Immobilienmarktbericht Darmstadt - Q2 2025

Wohnimmobilienmarkt im zweiten Quartal 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Darmstadt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer moderaten Aufwärtsdynamik geprägt. Nach der Stabilisierungsphase des ersten Quartals setzt sich die positive Preisentwicklung bei gleichzeitig angespannten Angebotsbedingungen fort. Die wissenschaftsstadt profitiert dabei von ihrer wirtschaftlichen Stärke und der anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort im Rhein-Main-Gebiet. Der vorliegende Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Darmstadt verzeichnete im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bewegte sich auf einem Niveau von etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von rund 2,0 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Diese Entwicklung liegt im bundesweiten Trend für Einfamilienhäuser und bestätigt die anhaltende Wertstabilität dieses Segments.

Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung mit einem Preisanstieg von etwa 3,7 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die besondere Attraktivität des Darmstädter Immobilienmarktes, der von der starken regionalen Wirtschaft und der hohen Lebensqualität profitiert. Besonders bemerkenswert ist die Tatsache, dass die Preise trotz der restriktiven Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten weiter anziehen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Darmstadt bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in der Käuferstruktur: Etwa 86 Prozent der Käufer haben bereits ihren Wohnsitz in Darmstadt, was einen Anstieg von sechs Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr darstellt. Diese Entwicklung deutet auf eine verstärkte lokale Nachfrage hin, die primär durch Eigennutzer getrieben wird, die ihre Wohnsituation verbessern möchten.

Das Angebot hingegen bleibt weiterhin stark limitiert. Die Neubautätigkeit hat sich dramatisch reduziert, mit einem Rückgang der Bauanfänge von 73 Prozent im Vergleich zu 2022. Diese Entwicklung ist hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten, die unsichere wirtschaftliche Lage und die höheren Finanzierungskosten zurückzuführen. Der resultierende Angebotsengpass verstärkt den Preisdruck und führt zu einer beschleunigten Vermarktung der verfügbaren Objekte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte in guten Lagen häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Darmstadts bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Bessungen und dem Martinsviertel erzielt. Diese traditionell gefragten Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem besonderen Charme der Gründerzeitarchitektur. Hier liegen die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Spitzenlagen bis zu 5.500 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Die Stadtrandgebiete zeigen sich preislich moderater, wobei auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Besonders die östlichen und südlichen Stadtteile, die von der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zu Grünflächen profitieren, verzeichnen eine verstärkte Nachfrage. Die Bodenrichtwerte bestätigen diese stark differenzierte Preisstruktur und zeigen klare Abstufungen je nach Lage, Infrastruktur und Bebauungsdichte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs auszugehen. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot, solide Nachfrage und attraktive Standortfaktoren – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die erwartete leichte Lockerung der Geldpolitik könnte ab Mitte 2025 zu einer zusätzlichen Nachfragebelebung führen, da sich die Finanzierungsbedingungen verbessern.

Mittelfristig wird der Markt jedoch stark von der Entwicklung der Neubautätigkeit abhängen. Sollten die politischen Rahmenbedingungen und Förderprogramme greifen, könnte sich das Angebot ab 2026 langsam erholen. Bis dahin ist jedoch von einem weiterhin angespannten Marktumfeld mit steigenden Preisen auszugehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Darmstadt zeigte im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Preisentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei etwa 4.320 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,7 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Diese moderatere Entwicklung im Vergleich zum Häusermarkt reflektiert die differenzierte Nachfragestruktur und das etwas größere Angebot in diesem Segment.

Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,7 Prozent, was im Einklang mit der bundesweiten Entwicklung steht. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich damit nach der Konsolidierungsphase der Jahre 2023 und 2024 wieder auf einem stabilen Wachstumspfad etabliert. Besonders Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen dabei Premiumpreise, die teilweise deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Ein bemerkenswerter Trend zeigt sich in der Vermarktungsstrategie für Neubauwohnungen. Über 50 Prozent der neuen Eigentumswohnungen werden mittlerweile überregional vermarktet, was einen Anstieg von 38 Prozentpunkten darstellt. Diese Entwicklung zeigt, dass Darmstadt zunehmend auch für externe Investoren und Käufer aus anderen Regionen attraktiv wird. Die Gesamtzahl der Angebote verharrt jedoch auf einem moderaten Niveau, da die Neubauaktivität weiterhin durch die bereits erwähnten Faktoren gebremst wird.

Die Nachfrage setzt sich aus einer Mischung von Eigennutzern und Kapitalanlegern zusammen, wobei letztere aufgrund der stabilen Mietrenditen und der positiven Wertentwicklung wieder verstärkt in den Markt eintreten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei besonders attraktive Objekte deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind auch im Wohnungssegment erheblich. Die höchsten Preise werden in der Innenstadt und im Westend erzielt, wo moderne Neubauprojekte und sanierte Altbauwohnungen Quadratmeterpreise von über 5.000 Euro erreichen können. Diese zentralen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in den Ausbaugebieten liegen die Preise noch auf einem moderateren Niveau, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist. Besonders die neu entwickelten Quartiere mit moderner Infrastruktur und guter ÖPNV-Anbindung erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann dabei bis zu 30 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine moderate, aber stetige Preisentwicklung zeigen. Die fortschreitende Urbanisierung und die anhaltende Attraktivität Darmstadts als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten erste größere Neubauprojekte, die sich derzeit in der Planungs- oder frühen Bauphase befinden, ab 2026 für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energieeffizienzstandards sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend unter Preisdruck geraten, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Investoren und Eigennutzer sollten diesen Aspekt bei ihren Kaufentscheidungen verstärkt berücksichtigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Darmstadt zeigt im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Während keine detaillierten quartalsspezifischen Daten für Darmstadt vorliegen, folgt der lokale Markt dem bundesweiten Trend mit moderaten Mietsteigerungen. Die Mietpreiserhöhungen liegen mit etwa einem Prozent im Quartalsvergleich deutlich unter der allgemeinen Inflationsrate, was auf eine gewisse Normalisierung nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet.

Die absolute Miethöhe für Einfamilienhäuser variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegt sich aber typischerweise in einer Spanne zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Diese Preise reflektieren die hohe Nachfrage nach dieser Wohnform bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment steigt kontinuierlich, wird jedoch durch die sehr begrenzte Verfügbarkeit stark eingeschränkt. Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent, und neue Objekte kommen nur selten auf den Markt. Diese Knappheit wird durch mehrere Faktoren verstärkt: Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, die Neubauaktivität im Mietbereich ist gering, und bestehende Mietverhältnisse werden aufgrund der angespannten Marktsituation seltener beendet.

Die typischen Mieter von Häusern sind Familien mit Kindern, die Wert auf Garten und zusätzlichen Wohnraum legen, sowie Unternehmen, die Unterkünfte für ihre Mitarbeiter suchen. Die durchschnittliche Mietdauer ist im Vergleich zu Wohnungen deutlich länger, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot zusätzlich erklärt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Analog zum Kaufmarkt zeigen sich auch bei den Mietpreisen für Häuser deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die zentralen und zentrumsnahen Stadtteile weisen die höchsten Mietpreise auf, wobei hier das Angebot besonders knapp ist. Beliebte Wohnlagen wie Bessungen oder das Martinsviertel sind praktisch vollständig vermietet, und Neuvermietungen erfolgen häufig ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Lagen sind die Mietpreise moderater, wobei auch hier die Verfügbarkeit sehr begrenzt bleibt. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie beträgt etwa 20 bis 30 Prozent, wobei Faktoren wie Grundstücksgröße, Verkehrsanbindung und lokale Infrastruktur eine wichtige Rolle spielen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von Knappheit und moderaten Preissteigerungen geprägt sein. Die strukturellen Faktoren, die das geringe Angebot bedingen, werden sich kurzfristig nicht ändern. Die Neubauaktivität im Mietbereich bleibt aufgrund der hohen Baukosten und der unsicheren regulatorischen Rahmenbedingungen verhalten.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht verbessern, wenn institutionelle Investoren verstärkt in den Bau von Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern zur Vermietung investieren. Auch könnten demographische Veränderungen – etwa der Auszug erwachsener Kinder aus Familienhäusern – zu einem etwas größeren Angebot führen. Bis diese Effekte greifen, bleibt der Markt jedoch angespannt mit weiter steigenden Mieten im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Darmstadt verzeichnete im zweiten Quartal 2025 eine moderate Preissteigerung. Die durchschnittlichen Mietpreise stiegen um etwa 0,5 bis 1,0 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025, wobei die Entwicklung je nach Lage und Wohnungsgröße variierte. Die Nettokaltmieten bewegen sich im stadtweiten Durchschnitt zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, mit deutlichen Ausschlägen nach oben in Premiumlagen und bei Neubauwohnungen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine stabilere Entwicklung als in den Vorjahren. Die Mietpreissteigerungen haben sich normalisiert und liegen näher an der allgemeinen Inflationsrate. Diese Entwicklung ist teilweise auf die leicht nachlassende Zuwanderung zurückzuführen, wobei die Nachfrage dennoch auf hohem Niveau verbleibt. Besonders gefragt sind weiterhin kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die geringe Neubauaktivität mit einem Rückgang der Bauanfänge um 73 Prozent gegenüber 2022 verschärft die Situation zusätzlich. Wenn neue Mietwohnungen auf den Markt kommen, liegen deren Mieten häufig im oberen Preissegment, was die Durchschnittsmieten nach oben treibt.

Die Nachfrage wird weiterhin durch verschiedene Faktoren gestützt: Studierende der Technischen Universität und der Hochschule Darmstadt, Fachkräfte der zahlreichen Unternehmen und Forschungseinrichtungen sowie Zuzügler aus dem Rhein-Main-Gebiet. Die durchschnittliche Verweildauer auf Wohnungsportalen für attraktive Angebote liegt bei weniger als einer Woche, und Massenbesichtigungen mit 50 oder mehr Interessenten sind keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die Innenstadt und beliebte Viertel wie Bessungen und das Martinsviertel weisen die höchsten Mietpreise auf, mit Spitzenwerten von über 15 Euro pro Quadratmeter für moderne oder frisch sanierte Wohnungen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair.

Am Stadtrand sind die Mieten günstiger, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwertung zu beobachten ist. Stadtteile wie Arheilgen oder Eberstadt bieten noch moderate Mietpreise bei gleichzeitig guter Infrastruktur und Anbindung. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen kann bis zu 40 Prozent betragen, was die sozialräumliche Segregation verstärkt. In den Außenbezirken finden sich noch Wohnungen im Bereich von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter, während in Toplagen 14 bis 16 Euro und mehr verlangt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen auszugehen. Die strukturellen Faktoren – hohe Nachfrage bei knappem Angebot – werden den Markt weiterhin prägen. Trotz politischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse und verschiedener Förderprogramme für den sozialen Wohnungsbau wird sich die Angebotssituation nur langsam verbessern.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Zuwanderung sein. Sollte diese weiter abnehmen, könnte sich der Nachfragedruck etwas abschwächen. Gleichzeitig könnten erste größere Neubauprojekte, die sich derzeit in Planung befinden, ab 2026 für eine leichte Entspannung sorgen. Die verstärkten Anforderungen an die Energieeffizienz werden zudem zu einer weiteren Differenzierung führen: Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten unter Druck geraten, während energieeffiziente Wohnungen weiterhin überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen werden.

Langfristig bleibt Darmstadt als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort attraktiv, was die Nachfrage nach Mietwohnungen stützen wird. Die Stadt arbeitet an verschiedenen Entwicklungsprojekten und Nachverdichtungsmaßnahmen, um das Wohnungsangebot zu erhöhen. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Mietmarkt jedoch ein Vermietermarkt mit entsprechenden Herausforderungen für Wohnungssuchende.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Darmstadt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, von moderatem Wachstum geprägter Markt. Alle vier untersuchten Segmente – Häuser und Wohnungen jeweils zum Kauf und zur Miete – zeigen eine positive Preisentwicklung bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die Stadt profitiert dabei von ihrer starken wirtschaftlichen Position, der exzellenten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität.

Die größte Herausforderung bleibt die unzureichende Neubautätigkeit, die durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und knappe Grundstücke gebremst wird. Dies führt zu einer anhaltenden Angebotsknappheit, die voraussichtlich auch in den kommenden Jahren den Markt prägen wird. Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin einen intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte und die Notwendigkeit, bei Kaufentscheidungen schnell und entschlossen zu handeln.

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate bleibt positiv, mit erwarteten moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die mögliche Lockerung der Geldpolitik könnte die Nachfrage zusätzlich stimulieren, während erste größere Neubauprojekte frühestens ab 2026 für eine gewisse Entlastung sorgen könnten. Investoren und Eigennutzer sollten die sich abzeichnende Differenzierung nach Energieeffizienzstandards bei ihren Entscheidungen berücksichtigen, da dieser Faktor zunehmend preisbestimmend werden wird.