Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die nachfolgende Analyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und vergleicht die aktuellen Marktdaten mit dem vorherigen Quartal sowie dem Vorjahreszeitraum.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser in Bremen bei 2.650 bis 2.669 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,3 bis 4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Differenzierung nach Wohnlagen: Während einfache Lagen bei durchschnittlich 2.054 Euro pro Quadratmeter notieren, erreichen mittlere Lagen 2.604 Euro und gute Lagen sogar 3.228 Euro pro Quadratmeter.

Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Dynamik je nach Baualtersklasse. Bestandsimmobilien aus der Zeit vor 1969 verzeichneten mit 7,37 Prozent den stärksten Preisanstieg, gefolgt von Häusern aus den Jahren 1970 bis 1999 mit einer Steigerung von 6,52 Prozent. Moderne Neubauten nach 2016 zeigten hingegen mit nur 1,21 Prozent eine deutlich schwächere Preisentwicklung, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet.

Die Größe der Immobilien spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle bei der Preisentwicklung. Kleinere Häuser bis 100 Quadratmeter Wohnfläche erfuhren mit 8,83 Prozent überdurchschnittlich starke Preiszuwächse, was die anhaltend hohe Nachfrage nach kompakteren, erschwinglicheren Objekten widerspiegelt.

Marktdynamik

Der Häusermarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Dynamik mit einem Anstieg der Verkaufszahlen um 12,76 Prozent im Jahresvergleich. Diese Belebung des Transaktionsgeschehens deutet auf ein wieder gestiegenes Vertrauen der Marktteilnehmer hin, nachdem die Zinserhöhungen der vergangenen Jahre zu einer temporären Kaufzurückhaltung geführt hatten.

Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt weiterhin knapp, was die Preise stützt. Gleichzeitig ist die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich aufgrund gestiegener Baukosten und strengerer Energieeffizienzanforderungen gedämpft. Diese Angebots-Nachfrage-Konstellation führt zu einem Verkäufermarkt, insbesondere in gefragten Lagen.

Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Randlagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen beträgt weniger als drei Monate.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche regionale Unterschiede innerhalb des Bremer Stadtgebiets. Bremen-West verzeichnete im Jahr 2025 einen Preisanstieg von 5,4 Prozent auf durchschnittlich 2.612 Euro pro Quadratmeter. Die zentralen Viertel wie Schwachhausen und die Neustadt gehören weiterhin zu den hochpreisigsten Lagen der Stadt, während die Randbezirke wie Oberneuland und Horn-Lehe vergleichsweise moderate Preisniveaus aufweisen.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die aufstrebenden Stadtteile Hastedt und Utbremen, die zunehmend in den Fokus von Käufern rücken. Diese Gebiete profitieren von ihrer noch vergleichsweise günstigen Preislage bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die Entwicklung zeigt, dass Käufer vermehrt bereit sind, in diese bisher weniger beachteten Quartiere auszuweichen, um noch bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Die traditionell beliebten Wohnlagen in Bremen-Nord zeigen eine stabile Preisentwicklung, wobei die Nachfrage hier hauptsächlich von Familien getragen wird, die die ruhigere Wohnlage und die Nähe zu Grünflächen schätzen. Die Preise liegen hier etwa 15 bis 20 Prozent unter dem Niveau der Spitzenlagen, was diese Gebiete für Mittelstandsfamilien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei den Häuserpreisen in Bremen. Die kurzfristige Prognose für 2025 bis 2026 geht von einer Seitwärtsbewegung mit minimalen Korrekturen aus, bevor sich der Markt wieder stabilisiert. Mittelfristig, für den Zeitraum 2027 bis 2028, wird mit jährlichen Preissteigerungen von 1,5 bis 2,5 Prozent gerechnet, getragen durch die weiterhin knappe Neubautätigkeit.

Das neutrale Szenario bis 2030 prognostiziert jährliche Wertsteigerungen von ein bis drei Prozent, wobei der Preisindex bis 2030 auf etwa 105 bis 116 Punkte steigen könnte. Diese verhaltene Entwicklung reflektiert die erwartete demografische Entwicklung sowie die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei der Immobilienbewertung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 2.798 bis 2.813 Euro pro Quadratmeter, wobei der tatsächliche Durchschnittskaufpreis bei 2.874,96 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Diskrepanz erklärt sich durch die unterschiedlichen Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung von Nebenkosten in den finalen Kaufpreisen.

Im Jahresvergleich verzeichnet der Wohnungsmarkt eine Preissteigerung von 4,2 bis 4,6 Prozent, was eine robuste Entwicklung darstellt. Die Dynamik variiert jedoch stark nach Stadtbezirken: Bremen-West erfuhr im Jahr 2025 einen Anstieg um 4,8 Prozent auf 2.823 Euro pro Quadratmeter, während Bremen-Süd mit einem Sprung von 2.881 Euro im dritten Quartal 2024 auf 3.067 Euro im aktuellen Quartal eine beeindruckende Steigerung von 6,4 Prozent verzeichnete.

Die Preisunterschiede nach Wohnungsgröße zeigen ein differenziertes Bild. Kleinere Wohnungen bis 100 Quadratmeter sind besonders nachgefragt und verzeichneten überdurchschnittliche Preissteigerungen. Diese Entwicklung spiegelt den Trend zu kleineren Haushalten und die verstärkte Nachfrage von Kapitalanlegern nach vermietbaren Einheiten wider.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt ein stabiles Wachstum mit einer ausgewogenen Angebots-Nachfrage-Situation in den meisten Preissegmenten. Die Transaktionszahlen haben sich auf einem soliden Niveau eingependelt, nachdem die Unsicherheiten der Vorjahre überwunden wurden. Besonders im mittleren Preissegment ist eine rege Handelsaktivität zu beobachten.

Die Neubautätigkeit im Mehrfamilienhausbereich bleibt weiterhin unter dem erforderlichen Niveau, um die strukturelle Wohnungsnachfrage vollständig zu befriedigen. Dies führt zu einer kontinuierlichen Verknappung des Angebots, insbesondere bei modernen, energieeffizienten Wohnungen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen in guten Lagen beträgt etwa zwei bis drei Monate.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf renovierungsbedürftige Einheiten oder Objekte in weniger gefragten Lagen. Die Nachfrage nach bezugsfertigen Wohnungen übersteigt weiterhin das Angebot, was zu einem anhaltenden Preisdruck führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Bremen zeigt ausgeprägte regionale Unterschiede. Die zentralen Viertel wie Schwachhausen und die Neustadt bilden mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.500 und 4.500 Euro die Spitze des Marktes. Diese traditionell beliebten Wohnlagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Verkehrsanbindung.

Bremen-Süd hat sich mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.067 Euro über dem Stadtdurchschnitt etabliert. Diese Entwicklung ist auf die attraktive Lage am Wasser und die gute Anbindung an das Stadtzentrum zurückzuführen. Die Überseestadt als aufstrebendes Quartier verzeichnet eine steigende Nachfrage, getragen von modernen Neubauprojekten und der Entwicklung eines lebendigen Stadtviertels.

Die peripheren Stadtteile bieten weiterhin erschwinglichere Alternativen, wobei auch hier eine allmähliche Preissteigerung zu beobachten ist. Stadtteile wie Gröpelingen und Walle entwickeln sich zu interessanten Alternativen für preisbewusste Käufer, die von der fortschreitenden Gentrifizierung und Aufwertung dieser Quartiere profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Bremen wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine positive Entwicklung zeigen. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt bleibt hoch, getrieben von der wirtschaftlichen Stabilität der Region und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte.

Mittelfristig wird mit jährlichen Preissteigerungen im Bereich von zwei bis drei Prozent gerechnet. Diese moderate Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die weiterhin restriktive Neubautätigkeit, die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten sowie die zunehmende Bedeutung energieeffizienter Wohnungen im Zuge der Klimawende.

Besondere Wachstumspotenziale werden in den Entwicklungsgebieten wie der Überseestadt und den sich gentrifizierenden Stadtteilen gesehen. Hier könnten die Preissteigerungen überdurchschnittlich ausfallen, während die bereits hochpreisigen zentralen Lagen eher moderate Zuwächse verzeichnen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Bremen stellt ein spezielles Segment dar, das traditionell einen kleineren Anteil am Gesamtmietmarkt ausmacht. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und der Entwicklung im Kaufsegment lässt sich jedoch eine Einschätzung der aktuellen Situation vornehmen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise in einer Spanne zwischen 8 und 14 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können. Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer moderaten Steigerung der Mietpreise im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen, analog zur allgemeinen Mietpreisentwicklung in Bremen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern in Bremen ist strukturell begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst genutzt werden. Die verfügbaren Mietobjekte konzentrieren sich hauptsächlich auf temporäre Vermietungen, beispielsweise bei berufsbedingten Auslandsaufenthalten der Eigentümer, oder auf Objekte institutioneller Vermieter.

Die Nachfrage übersteigt regelmäßig das Angebot, was zu kurzen Leerstandszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Vermieter führt. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei zwei bis drei Jahren, was die relative Stabilität dieses Marktsegments unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Einfamilienhäuser werden in den beliebten Wohnlagen wie Schwachhausen, Oberneuland und Horn-Lehe erzielt. Hier sind Mieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit. Die mittleren Lagen in Bremen-Nord oder den westlichen Stadtteilen bewegen sich im Bereich von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter.

In den einfacheren Lagen und Randgebieten sind Einfamilienhäuser teilweise schon ab 8 Euro pro Quadratmeter zu mieten. Diese Objekte befinden sich häufig in älterem Zustand und erfordern höhere Nebenkosten für Heizung und Instandhaltung. Die Nachfrage konzentriert sich dennoch stark auf diese günstigeren Segmente, da sie für Durchschnittsfamilien noch erschwinglich sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mieten für Einfamilienhäuser zu rechnen. Die anhaltend hohen Kaufpreise werden dazu führen, dass mehr Haushalte zunächst zur Miete wohnen, was die Nachfrage weiter verstärkt. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell begrenzt.

Mittelfristig könnten sich neue Vermietungsmodelle etablieren, bei denen Investoren gezielt Einfamilienhäuser zur Vermietung erwerben. Dies könnte zu einer leichten Ausweitung des Angebots führen, jedoch bei tendenziell höheren Mietpreisen. Die erwartete jährliche Mietsteigerung dürfte sich im Bereich von zwei bis drei Prozent bewegen, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietpreisniveau von 9,59 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 0,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 9,51 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 2,79 Prozent, ausgehend von damals 9,33 Euro pro Quadratmeter.

Diese moderate Entwicklung zeigt eine Verlangsamung des Mietpreisanstiegs im Vergleich zu den Vorjahren. Die Angebotsmieten in Bremen liegen weiterhin über dem bundesdeutschen Durchschnitt, was die Attraktivität der Hansestadt als Wohn- und Arbeitsstandort widerspiegelt. Im langfristigen Vergleich lag die durchschnittliche Mietpreisentwicklung in Bremen zwischen 2019 und 2024 bei 2,37 Euro pro Quadratmeter oder 26,4 Prozent, was etwa 4,2 Prozentpunkte unter der bundesweiten Entwicklung liegt.

Die Differenzierung nach Wohnungsgrößen zeigt, dass kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter mit durchschnittlich 10,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter die höchsten Quadratmetermieten erzielen. Größere Wohnungen ab 100 Quadratmeter liegen bei etwa 8,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter, was die typische Preisstruktur des Mietmarktes reflektiert.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine deutliche Anspannungstendenz, insbesondere im höheren Preissegment. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, getrieben durch verschiedene Faktoren: die gestiegenen Zinsen für Immobilienfinanzierungen, die hohen Kaufpreise sowie die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten.

Der Leerstand ist im Jahresverlauf spürbar gestiegen: von 4,5 Prozent im Jahr 2023 auf 5,4 Prozent im Jahr 2024, mit einer erwarteten weiteren Erhöhung auf 5,6 Prozent für 2025. Diese Entwicklung konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf schwer vermietbare Objekte in unattraktiven Lagen oder mit erheblichem Sanierungsstau. In gefragten Lagen und bei modernen Wohnungen ist der Leerstand weiterhin vernachlässigbar gering.

Die Fluktuation auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich normalisiert, nachdem in den Corona-Jahren eine unterdurchschnittliche Umzugsaktivität zu beobachten war. Die durchschnittliche Mietdauer beträgt etwa vier bis fünf Jahre, wobei in den hochpreisigen Segmenten eine geringere Fluktuation zu verzeichnen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in Bremen zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die Spitzenmieten werden in den zentralen und beliebten Vierteln wie Schwachhausen, der östlichen Vorstadt und Teilen der Neustadt erzielt. Hier liegen die Mieten für Neubauwohnungen teilweise bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in gutem Zustand 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter kosten.

Die mittleren Lagen in Bremen-West, Bremen-Nord und den stadtnahen Bereichen von Bremen-Ost bewegen sich im Bereich von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer soliden Infrastruktur und der guten Anbindung an das Stadtzentrum, bieten jedoch günstigere Alternativen zu den Toplagen.

In den einfachen Lagen, insbesondere in Teilen von Gröpelingen, Huchting und den Randgebieten, liegen die Mieten bei 6,50 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten jedoch für einkommensschwächere Haushalte noch bezahlbaren Wohnraum. Allerdings ist auch hier ein allmählicher Anstieg der Mieten zu beobachten, da die Verdrängung aus den teureren Stadtteilen zu einer erhöhten Nachfrage führt.

Bemerkenswert ist die Entwicklung in den Konversionsgebieten und Neubauquartieren wie der Überseestadt, wo sich ein eigener Mietmarkt mit überdurchschnittlichen Preisen etabliert hat. Die Mieten für Neubauwohnungen liegen hier bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter, was die Attraktivität dieser modernen Stadtquartiere unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Bremen für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten im Bereich von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Die geplanten Neubauvorhaben werden mittelfristig zu einer Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen können, jedoch wird die Grundnachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Bremen weiterhin hoch bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage weiter stützen.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Die Stadt Bremen plant, die Quote geförderter Wohnungen bei Neubauprojekten zu erhöhen, was mittelfristig zu einer besseren Versorgung einkommensschwächerer Haushalte führen soll. Dies könnte den Preisdruck im unteren und mittleren Segment etwas mildern.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zu einem preisbestimmenden Faktor. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich Mietabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen Mietaufschläge durchsetzen können. Diese Entwicklung wird durch die steigenden Energiekosten und das wachsende Umweltbewusstsein der Mieter verstärkt.

Fazit

Der Bremer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Die Entwicklung zeigt eine gewisse Normalisierung nach den turbulenten Jahren der Niedrigzinsphase und der anschließenden Zinserhöhungen. Mit Preissteigerungen von etwa 4 Prozent im Kaufbereich und knapp 3 Prozent bei den Mieten bewegt sich Bremen im bundesweiten Mittelfeld.

Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Ein knappes Angebot trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere in den beliebten Lagen. Die moderate Neubautätigkeit reicht nicht aus, um die Marktanspannung nachhaltig zu lösen. Gleichzeitig zeigen sich erste Sättigungstendenzen im hochpreisigen Segment, während der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum weiter zunimmt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Bremer Markt weiterhin solide Perspektiven mit erwarteten jährlichen Wertsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Hansestadt profitiert von ihrer stabilen wirtschaftlichen Basis, der guten Infrastruktur und der Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort im Nordwesten Deutschlands.