Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten durchgängige Preisanstiege zu verzeichnen, wobei sich die Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Bremen bei 2.669 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 3,2 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.586 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt der Preisanstieg 5,6 %, was auf eine kontinuierliche, aber moderat verlangsamte Wertsteigerung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich robust, jedoch nicht mehr so dynamisch wie in den Vorjahren. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 € und 650.000 €, wobei besonders renovierte Bestandsimmobilien und Neubauten in gefragten Lagen die oberen Preissegmente erreichen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Q3 2025 leicht verringert, insbesondere im gehobenen Preissegment. Die Nachfrage bleibt stabil mit einer leicht steigenden Tendenz, vor allem in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal minimal verlängert, liegt aber weiterhin bei durchschnittlich 60 bis 90 Tagen für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt eine geringfügige Steigerung, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Stadtrandbereiche, wo noch ausreichend Bauland verfügbar ist. Die gestiegenen Baukosten und die anhaltend hohen Zinsen wirken sich dämpfend auf die Neubauaktivitäten aus, weshalb viele Bauträger ihre Projekte zeitlich strecken oder kleinere Einheiten realisieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Im Zentrum, einschließlich der Altstadt und des Viertels Ostertor, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.800 € und 3.200 €. Diese zentral gelegenen Bereiche profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Stadtrandlagen wie Burglesum und Tenever liegen die Preise mit 2.300 € bis 2.600 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten mehr Platz und Grünflächen, sind aber weniger gut an das Stadtzentrum angebunden. Beliebte Viertel wie Schwachhausen und überraschenderweise auch Gröpelingen verzeichnen Preise zwischen 2.700 € und 3.000 €/m². Schwachhausen punktet mit seiner gehobenen Wohnlage und dem Bürgerpark, während Gröpelingen von Gentrifizierungsprozessen und seiner multikulturellen Vielfalt profitiert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Die Nachfrage wird voraussichtlich konstant bleiben, jedoch werden die hohen Baukosten und die restriktiven Zinsbedingungen die Kaufkraft vieler Interessenten begrenzen. Es wird erwartet, dass die jährlichen Preissteigerungen sich im Bereich von 3 bis 5 % einpendeln werden.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem stetigen, aber moderaten Bevölkerungswachstum wird weiterhin für eine Grundnachfrage sorgen. Besonders Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen werden verstärkt nach Eigenheimen in den Randbezirken suchen, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiver ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 €/m² eine noch dynamischere Entwicklung als der Häusermarkt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 mit 2.686 €/m² entspricht dies einer Steigerung von 4,1 %. Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich zum Q3 2024, der einen Anstieg von 7,8 % aufweist, was die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in Bremen unterstreicht.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² kostet aktuell zwischen 200.000 € und 260.000 €, während moderne Neubauwohnungen oder luxuriös sanierte Altbauwohnungen in Toplage auch Preise jenseits der 4.000 €/m² erreichen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im Q3 2025 leicht verringert, wobei der Rückgang besonders bei Bestandswohnungen zu beobachten ist. Die Nachfrage bleibt stark, insbesondere für Neubauwohnungen und Objekte in zentralen Lagen. Dies führt zu einer angespannten Marktsituation mit kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich 30 bis 45 Tagen für attraktive Objekte.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt eine geringfügige Steigerung, konzentriert sich aber hauptsächlich auf die Innenstadt und die Lagen entlang der Weser. Besonders die Überseestadt entwickelt sich weiterhin dynamisch mit mehreren großen Wohnbauprojekten. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist mit unter 1 % praktisch nicht existent, was die hohe Nachfrage und den Mangel an verfügbaren Objekten verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Altstadt und im Viertel Ostertor bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 € und 3.500 €. Diese Bereiche sind besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren ohne Kinder beliebt, die die kurzen Wege und das urbane Lebensgefühl schätzen.

Am Stadtrand in Gebieten wie Burglesum und Tenever liegen die Preise mit 2.400 € bis 2.700 €/m² deutlich moderater. Diese Lagen sprechen vor allem Käufer an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen. Die beliebten Viertel Schwachhausen und Gröpelingen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.800 € und 3.200 €/m² im gehobenen Mittelfeld und bieten eine attraktive Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv, jedoch mit gedämpften Erwartungen. Die Experten gehen von einer weiteren moderaten Preisentwicklung aus, wobei die jährlichen Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 4 und 6 % liegen werden. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was die Preise stützt.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Zinssituation sein. Sollten die Zinsen weiter auf hohem Niveau verharren oder sogar steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung oder sogar leichten Korrektur der Preise führen. Andererseits wird die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter befeuern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im Q3 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 10,50 €/m² eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 10,20 €/m² lag, entspricht dies einer Steigerung von 2,9 %. Der Jahresvergleich zum Q3 2024 weist mit einem Plus von 6,1 % auf eine deutliche Verteuerung des Mietmarktes für Häuser hin.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Ein typisches Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet monatlich zwischen 1.200 € und 1.400 € Kaltmiete, während freistehende Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung auch Mieten von über 2.000 € monatlich erreichen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im Q3 2025 leicht verringert, wobei der Rückgang besonders im gehobenen Segment spürbar ist. Die Nachfrage bleibt stabil mit einer leicht steigenden Tendenz, insbesondere in familienfreundlichen Lagen. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da die hohen Kaufpreise und Zinsen den Erwerb von Wohneigentum erschweren.

Die Neubauaktivität im Mietshausbereich zeigt eine geringfügige Steigerung, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Stadtrandbereiche. Institutionelle Investoren und private Vermieter investieren verstärkt in energieeffiziente Neubauten, um langfristig stabile Mieteinnahmen zu generieren. Die Leerstandsquote bei Mietshäusern ist mit etwa 2 % sehr niedrig, was auf einen angespannten Markt hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. Im Zentrum, einschließlich der Altstadt und Ostertor, bewegen sich die Quadratmetermieten zwischen 11,00 € und 12,50 €. Diese zentralen Lagen sind besonders bei Expats und Führungskräften gefragt, die temporär in Bremen arbeiten und eine hochwertige Wohnlage suchen.

In den Stadtrandlagen wie Burglesum und Tenever liegen die Mieten mit 9,00 € bis 10,00 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten Familien mehr Platz für ihr Budget und sind daher besonders bei Haushalten mit mehreren Kindern beliebt. Die beliebten Viertel Schwachhausen und Gröpelingen positionieren sich mit Mieten zwischen 10,50 € und 11,50 €/m² im mittleren Preissegment und bieten eine gute Balance zwischen Lage und Preis.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine weitere moderate Entwicklung der Mieten für Häuser. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 % liegen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Einkommensentwicklung der Haushalte abhängen wird.

Ein wichtiger Faktor wird die geplante Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe sein. Diese könnten die Mietpreisentwicklung dämpfen, gleichzeitig aber auch zu einer Verknappung des Angebots führen, wenn Vermieter ihre Objekte vom Mietmarkt nehmen. Die steigende Nachfrage nach flexiblen Wohnformen und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer werden den Mietmarkt für Häuser weiter beleben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im Q3 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 10,93 €/m² die höchste Dynamik aller Segmente. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 mit 10,60 €/m² bedeutet dies einen Anstieg von 3,2 %. Besonders markant ist die Jahresentwicklung mit einem Plus von 7,2 % gegenüber dem Q3 2024, was die anhaltende Anspannung im Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Die absoluten Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße und -typ. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet durchschnittlich zwischen 650 € und 780 € Kaltmiete, während moderne 3-Zimmer-Neubauwohnungen mit 80 m² in guten Lagen auch Mieten von über 1.000 € monatlich erreichen. Besonders kleine Apartments unter 40 m² weisen überdurchschnittlich hohe Quadratmetermieten von teilweise über 14 €/m² auf.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Q3 2025 weiter verknappt, insbesondere bei Bestandswohnungen im mittleren Preissegment. Die Nachfrage bleibt außerordentlich stark, vor allem für Neubauwohnungen und Objekte in zentralen Lagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei nur 10 bis 20 Tagen, wobei attraktive Angebote oft schon nach den ersten Besichtigungsterminen vergeben werden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt eine geringfügige Steigerung, konzentriert sich hauptsächlich auf die Innenstadt und die Entwicklungsgebiete entlang der Weser. Große Wohnungsbaugesellschaften und institutionelle Investoren realisieren mehrere Großprojekte, die jedoch erst in den kommenden Jahren fertiggestellt werden. Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen liegt bei unter 1,5 %, was einen extrem angespannten Markt signalisiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung ist im Mietwohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen der Altstadt und im Szeneviertel Ostertor werden Spitzenmieten zwischen 11,50 € und 13,00 €/m² aufgerufen. Diese Bereiche sind besonders bei jungen Berufstätigen, Studenten und Singles beliebt, die die urbane Infrastruktur und das kulturelle Angebot schätzen.

Am Stadtrand in Gebieten wie Burglesum und Tenever liegen die Mieten mit 9,50 € bis 10,50 €/m² merklich niedriger. Diese Lagen bieten vor allem für Familien und preissensible Mieter eine Alternative zu den teuren innerstädtischen Bereichen. Die traditionell beliebten Viertel Schwachhausen und das aufstrebende Gröpelingen positionieren sich mit Mieten zwischen 11,00 € und 12,00 €/m² im gehobenen Preissegment und profitieren von ihrer guten Infrastruktur und Lebensqualität.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Bremen bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 % jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubautätigkeit abhängen wird. Die anhaltende Zuwanderung in die Stadt, der Trend zu kleineren Haushalten und die studentische Nachfrage werden den Druck auf den Mietwohnungsmarkt aufrechterhalten.

Ein entscheidender Faktor wird die Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus sein. Die Stadt Bremen plant, die Quote für geförderten Wohnraum zu erhöhen, was mittelfristig zu einer Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen könnte. Gleichzeitig könnten verschärfte Energieeffizienzanforderungen zu Modernisierungen und damit verbundenen Mieterhöhungen führen. Die Digitalisierung und neue Arbeitsformen könnten zudem die Nachfrage nach flexiblen Wohnkonzepten und möblierten Apartments weiter steigern.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robuster und dynamischer Markt mit durchgängigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt jedoch eine Verlangsamung der Wachstumsdynamik im Vergleich zu den Vorjahren, was auf eine beginnende Marktreifung und die dämpfenden Effekte der hohen Zinsen hindeutet.

Besonders auffällig ist die starke Entwicklung im Mietwohnungssektor, der mit Steigerungsraten von über 7 % im Jahresvergleich die höchste Dynamik aufweist. Dies reflektiert die anhaltende Urbanisierung und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in der Hansestadt. Die unterschiedlichen Entwicklungen zwischen Zentrum und Peripherie sowie zwischen verschiedenen Stadtteilen zeigen die zunehmende Ausdifferenzierung des Marktes.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Bremer Immobilienmarkt weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei eine sorgfältige Standortanalyse und realistische Renditeerwartungen entscheidend für den Erfolg sein werden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Marktdynamik weiter abschwächt oder ob Bremen seinen Status als attraktiver und wachsender Immobilienstandort im norddeutschen Raum behaupten kann.