Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Vergleichszeitraum: Q2 2025 vs. Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Trotz anhaltender makroökonomischer Herausforderungen und gedämpfter Neubauaktivitäten verzeichnet der Markt moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot insbesondere bei Neubauten weiterhin begrenzt ist. Der folgende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Bremer Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in Bremen zwischen 2.593 Euro und 2.669 Euro, wobei die genaue Preisspanne je nach Lage und Haustyp variiert. Der Gesamtdurchschnitt für Bremen liegt bei etwa 2.632 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichnen wir einen Preisanstieg von etwa 3 bis 5 Prozent, während die Jahresvergleichswerte eine Steigerung von 4 bis 6 Prozent aufweisen.

Differenziert betrachtet zeigt sich jedoch ein heterogenes Bild: Während die Gesamtpreise moderat steigen, verzeichnet der Altbestand teilweise rückläufige Tendenzen. Reihenhäuser im Bestand werden aktuell für durchschnittlich 284.000 Euro gehandelt, was einem Rückgang von etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Noch deutlicher fällt der Preisrückgang bei Doppelhaushälften aus, die mit durchschnittlich 272.000 Euro etwa 10,5 Prozent unter dem Vorjahresniveau liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist geprägt von einem anhaltend knappen Angebot bei stabiler bis leicht steigender Nachfrage. Besonders auffällig ist der dramatische Einbruch bei den Neubauten von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Zahl der verkauften Bauplätze ist im Jahr 2024 um beeindruckende 48,6 Prozent zurückgegangen, was die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter verschärft.

Der Leerstand bei Wohnimmobilien insgesamt liegt aktuell bei etwa 5,4 Prozent mit leicht steigender Tendenz auf 5,6 Prozent. Diese marginale Erhöhung deutet jedoch nicht auf eine Entspannung des Marktes hin, da die freigewordenen Objekte häufig nicht den aktuellen Nachfrageprofilen entsprechen. Die Nachfrage wird weiterhin durch das moderate Bevölkerungswachstum Bremens und die relative wirtschaftliche Stabilität der Hansestadt gestützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. In den bevorzugten zentralen Lagen wie Schwachhausen oder der Überseestadt können die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über 3.000 Euro liegen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am anderen Ende des Preisspektrums finden sich die Stadtrandlagen wie Horn-Lehe, wo Häuser zu deutlich günstigeren Konditionen erworben werden können. Bremen-Süd positioniert sich mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.593 Euro im mittleren Preissegment und zeigt eine leicht steigende Tendenz. Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich verstärkt auf die wachstumsstarken Randlagen, während im innerstädtischen Bereich aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit kaum neue Einfamilienhäuser entstehen.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen verhalten optimistisch aus. Der Markt für Häuser zum Kauf wird voraussichtlich seine robuste Verfassung beibehalten, wobei mit einer moderaten Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen ist. Die anhaltend hohen Baukosten und die weiterhin erhöhten Finanzierungskosten werden das Preiswachstum dämpfen, jedoch nicht umkehren.

Das Transaktionsvolumen dürfte moderat steigen, da sich sowohl Käufer als auch Verkäufer zunehmend an das neue Zinsniveau gewöhnt haben. Die Neubauaktivität wird jedoch voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, was die Angebotsknappheit perpetuiert und damit die Preise stützt. Langfristig könnte dies zu einer weiteren Verschärfung der Marktlage führen, insbesondere wenn die Nachfrage durch weiteres Bevölkerungswachstum angetrieben wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.798 und 3.067 Euro je nach Stadtteil und Objektqualität. Bremen-Süd liegt mit aktuell 3.067 Euro pro Quadratmeter im oberen Bereich dieser Spanne. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent zu verzeichnen, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung der Preise unterstreicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit Preissteigerungen von 4 bis 6 Prozent. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da sie trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten anhält. Besonders Neubauwohnungen bewegen sich auf einem deutlich höheren Preisniveau von durchschnittlich 4.600 Euro pro Quadratmeter, was die Premiumpositionierung neuer Objekte im Markt verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei besonders die beliebten Lagen wie Überseestadt, Schwachhausen und Neustadt stark nachgefragt sind. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu der beobachteten Preisentwicklung beiträgt. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist zwar aktiver als bei Einfamilienhäusern, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück.

Der leichte Anstieg des Leerstands von 5,4 auf 5,6 Prozent deutet zwar auf ein marginal wachsendes Angebot hin, führt jedoch nicht zu einer spürbaren Marktentspannung. Die freigewordenen Einheiten entsprechen häufig nicht den aktuellen Qualitäts- und Lagenanforderungen der Nachfrager, wodurch der effektive Leerstand deutlich niedriger ausfällt. Die Vermarktungszeiten für gut positionierte Objekte bleiben entsprechend kurz.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung im Wohnungskaufsegment ist noch ausgeprägter als bei Häusern. Die Spanne reicht von etwa 2.500 Euro pro Quadratmeter in peripheren Lagen bis zu über 4.500 Euro in den Toplagen wie Schwachhausen. Die Überseestadt hat sich als besonders dynamischer Stadtteil etabliert, der durch seine moderne Infrastruktur und die Wasserlage Premium-Preise rechtfertigt.

Stadtrandlagen wie Horn-Lehe und Oberneuland positionieren sich im günstigeren Preissegment, gewinnen aber zunehmend an Attraktivität. Diese Entwicklung wird durch die verbesserte Verkehrsanbindung und die Aufwertung der lokalen Infrastruktur unterstützt. Die Neustadt profitiert von ihrer zentralen Lage und dem urbanen Flair, was sich in stetig steigenden Preisen niederschlägt. Die unterschiedlichen Preisniveaus reflektieren nicht nur die Lagequalität, sondern auch die jeweilige Bevölkerungsstruktur und das lokale Angebot an Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen wird voraussichtlich seine stabile Entwicklung fortsetzen. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums, wobei die Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich bleiben dürften. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nachhaltig.

Gleichzeitig könnten steigende Finanzierungskosten und verschärfte Regulierungen das Wachstum bremsen. Die Neubauaktivität dürfte sich auf qualitativ hochwertige Projekte in guten Lagen konzentrieren, was das Preissegment weiter differenziert. Investoren und Selbstnutzer werden zunehmend auf Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise achten, was ältere Bestandsobjekte unter Preisdruck setzen könnte. Die Marktresilienz gegen makroökonomische Schocks bleibt jedoch hoch, gestützt durch die solide wirtschaftliche Basis Bremens.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Mietshäuser weniger granular verfügbar sind, lassen sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten wichtige Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnimmobilien liegen bei etwa 10,93 Euro pro Quadratmeter, mit einer prognostizierten Steigerung auf 11,43 Euro bis 2026.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Anstieg von etwa 1 bis 3 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Steigerung reflektiert die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit unterhalb der allgemeinen Inflationsrate, was auf eine relative Stabilität des Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern zeigt eine leicht steigende Tendenz, getrieben durch demografische Veränderungen und die wirtschaftliche Unsicherheit, die viele potenzielle Käufer zur Miete tendieren lässt. Das Angebot an Mietshäusern bleibt jedoch stark limitiert. Der Bau neuer Mietshäuser wird durch hohe Baukosten, langwierige Genehmigungsprozesse und unsichere Renditeerwartungen gebremst.

Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder ungünstige Lagen. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverhältnisse eingehen. Dies führt zu einer stabilen, aber auch wenig dynamischen Marktsituation, in der neue Angebote schnell vom Markt absorbiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster der Kaufpreise. In zentralen und gefragten Stadtteilen wie dem Bremer Zentrum und dem Süden der Stadt werden deutlich höhere Mieten aufgerufen als in Randlagen. Premium-Stadtteile wie Schwachhausen oder Oberneuland können Mietpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielen, während periphere Gebiete wie Huchting oder Gröpelingen im unteren Preissegment angesiedelt sind.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, qualitativ hochwertigen Schulen und einem familienfreundlichen Umfeld. Horn-Lehe und Borgfeld haben sich als attraktive Alternativen für Familien etabliert, die ein Haus mit Garten suchen, aber nicht die Premiumpreise der Toplagen zahlen können oder wollen. Die Überseestadt entwickelt sich zunehmend auch im Mietsegment zu einem gefragten Standort.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums im Segment der Mietshäuser. Die Steigerungsraten dürften sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabile Nachfrage getragen.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation leicht entspannen, falls institutionelle Investoren verstärkt in den Bau von Mietshäusern investieren. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten und Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer stärkeren Differenzierung der Mietpreise führen. Energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten werden Premiummieten erzielen können, während unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten. Die grundsätzliche Marktknappheit dürfte jedoch verhindern, dass es zu signifikanten Mietpreisrückgängen kommt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit differenzierten Preisniveaus. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen liegen bei durchschnittlich 10,93 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit etwa 14,41 Euro pro Quadratmeter einen deutlichen Preisaufschlag aufweisen. Diese Spreizung von über 30 Prozent zwischen Bestand und Neubau verdeutlicht die Zweiteilung des Mietmarktes.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise leicht gestiegen, wobei die Steigerungsrate zwischen 1 und 3 Prozent liegt. Die Prognosen deuten auf eine Fortsetzung dieses Trends hin, mit einer erwarteten durchschnittlichen Miete von 11,43 Euro pro Quadratmeter bis August 2026. Diese kontinuierliche, aber moderate Preisentwicklung zeigt die Stabilität des Bremer Mietwohnungsmarktes, der sich trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten als resilient erweist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei insbesondere moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen stark nachgefragt sind. Der Leerstand bewegt sich mit unter 6 Prozent weiterhin auf niedrigem Niveau, auch wenn ein leichter Anstieg zu verzeichnen ist. Diese marginale Erhöhung führt jedoch zu keiner spürbaren Marktentspannung, da viele der leerstehenden Einheiten nicht den aktuellen Wohnstandards entsprechen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist aktiver als bei anderen Immobilientypen, bleibt aber dennoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Institutionelle Investoren und Wohnungsbaugesellschaften fokussieren sich zunehmend auf größere Wohnquartiere in Entwicklungsgebieten, während der kleinteilige private Mietwohnungsbau rückläufig ist. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen liegt bei wenigen Wochen, in Toplagen oft nur bei Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen wie die Innenstadt und Schwachhausen erreichen Spitzenmieten, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für hochwertige Neubauwohnungen teilweise über 16 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Überseestadt hat sich als Premium-Standort etabliert, der durch seine moderne Infrastruktur und die Wasserlage besonders junge Professionals und Paare anzieht.

Randgebiete bieten deutlich günstigere Alternativen, wobei die Preisunterschiede bis zu 40 Prozent betragen können. Stadtteile wie Huchting, Gröpelingen oder Teile von Bremen-Nord positionieren sich im unteren Preissegment mit Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Die mittleren Lagen wie Findorff, Neustadt oder Horn profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur und verzeichnen kontinuierliche Mietpreissteigerungen. Die Neubauvorhaben in Entwicklungsgebieten wirken generell preistreibend auf die jeweiligen Quartiere.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen wird voraussichtlich seine dynamische Entwicklung fortsetzen. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt: die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, die fortschreitende Haushaltsverkleinerung und die begrenzte Neubautätigkeit.

Die Qualitätsdifferenzierung wird sich weiter verstärken. Energieeffiziente Neubauten und hochwertig sanierte Altbauten werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, während unsanierte Bestandsobjekte zunehmend unter Druck geraten. Die ab 2025 verschärften energetischen Anforderungen könnten zu einer Modernisierungswelle führen, die mittelfristig das Mietniveau anheben wird. Gleichzeitig könnte der soziale Wohnungsbau, sofern er intensiviert wird, dämpfend auf die Mietpreisentwicklung im unteren und mittleren Segment wirken. Die grundsätzliche Angebots-Nachfrage-Konstellation bleibt jedoch angespannt, was eine nachhaltige Entspannung des Marktes unwahrscheinlich macht.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 bestätigt den stabilen Aufwärtstrend, wobei die Dynamik je nach Segment variiert. Während der Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen Steigerungsraten zwischen 1 und 5 Prozent aufweist, entwickeln sich die Mietmärkte mit Zuwächsen von 1 bis 3 Prozent etwas verhaltener.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes bleiben bestehen: Ein knappes Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, wobei die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die räumliche Differenzierung verstärkt sich, mit Premium-Lagen, die ihre Spitzenposition ausbauen, während periphere Gebiete zunehmend als bezahlbare Alternativen entdeckt werden.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung zu rechnen. Die Marktakteure haben sich an das neue Zinsniveau angepasst, und Bremen profitiert von seiner stabilen wirtschaftlichen Basis und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Herausforderungen ergeben sich aus den steigenden Baukosten, regulatorischen Anforderungen und der Notwendigkeit, den Wohnungsbestand energetisch zu modernisieren. Diese Faktoren werden die Marktentwicklung in den kommenden Jahren maßgeblich prägen und zu einer weiteren Ausdifferenzierung der Preise und Qualitäten führen.