Immobilienmarktbericht Bremen Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Wohnimmobiliensegmenten. Die Hansestadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Dynamik und der anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, während das Angebot in vielen Segmenten knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Durchschnittspreis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Die absolute Preissteigerung beträgt somit 110 Euro pro Quadratmeter binnen Jahresfrist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung. Während im Vorquartal die Preise bei durchschnittlich 2.615 Euro pro Quadratmeter lagen, bedeutet dies einen Quartalsanstieg von 2,1 Prozent oder 54 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wertstabilität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften im Bremer Stadtgebiet.

Die Preisspanne variiert erheblich je nach Baujahr der Immobilien. Häuser mit Baujahr vor 1969 werden durchschnittlich für 2.535 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während Neubauten ab 2016 mit durchschnittlich 3.446 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen. Diese Differenz von über 900 Euro pro Quadratmeter spiegelt die höhere Energieeffizienz und den geringeren Sanierungsbedarf moderner Immobilien wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt in Bremen auf hohem Niveau stabil. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa 85 Tagen, was im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Verlängerung um etwa eine Woche darstellt.

Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt verhalten. Im dritten Quartal 2025 wurden lediglich 42 neue Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser erteilt, was einem Rückgang von 15 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese zurückhaltende Neubautätigkeit ist primär auf die weiterhin hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten zurückzuführen.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, wobei gut erhaltene Immobilien in beliebten Lagen oft mehrere Interessenten gleichzeitig anziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Bremer Stadtteilen bleiben signifikant. In den bevorzugten Lagen wie Schwachhausen, Oberneuland und dem Bürgerpark-Viertel liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.200 und 4.100 Euro. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Bremen-West zeigt mit durchschnittlich 2.612 Euro pro Quadratmeter eine solide Entwicklung und verzeichnet mit 5,4 Prozent Jahreswachstum die stärkste Dynamik aller Bremer Bezirke. Bremen-Süd liegt mit 2.593 Euro pro Quadratmeter leicht darunter, zeigt aber ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Jahresplus von 3,2 Prozent.

Die günstigsten Häuser finden sich in den Randlagen und in Stadtteilen mit einfacher Wohnlage, wo die Preise bei durchschnittlich 2.054 Euro pro Quadratmeter beginnen. Mittlere Wohnlagen rangieren bei etwa 2.600 Euro, während gute Wohnlagen Preise von bis zu 3.228 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Segment der Kaufhäuser. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen 1,5 und 2,5 Prozent aus. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung wird durch die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot gestützt.

Die Toplagen in Bremen werden voraussichtlich ihre Preisstabilität bewahren und könnten sogar leicht überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen. Randlagen profitieren zunehmend vom anhaltenden Homeoffice-Trend, der die Attraktivität größerer Wohnflächen in weniger zentralen, aber dafür erschwinglicheren Lagen erhöht.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt bei 2.798 Euro, was einer Steigerung von 4,2 Prozent oder 112 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.742 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Quartalsanstieg von 2,0 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Je nach Quelle und Erhebungsmethodik variieren die Angaben leicht, wobei einige Marktbeobachter für Oktober 2025 sogar Durchschnittspreise von bis zu 2.875 Euro pro Quadratmeter ausweisen. Diese Schwankungen resultieren aus unterschiedlichen Stichprobengrößen und Berechnungsmethoden, zeigen aber einheitlich einen positiven Trend.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern Wohnfläche, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden.

Das Angebot an Bestandswohnungen ist weiterhin knapp. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 72 Tagen, was im Vergleich zum Vorquartal eine leichte Verkürzung darstellt. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen sind oft bereits nach wenigen Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt eine leichte Belebung. Im dritten Quartal wurden 185 neue Wohneinheiten fertiggestellt, was einem Plus von 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Dennoch bleibt das Neubauvolumen deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen Schwachhausen und Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro, wobei Penthouse-Wohnungen und luxussanierte Altbauwohnungen die Preisspitze markieren.

Bremen-Süd verzeichnet mit durchschnittlich 3.067 Euro pro Quadratmeter überdurchschnittliche Preise und zeigt mit einem Jahresplus von 6,5 Prozent die stärkste Dynamik aller Bezirke im Wohnungssegment. Bremen-West liegt mit 2.823 Euro pro Quadratmeter im mittleren Preissegment, verzeichnet aber ebenfalls eine solide Wertsteigerung von 4,8 Prozent zum Vorjahr.

Aufstrebende Stadtteile wie Hastedt und Utbremen gewinnen zunehmend an Attraktivität. Hier liegen die Preise noch bei durchschnittlich 2.200 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber eine überdurchschnittliche Wachstumsdynamik. Diese Viertel profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und der verbesserten Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung erwartet, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Expertenschätzungen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 3 Prozent aus.

Die demografische Entwicklung Bremens mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage nach Wohnraum weiter stützen. Gleichzeitig könnten sich die Finanzierungsbedingungen bei einer möglichen weiteren Zinssenkung der EZB wieder verbessern, was die Nachfrage zusätzlich stimulieren würde.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei 11,20 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Steigerung von 2,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 11,05 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Quartalsanstieg von 1,4 Prozent. Diese gemäßigte Entwicklung reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen der Mietpreisbremse sowie die zurückhaltende Nachfrage im hochpreisigen Segment der Mietshäuser.

Die Spanne der Mietpreise variiert erheblich nach Ausstattung und Größe. Während einfach ausgestattete Reihenhäuser ab 9,50 Euro pro Quadratmeter zu haben sind, werden für moderne, energieeffiziente Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung bis zu 14,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Im dritten Quartal 2025 standen durchschnittlich nur 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, was einem Rückgang von 12 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 4,2 Jahren, was deutlich über der von Wohnungen liegt und auf eine höhere Wohnstabilität in diesem Segment hindeutet.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen vermietet, wobei attraktive Objekte oft mehrere Dutzend Bewerbungen erhalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In den beliebten Wohnlagen wie Horn-Lehe, Borgfeld und Oberneuland liegen die Mieten für Häuser zwischen 12,50 und 15,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete punkten mit ihrer ruhigen Lage, guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln wie Blumenthal oder Vegesack beginnen die Mieten bei etwa 8,50 Euro pro Quadratmeter. Bremen-Nord bietet mit durchschnittlich 9,80 Euro pro Quadratmeter ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien mit begrenztem Budget.

Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Findorff, Walle oder Hemelingen bewegen sich zwischen 10,00 und 11,50 Euro pro Quadratmeter und bieten einen guten Kompromiss zwischen Preis und Lage.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Mietpreiswachstums im Häusersegment erwartet. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungen zwischen 1,5 und 2,0 Prozent aus, wobei die Mietpreisbremse weiterhin als dämpfender Faktor wirkt.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Miethäusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere Energiekosten, die Gesamtmietbelastung erhöhen und die Zahlungsbereitschaft für die Kaltmiete begrenzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 9,59 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,79 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht, als der Durchschnitt noch bei 9,33 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Quartalsvergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von 0,84 Prozent. Im Vorquartal lag die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter, was einem absoluten Anstieg von 8 Cent pro Quadratmeter entspricht. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die Wirkung der Mietpreisbremse sowie die stabilisierende Wirkung des sozialen Wohnungsbaus wider.

Die Preisspanne ist erheblich und reicht von etwa 7,50 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Neubauwohnungen in Toplagen. Der Median liegt bei etwa 9,20 Euro pro Quadratmeter, was auf eine ausgewogene Verteilung hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf konstant hohem Niveau. Besonders gesucht sind Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen zwischen 50 und 80 Quadratmetern, die sowohl von Singles und Paaren als auch von kleinen Familien nachgefragt werden.

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich leicht verbessert. Im Durchschnitt stehen etwa 1.250 Wohnungen zur Vermietung zur Verfügung, was einem Plus von 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Diese Verbesserung ist hauptsächlich auf Fertigstellungen im geförderten Wohnungsbau zurückzuführen.

Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei 18 Tagen, wobei preisgünstige Wohnungen in guter Lage oft bereits nach wenigen Tagen vermietet sind. Auf eine durchschnittliche Wohnungsanzeige gehen etwa 45 Bewerbungen ein, was die anhaltende Anspannung des Marktes verdeutlicht.

Der Leerstand liegt stadtweit bei etwa 1,8 Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Dies führt zu einem Vermietermarkt, in dem Mieter nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Innenstadtlagen und in Schwachhausen liegen die Mieten zwischen 10,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. Die Neustadt und das Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was zu entsprechend hohen Mieten führt.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtrandlagen wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal, wo die Quadratmeterpreise zwischen 7,00 und 8,50 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserter Infrastruktur.

Die mittleren Lagen wie Findorff, Walle oder die Östliche Vorstadt bewegen sich zwischen 9,00 und 10,50 Euro pro Quadratmeter und bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit guter Anbindung an die Innenstadt.

Besonders dynamisch entwickeln sich aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen, die von ihrer Nähe zur Innenstadt und gleichzeitig noch moderaten Preisen profitieren. Hier sind in den letzten Monaten überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungen zwischen 2,0 und 3,0 Prozent aus, wobei die Mietpreisbremse weiterhin als regulierender Faktor wirkt.

Der geplante Neubau von jährlich 2.500 Wohnungen, davon 30 Prozent im geförderten Segment, könnte mittelfristig zu einer Entspannung des Marktes beitragen. Allerdings wird die erwartete Bevölkerungszunahme und die fortschreitende Haushaltsverkleinerung die zusätzlichen Kapazitäten weitgehend absorbieren.

Die Energieeffizienz von Wohnungen wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor. Gut gedämmte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten können höhere Kaltmieten durchsetzen, während unsanierte Altbauten trotz oft attraktiver Lage Preisabschläge hinnehmen müssen.

Gesamtfazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die auf eine nachhaltige Marktentwicklung hindeuten. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten hoch, während das Angebot trotz verstärkter Neubautätigkeit knapp bleibt.

Die unterschiedlichen Stadtteile entwickeln sich heterogen, wobei sowohl etablierte Toplagen als auch aufstrebende Viertel Wertzuwächse verzeichnen. Diese Diversifizierung bietet Chancen für verschiedene Käufer- und Mietergruppen und trägt zur Stabilität des Gesamtmarktes bei.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Bremen ein attraktiver Standort mit moderaten, aber stetigen Wertsteigerungen. Die wirtschaftliche Stabilität der Hansestadt, gepaart mit ihrer wachsenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort, lässt auch für die Zukunft eine positive Entwicklung des Immobilienmarktes erwarten.