Immobilienmarktbericht Dortmund Q1 2026

Der Eigenheimmarkt in Dortmund gibt sich im Q1 2026 recht gleichmäßig mit einem Durchschnittspreis von 3.051 €/m². Die Preisspanne reicht von günstigen 1.461 €/m² bis zu 5.229 €/m² in Toplagen. Mit einem Quartalsrückgang von 3,07% und einer Jahresveränderung von -0,65% deutet sich eine leichte Marktberuhigung an. Die breite Preisspanne von fast 3.800 €/m² spiegelt die heterogene Stadtstruktur wider. In den gefragten südlichen Stadtteilen wie Hörde und Brünninghausen liegen die Quadratmeterpreise meist zwischen 4.200 €/m² und 5.100 €/m². Die zentrumsnahen Bereiche um das Kreuzviertel bewegen sich bei 3.500 €/m² bis 4.000 €/m². Günstigere Optionen finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Eving oder Scharnhorst, wo Häuser bereits ab 1.500 €/m² bis 2.200 €/m² erhältlich sind. Die leicht rückläufige Preisentwicklung dürfte sich in den kommenden Quartalen stabilisieren. Das aktuelle Preisniveau um 3.051 €/m² erscheint nachhaltig, wobei besonders in den etablierten Wohnlagen eine gewisse Preisresistenz zu erwarten ist. Die gestiegenen Zinsen könnten weiterhin dämpfend wirken, während die solide Nachfrage in beliebten Vierteln für Stabilität sorgt. Eine deutliche Trendwende ist kurzfristig nicht absehbar.

Eigentumswohnungen in Dortmund notieren im Q1 2026 bei durchschnittlich 2.750 €/m², mit einer Bandbreite von 1.562 €/m² bis 4.907 €/m². Der Quartalsrückgang von 2,07% und die minimale Jahresveränderung von -0,25% zeigen einen weitgehend stabilen Markt. Die Preisspanne von über 3.300 €/m² verdeutlicht die unterschiedlichen Qualitäten und Lagen im Stadtgebiet. Der Wohnungsmarkt erweist sich als robuster als das Häusersegment. Premium-Wohnungen im Phoenix-See-Areal und in der Gartenstadt erreichen Spitzenpreise zwischen 4.200 €/m² und 4.900 €/m². Das beliebte Kreuzviertel und die Innenstadt-West bewegen sich im mittleren Preissegment von 2.800 €/m² bis 3.500 €/m². Erschwingliche Eigentumswohnungen finden Käufer in Stadtteilen wie Mengede oder Lütgendortmund mit Preisen zwischen 1.600 €/m² und 2.100 €/m². Der Wohnungsmarkt dürfte seine Stabilität beibehalten, wobei die minimale Jahresveränderung von -0,25% auf ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hindeutet. Die urbanen Lagen mit guter Infrastruktur werden voraussichtlich preisstabil bleiben. In den Außenbezirken könnte sich der leichte Preisdruck fortsetzen. Die demografische Entwicklung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen mittelfristig die Nachfrage.

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund verzeichnet im Q1 2026 eine deutliche Entspannung mit einer Durchschnittsmiete von 12,41 €/m². Die Spanne reicht von 7,73 €/m² bis 17,62 €/m². Mit einem Quartalsrückgang von 7,04% und einer Jahresveränderung von -9,55% ist dies das Segment mit der stärksten Preiskorrektur. Die Mietnachfrage nach größeren Häusern hat spürbar nachgelassen, was Mietern zugute kommt. In den bevorzugten Wohnlagen wie Hombruch und Aplerbeck liegen die Mieten für Einfamilienhäuser bei 14,50 €/m² bis 17,00 €/m². Die soliden Mittellagen in Brackel oder Huckarde bewegen sich zwischen 11,00 €/m² und 13,50 €/m². Besonders günstige Häuser zur Miete finden sich in den Randlagen wie Wickede oder Asseln mit Preisen von 7,80 €/m² bis 10,00 €/m². Nach der deutlichen Preiskorrektur dürfte sich der Häuser-Mietmarkt auf dem erreichten Niveau einpendeln. Die durchschnittlichen 12,41 €/m² erscheinen als neue Gleichgewichtslage realistisch. Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern könnte sich bei diesen attraktiveren Konditionen wieder beleben. Eine weitere starke Abwärtsbewegung ist unwahrscheinlich, vielmehr ist mit einer Seitwärtsbewegung zu rechnen.

Der Mietwohnungsmarkt für 2-3 Zimmer Wohnungen (ca. 60-80 m²) präsentiert sich im Q1 2026 mit durchschnittlich 10,41 €/m² als einziges wachsendes Segment. Die Preisspanne liegt zwischen 6,26 €/m² und 17,55 €/m². Mit einem Quartalsplus von 0,87% und einer Jahressteigerung von 5,26% zeigt sich eine anhaltende Nachfrage. Dies steht im deutlichen Kontrast zur Entwicklung bei Häusern zur Miete. Top-Wohnungen am Phoenix-See und im Kaiserviertel erzielen Mieten zwischen 15,00 €/m² und 17,50 €/m². Die beliebten innenstadtnahen Quartiere wie das Unionviertel oder die Nordstadt-West rangieren bei 10,50 €/m² bis 13,00 €/m². Preiswerte Mietwohnungen gibt es in Scharnhorst oder Marten mit Quadratmeterpreisen zwischen 6,30 €/m² und 8,50 €/m². Der Aufwärtstrend bei Mietwohnungen dürfte sich moderat fortsetzen, getrieben durch Zuzug und kleinere Haushaltsgrößen. Die durchschnittlichen 10,41 €/m² könnten sich weiter nach oben entwickeln, wobei regulatorische Eingriffe mögliche Bremsfaktoren darstellen. Besonders in zentralen Lagen ist mit anhaltend hoher Nachfrage zu rechnen. Die Schere zwischen gefragten und peripheren Lagen könnte sich weiter öffnen.