Marktübersicht
Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 deutliche Stabilisierungstendenzen nach Jahren volatiler Entwicklungen. Die Analyse umfasst ausschließlich Wohnimmobilien in den vier Hauptsegmenten: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete. Die vorliegenden Daten zeigen eine heterogene Entwicklung mit teilweise positiven Preissignalen im Kaufsegment.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Bremen bei 2.632 bis 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Besonders hervorzuheben ist die Entwicklung in Bremen-West, wo der Quadratmeterpreis bei 2.612 Euro liegt und damit um 5,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr (2.473 Euro/m²) gestiegen ist.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich laut den verfügbaren Daten von certa-gutachten.de eine moderate Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus stieg von 485.000 Euro im Q2 auf aktuell etwa 495.000 Euro, was einer quartalsweisen Steigerung von rund 2,1 Prozent entspricht. Diese Entwicklung deutet auf eine allmähliche Erholung des Marktes nach der Stagnationsphase der vergangenen Quartale hin.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Haussektor ist von einem kritisch niedrigen Angebot geprägt. Im Jahr 2024 wurden lediglich 19 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, was einem dramatischen Rückgang von 48,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Verknappung der Baulandreserven wirkt sich unmittelbar auf die Neubautätigkeit aus, die praktisch zum Erliegen gekommen ist. Der Markt wird nahezu vollständig vom Bestand dominiert.
Die Nachfrage zeigt sich trotz der gestiegenen Preise relativ stabil, wobei insbesondere energieeffiziente Bestandsimmobilien mit guter Substanz gesucht werden. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine verbesserte Marktstimmung hindeutet. Allerdings führt das geringe Angebot zu einer selektiven Käuferschaft, die zunehmend Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen muss.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den Bremer Stadtteilen bleiben signifikant. Die Randbezirke Oberneuland und Horn-Lehe bieten weiterhin die vergleichsweise günstigsten Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.400 Euro. Die zentralen und bevorzugten Wohnlagen zeigen hingegen stabilere Preise auf höherem Niveau, wobei hier Quadratmeterpreise von über 3.000 Euro keine Seltenheit mehr sind.
Besonders begehrt bleiben die grünen Stadtteile mit guter Infrastruktur wie Schwachhausen-Nord und Borgfeld, wo die Preise trotz des allgemein verhaltenen Marktes weiter anziehen. In den Übergangsbereichen zwischen Stadt und Umland, etwa in Huchting oder Arsten, zeigt sich eine moderate Preisentwicklung mit Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer weiteren moderaten Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich auszugehen. Der extreme Mangel an Bauland wird diese Entwicklung weiter befeuern. Die Neubautätigkeit dürfte auf niedrigem Niveau verharren, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht. Mittelfristig könnte dies zu einer Preisspreizung zwischen renovierten und renovierungsbedürftigen Objekten führen.
Die demografische Entwicklung Bremens mit stetigem Zuzug aus dem Umland wird die Nachfrage stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Käuferzahl begrenzen. Energetisch sanierte Häuser werden voraussichtlich überproportional im Wert steigen, da die Betriebskosten zunehmend in den Fokus der Käufer rücken.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.798 und 2.813 Euro. Dies bedeutet eine Jahressteigerung zwischen 4,2 und 6,64 Prozent. Bremen-Süd sticht mit einem Quadratmeterpreis von 3.067 Euro als Premium-Lage hervor, was einer beachtlichen Steigerung von 6,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (2.881 Euro/m²) entspricht. In Bremen-West liegt der Durchschnittspreis bei 2.823 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,8 Prozent im Jahresvergleich entspricht.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich laut den Daten von certa-gutachten.de eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine 75-Quadratmeter-Wohnung stieg von 205.000 Euro im Q2 auf aktuell etwa 211.000 Euro, was einer quartalsweisen Steigerung von rund 2,9 Prozent entspricht. Neubauwohnungen verzeichneten mit einem Wachstum von 4,8 Prozent eine besonders dynamische Entwicklung, während Weiterverkäufe im Bestand um 6,2 Prozent zurückgingen.
Marktdynamik
Eigentumswohnungen dominieren mit einem Anteil von 51 Prozent aller verkauften Immobilien den Bremer Markt. Die Nachfrage zeigt trotz wirtschaftlicher Herausforderungen eine steigende Tendenz, insbesondere bei modernen, energieeffizienten Wohnungen. Der Markt profitiert von Bremens Position als aufstrebende B-Stadt, die schnellere Preiswachstumsraten als etablierte Großstädte wie Berlin oder München aufweist.
Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt begrenzt, konzentriert sich aber auf ausgewählte Entwicklungsgebiete wie die Überseestadt. Die Leerstandsquote im Wohnungsbereich bleibt mit unter 2 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 3 bis 4 Monate verkürzt, bei besonders attraktiven Objekten sogar auf wenige Wochen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen Schwachhausen und Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.500 und 4.500 Euro, wobei Spitzenobjekte diese Marke deutlich überschreiten können. Das Überseestadt-Projekt erlebt eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach exklusiven Wohnungen mit Wasserblick, hier werden regelmäßig Preise über 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.
Aufstrebende Viertel wie Hastedt und das Viertel zeigen eine wachsende Attraktivität mit Preissteigerungen im oberen einstelligen Prozentbereich. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig noch moderaten Preisen. In den Randbezirken liegen die Preise weiterhin deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt positiv aus. Es wird mit einer weiteren Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich gerechnet. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zum Wohneigentum als Altersvorsorge werden die Nachfrage weiter stützen. Besonders gefragt bleiben barrierefreie Wohnungen in zentraler Lage sowie moderne Neubauten mit hohen Energieeffizienzstandards.
Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere in der Überseestadt und im Hulsberg-Viertel, werden mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, jedoch voraussichtlich im gehobenen Preissegment. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer, was sich preistreibend auf größere Einheiten auswirken dürfte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Dynamik. Basierend auf den verfügbaren Marktindikatoren und der allgemeinen Mietpreisentwicklung liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo laut certa-gutachten.de die Durchschnittsmiete bei 10,80 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 3 bis 5 Prozent.
Die Jahresentwicklung zeigt einen moderaten Aufwärtstrend mit Steigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Dabei ist zu beobachten, dass trotz teilweise stagnierender Kaufpreise die Mieten in gefragten Lagen kontinuierlich steigen. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche erzielt damit Kaltmieten zwischen 1.320 und 1.560 Euro monatlich.
Marktdynamik
Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern bleibt in Bremen strukturell knapp. Der Markt wird dominiert von privaten Kleinvermietern, die ihre Objekte oft nur bei Mieterwechsel neu ausschreiben. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über 5 Jahren, was die geringe Fluktuation unterstreicht. Institutionelle Anbieter sind in diesem Segment kaum vertreten.
Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit Kindern, die den Komfort eines eigenen Gartens schätzen, sich aber den Kauf nicht leisten können oder wollen. Besonders gefragt sind Häuser mit mindestens drei Schlafzimmern und Garten in Stadtteilen mit guter Schulinfrastruktur. Die Leerstandsquote in diesem Segment ist praktisch null, neue Mietobjekte werden meist innerhalb weniger Tage vergeben.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede folgen weitgehend dem Muster der Kaufpreise. In bevorzugten Lagen wie Schwachhausen, Horn-Lehe und Oberneuland werden Spitzenmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen Umgebung, der gehobenen Nachbarschaft und der exzellenten Infrastruktur.
In den Stadtrandlagen wie Huchting, Gröpelingen oder Blumenthal liegen die Mieten deutlich niedriger bei 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke zu moderaten Preisen, leiden aber unter dem Image als weniger attraktive Wohnlagen. Die mittleren Lagen wie Findorff oder Walle zeigen sich mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter im stadtweiten Durchschnitt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung von 2 bis 3 Prozent jährlich zu rechnen. Die Mietpreisbremse und lokale Regulierungen werden extreme Sprünge verhindern, aber der Nachfrageüberhang wird weiterhin für Aufwärtsdruck sorgen. Energetisch sanierte Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchsetzen können.
Der Trend zum mobilen Arbeiten könnte die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern mit zusätzlichen Büroräumen weiter verstärken. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung mittelfristig zu einem größeren Angebot führen, wenn ältere Eigentümer ihre zu groß gewordenen Häuser vermieten statt zu verkaufen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit durchschnittlichen Kaltmieten von 9,50 bis 10,20 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo laut certa-gutachten.de die Durchschnittsmiete bei 9,20 Euro lag, entspricht dies einer quartalsweisen Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent. Die Jahresentwicklung weist eine Steigerung von etwa 5 bis 6 Prozent auf, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt.
Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau. Während Bestandsmieter durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter zahlen, werden bei Neuvermietungen regelmäßig 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet damit bei Neuvermietung zwischen 770 und 840 Euro Kaltmiete.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem anhaltenden Nachfrageüberhang. Die Wohnungsknappheit führt zu einer durchschnittlichen Leerstandsquote von unter 1,5 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Bei Neuvermietungen konkurrieren regelmäßig 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung, besonders in beliebten Stadtteilen.
Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbau zeigt erste Erholungstendenzen, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Große Wohnungsbaugesellschaften wie die GEWOBA und private Investoren fokussieren sich zunehmend auf energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Kaltmieten durch niedrigere Nebenkosten attraktiv sind. Der soziale Wohnungsbau kommt nur schleppend voran, was den Druck auf das mittlere und untere Preissegment erhöht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisdifferenzierung nach Stadtteilen ist erheblich. In Premium-Lagen wie dem Ostertor, Steintor und der Neustadt werden Spitzenmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Überseestadt als modernes Entwicklungsgebiet liegt mit 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter ebenfalls im oberen Segment. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensstil und der exzellenten Infrastruktur.
Die klassischen Arbeiterviertel wie Gröpelingen, Walle und Huchting bieten mit 7 bis 9 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten. Diese Stadtteile kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten aber oft gute Verkehrsanbindungen und entwickeln sich durch Gentrifizierungsprozesse langsam nach oben. Die Mittelschicht-Stadtteile wie Findorff, Peterswerder und die Vahr bewegen sich mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter im städtischen Durchschnitt.
Besonders dynamisch entwickeln sich aufstrebende Viertel wie das Buntentor und Teile der Neustadt, wo kreative Milieus und junge Familien für eine kontinuierliche Aufwertung sorgen. Hier sind Mietsteigerungen von 6 bis 8 Prozent jährlich keine Seltenheit.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf weitere Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich hin. Die anhaltende Zuwanderung nach Bremen, kombiniert mit der unzureichenden Neubautätigkeit, wird den Nachfragedruck aufrechterhalten. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind.
Der Trend zu kleineren Haushalten führt zu einer steigenden Nachfrage nach Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, was in diesem Segment zu überproportionalen Preissteigerungen führen könnte. Gleichzeitig wird die energetische Sanierung des Bestands vorangetrieben, was mittelfristig zu Mieterhöhungen nach Modernisierung führen wird. Die geplanten Neubaugebiete werden frühestens in 2 bis 3 Jahren spürbare Entlastung bringen.
Gesamtfazit und Marktausblick
Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit klarer Aufwärtstendenz. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen nach einer Phase der Konsolidierung wieder moderate Steigerungen von 4 bis 6 Prozent im Jahresvergleich. Der Mietmarkt entwickelt sich noch dynamischer mit Steigerungsraten von 5 bis 6 Prozent, getrieben von anhaltender Wohnraumknappheit.
Bremen positioniert sich erfolgreich als attraktive Alternative zu den überhitzten A-Städten. Die vergleichsweise moderaten Preise bei gleichzeitig guter Lebensqualität und wirtschaftlicher Stabilität ziehen zunehmend Zuzügler aus anderen Regionen an. Die Herausforderungen liegen in der mangelnden Neubautätigkeit, dem kritischen Mangel an Bauland und der zunehmenden Spreizung zwischen gefragten und weniger attraktiven Stadtteilen.
Für die kommenden 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung zu rechnen. Entscheidende Faktoren werden die weitere Zinsentwicklung, die wirtschaftliche Gesamtlage und die Erfolge in der Baulandmobilisierung sein. Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuell noch moderaten Preise nutzen, da mittelfristig mit weiteren Steigerungen zu rechnen ist. Der Mietmarkt wird angespannt bleiben, bis substantielle Neubauaktivitäten für Entlastung sorgen.
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