Immobilienmarktbericht Dortmund - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preisanstiegen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende präsentiert sich der Markt wieder gefestigter, wobei die Angebotsknappheit weiterhin das dominierende Thema bleibt. Die leicht gesunkenen Bauzinsen von etwa 3,7 Prozent haben zu einer Belebung der Nachfrage geführt, während gleichzeitig die rückläufige Neubauaktivität das Angebot weiter verknappt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Quadratmeterpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Dortmund auf einem stabilen bis leicht steigenden Niveau. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei circa 3.200 Euro, was eine marginale Steigerung gegenüber dem ersten Quartal 2025 darstellt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 zeigt sich ein Preisanstieg von etwa 1,9 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität von Häusern in Dortmund unterstreicht.

Die absolute Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp erheblich. Während moderne Einfamilienhäuser in guten Lagen durchschnittlich zwischen 450.000 und 650.000 Euro kosten, sind Reihenhäuser bereits ab 320.000 Euro verfügbar. Die Transaktionszahlen zeigen jedoch eine rückläufige Tendenz: Wurden 2022 noch über 1.100 Einfamilienhäuser verkauft, sank diese Zahl 2023 auf 824 Transaktionen. Dieser Trend setzt sich auch im zweiten Quartal 2025 fort, was primär auf das knappe Angebot zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch die anhaltende Angebotsknappheit geprägt. Der Rückgang der Baugenehmigungen hemmt die Neubauaktivität erheblich, wodurch das ohnehin knappe Angebot weiter eingeschränkt wird. Die leicht gesunkenen Bauzinsen haben zwar die Finanzierungsspielräume potenzieller Käufer erweitert und die Nachfrage stabilisiert, doch trifft diese erhöhte Nachfrage auf ein historisch niedriges Angebotsniveau.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt. Attraktive Objekte in guten Lagen finden häufig innerhalb von vier bis sechs Wochen einen Käufer. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und regulatorische Anforderungen zurückzuführen ist. Bestandsimmobilien dominieren daher das Marktgeschehen, wobei energetisch sanierte Objekte besonders gefragt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. In den Premiumlagen wie dem Kreuzviertel und dem Kaiserviertel liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Viertel zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, historische Bausubstanz und gehobene Infrastruktur aus.

Die mittleren Lagen wie Hombruch, Aplerbeck oder Brackel weisen Quadratmeterpreise zwischen 2.800 und 3.400 Euro auf. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld, was sie besonders für Familien attraktiv macht. In den einfacheren Lagen wie Eving, Scharnhorst oder Mengede bewegen sich die Preise zwischen 1.800 und 2.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenztem Budget und zeigen teilweise erhebliches Entwicklungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern in Dortmund. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität zu erwarten ist. Die demographische Entwicklung und der anhaltende Zuzug in die Metropolregion Ruhr werden die Nachfrage weiter stützen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die weitere Entwicklung der Bauzinsen sein. Sollten diese auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter sinken, ist mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen. Die energetische Qualität der Immobilien wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wobei Objekte mit schlechten Energieeffizienzklassen mit Preisabschlägen rechnen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von circa 2.565 Euro liegt das Preisniveau etwa 0,27 Prozent über dem ersten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg beachtliche 3,5 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen ist breit gefächert. Während einfache Zwei-Zimmer-Wohnungen in Randlagen ab etwa 120.000 Euro erhältlich sind, kosten moderne Neubauwohnungen in zentralen Lagen häufig über 400.000 Euro. Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen zeigt einen rückläufigen Trend: 2023 wurden nur noch 1.321 Transaktionen verzeichnet, ein deutlicher Rückgang gegenüber den Vorjahren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz des gestiegenen Preisniveaus stabil, besonders in guten Lagen und urbanen Zentren. Die Leerstandsquote ist minimal, was den Verkäufern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist rückläufig, was das ohnehin knappe Angebot weiter verknappt.

Ein bedeutender Treiber der Nachfrage ist das gestiegene Investoreninteresse, angelockt durch verbesserte Mietrenditen. Die stabilisierte Wirtschaftslage und das niedrigere Bauzinsniveau haben die Finanzierungsbedingungen verbessert, wodurch mehr Käufer in den Markt eintreten können. Besonders gefragt sind Wohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz, während unsanierte Altbauwohnungen längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die Premiumlagen Kreuzviertel und Kaiserviertel verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur mit zahlreichen Cafés, Restaurants und Kulturangeboten.

In den guten Wohnlagen wie Hombruch und Aplerbeck bewegen sich die Preise zwischen 2.800 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine ausgewogene Mischung aus Wohnqualität und guter Verkehrsanbindung. Die einfachen Lagen wie Eving und Scharnhorst weisen mit 1.800 bis 2.200 Euro pro Quadratmeter deutlich niedrigere Preise auf, bieten aber interessante Einstiegsmöglichkeiten und zeigen teilweise Aufwertungstendenzen durch Stadtentwicklungsprojekte.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund sind für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und das knappe Angebot. Die energetische Effizienz wird zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor, wobei Wohnungen der Energieeffizienzklassen A und B Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent erzielen.

Das Investoreninteresse wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere wenn die Mietrenditen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Single- und Kleinhaushalten unterstützt die Nachfrage nach Wohnungen zusätzlich. Risikofaktoren bleiben mögliche Zinserhöhungen und regulatorische Änderungen im Mietrecht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt sich im zweiten Quartal 2025 von einer stabilen Seite mit tendenziell steigenden Mietpreisen. Obwohl spezifische Quartalsdaten für Dortmund nicht vollständig verfügbar sind, lässt sich aus den regionalen NRW-Trends und der allgemeinen Marktentwicklung eine positive Mietpreisentwicklung ableiten. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.500 Euro monatlich.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung der Mietpreise, die hauptsächlich durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben wird. Die Mietpreissteigerungen fallen moderat aus, bewegen sich aber über der allgemeinen Inflationsrate, was die Attraktivität von Mietobjekten für Investoren erhöht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist deutlich begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Nachfrage bleibt stabil bis steigend, verstärkt durch eine zunehmende Mietorientierung bei Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise gegen einen Immobilienerwerb entscheiden. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt hat sich weiter verkürzt, attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment ist äußerst gering, da Investoren vermehrt auf Mehrfamilienhäuser setzen, die höhere Renditen versprechen. Bestandsobjekte dominieren daher das Marktgeschehen, wobei modernisierte und energetisch sanierte Häuser besonders gefragt sind. Die Fluktuation im Bestand ist niedrig, da Mieter von Häusern tendenziell längere Mietverträge eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen folgen einem ähnlichen Muster wie im Kaufsegment. In den beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel oder Kaiserviertel werden für Mietshäuser Premium-Mieten aufgerufen, die teilweise über 2.000 Euro monatlich liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der exzellenten Infrastruktur.

In den Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln wie Eving oder Mengede sind Mietshäuser deutlich günstiger zu haben, mit Monatsmieten zwischen 1.000 und 1.500 Euro. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da Familien verstärkt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen. Die mittleren Lagen wie Hombruch oder Brackel bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten zwischen 1.400 und 1.800 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Mietpreistrends bei Häusern erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage wird durch die weiterhin hohen Kaufpreise gestützt, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lässt.

Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung wird die allgemeine Wirtschaftslage und die Entwicklung der Haushaltseinkommen sein. Sollte sich die wirtschaftliche Situation verschlechtern, könnte dies die Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinträchtigen und zu einer Dämpfung der Mietpreisentwicklung führen. Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten ebenfalls bremsend wirken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter, wobei in guten Lagen eine klare Tendenz nach oben zu beobachten ist. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich ein moderater Anstieg, der die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen widerspiegelt.

Die absolute Preisspanne ist erheblich: Während einfache Wohnungen in Randlagen bereits ab 6,50 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind, werden für moderne Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt damit zwischen 560 und 770 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit charakterisiert. Die Leerstandsquote in beliebten Vierteln ist minimal und liegt teilweise unter einem Prozent. Die Neubauaktivität, insbesondere im bezahlbaren Mietwohnungssegment, bleibt weiterhin gering, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Die anhaltende Urbanisierung, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die Zuwanderung von Studenten und jungen Berufstätigen nach Dortmund. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben werden. Die steigende Mietrendite macht Wohnungen zunehmend interessant für Investoren, was zusätzliches Kapital in den Markt zieht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant und spiegeln die heterogene Struktur der Stadt wider. Die höchsten Mieten werden im Kreuzviertel und Kaiserviertel erzielt, wo moderne Wohnungen durchschnittlich 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensstil und der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die mittleren Lagen wie die Gartenstadt, Hombruch oder das Klinikviertel weisen Mietpreise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit. In den einfacheren Lagen wie Eving, Scharnhorst oder Wickede liegen die Mieten zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiv für preissensible Mieter und zeigen teilweise Aufwertungstendenzen durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs hin. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen – knappes Angebot, stabile Nachfrage und geringe Neubauaktivität – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern. Experten rechnen mit jährlichen Mietpreissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent, abhängig von der jeweiligen Lage.

Die urbane Attraktivität Dortmunds als Universitätsstadt und wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet wird die Nachfrage weiter stützen. Die energetische Qualität der Wohnungen wird zunehmend zum differenzierenden Faktor, wobei energieeffiziente Wohnungen höhere Mieten erzielen können. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik in bestimmten Marktsegmenten dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendumkehr führen.

Fazit und Gesamtausblick

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 robust und stabil. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen verzeichnen moderate Steigerungen, während der Mietmarkt eine etwas dynamischere Entwicklung aufweist. Die zentrale Herausforderung bleibt die Angebotsknappheit, die durch geringe Neubauaktivität und hohe Baukosten verstärkt wird.

Die unterschiedlichen Stadtteile Dortmunds bieten ein breites Spektrum an Wohnmöglichkeiten für verschiedene Zielgruppen und Budgets. Während die Premiumlagen weiterhin hohe Preise aufrufen, bieten die Randlagen interessante Einstiegsmöglichkeiten und Entwicklungspotenzial. Die energetische Qualität der Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung und wird zum wichtigen Differenzierungsmerkmal.

Für die kommenden zwei Jahre erwarten Experten eine Fortsetzung der aktuellen Trends mit moderaten Preissteigerungen und anhaltender Nachfrage. Die Entwicklung der Bauzinsen, die allgemeine Wirtschaftslage und mögliche regulatorische Eingriffe werden die wichtigsten Einflussfaktoren für die weitere Marktentwicklung sein. Investoren und Selbstnutzer sollten die energetische Qualität und die Lageentwicklung bei ihren Entscheidungen besonders berücksichtigen.