Immobilienmarktbericht Bremen – Q3 2025

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Nach einer Phase der Unsicherheit in den Vorjahren kehrt vermehrt Vertrauen in den Markt zurück, was sich in steigenden Transaktionszahlen und einer ausgewogenen Angebots-Nachfrage-Situation widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 4,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 2.559 Euro pro Quadratmeter lag. Besonders hervorzuheben ist die Entwicklung in Bremen-Süd, wo die Quadratmeterpreise von 2.513 Euro im Q3 2024 auf aktuell 2.593 Euro gestiegen sind, was einer Wertsteigerung von 3,2 Prozent entspricht.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung. Die Preise haben sich nach einer Phase der Seitwärtsbewegung im ersten Halbjahr 2025 wieder leicht nach oben entwickelt. Die langfristige Betrachtung über einen Fünfjahreszeitraum offenbart eine solide Wertsteigerung von 6,4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Bremer Häusermarktes unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern in Bremen bleibt robust, wobei sich das Käuferinteresse zunehmend auf Bestandsimmobilien mit Modernisierungspotenzial konzentriert. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 90 bis 120 Tagen, wobei gut gepflegte Objekte in beliebten Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Die Neubautätigkeit im Segment der Einfamilienhäuser bleibt weiterhin verhalten. Hohe Baukosten und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland dämpfen die Aktivitäten. Gleichzeitig führt dies zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots, was preisstützend wirkt. Die Leerstandsquote bei Häusern ist mit unter einem Prozent vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Bremen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den zentrumsnahen und etablierten Wohnlagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Bildungseinrichtungen und der hohen Lebensqualität.

Die Randbezirke wie Oberneuland und Horn-Lehe weisen vergleichsweise niedrigere Preise auf, bieten aber gleichzeitig mehr Wohnfläche und Grundstücksgröße für das investierte Kapital. Besonders interessant entwickeln sich aufstrebende Gebiete wie Hastedt und Utbremen, die zunehmend in den Fokus von Käufern rücken, die noch bezahlbare Alternativen zu den Toplagen suchen. Hier sind die Preise im Jahresvergleich überdurchschnittlich gestiegen, bleiben aber absolut betrachtet noch unter dem Bremer Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung im Häusersegment. Die kurzfristige Prognose bis Ende 2026 geht von einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen aus. Mittelfristig, für den Zeitraum 2027 bis 2028, wird mit jährlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent gerechnet, getragen durch den anhaltend knappen Neubau und die stabile Nachfrage.

Langfristig bis 2030 werden die Toplagen ihre Attraktivität behalten, während Randlagen vom anhaltenden Homeoffice-Trend profitieren könnten. Das Baseline-Szenario geht von einer jährlichen Preissteigerung von ein bis drei Prozent aus, was zu einem Preisindex von etwa 105 bis 116 im Jahr 2030 führen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.798 Euro etwas dynamischer als der Häusermarkt. Dies entspricht einer Steigerung von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als der Preis bei 2.686 Euro pro Quadratmeter lag. Besonders stark entwickelt hat sich der Markt in Bremen-Süd, wo die Preise von 2.881 Euro im Q3 2024 auf aktuell 3.067 Euro gestiegen sind – ein Plus von beachtlichen 6,5 Prozent.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Gesamtjahresprognose für 2025 deutet auf eine Preissteigerung von 3,3 Prozent gegenüber 2024 hin. In Bremen-West wurde bereits eine Steigerung von 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, was die heterogene Entwicklung innerhalb der Stadt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei insbesondere moderne, energieeffiziente Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen gesucht werden. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht vollständig Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt bei 60 bis 90 Tagen, wobei Neubauwohnungen in guten Lagen oft bereits vor Fertigstellung verkauft sind.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnbauprojekte in der Überseestadt und anderen Entwicklungsgebieten. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die Preise weiter stützt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit deutlich macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Vierteln wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro, wobei Luxuswohnungen in Toplagen auch deutlich höhere Preise erzielen können. Das Überseestadt-Projekt hat sich zu einem Magneten für Käufer entwickelt, die moderne, urbane Wohnkonzepte suchen. Hier steigt die Nachfrage nach exklusiven Wohnungen kontinuierlich.

Die mittleren Lagen profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur. Stadtteile wie Findorff und das Viertel verzeichnen stabile Preissteigerungen und bleiben bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt. In den Außenbezirken sind die Preise noch moderat, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist, insbesondere in Gebieten mit guter ÖPNV-Anbindung.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen wird voraussichtlich seine positive Entwicklung fortsetzen. Für die nächsten 12 Monate wird mit weiteren moderaten Preissteigerungen von zwei bis drei Prozent gerechnet. Die anhaltend niedrigen Fertigstellungszahlen bei gleichzeitig stabiler Nachfrage werden das Preisniveau stützen.

Mittelfristig bis 2028 erwarten Experten jährliche Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent. Besonders die innenstadtnahen Lagen und Gebiete mit geplanten Infrastrukturverbesserungen dürften überdurchschnittlich profitieren. Langfristig wird der demografische Wandel und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Wohnungen weiter befeuern, was zu stabilen Wertsteigerungen führen sollte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil mit leicht steigender Tendenz. Obwohl keine spezifischen Quartalsdaten vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die Mieten für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser moderat gestiegen sind. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 8,50 und 14,00 Euro pro Quadratmeter, wobei freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen die höchsten Mieten erzielen.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich der Mietmarkt für Häuser weitgehend stabilisiert. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf familiengerechte Objekte mit Garten in ruhigen Wohnlagen. Die Mietpreisentwicklung folgt dabei dem allgemeinen Trend des Bremer Wohnungsmarktes mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern und Haushalten, die mehr Wohnfläche und private Außenbereiche suchen. Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Häuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was auf eine hohe Mieterzufriedenheit und stabile Mietverhältnisse hindeutet.

Die Fluktuation im Segment der Mietshäuser ist gering, was zu einem sehr engen Markt führt. Neu auf den Markt kommende Objekte werden meist innerhalb weniger Wochen vermietet. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den begehrten Wohnlagen wie Schwachhausen, Oberneuland und Horn-Lehe werden Spitzenmieten erzielt. Hier sind für moderne, gut ausgestattete Einfamilienhäuser Mieten von über 12 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Die zentrumsnahen Stadtteile mit ihrer gewachsenen Infrastruktur und guten Verkehrsanbindung bleiben besonders gefragt.

In den Randbezirken und Stadtteilen wie Huchting, Arsten oder Blumenthal sind die Mieten deutlich moderater. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7,50 und 10,00 Euro. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des aktuellen Trends erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich moderat um zwei bis drei Prozent jährlich steigen. Der anhaltende Mangel an verfügbaren Mietshäusern bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird das Preisniveau stützen.

Mittelfristig könnte der verstärkte Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Mietshäusern weiter erhöhen, da mehr Wohnfläche für Arbeitszimmer benötigt wird. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Neubauten oder sanierte Altbauten höhere Mietaufschläge durchsetzen können. Langfristig wird der Markt für Mietshäuser in Bremen angespannt bleiben, was stabile bis leicht steigende Mieten erwarten lässt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 2,79 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als die Durchschnittsmiete noch bei 9,33 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Miete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate Erhöhung von 0,84 Prozent.

Die Mietpreisentwicklung hat sich nach den turbulenten Jahren 2023 und 2024 wieder normalisiert. Die Steigerungsraten bewegen sich nun wieder im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate, was auf eine Stabilisierung des Marktes hindeutet. Neuvertragsmieten liegen dabei typischerweise 5 bis 10 Prozent über den Bestandsmieten, wobei dieser Spread in begehrten Lagen noch größer ausfallen kann.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Bremen bleibt ungebrochen hoch. Besonders gesucht sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon und moderner Ausstattung. Das Angebot kann mit der Nachfrage kaum Schritt halten, was zu kurzen Inseratszeiten und hohen Bewerberzahlen führt. Durchschnittlich werden auf eine Mietwohnung in guter Lage 50 bis 100 Bewerbungen eingereicht.

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen liegt stadtweit bei unter zwei Prozent, was einen extrem angespannten Markt signalisiert. Die Fluktuation hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau hat leicht zugenommen, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen sind erheblich. In den Toplagen wie Schwachhausen und der Neustadt werden für moderne Wohnungen Mieten zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Überseestadt hat sich zu einem Premium-Standort entwickelt, wo Neubauwohnungen teilweise über 13 Euro pro Quadratmeter kosten.

Die mittleren Lagen wie Findorff, das Viertel und die östliche Vorstadt bewegen sich im Bereich von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und guten Infrastruktur. In den Außenbezirken wie Gröpelingen, Huchting oder Osterholz liegen die Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von zwei bis drei Prozent, wobei in gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die geplanten regulatorischen Eingriffe wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden die Dynamik nur begrenzt dämpfen können.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung mit dem anhaltenden Zuzug in die Städte und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen das Angebot an bezahlbarem Wohnraum weiter verknappen. Langfristig bis 2030 ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends zu rechnen, wobei politische Interventionen und verstärkte Neubauaktivitäten dämpfend wirken könnten.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Nach einer Phase der Unsicherheit kehrt Stabilität zurück, begleitet von moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Jahresvergleich um etwa vier Prozent gestiegen, während die Mieten mit knapp drei Prozent etwas verhaltener zulegten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen. Besonders angespannt bleibt die Situation im Mietmarkt, wo die Leerstandsquoten auf historisch niedrigem Niveau verharren. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben erheblich, wobei zentrale und infrastrukturell gut erschlossene Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Bremer Markt weiterhin solide Perspektiven. Die erwarteten jährlichen Wertsteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent bei gleichzeitig stabilen Mietrenditen machen Bremen zu einem attraktiven Immobilienstandort im norddeutschen Raum. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für einkommensschwächere Haushalte.