Immobilienmarktbericht Darmstadt - 3. Quartal 2025

Der Darmstädter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Während sich die Kaufpreise für Häuser kontinuierlich nach oben entwickeln, zeigen Eigentumswohnungen erste Konsolidierungstendenzen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt, mit deutlichen Preissteigerungen im Jahresvergleich. Die stark reduzierte Neubauaktivität und das begrenzte Angebot treffen auf eine stabile Nachfrage, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und der hohen Lebensqualität in der Wissenschaftsstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Darmstadt zwischen 4.061 und 4.598 Euro, wobei die Spanne die unterschiedlichen Lagen und Haustypen widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 4.030 bis 4.060 Euro pro Quadratmeter lagen, bedeutet dies einen moderaten Anstieg von 0,72 bis 0,80 Prozent. Diese quartalsweise Steigerung mag auf den ersten Blick gering erscheinen, summiert sich jedoch auf eine beachtliche Jahressteigerung.

Besonders beeindruckend ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser einen Preisanstieg von 7,5 bis 8,24 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Darmstadt und zeigt, dass sich der Markt nach der kurzen Verschnaufpause in den Jahren 2022/2023 wieder deutlich erholt hat. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies Kaufpreise zwischen 609.000 und 690.000 Euro, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch das extrem knappe Angebot bestimmt. Mit einem Rückgang der Bauanfänge um dramatische 73 Prozent gegenüber 2022 hat sich die Neubauaktivität auf einem historischen Tiefstand eingependelt. Diese Entwicklung ist primär auf die gestiegenen Baukosten, höhere Zinsen und verschärfte Energiestandards zurückzuführen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage auf hohem Niveau, befeuert durch die stabile wirtschaftliche Situation in der Region, die Attraktivität Darmstadts als Wissenschafts- und Technologiestandort sowie die anhaltende Urbanisierung des Rhein-Main-Gebiets.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, und Objekte in guten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, liegt aber immer noch deutlich unter den Werten der Jahre 2020/2021. Besonders gefragt sind energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen, während ältere, sanierungsbedürftige Objekte länger auf dem Markt verweilen und teilweise Preisabschläge hinnehmen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Darmstadts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den besonders begehrten Lagen wie dem Komponistenviertel, Bessungen oder dem Martinsviertel erreichen die Quadratmeterpreise für Häuser teilweise 6.000 Euro und mehr. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem besonderen Charme der historischen Bebauung.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Eberstadt oder Arheilgen, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.500 Euro üblich sind. Diese Lagen bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit solider Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Wixhausen oder Erzhausen sind Häuser deutlich günstiger zu haben, mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.700 und 3.000 Euro. Hier finden vor allem Familien mit Kindern noch bezahlbaren Wohnraum mit Garten, müssen aber längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern. Die strukturellen Faktoren, die den Markt derzeit prägen - knappes Angebot bei stabiler Nachfrage - werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Eine spürbare Entspannung durch verstärkte Neubauaktivität ist frühestens ab 2026 zu erwarten, wenn sich die Rahmenbedingungen für Bauherren und Entwickler wieder verbessern sollten.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Unsicherheitsfaktor. Sollten die Zinsen weiter sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen. Andererseits könnten wirtschaftliche Unsicherheiten oder eine Verschlechterung der Arbeitsmarktlage die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird jedoch von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen, mit jährlichen Wachstumsraten zwischen 3 und 5 Prozent.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Darmstadt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Konsolidierung. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 4.325 und 4.411 Euro liegen die Preise leicht unter dem Niveau des Vorquartals. Der Rückgang von 0,60 bis 0,68 Prozent gegenüber Q2 2025 markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen. Dennoch bleiben die Preise im Jahresvergleich stabil bis leicht positiv, mit einem Zuwachs von 0,6 bis 3,7 Prozent gegenüber Q3 2024.

Besonders auffällig ist die Preisdifferenzierung nach Baujahr und Ausstattung. Während Bestandswohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren teilweise Preisrückgänge verzeichnen, erzielen moderne Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz weiterhin Premiumpreise zwischen 5.300 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung reflektiert die gestiegenen Anforderungen der Käufer an Energieeffizienz und moderne Ausstattung, insbesondere vor dem Hintergrund steigender Energiekosten und verschärfter Klimaschutzauflagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist von einer gewissen Zurückhaltung auf Käuferseite geprägt. Die gestiegenen Finanzierungskosten und die wirtschaftlichen Unsicherheiten haben zu einer selektiveren Nachfrage geführt. Käufer agieren preisbewusster und nehmen sich mehr Zeit für ihre Kaufentscheidung. Dies führt zu längeren Vermarktungszeiten, insbesondere bei älteren oder renovierungsbedürftigen Objekten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt, wenn auch nicht so drastisch wie bei Häusern. Die reduzierte Neubautätigkeit wirkt sich hier ebenfalls aus, allerdings kommen vermehrt Bestandswohnungen auf den Markt, da einige Eigentümer die noch hohen Preise für Verkäufe nutzen wollen. Der Leerstand ist minimal, und die meisten Wohnungen finden innerhalb von drei bis vier Monaten neue Eigentümer. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Eigentumswohnungen sind noch ausgeprägter als bei Häusern. In den Top-Lagen der Innenstadt, insbesondere rund um das Staatstheater, den Herrngarten und das Johannesviertel, werden Spitzenpreise von über 6.300 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit aller wichtigen Einrichtungen, der urbanen Atmosphäre und dem kulturellen Angebot.

In den beliebten Wohnvierteln wie dem Komponistenviertel oder Bessungen liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität. In den Stadtrandlagen wie Kranichstein oder den Außenbezirken von Arheilgen sind Eigentumswohnungen für 3.600 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Lagen sprechen vor allem Käufer an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen und bereit sind, dafür längere Wege in die Innenstadt in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Darmstadt fällt differenziert aus. Für hochwertige Neubauwohnungen mit optimaler Energieeffizienz wird weiterhin mit stabilen bis leicht steigenden Preisen gerechnet. Diese Objekte profitieren von der anhaltenden Nachfrage nach nachhaltigem Wohnraum und den steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden.

Bei Bestandswohnungen, insbesondere solchen mit schlechteren Energiewerten, könnte sich die Preiskonsolidierung fortsetzen. Die ab 2025 geltenden verschärften Anforderungen an die energetische Sanierung und die damit verbundenen Kosten könnten hier zu weiteren Preiskorrekturen führen. Insgesamt wird für die nächsten 12 bis 24 Monate von einer Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen ausgegangen. Die Marktentwicklung wird stark von der allgemeinen Wirtschaftslage, der Zinsentwicklung und der Verfügbarkeit von Neubauobjekten abhängen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Darmstadt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete Daten speziell für Mietshäuser nur begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten ableiten, dass die durchschnittlichen Mietpreise bei etwa 12,63 Euro pro Quadratmeter liegen. Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies monatliche Kaltmieten von etwa 1.500 bis 1.600 Euro, wobei freistehende Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften in guten Lagen deutlich darüber liegen können.

Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten um moderate 1,1 Prozent gestiegen, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der letzten Jahre fortsetzt. Besonders bemerkenswert ist der Jahresvergleich: Mit einem Anstieg von 5,6 Prozent gegenüber Q3 2024 liegen die Mietsteigerungen deutlich über der allgemeinen Inflationsrate. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltende Knappheit an Mietobjekten und die starke Nachfrage, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietshäusern wird von einem extremen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Mietshäuser sind auf dem Darmstädter Markt eine Rarität, da die meisten Häuser zum Kauf angeboten werden. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb kürzester Zeit neue Mieter, oft schon nach der ersten Besichtigung.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die Wert auf einen eigenen Garten und mehr Privatsphäre legen. Auch Expats und temporär in Darmstadt lebende Fachkräfte großer Unternehmen suchen häufig nach Mietshäusern. Die geringe Neubauaktivität im Mietsektor verschärft die Situation zusätzlich. Investoren konzentrieren sich eher auf den Bau von Mehrfamilienhäusern mit Wohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch null, und Wartelisten bei Maklern und Hausverwaltungen sind keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie Bessungen, dem Komponistenviertel oder dem Paulusviertel können die Mieten für Häuser bei 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Viertel bieten nicht nur eine hervorragende Infrastruktur und Lebensqualität, sondern auch die Nähe zu internationalen Schulen und Kindergärten, was sie besonders für internationale Familien attraktiv macht.

In den mittleren Lagen wie Arheilgen oder Eberstadt bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit familienfreundlicher Umgebung und solider Infrastruktur. Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen sind Mietshäuser für 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter zu finden, wobei auch hier das Angebot extrem begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshausmarkt in Darmstadt bleibt auf absehbare Zeit angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturellen Probleme - zu wenig Neubau, hohe Nachfrage, begrenzte Flächen - werden sich kurzfristig nicht lösen lassen.

Eine leichte Entspannung könnte sich ergeben, wenn mehr institutionelle Investoren in den Bau von Mietshäusern einsteigen würden. Allerdings sind die regulatorischen Hürden und die hohen Baukosten derzeit abschreckend. Die Politik versucht mit verschiedenen Maßnahmen wie der Mietpreisbremse gegenzusteuern, allerdings mit begrenztem Erfolg. Langfristig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung zu einer gewissen Marktentspannung führen, wenn ältere Eigentümer ihre Häuser verkaufen oder vermieten. Kurzfristig bleibt der Markt jedoch ein Vermietermarkt mit steigenden Preisen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Darmstadt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 12,63 Euro pro Quadratmeter hat sich das Niveau gegenüber dem Vorquartal um 1,12 Prozent erhöht (von 12,49 Euro/m² in Q2 2025). Diese quartalsweise Steigerung mag moderat erscheinen, summiert sich jedoch auf eine beachtliche Jahressteigerung von 5,6 Prozent gegenüber Q3 2024. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 884 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Differenzierung nach Wohnungsgröße und -ausstattung. Kleine Apartments bis 40 Quadratmeter erzielen oft Quadratmeterpreise von über 15 Euro, während größere Familienwohnungen ab 100 Quadratmetern teilweise unter dem Durchschnitt liegen. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz werden zu Spitzenmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor wird maßgeblich durch die demografische Entwicklung Darmstadts geprägt. Mit einem hohen Anteil an Ein-Personen-Haushalten (über 50 Prozent) und einer wachsenden Zahl von Studierenden und Young Professionals ist die Nachfrage nach kleinen bis mittelgroßen Wohnungen besonders hoch. Die Technische Universität Darmstadt mit ihren rund 25.000 Studierenden sowie die zahlreichen Forschungseinrichtungen und Unternehmen sorgen für eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen.

Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist zwar höher als bei Eigenheimen, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Der Leerstand liegt bei unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Wohnungen in guter Lage sind oft schon vor der offiziellen Markteinführung vergeben. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich zwar gegenüber dem Höhepunkt der Pandemie leicht erhöht, liegt aber immer noch bei nur wenigen Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Darmstadts sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Premium-Lagen der Innenstadt, wie dem Martinsviertel, dem Johannesviertel oder rund um den Herrngarten, werden Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Flair. Besonders begehrt sind hier modernisierte Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck.

Die mittleren Lagen wie Bessungen, das Komponistenviertel oder Teile von Arheilgen bewegen sich im Bereich von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt. Sie sind besonders bei Familien und etablierten Berufstätigen beliebt. In den Stadtrandlagen wie Kranichstein, Wixhausen oder den Außenbezirken von Eberstadt liegen die Mieten zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sprechen vor allem preissensible Mieter an, die bereit sind, längere Pendelzeiten für günstigere Mieten in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Darmstadt bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - hohes Bevölkerungswachstum, begrenzte Neubauaktivität, attraktiver Wirtschaftsstandort - werden sich mittelfristig nicht grundlegend ändern.

Eine gewisse Entspannung könnte durch verstärkte Neubauaktivitäten entstehen, allerdings sind konkrete Großprojekte frühestens ab 2026 bezugsfertig. Die Stadt Darmstadt arbeitet an verschiedenen Entwicklungsgebieten, doch die Umsetzung braucht Zeit. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen davon ausgenommen sind.

Langfristig könnten sich durch die zunehmende Digitalisierung und die Möglichkeit zum Homeoffice neue Dynamiken ergeben. Wenn Arbeitnehmer nicht mehr täglich pendeln müssen, könnten Stadtrandlagen und das Umland attraktiver werden, was zu einer gewissen Entlastung des innerstädtischen Marktes führen könnte. Kurzfristig bleibt Darmstadt jedoch ein typischer Vermietermarkt mit hoher Nachfrage und steigenden Preisen. Mieter müssen sich auf eine anhaltend angespannte Marktsituation einstellen und bei der Wohnungssuche Kompromisse eingehen.

Fazit

Der Darmstädter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt für Häuser weiterhin deutliche Preissteigerungen verzeichnet, zeigen sich bei Eigentumswohnungen erste Konsolidierungstendenzen. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen. Die strukturellen Herausforderungen - knappes Angebot, reduzierte Neubautätigkeit, anhaltende Nachfrage - werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen müssen.