Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre entwickelt sich der Markt wieder positiv, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert. Der vorliegende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Bremen liegt im dritten Quartal 2025 bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Preis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Erhöhung von etwa zwei Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber gedämpfte Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die allgemeine Marktstabilisierung wider, die nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 eingetreten ist. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser haben sich auf einem Niveau eingependelt, das zwar historisch hoch ist, aber nicht mehr die extremen Steigerungsraten der Boomjahre aufweist. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz des veränderten Zinsumfelds und der wirtschaftlichen Unsicherheiten weiterhin leicht ansteigen.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin begrenzt. Die Zurückhaltung vieler potenzieller Verkäufer, die auf bessere Marktbedingungen warten, führt zu einer Verknappung des Angebots. Gleichzeitig zeigt sich bei den Käufern eine zunehmende Aktivität, nachdem die Schockstarre der Zinserhöhungen überwunden wurde. Die Nachfrage wird insbesondere durch Familien getrieben, die trotz der gestiegenen Finanzierungskosten den Wunsch nach Wohneigentum verwirklichen möchten.

Die Neubauaktivität zeigt erste Zeichen der Erholung. Projekte wie das Balgequartier setzen wichtige Impulse für den Markt. Allerdings bleiben die hohen Bau- und Finanzierungskosten ein limitierender Faktor für neue Entwicklungen. Die Fertigstellungszahlen liegen weiterhin unter dem Niveau, das notwendig wäre, um die strukturelle Wohnraumknappheit in Bremen nachhaltig zu beheben. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt weiter stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Stadtteilen Bremens bleibt ausgeprägt. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel wie Schwachhausen, Horn-Lehe und die Östliche Vorstadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Hier liegen die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können bei besonders attraktiven Objekten auch die 3.000-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal bieten hingegen noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten. Hier profitieren Käufer von niedrigeren Preisen bei gleichzeitig größeren Grundstücken. Diese Gebiete gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere für junge Familien, die aufgrund der Preisentwicklung in den beliebten Vierteln ausweichen müssen. Die Infrastrukturverbesserungen und Neubauprojekte in diesen Bereichen tragen zur positiven Entwicklung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei den Hauspreisen. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen zwei und vier Prozent aus. Diese verhaltene Optimismus basiert auf mehreren Faktoren: Die Zinsen haben sich auf einem höheren Niveau stabilisiert, die Inflation zeigt rückläufige Tendenzen, und die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten robust.

Allerdings bestehen weiterhin Risikofaktoren, die die Marktentwicklung beeinflussen könnten. Politische Unsicherheiten, mögliche weitere Zinserhöhungen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung könnten die Nachfrage dämpfen. Positiv wirkt sich hingegen der anhaltende Zuzug nach Bremen und die strukturelle Wohnraumknappheit aus, die den Markt auch mittelfristig stützen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Verfassung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.798 Euro, was einer Steigerung von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, als der Preis noch bei 2.686 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehende Stabilität mit nur geringfügigen Preisanpassungen nach oben.

Die Preisdynamik unterscheidet sich deutlich zwischen Bestands- und Neubauwohnungen. Während die Angebotspreise für Bestandswohnungen seit 2022 eine Phase der Stabilisierung durchlaufen haben und teilweise sogar leicht rückläufig waren, zeigen Neubauwohnungen weiterhin eine aufwärts gerichtete Preisentwicklung. Diese Diskrepanz erklärt sich durch die gestiegenen Baukosten, höhere Energieeffizienzstandards und die generell bessere Ausstattung von Neubauprojekten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des erhöhten Preisniveaus stark. Besonders gefragt sind energetisch sanierte Wohnungen und Objekte in guten Lagen mit moderner Ausstattung. Die Käufer zeigen sich qualitätsbewusst und sind bereit, für nachhaltige und energieeffiziente Immobilien einen Aufpreis zu zahlen. Dies spiegelt nicht nur das gestiegene Umweltbewusstsein wider, sondern auch die Erwartung niedrigerer Betriebskosten in Zeiten hoher Energiepreise.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt begrenzt, wird jedoch durch verschiedene Neubauprojekte in Bremen langsam erweitert. Die Fertigstellung neuer Wohnkomplexe trägt zur Entspannung des Marktes bei, kann aber die grundsätzliche Nachfrageüberhang nicht vollständig ausgleichen. Die Transaktionszahlen zeigen eine leichte Erholung gegenüber dem Vorquartal, was auf eine zunehmende Marktaktivität hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Die Bremer Innenstadt und angrenzende beliebte Viertel wie das Viertel, Findorff und die Neustadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. Hier können Spitzenwerte von über 3.500 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen erreicht werden. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und einem vielfältigen kulturellen Angebot.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Preise deutlich niedriger. Stadtteile wie Obervieland, Hemelingen oder Vegesack bieten Eigentumswohnungen zu Preisen unterhalb des städtischen Durchschnitts. Diese Differenzierung wird durch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Nahversorgung, Bildungseinrichtungen und das soziale Umfeld bestimmt. Interessant ist, dass einige bisher weniger beachtete Stadtteile durch Aufwertungsmaßnahmen und Infrastrukturprojekte an Attraktivität gewinnen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird sich nach Experteneinschätzung in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil und widerstandsfähig zeigen. Die Prognosen gehen von einer moderaten Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten zwischen zwei und drei Prozent für Bestandswohnungen aus. Neubauwohnungen könnten aufgrund der anhaltend hohen Baukosten und strengeren Energiestandards stärkere Preiserhöhungen erfahren.

Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getrieben durch den demographischen Wandel, die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und den Trend zu kleineren Haushalten. Gleichzeitig könnte das Angebot durch verstärkte Neubauaktivitäten und mögliche Umwidmungen von Gewerbeflächen zunehmen. Die größten Unsicherheitsfaktoren bleiben die Zinsentwicklung, regulatorische Änderungen und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung, wobei spezifische Detaildaten für dieses Segment begrenzt verfügbar sind. Die allgemeine Mietpreisentwicklung in Bremen deutet jedoch auf einen kontinuierlichen Anstieg der Mieten hin, der sich auch im Segment der Miethäuser widerspiegelt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei die Tendenz klar nach oben zeigt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzte sich der moderate Aufwärtstrend fort. Die Mietpreissteigerungen fallen dabei weniger drastisch aus als in den Vorjahren, bleiben aber dennoch spürbar. Besonders Neubauhäuser und kürzlich sanierte Objekte erzielen Spitzenmieten, während ältere, unsanierte Häuser moderatere Preissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen, weichen verstärkt auf den Mietmarkt aus. Dies führt zu einer erhöhten Konkurrenz um verfügbare Objekte, insbesondere in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur.

Der Leerstand in Bremen ist im Jahr 2024 auf 5,4 Prozent gestiegen und wird für 2025 mit etwa 5,6 Prozent prognostiziert. Diese leichte Erhöhung deutet auf ein zunehmendes Angebot hin, wobei der Leerstand hauptsächlich ältere, sanierungsbedürftige Objekte betrifft. Moderne und gut ausgestattete Miethäuser sind weiterhin schnell vermietet. Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt verhalten, da Investoren aufgrund der unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen und Mietpreisbremse zurückhaltend agieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. Zentrale Lagen mit guter Infrastruktur und Neubauqualität erzielen die höchsten Mieten. Stadtteile wie Schwachhausen, Horn-Lehe und die Oberneuland sind besonders bei zahlungskräftigen Mietern beliebt und verzeichnen Spitzenmieten. Hier sind Miethäuser oft Teil von exklusiven Wohnanlagen oder befinden sich in besonders attraktiven Wohnstraßen.

Randgebiete und weniger beliebte Stadtteile wie Gröpelingen, Huchting oder Teile von Bremen-Nord bieten deutlich günstigere Mietkonditionen. Diese Preisdifferenz kann bis zu 40 Prozent betragen. Allerdings zeigt sich auch in diesen Gebieten ein Aufwärtstrend, da die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt und Mieter zunehmend bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen drei und fünf Prozent aus, wobei regional starke Unterschiede zu erwarten sind. Der Mietmarkt wird weiterhin von der begrenzten Neubautätigkeit und der stabilen Nachfrage geprägt sein.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorschriften zur energetischen Sanierung den Markt beeinflussen. Gleichzeitig könnte die leichte Erhöhung des Leerstands zu einer gewissen Entspannung führen, insbesondere wenn weitere Neubauprojekte realisiert werden. Die Attraktivität von Miethäusern als Alternative zum Eigenheim wird voraussichtlich hoch bleiben, solange die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen liegt bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen mit durchschnittlich 14,41 Euro pro Quadratmeter deutlich teurer sind. Diese Werte aus Juli 2025 markieren eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung, die sich seit Anfang 2018 fortsetzt, als die Mieten für Bestandswohnungen noch bei 8,32 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine weitere moderate Steigerung. Die Entwicklung verläuft dabei nicht linear, sondern zeigt je nach Marktsegment unterschiedliche Dynamiken. Während Bestandswohnungen moderate Steigerungsraten von etwa zwei bis drei Prozent pro Jahr aufweisen, liegen die Zuwächse bei Neubauwohnungen teilweise im zweistelligen Bereich. Für August 2026 prognostizieren Experten Mieten von 11,43 Euro pro Quadratmeter für Bestandswohnungen und 15,19 Euro für Neubauten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei sich die Präferenzen der Mieter zunehmend verschieben. Energieeffiziente Wohnungen mit moderner Ausstattung sind besonders gefragt und erzielen Höchstmieten. Der Leerstand ist mit 5,4 Prozent im Jahr 2024 und erwarteten 5,6 Prozent für 2025 leicht gestiegen, was auf ein etwas umfangreicheres Angebot hindeutet. Dieser Leerstand konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in weniger attraktiven Lagen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich zeigt erste Zeichen der Belebung, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Institutionelle Investoren und große Wohnungsbaugesellschaften sind die Hauptakteure bei neuen Mietwohnungsprojekten. Private Kleinvermieter ziehen sich aufgrund regulatorischer Unsicherheiten und steigender Anforderungen zunehmend aus dem Markt zurück. Die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich verringert, da viele Mieter aufgrund der gestiegenen Mieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Bremer Stadtteilen sind erheblich. Zentrale und beliebte Viertel wie das Viertel, Schwachhausen, Findorff und die Neustadt verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier können für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen Mieten von über 16 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und Freizeitangeboten.

Stadtrandlagen und weniger nachgefragte Quartiere wie Gröpelingen, Huchting oder Teile von Bremen-Nord bieten deutlich günstigere Mieten, die teilweise unter neun Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisdifferenz von bis zu 70 Prozent zwischen Top- und einfachen Lagen macht Bremen zu einem stark segmentierten Mietmarkt. Interessant ist die Entwicklung in Stadtteilen wie Walle oder der Überseestadt, die durch Aufwertungsprozesse und neue Entwicklungsprojekte zunehmend attraktiver und damit auch teurer werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigen für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Wachstums. Die erwarteten Mietpreissteigerungen liegen bei drei bis vier Prozent jährlich für Bestandswohnungen und fünf bis sieben Prozent für Neubauwohnungen. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, die Verkleinerung der durchschnittlichen Haushaltsgröße und die begrenzte Neubautätigkeit.

Trotz der Preissteigerungen bleiben die Bremer Mieten im deutschlandweiten Vergleich moderat. Dies könnte Bremen als Wohnstandort attraktiver machen und weiteren Zuzug fördern. Risikofaktoren für die prognostizierte Entwicklung sind mögliche regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse, wirtschaftliche Abschwächungen oder unerwartete demographische Veränderungen. Der leicht steigende Leerstand könnte mittelfristig zu einer gewissen Marktentspannung führen, insbesondere wenn geplante Neubauprojekte realisiert werden und das Angebot erweitern.

Fazit und Gesamteinschätzung

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderatem Wachstum. Nach den turbulenten Jahren mit extremen Preissteigerungen und anschließender Korrektur hat sich der Markt auf einem hohen Niveau eingependelt. Die verschiedenen Marktsegmente entwickeln sich dabei unterschiedlich, wobei Neubauten und energieeffiziente Immobilien die stärksten Preissteigerungen verzeichnen.

Die strukturelle Wohnraumknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Bremer Immobilienmarktes. Trotz verstärkter Neubaubemühungen kann das Angebot mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Dies stützt sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise und sorgt für eine gewisse Preisstabilität nach oben. Die leichte Erhöhung des Leerstands bietet erste Anzeichen einer Entspannung, betrifft aber hauptsächlich weniger attraktive Bestandsimmobilien.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Bremen weiterhin ein stabiler, aber anspruchsvoller Immobilienmarkt bleibt. Käufer und Mieter müssen mit anhaltend hohen Preisen rechnen, während Verkäufer und Vermieter von der robusten Nachfrage profitieren. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Aufwärtsentwicklung anhält oder ob externe Faktoren zu einer Neubewertung des Marktes führen.