentumswohnungen aktuell bei durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Dies entspricht einem deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert von 2.881 Euro pro Quadratmeter und unterstreicht die zunehmende Attraktivität dieses Stadtteils.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen konzentriert sich weiterhin stark auf zentrale Viertel und moderne Neubauprojekte. Besonders die Überseestadt als eines der größten städtebaulichen Entwicklungsprojekte Europas zieht kontinuierlich Käufer an. Die Mischung aus modernem Wohnen, Arbeiten und Freizeitgestaltung macht dieses Quartier zu einem Magneten für verschiedene Zielgruppen.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen zeigt einen leichten Anstieg, wobei dieser hauptsächlich weniger gefragte Lagen betrifft. In den beliebten Stadtteilen bleibt das Angebot knapp. Die Neubauaktivität ist zwar offener als im Haussektor, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück. Modernisierungen und Sanierungen von Bestandsimmobilien spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Angebotserweiterung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Lage ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen Schwachhausen, Neustadt und der Überseestadt erreichen die Preise Spitzenwerte zwischen 3.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Die Randlagen zeigen sich mit Preisen zwischen 2.500 und 2.700 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, besonders bei jungen Familien und Berufstätigen, die im Homeoffice arbeiten können. Die veränderten Arbeitsmodelle der Post-Corona-Zeit führen zu einer Neubewertung von Randlagen, die mehr Wohnraum für das gleiche Budget bieten.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit leicht steigender Tendenz. Die knappe Neubauaktivität und die anhaltende Nachfrage werden die Preise weiterhin stützen. Besondere Bedeutung kommt dabei der Lagequalität zu, wobei die Homeoffice-Entwicklung die traditionellen Bewertungsmuster teilweise aufbricht.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt weiter ausdifferenziert. Während hochwertige Neubauten und sanierte Altbauten in guten Lagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen dürften, könnten unsanierte Bestandswohnungen in weniger gefragten Lagen unter Preisdruck geraten. Die energetische Qualität der Immobilien wird dabei zu einem zunehmend wichtigen Preisfaktor.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während explizite Daten für Einfamilienhäuser zur Miete nicht separat ausgewiesen werden, liegt die durchschnittliche Miete in Bremen über alle Wohnformen bei 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnitt bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 2,8 Prozent, was die kontinuierliche, aber moderate Mietpreisentwicklung in Bremen unterstreicht. Häuser zur Miete liegen tendenziell etwas über diesem Durchschnitt, da sie in der Regel mehr Wohnqualität und private Außenflächen bieten.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Miethhäusern bleibt weiterhin angespannt, zeigt jedoch erste Anzeichen einer leichten Entspannung. Der Leerstand bei Mietwohnraum, einschließlich Häusern, ist leicht gestiegen, bewegt sich aber immer noch auf einem niedrigen Niveau. Die geringe Neubauaktivität bei Mietobjekten führt dazu, dass das Angebot hauptsächlich durch den Bestandsmarkt gedeckt wird.

Die Nachfrage nach Miethhäusern bleibt stabil, wird jedoch zunehmend preissensitiver. Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können oder wollen, bilden die Hauptzielgruppe. Die steigenden Kaufpreise führen dazu, dass viele potenzielle Käufer länger im Mietmarkt verbleiben, was die Nachfrage zusätzlich stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Häusern zur Miete deutlich ausgeprägt. In zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie Schwachhausen werden höhere Mieten verlangt, während Stadtrandlagen deutlich günstiger sind. Die Differenz kann dabei bis zu 30 Prozent betragen.

Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten. Diese familienfreundlichen Lagen können auch in weniger zentralen Bereichen überdurchschnittliche Mieten erzielen. Die Qualität der lokalen Infrastruktur wird zum entscheidenden Faktor bei der Mietpreisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten erwarten, dass die Mieten weiter steigen werden, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die leicht steigenden Leerstände und das allmählich wachsende Angebot durch Umwandlungen und vereinzelte Neubauten werden den Preisdruck etwas mildern.

Der Mietmarkt in Bremen zeigt sich insgesamt weniger angespannt als in anderen deutschen Großstädten, bewegt sich aber weiterhin auf hohem Niveau. Die erwartete Stabilisierung der Kaufpreise könnte mittelfristig dazu führen, dass wieder mehr Mieter in Eigentum wechseln, was den Mietmarkt zusätzlich entlasten würde.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, aber verlangsamte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt aktuell bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Im Vorquartal Q2 2025 lag der Durchschnittsmietpreis noch bei 9,51 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein Wachstum von 2,8 Prozent, wobei der Durchschnittsmietpreis im dritten Quartal 2024 bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung liegt deutlich unter den Steigerungsraten der Vorjahre und deutet auf eine allmähliche Normalisierung des Mietmarktes hin.

Marktdynamik

Ein bedeutender Indikator für die Marktentwicklung ist die steigende Leerstandsquote. Diese ist von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024 gestiegen und wird für 2025 bei etwa 5,6 Prozent erwartet. Dieser Trend zeigt eine leichte Entspannung des Marktes an, auch wenn Bremen weiterhin zu den Städten mit vergleichsweise niedrigen Leerständen gehört.

Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen bleibt weiterhin verhalten. Stattdessen rücken Modernisierungen und energetische Sanierungen von Bestandsimmobilien in den Vordergrund. Diese Entwicklung führt zu einer qualitativen Verbesserung des Angebots, geht aber oft mit Mietpreissteigerungen nach Modernisierung einher.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In zentral gelegenen Stadtteilen und beliebten Wohnvierteln liegen die Mieten zwischen 9,50 und über 11 Euro pro Quadratmeter. Spitzenreiter sind dabei die Neustadt, Schwachhausen und die Überseestadt, wo moderne Wohnungen in guten Lagen die höchsten Mieten erzielen.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind die Mieten deutlich niedriger. Hier finden sich noch Angebote unter 8 Euro pro Quadratmeter, allerdings oft in älteren, unsanierten Gebäuden. Die Spreizung der Mietpreise hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, was auf eine zunehmende Differenzierung des Marktes hindeutet.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für den Bremer Mietwohnungsmarkt deuten auf eine weitere Verlangsamung des Mietpreiswachstums hin. Das hohe Mietniveau in Bremen wird zwar erhalten bleiben, aber die Steigerungsraten werden voraussichtlich weiter abnehmen. Die zunehmenden Leerstände und die allmählich wachsende Neubauaktivität werden dämpfend auf die Mietpreisentwicklung wirken.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt weiter entspannt. Die geplanten Wohnungsbauprojekte der kommenden Jahre könnten das Angebot spürbar erweitern. Gleichzeitig wird die demografische Entwicklung und die Abwanderung in das Umland die Nachfrage beeinflussen. Experten rechnen damit, dass sich der Mietmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten auf dem aktuellen Niveau stabilisiert, mit nur noch geringen Steigerungen in besonders gefragten Lagen.

Die energetische Qualität der Wohnungen wird zunehmend zum entscheidenden Faktor. Gut gedämmte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten werden auch bei höheren Kaltmieten nachgefragt, während unsanierte Altbauten trotz niedriger Grundmieten schwerer zu vermieten sind. Diese Entwicklung wird sich in den kommenden Jahren voraussichtlich noch verstärken.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil mit moderaten Preissteigerungen. Während der Kaufmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen weiterhin Wertzuwächse verzeichnet, zeigt der Mietmarkt erste Anzeichen einer Entspannung. Die Differenzierung nach Lagen verstärkt sich zunehmend, wobei zentrale und gut erschlossene Stadtteile weiterhin Premium-Preise erzielen.

Die begrenzte Neubauaktivität bleibt der zentrale Engpassfaktor, der die Preisentwicklung stützt. Gleichzeitig führen die steigenden Leerstände und die zunehmende Preissensitivität der Nachfrager zu einer allmählichen Marktberuhigung. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Bremer Markt weiterhin solide Perspektiven, wobei die Auswahl der richtigen Lage und die energetische Qualität der Immobilie zunehmend erfolgskritisch werden.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Stabilisierungstendenz fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung und Konjunktur zu neuen Impulsen führen. Bremen bleibt als Wohnstandort attraktiv, muss sich aber den Herausforderungen eines sich wandelnden Marktes stellen.