Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Erholung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen verzeichnet der Markt nun wieder moderate Preissteigerungen bei stabiler bis leicht steigender Nachfrage. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte liegen zwischen 2.669 Euro für Häuser und 2.798 Euro für Wohnungen, während sich die Mieten bei durchschnittlich 10,93 Euro pro Quadratmeter eingependelt haben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 110 Euro pro Quadratmeter oder 4,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 2.559 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Preissteigerung sogar 152 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von 6,0 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Lagequalität: In einfachen Wohnlagen liegen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 2.054 Euro, während mittlere Wohnlagen bereits 2.604 Euro erzielen. Besonders begehrt sind gute Wohnlagen, in denen Käufer durchschnittlich 3.228 Euro pro Quadratmeter investieren müssen. Diese Preisspreizung verdeutlicht die anhaltende Bedeutung der Lagequalität für die Preisbildung im Bremer Immobilienmarkt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Kaufhäuser bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, während die Nachfrage leicht anzieht. Besonders in zentralen und beliebten Lagen übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot, was zu den beobachteten Preissteigerungen beiträgt. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf Aufwertungsgebiete wie Hastedt und Utbremen, wo neue Wohnquartiere entstehen und bestehende Stadtteile eine kontinuierliche Aufwertung erfahren.

Der Leerstand bei Einfamilienhäusern bleibt auf einem niedrigen Niveau ohne signifikante Veränderungen zum Vorquartal. Dies unterstreicht die anhaltend hohe Auslastung des Bestands und den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in diesem Segment. Die moderate Neubauaktivität kann die steigende Nachfrage nur teilweise befriedigen, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant. Im Zentrum und in etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen und der Neustadt werden die höchsten Preise erzielt, hier ist auch die Nachfrage am stärksten ausgeprägt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem gewachsenen sozialen Umfeld.

Am Stadtrand, insbesondere in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegen die Preise deutlich niedriger, wobei diese Lagen eine steigende Attraktivität verzeichnen. Familien schätzen hier die ruhigere Wohnlage, größere Grundstücke und die dennoch gute Anbindung an das Stadtzentrum. Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich zwischen diesen beiden Polen mit steigender Nachfrage und moderaten Preisanstiegen, die auf das Entwicklungspotenzial dieser Stadtteile hinweisen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung der Hauspreise in Bremen mit moderaten Steigerungen. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Häusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Hansestadt wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig dürfte das begrenzte Neubauvolumen zu einer anhaltenden Verknappung führen, was preistreibend wirkt. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Eintrübung die Preisentwicklung dämpfen, sodass insgesamt von moderaten Steigerungen im einstelligen Prozentbereich auszugehen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnlich positive Entwicklung wie der Hausmarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro liegen Wohnungen preislich über dem Niveau von Häusern. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.686 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von 112 Euro pro Quadratmeter oder 4,2 Prozent. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 112 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,2 Prozent entspricht.

Die Preisspanne variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung. Im Zentrum, insbesondere in beliebten Vierteln wie Schwachhausen und der Neustadt, bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro. Am Stadtrand in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe liegen die Preise zwischen 2.000 und 2.800 Euro pro Quadratmeter. Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.200 und 3.000 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, während die Nachfrage stabil bleibt. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen und Objekte in exklusiven Lagen, die trotz höherer Preise schnelle Käufer finden. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat mit einem Schwerpunkt auf zentralen und gemischten Quartieren. Ein prominentes Beispiel ist die Überseestadt, wo kontinuierlich neue Wohnprojekte realisiert werden und ein modernes, urbanes Wohnumfeld entsteht.

Der Leerstand bei Wohnungen bleibt auf einem niedrigen Niveau ohne signifikante Veränderungen. Dies zeigt, dass der Markt trotz des leicht gestiegenen Angebots weiterhin aufnahmefähig ist und die Nachfrage das verfügbare Angebot gut absorbiert. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage konzentrieren sich auf zentrale Lagen mit guter Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellem Angebot. Hier sind Käufer bereit, Premiumpreise für die urbane Lebensqualität zu zahlen.

Am Stadtrand finden sich günstigere Alternativen mit geringeren Quadratmeterpreisen bei moderater Nachfrage. Diese Lagen sprechen vor allem Käufer an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und dafür längere Wege in Kauf nehmen. Die aufstrebenden Viertel verzeichnen eine steigende Nachfrage mit moderaten Preisanstiegen. Diese Entwicklung wird durch Gentrifizierungsprozesse und städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen getrieben, die diese Stadtteile zunehmend attraktiver machen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Bremen fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine weitere Stabilisierung der Preise mit moderaten Steigerungen. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in zentralen Lagen und bei Neubauprojekten.

Die demografische Entwicklung mit einer Tendenz zu kleineren Haushalten und dem Trend zum urbanen Wohnen wird die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse indirekt den Kaufmarkt beeinflussen, indem sie Kapitalanleger zu verstärkten Investments in Eigentumswohnungen motivieren. Die erwartete Zinsentwicklung und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Preisentwicklung sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,22 Euro oder 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Durchschnittsmiete noch 10,71 Euro betrug. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 0,22 Euro pro Quadratmeter oder 2,1 Prozent.

Die Mietpreise variieren deutlich nach Lage: In zentralen Stadtteilen werden zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während am Stadtrand Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Aufstrebende Viertel positionieren sich mit Mietpreisen zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment. Diese Preisdifferenzierung spiegelt die unterschiedliche Nachfrage und Attraktivität der verschiedenen Stadtteile wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, während die Nachfrage stabil bleibt. Besonders gefragt sind moderne und energieeffiziente Häuser, die trotz höherer Mieten schnell Mieter finden. Die Energieeffizienz wird zunehmend zu einem entscheidenden Kriterium bei der Wohnungssuche, da Mieter die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten im Blick haben.

Der Leerstand bei Miethäusern verharrt auf niedrigem Niveau ohne signifikante Veränderungen. Dies deutet auf einen ausgeglichenen Markt hin, in dem Angebot und Nachfrage sich weitgehend die Waage halten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verkürzt, was auf eine gute Nachfrage und attraktive Mietkonditionen hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens sind erheblich. In zentralen Lagen werden die höchsten Mieten erzielt, hier ist auch die Nachfrage am stärksten. Diese Gebiete profitieren von kurzen Wegen, guter Infrastruktur und einem attraktiven Wohnumfeld. Familien mit höherem Einkommen sind bereit, für diese Vorteile entsprechende Mieten zu zahlen.

Am Stadtrand finden sich günstigere Alternativen mit geringeren Mieten bei moderater Nachfrage. Diese Lagen sprechen vor allem Familien an, die mehr Wohnraum und einen Garten für ihr Budget suchen. Die aufstrebenden Viertel verzeichnen eine steigende Nachfrage mit moderaten Mietsteigerungen, da sie eine gute Balance zwischen Preis und Lagequalität bieten.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser in Bremen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere Stabilisierung mit moderaten Steigerungen erwartet. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Miethäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch steigende Energiekosten und ein wachsendes Umweltbewusstsein der Mieter.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden die Preisentwicklung dämpfen und extreme Steigerungen verhindern. Gleichzeitig könnte der begrenzte Neubau von Miethäusern zu einer Verknappung des Angebots führen, was preistreibend wirkt. Insgesamt ist von einer moderaten Entwicklung mit Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine identische Entwicklung wie der Markt für Miethäuser. Die durchschnittliche Miete liegt bei 10,93 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,22 Euro oder 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete bei 10,71 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 0,22 Euro pro Quadratmeter oder 2,1 Prozent.

Die Mietpreisstruktur zeigt eine deutliche Differenzierung nach Lage: Zentrale Stadtteile verlangen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, während am Stadtrand Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter üblich sind. In aufstrebenden Vierteln bewegen sich die Mietpreise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisspreizung reflektiert die unterschiedlichen Qualitäten und Attraktivitäten der verschiedenen Wohnlagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen ist im dritten Quartal 2025 leicht gestiegen, während die Nachfrage auf einem stabilen Niveau verharrt. Besonders gefragt sind moderne und energieeffiziente Wohnungen, die trotz höherer Mieten eine hohe Nachfrage verzeichnen. Die Bedeutung der Energieeffizienz nimmt kontinuierlich zu, da Mieter zunehmend die Gesamtkosten ihrer Wohnung im Blick haben.

Der Leerstand bei Mietwohnungen bleibt auf niedrigem Niveau ohne signifikante Veränderungen zum Vorquartal. Dies zeigt einen gut funktionierenden Markt, in dem das vorhandene Angebot effizient durch die Nachfrage absorbiert wird. Die Fluktuation bleibt moderat, was auf eine hohe Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnsituation hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzen zwischen den Bremer Stadtteilen sind bei Wohnungen besonders ausgeprägt. Zentrale Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Angeboten erzielen die höchsten Mieten und verzeichnen die stärkste Nachfrage. Hier konzentriert sich insbesondere die Nachfrage von Singles und Paaren, die kurze Wege und urbanes Flair schätzen.

Am Stadtrand finden sich preisgünstigere Alternativen, die vor allem von Familien und preissensiblen Mietern nachgefragt werden. Die moderate Nachfrage in diesen Gebieten führt zu einem stabileren Preisniveau mit geringeren Steigerungsraten. Die aufstrebenden Viertel entwickeln sich zu attraktiven Alternativen mit steigender Nachfrage und moderaten Mietsteigerungen. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und einer verbesserten Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die kommenden 12 bis 24 Monate fällt moderat optimistisch aus. Experten erwarten eine weitere Stabilisierung der Mieten mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Mietwohnungen wird voraussichtlich weiter zunehmen, während ältere, unsanierte Objekte zunehmend unter Druck geraten.

Die demografische Entwicklung mit einer Tendenz zu kleineren Haushalten und einer zunehmenden Urbanisierung wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Gleichzeitig werden regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche weitere Verschärfungen des Mietrechts die Preisentwicklung dämpfen. Der soziale Wohnungsbau und geförderte Wohnprojekte könnten zusätzliches Angebot schaffen und zur Entspannung des Marktes beitragen.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Kaufobjekte sind um etwa 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen, während die Mieten um rund 2 Prozent zulegten. Diese Entwicklung zeigt eine Erholung des Marktes nach einer Phase der Konsolidierung.

Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne, energieeffiziente Objekte in guten Lagen, während ältere Bestandsimmobilien zunehmend unter Druck geraten. Die Differenzierung nach Lagen bleibt ein prägendes Merkmal des Bremer Immobilienmarktes, wobei zentrale und aufstrebende Viertel die stärkste Dynamik zeigen.

Für die kommenden Quartale ist von einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung auszugehen, wobei regulatorische Eingriffe und die gesamtwirtschaftliche Entwicklung als dämpfende Faktoren wirken dürften. Investoren und Selbstnutzer finden in Bremen weiterhin einen stabilen Markt mit Entwicklungspotenzial, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei energieeffizienten Neubauprojekten.