Immobilienmarktbericht Dortmund - 3. Quartal 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Dynamik geprägt. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine fortsetzende Aufwärtsentwicklung bei Kauf- und Mietpreisen, die durch eine persistente Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage charakterisiert ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2/2025 haben sich die positiven Trends in allen Segmenten fortgesetzt, wobei die Preissteigerungen moderat, aber kontinuierlich ausfallen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund hat im dritten Quartal 2025 ein Niveau von 3.350 Euro erreicht, wobei die Preisspanne je nach Quelle zwischen 3.203 Euro und 3.403 Euro variiert. Diese Entwicklung markiert einen bemerkenswerten Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2/2025, als die Preise noch bei durchschnittlich 3.200 bis 3.306 Euro pro Quadratmeter lagen. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 bis 3,0 Prozent innerhalb eines Quartals.

Besonders aufschlussreich ist der Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt eine Preissteigerung von etwa 8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund unterstreicht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt, dass der Immobilienmarkt in Dortmund weiterhin als wertstabile Anlageform geschätzt wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Mit einer Leerstandsquote von unter einem Prozent gehört Dortmund zu den Städten mit einem extrem angespannten Wohnungsmarkt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was die Preisdynamik wesentlich befeuert.

Die Neubauaktivität zeigt sich im dritten Quartal 2025 moderat: Etwa 180 neue Baugenehmigungen wurden für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, während die Fertigstellungen bei etwa 150 Einheiten pro Quartal liegen. Diese Zahlen verdeutlichen, dass die Neubauleistung den bestehenden Bedarf bei weitem nicht decken kann. Als wesentliche Wachstumsbremsen erweisen sich die anhaltende Baulandknappheit sowie die weiterhin hohen Baukosten, die viele potenzielle Bauherren vor Herausforderungen stellen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung des Marktes zeigt deutliche Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen. Besonders gefragte Lagen wie das Kreuzviertel und das Kaiserstraßenviertel verzeichnen stabile bis leicht steigende Werte und gehören zu den Hochpreislagen der Stadt. Diese etablierten Wohnviertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem besonderen Wohnambiente.

Die Stadtrandgebiete hingegen profitieren verstärkt durch Neubauprojekte, die hier aufgrund der besseren Flächenverfügbarkeit realisiert werden können. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Aufwertung der peripheren Lagen, wobei die Preise hier noch deutlich unter dem Niveau der Innenstadtlagen liegen. Neubauten konzentrieren sich überwiegend auf diese Randlagen, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für das vierte Quartal 2025 sowie die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten jährliche Zuwachsraten von 2 bis 3 Prozent, die primär durch die positive Wirtschaftsentwicklung und die anhaltend hohe Nachfrage getragen werden. Als zentrale Herausforderung wird der Ausbau des Wohnungsangebotes bei gleichzeitiger Erhaltung der Bezahlbarkeit gesehen.

Der Markt wird als dynamisch, aber stabil eingeschätzt, ohne Anzeichen einer Spekulationsblase. Die solide wirtschaftliche Basis Dortmunds sowie die demografische Entwicklung sprechen für eine nachhaltige Wertentwicklung im Segment der Kaufhäuser.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Dortmund haben im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.730 Euro erreicht, wobei mehrere Quellen konkret einen Wert von 2.733 Euro nennen. Diese Preisentwicklung stellt einen beachtlichen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 2.640 Euro lag. Dies entspricht einer Steigerung von 3,7 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderatere, aber dennoch signifikante Preissteigerung von etwa 2,5 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung, wobei die Preissteigerungen im Wohnungssegment etwas moderater ausfallen als bei Häusern.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird durch eine leicht steigende Neubauaktivität charakterisiert. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten im Bau befinden. Die Zahl der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser lag bei 380, was auf eine kontinuierliche, wenn auch nicht ausreichende Bautätigkeit hindeutet.

Der Wohnungsleerstand verharrt auf einem minimal niedrigen Niveau von etwa 0,8 Prozent, was den extrem angespannten Markt widerspiegelt. Die hohe Nachfrage wird durch demografische Entwicklungen verstärkt, insbesondere durch den anhaltenden Trend zu kleineren Haushalten und die Zunahme von Single-Haushalten. Diese strukturellen Veränderungen führen zu einem steigenden Bedarf an Wohneinheiten bei gleichbleibender oder sogar sinkender Bevölkerungszahl pro Wohneinheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung zeigt sich besonders deutlich im Neubausegment. Höherpreisige Neubauwohnungen entstehen vorrangig in Stadtrandlagen, wo größere zusammenhängende Flächen für Neubauprojekte zur Verfügung stehen. Diese modernen Wohneinheiten sprechen vor allem kaufkräftige Zielgruppen an, die Wert auf zeitgemäße Ausstattung und energieeffiziente Bauweise legen.

Die etablierten Toplagen in der Innenstadt zeigen sich preisstabil, allerdings mit teilweise moderater Nachfragebegrenzung aufgrund des hohen Preisniveaus. Modernisierungen von Bestandswohnungen führen häufig zu deutlichen Wertsteigerungen, was die Attraktivität von Sanierungsprojekten für Investoren erhöht.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate, aber solide Preissteigerungen von etwa 3 bis 4 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der Erwartung, dass die strukturelle Angebotsknappheit trotz verstärkter Neubauaktivitäten bestehen bleiben wird. Der Markt wird als angespannt, aber stabil bewertet, ohne Überhitzungserscheinungen.

Als zentrale Herausforderung gilt die Balance zwischen notwendiger Nachverdichtung und Erhaltung der Lebensqualität in den bestehenden Quartieren. Die kontinuierliche Modernisierung des Wohnungsbestandes wird als wichtiger Faktor für die langfristige Marktentwicklung gesehen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das Segment der Häuser zur Miete liegen keine explizit differenzierten Daten vor, was die begrenzte Marktgröße dieses Segments widerspiegelt. Als Orientierung dient der allgemeine Mietspiegel, der für Wohnimmobilien insgesamt eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025 ausweist. Für Mietshäuser dürfte das Preisniveau entsprechend höher liegen, da diese in der Regel mehr Wohnfläche und oft gehobene Ausstattungsmerkmale bieten.

Die allgemeine Mietpreisentwicklung zeigt einen Anstieg um etwa 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und eine Jahressteigerung von 4,5 Prozent. Diese Dynamik dürfte sich auch auf das Segment der Mietshäuser übertragen, wobei hier aufgrund der kleineren Marktgröße größere Schwankungen möglich sind.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist durch eine sehr geringe Verfügbarkeit gekennzeichnet. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, was die hohe Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht. Familien mit Kindern, die den Wunsch nach einem Haus mit Garten haben, sich aber kein Eigentum leisten können oder wollen, treiben die Nachfrage in diesem Segment.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist begrenzt, da Investoren vorrangig auf Mehrfamilienhäuser setzen, die eine höhere Rendite versprechen. Die vorhandenen Neubauprojekte können die bestehende Nachfrage nicht annähernd decken, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine spezifischen Daten für Miethäuser nach Stadtteilen verfügbar sind, lassen sich aus den allgemeinen Markttrends Rückschlüsse ziehen. Stadtrandlagen, in denen vermehrt Neubauten entstehen, bieten tendenziell moderatere Mietpreise als innenstadtnahe Lagen. Die Verfügbarkeit von Miethäusern konzentriert sich häufig auf etablierte Wohngebiete am Stadtrand, wo Einfamilienhäuser traditionell stärker vertreten sind.

Besonders gefragt sind Miethäuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Grünflächen. Diese Lagen verzeichnen die höchsten Mietpreise und die geringste Fluktuation.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für das Segment der Miethäuser deutet auf weiterhin steigende Mietpreise hin. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu moderaten, aber stetigen Mietsteigerungen führen. Experten erwarten, dass sich dieser Trend in den kommenden 12 bis 24 Monaten fortsetzen wird.

Als mögliche Entwicklung wird eine verstärkte Umwandlung von Eigentumshäusern in Mietobjekte gesehen, insbesondere wenn Eigentümer aus Altersgründen ihr Haus nicht mehr selbst bewohnen möchten. Diese Entwicklung könnte das Angebot leicht erhöhen, wird aber die grundsätzliche Knappheit nicht beheben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung stellt eine Steigerung von etwa einem Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2/2025 dar. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Anspannung am Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich differenziert nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die besonders von Singles und Studierenden nachgefragt werden, verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Große Familienwohnungen über 100 Quadratmeter zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bleiben aber auf hohem Niveau stabil.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird durch einen extrem niedrigen Leerstand von 0,8 Prozent charakterisiert. Diese Quote liegt deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent und zeigt die massive Anspannung des Marktes. Die hohe Nachfrage bleibt das dominierende Merkmal des Marktes.

Die Neubauaktivität hat sich leicht verstärkt mit etwa 320 fertiggestellten Einheiten im dritten Quartal 2025. Dennoch bleibt die Neubauleistung weit hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen, insbesondere im bezahlbaren Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise zeigt klare Muster. Innenstadtlagen und beliebte Viertel wie das Kreuzviertel weisen die höchsten Mietpreise auf, die teilweise bei über 10 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der urbanen Infrastruktur und dem besonderen Flair.

Stadtrandmieten fallen moderater aus, wobei Neubauwohnungen in diesen Lagen aufgrund ihrer modernen Ausstattung und Energieeffizienz oft höhere Mieten erzielen als Bestandswohnungen in zentraleren Lagen. Die Neubaumieten liegen häufig 15 bis 20 Prozent über dem Durchschnitt vergleichbarer Bestandswohnungen, was die Bedeutung der energetischen Standards und modernen Ausstattung unterstreicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt deutet auf kontinuierliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Diese Entwicklung wird durch demografische Trends unterstützt, insbesondere durch die anhaltende Zuwanderung in urbane Zentren und die Veränderung der Haushaltsstrukturen.

Als zentrale Herausforderungen gelten die Schaffung bezahlbaren Wohnraums und die energetische Modernisierung des Bestandes. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen im Mietrecht, werden als wichtige Einflussfaktoren für die künftige Marktentwicklung gesehen. Experten betonen die Notwendigkeit einer ausgewogenen Politik, die sowohl Mieterinteressen schützt als auch Investitionsanreize für Neubau und Modernisierung erhält.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Dynamik geprägt. Alle vier analysierten Marktsegmente zeigen Preissteigerungen, wobei sich die Intensität zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen Häusern und Wohnungen unterscheidet. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis moderat steigende Preise sorgen.

Die Herausforderung für die Stadtentwicklung besteht darin, das Wohnungsangebot deutlich zu erweitern, ohne die Lebensqualität in den bestehenden Quartieren zu beeinträchtigen. Die moderate Neubauaktivität kann den Bedarf derzeit nicht decken, was die Marktanspannung aufrechterhält. Investoren und Selbstnutzer finden in Dortmund weiterhin einen stabilen Markt vor, der durch seine solide wirtschaftliche Basis und die positive demografische Entwicklung gestützt wird.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die verstärkten Bemühungen um Neubau und Nachverdichtung zu einer Entspannung der Marktsituation führen können. Bis dahin bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt ein Verkäufermarkt mit begrenzten Optionen für Käufer und Mieter, aber stabilen Perspektiven für langfristig orientierte Marktteilnehmer.