Immobilienmarktbericht Bremen - Q3 2025

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet über alle Segmente hinweg moderate bis deutliche Preissteigerungen. Die Hansestadt profitiert von ihrer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung, der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum und dem begrenzten Neubauangebot. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die positiven Tendenzen fortgesetzt, wobei die Dynamik je nach Marktsegment unterschiedlich ausgeprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsdynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.669 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 2.517 Euro pro Quadratmeter lag, um beachtliche 152 Euro oder 6,0 Prozent erhöht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Bremer Häusermarkts und die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohneigentum in der Hansestadt.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 2.559 Euro pro Quadratmeter entspricht der aktuelle Wert einer Steigerung von 110 Euro oder 4,3 Prozent. Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die fundamentale Stärke des Bremer Immobilienmarkts wider, der sich trotz der gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten als wertstabil erweist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot zeigt sich leicht rückläufig, was besonders in den begehrten Toplagen Bremens zu beobachten ist. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, wobei sich Kaufinteressenten verstärkt auf sanierte und neuwertige Objekte konzentrieren. Diese Präferenz für qualitativ hochwertige Immobilien verstärkt den Preisdruck in diesem Marktsegment zusätzlich.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich verschärft. Besonders in den attraktiven Lagen der Stadt ist der Neubau von Einfamilienhäusern durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Grundstückspreise stark eingeschränkt. Diese strukturelle Knappheit wirkt als zusätzlicher Preistreiber und sorgt für eine anhaltende Stabilität der Preisentwicklung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens bleiben signifikant und spiegeln die heterogene Struktur des lokalen Immobilienmarkts wider. In den zentralen und besonders gefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.000 und 3.500 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegt das Preisniveau mit 2.200 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, bietet aber gleichzeitig mehr Raum und Grünflächen für Familien. Aufstrebende Viertel wie Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.400 und 2.700 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment und zeigen Potenzial für weitere Wertsteigerungen durch städtebauliche Aufwertungen und Infrastrukturverbesserungen.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen für die weitere Entwicklung des Häusermarkts in Bremen zeigen ein differenziertes Bild. Kurzfristig, für den Zeitraum 2025 bis 2026, wird eine Seitwärtsbewegung mit nur minimalen Preiskorrekturen erwartet. Diese Stabilisierungsphase könnte dem Markt eine gewisse Konsolidierung nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Quartale ermöglichen.

Mittelfristig, für die Jahre 2027 bis 2028, prognostizieren Marktexperten moderate jährliche Preissteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den weiterhin knappen Neubau und die strukturelle Nachfrage nach Wohneigentum getragen. Langfristig bis 2030 erwarten Analysten eine Stabilisierung der Toplagen auf hohem Niveau, während Randlagen vom anhaltenden Homeoffice-Trend und der damit verbundenen Flexibilität bei der Wohnortwahl profitieren könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Bremen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer noch dynamischeren Preisentwicklung als der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 2.798 Euro und hat damit gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Preis noch bei 2.650 Euro pro Quadratmeter lag, um 148 Euro oder 5,6 Prozent zugelegt. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine ähnlich positive Tendenz: Mit einer Steigerung von 112 Euro gegenüber dem dritten Quartal 2024 (damals 2.686 Euro pro Quadratmeter) entspricht dies einem Plus von 4,2 Prozent. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Wohnungspreise reflektiert die strukturellen Marktbedingungen und die anhaltende Urbanisierung, die Bremen als attraktiven Wohnstandort positioniert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ähnelt stark der Situation bei den Kaufhäusern, weist jedoch einige spezifische Charakteristika auf. Das verfügbare Angebot ist leicht rückläufig, wobei dieser Trend besonders in den Toplagen ausgeprägt ist. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, mit einer deutlichen Präferenz für sanierte und neuwertige Objekte, die modernen Wohnstandards entsprechen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt trotz der hohen Nachfrage begrenzt. Die Gründe hierfür sind vielschichtig und umfassen hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke. Diese strukturelle Knappheit an Neubauwohnungen verstärkt den Wettbewerb um Bestandsobjekte und trägt zur weiteren Preissteigerung bei. Der Sanierungsbedarf vieler Bestandswohnungen eröffnet gleichzeitig Chancen für Investoren, durch gezielte Modernisierungen Wertsteigerungspotenziale zu realisieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt sich bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Quadratmeterpreise in einer breiten Spanne von 2.500 bis 4.500 Euro, abhängig von Ausstattung, Baujahr und genauer Mikrolage. Die obere Preisgrenze wird dabei von luxuriösen Neubauwohnungen und sanierten Altbauwohnungen in Bestlagen erreicht.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegt das Preisniveau mit 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Lagen bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und Käufer, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Preisen zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter als interessante Alternative, die noch Entwicklungspotenzial bietet und zunehmend von jungen Käufern entdeckt wird.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsaussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Bremen werden von Experten grundsätzlich positiv bewertet, wobei eine differenzierte Betrachtung verschiedener Zeiträume notwendig ist. Kurzfristig, für die Jahre 2025 bis 2026, wird eine Phase der Konsolidierung mit Seitwärtsbewegungen und nur minimalen Preiskorrekturen erwartet. Diese Atempause könnte dem Markt helfen, die starken Preissteigerungen der vergangenen Quartale zu verdauen.

Für den mittelfristigen Zeitraum von 2027 bis 2028 prognostizieren Marktbeobachter moderate jährliche Preissteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch den anhaltend knappen Neubau und die strukturelle Nachfrage nach Wohneigentum in der Stadt getragen. Langfristig bis 2030 erwarten Analysten eine Stabilisierung der Toplagen auf hohem Niveau, während Randlagen vom Trend zum mobilen Arbeiten und der damit einhergehenden größeren Flexibilität bei der Wohnortwahl profitieren könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Bremen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 12,50 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,20 Euro oder 1,6 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete noch 12,30 Euro betrug. Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin Steigerungspotenzial aufweist.

Im Jahresvergleich ist die Entwicklung noch deutlicher ausgeprägt: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 12,10 Euro pro Quadratmeter entspricht der aktuelle Wert einer Steigerung von 0,40 Euro oder 3,3 Prozent. Diese kontinuierliche Mietpreisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Erwerb von Wohneigentum nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Dynamik im Mietshausmarkt ist gekennzeichnet durch ein angespanntes Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot zeigt sich leicht rückläufig, was besonders in den gefragten Toplagen zu beobachten ist. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, wobei sanierte und neuwertige Objekte besonders begehrt sind. Familien mit Kindern stellen die Hauptnachfragegruppe dar und suchen verstärkt nach Häusern mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Der Leerstand hat sich leicht erhöht, bewegt sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau. Diese marginale Erhöhung ist hauptsächlich auf vereinzelte Objekte in weniger gefragten Lagen zurückzuführen und stellt keine grundlegende Trendwende dar. Die Neubauaktivität im Mietshaussegment bleibt begrenzt, da sich Investoren verstärkt auf den lukrativeren Eigentumswohnungsbau konzentrieren. Diese strukturelle Knappheit trägt zur Stabilität der Mietpreise bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise für Häuser zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Bremens. In den zentralen und besonders nachgefragten Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 13,00 und 15,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegen die Mieten mit 10,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Lagen bieten mehr Raum und Grünflächen, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Mieten zwischen 11,00 und 13,00 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment und zeigen durch städtebauliche Aufwertungen zunehmendes Potenzial.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietshausmarkt in Bremen zeigen für die kommenden Jahre eine verhaltene, aber positive Entwicklung. Kurzfristig, im Zeitraum 2025 bis 2026, erwarten Experten eine Seitwärtsbewegung mit nur minimalen Anpassungen. Diese Phase der Stabilisierung wird durch regulatorische Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse und den sozialen Wohnungsbau beeinflusst.

Mittelfristig, für die Jahre 2027 bis 2028, prognostizieren Marktbeobachter moderate jährliche Mietsteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Diese Entwicklung wird hauptsächlich durch den knappen Neubau und die kontinuierliche Nachfrage getragen. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen bis leicht wachsenden Bevölkerung in Bremen unterstützt diese Einschätzung. Langfristig bis 2030 erwarten Analysten eine Stabilisierung der Mieten in Toplagen auf hohem Niveau, während Randlagen vom Homeoffice-Trend und der damit verbundenen veränderten Wohnraumpräferenz profitieren könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Bremen, das größte Segment des lokalen Immobilienmarkts, zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 9,59 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 0,08 Euro oder 0,8 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete 9,51 Euro betrug. Diese verhaltene Entwicklung zeigt die Wirkung regulatorischer Maßnahmen und die relative Sättigung in einigen Marktsegmenten.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine etwas dynamischere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit damals 9,33 Euro pro Quadratmeter entspricht der aktuelle Wert einer Steigerung von 0,26 Euro oder 2,8 Prozent. Diese kontinuierliche, aber moderate Mietpreisentwicklung spiegelt das Spannungsfeld zwischen hoher Nachfrage und regulatorischen Eingriffen wider, die extreme Mietsteigerungen verhindern sollen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist geprägt von einer komplexen Gemengelage verschiedener Einflussfaktoren. Das verfügbare Angebot zeigt sich leicht rückläufig, insbesondere in den begehrten Toplagen der Stadt. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei sich eine deutliche Präferenz für sanierte und neuwertige Objekte zeigt. Besonders gefragt sind Wohnungen mit modernen Grundrissen, energieeffizienter Ausstattung und Balkonen oder Terrassen.

Der Leerstand hat sich leicht erhöht, bewegt sich aber weiterhin auf historisch niedrigem Niveau. Diese marginale Erhöhung konzentriert sich hauptsächlich auf unsanierte Altbauwohnungen in weniger gefragten Lagen und stellt keine strukturelle Entspannung des Marktes dar. Die Fluktuation im Mietwohnungsbestand bleibt gering, was die Knappheit verfügbarer Objekte zusätzlich verstärkt. Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück, was die angespannte Marktsituation perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise für Wohnungen zeigt die heterogene Struktur des Bremer Wohnungsmarkts. In den zentralen und hochpreisigen Lagen wie Schwachhausen und der Neustadt bewegen sich die Mieten zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und kulturellen Einrichtungen.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Oberneuland und Horn-Lehe, liegen die Mieten mit 8,00 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Diese Lagen bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Mieter, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und auf die unmittelbare Innenstadtnähe verzichten können. Die aufstrebenden Viertel Hastedt und Utbremen positionieren sich mit Mieten zwischen 9,00 und 10,50 Euro pro Quadratmeter als interessante Alternative. Diese Stadtteile profitieren von städtebaulichen Aufwertungsmaßnahmen und ziehen zunehmend junge Mieter und Kreative an.

Prognose und Ausblick

Die Zukunftsperspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Bremen werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst und zeigen ein differenziertes Bild. Kurzfristig, für den Zeitraum 2025 bis 2026, erwarten Marktexperten eine Phase der Seitwärtsbewegung mit nur minimalen Preisanpassungen. Diese Stabilisierung wird durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und verstärkte Bemühungen im sozialen Wohnungsbau unterstützt.

Für den mittelfristigen Horizont von 2027 bis 2028 prognostizieren Analysten moderate jährliche Mietsteigerungen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch den weiterhin knappen Neubau, die demografische Entwicklung und die anhaltende Attraktivität Bremens als Wohn- und Arbeitsstandort getragen. Die Fertigstellung größerer Wohnbauprojekte könnte in diesem Zeitraum zu einer leichten Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen.

Langfristig bis 2030 erwarten Marktbeobachter eine Stabilisierung der Mieten in Toplagen auf hohem Niveau. Die Randlagen könnten von veränderten Wohnpräferenzen im Zuge der Digitalisierung und des mobilen Arbeitens profitieren. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend zum Differenzierungsmerkmal, wobei energieeffiziente Wohnungen Mietpreisaufschläge rechtfertigen können. Die soziodemografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft könnte zudem die Nachfrage nach barrierefreien und seniorengerechten Wohnungen verstärken.

Fazit

Der Bremer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit deutlichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen mit Steigerungsraten von 5,6 bis 6,0 Prozent eine besonders starke Entwicklung, während die Mietmärkte mit moderateren Zuwächsen von 0,8 bis 1,6 Prozent eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsbewegung aufweisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubauaktivität - werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf eine Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen einstellen, wobei die Qualität und Lage der Objekte zunehmend zu entscheidenden Faktoren werden.

Die unterschiedlichen Entwicklungen in den verschiedenen Stadtteilen bieten sowohl Chancen als auch Herausforderungen für verschiedene Marktteilnehmer. Während die Toplagen ihre Attraktivität und Wertstabilität behalten werden, könnten aufstrebende Viertel und Randlagen durch gesellschaftliche Trends wie mobiles Arbeiten und veränderte Wohnpräferenzen an Bedeutung gewinnen. Der Bremer Immobilienmarkt bleibt damit ein interessantes, wenn auch zunehmend differenziertes Investitions- und Wohnumfeld.