Immobilienmarktbericht Dortmund - 3. Quartal 2025

Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Dortmund im dritten Quartal 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten führender Immobilienportale und Marktbeobachter und konzentriert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien in den vier Segmenten: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich aktuell in einer Spanne zwischen 3.203 Euro und 3.403 Euro, wobei die Variation auf unterschiedliche Erhebungsmethoden und Datenquellen zurückzuführen ist. Immowelt verzeichnet einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.403 Euro, während Engel & Völkers mit 3.203 Euro pro Quadratmeter eine etwas konservativere Einschätzung vornimmt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.306 Euro lag, ist eine Steigerung von 2,9 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung setzt den positiven Trend fort, der sich bereits im Vorjahresvergleich abzeichnete. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2 bis 3 Prozent, was auf eine moderate, aber stetige Wertsteigerung hindeutet. Die Preisentwicklung zeigt dabei eine bemerkenswerte Stabilität trotz der makroökonomischen Herausforderungen durch gestiegene Bauzinsen und erhöhte Baukosten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot weiterhin als angespannt zu bezeichnen ist. Diese Diskrepanz wird hauptsächlich durch das limitierte Bauland und die nur moderate Neubauaktivität verursacht.

Die Neubauaktivität in Dortmund zeigt sich verhalten, was primär auf die gestiegenen Baukosten und die erschwerten Finanzierungsbedingungen zurückzuführen ist. Bauträger agieren vorsichtiger bei der Projektentwicklung, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage besonders in zentrumsnahen und infrastrukturell gut erschlossenen Lagen ungebrochen hoch. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und reflektieren die unterschiedliche Attraktivität der jeweiligen Lagen. Der Stadtteil Lücklemberg führt die Preisskala mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter an, während Somborn mit etwa 2.185 Euro pro Quadratmeter das untere Ende des Preisspektrums markiert. Diese Preisspanne von fast 1.500 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht die heterogene Struktur des Dortmunder Immobilienmarktes.

Besonders gefragt sind Immobilien im Zentrum sowie in den südlichen Stadtteilen, insbesondere im Bereich Hörde rund um den Phoenix-See. Diese Gebiete profitieren von ihrer hervorragenden Infrastruktur, der Nähe zu Naherholungsgebieten und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die nördlichen Stadtteile sowie die Randlagen zeigen sich preislich moderater, bieten aber oft größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage, was sie für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten rechnen mit einem jährlichen Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von den makroökonomischen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die Europäische Zentralbank signalisiert eine mögliche Stabilisierung des Zinsniveaus, was positive Impulse für die Nachfrage setzen könnte.

Mittelfristig wird der Mangel an bezahlbaren Objekten im mittleren Preissegment als größte Herausforderung gesehen. Die demografische Entwicklung mit einer steigenden Anzahl von Haushalten bei gleichzeitig stagnierender Bautätigkeit wird den Nachfrageüberhang voraussichtlich weiter verstärken. Investoren und Eigennutzer sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik regional unterschiedlich ausfallen dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit spürbaren Preissteigerungen. Die aktuellen Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 2.640 und 2.733 Euro, wobei Engel & Völkers mit 2.733 Euro pro Quadratmeter den oberen Bereich der Preisspanne markiert. Die marktweiten Durchschnittsdaten zeigen einen Wert von etwa 2.644 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise noch zwischen 2.549 und 2.640 Euro pro Quadratmeter lagen, ist eine deutliche Steigerung von 3,7 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung übertrifft damit sogar die Dynamik im Segment der Kaufhäuser. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 2 und 3 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung des Marktes unterstreicht. Die Wohnungspreise zeigen sich damit robust gegenüber den wirtschaftlichen Unsicherheiten und profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohneigentum in urbanen Lagen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist geprägt von einer außerordentlich hohen Nachfrage bei gleichzeitig rückläufigem Angebot. Dieser Trend hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt, was hauptsächlich auf Verzögerungen bei Neubauprojekten und die begrenzten Bestandsimmobilien zurückzuführen ist. Die Vermarktungszeiten haben sich deutlich verkürzt, und gut geschnittene Wohnungen in begehrten Lagen finden oft innerhalb weniger Tage einen Käufer.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter den gestiegenen Baukosten und den verschärften energetischen Anforderungen. Viele geplante Projekte wurden zurückgestellt oder in ihrer Dimensionierung reduziert. Besonders in zentrumsnahen Vierteln und beliebten Stadtteilen wie Hörde ist die Nachfrage deutlich höher als das verfügbare Angebot. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen folgen einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern, zeigen aber eine etwas geringere Spreizung. Beliebte zentrale Lagen und moderne Neubauprojekte, insbesondere im Bereich Phoenix-See und in der Innenstadt, erzielen Spitzenpreise und sind besonders bei jungen Berufstätigen und Best Agern gefragt. Die Preisspanne reicht dabei von etwa 2.185 Euro in peripheren Lagen bis zu 3.661 Euro in Toplagen, wobei diese Extremwerte eher die Ausnahme darstellen.

Die Innenstadt und die angrenzenden Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur mit kurzen Wegen zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen. Der Phoenix-See hat sich zu einem Magneten für hochwertige Wohnprojekte entwickelt und zieht kaufkräftige Interessenten an. Die nördlichen Stadtteile bieten hingegen oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wenn auch möglicherweise mit etwas gedämpfter Dynamik. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten unterstützen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen nachhaltig.

Trotz leicht steigender Zinssätze wird die positive Preisentwicklung erwartet fortzusetzen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in gut angebundenen Stadtteilen mit moderner Infrastruktur. Mittelfristig könnte sich der Markt etwas entspannen, wenn die derzeit in Planung befindlichen Neubauprojekte fertiggestellt werden. Allerdings wird dies voraussichtlich erst ab 2026/2027 spürbare Auswirkungen auf das Preisniveau haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, wobei spezifische Mietpreise für Häuser tendenziell im vergleichbaren oder leicht höheren Bereich als bei Wohnungen anzusiedeln sind. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Raumangebot wider.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Mietanstieg von 1,06 Prozent zu verzeichnen, was einer moderaten, aber stetigen Entwicklung entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von durchschnittlich 4,5 Prozent. Diese überdurchschnittliche jährliche Steigerungsrate unterstreicht die anhaltende Anspannung im Mietmarkt für Häuser und die kontinuierliche Nachfrage nach dieser Wohnform.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit charakterisiert. Der Mietmarkt zeigt sich besonders bei Einfamilienhäusern angespannt, da diese Objektkategorie traditionell seltener zur Vermietung angeboten wird. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf oder die Eigennutzung, was das verfügbare Mietangebot zusätzlich reduziert.

Leerstände sind im Segment der Miethäuser praktisch nicht existent. Die hohe Nachfrage trifft auf ein sehr begrenztes Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Bewerbungsverfahren mit zahlreichen Interessenten führt. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da Investoren vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen setzen, die eine höhere Rendite versprechen. Diese Marktlage führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren deutlich je nach Stadtteil und Lage. In beliebten Stadtteilen, insbesondere im Zentrum und den südlichen Bezirken, werden deutlich höhere Mieten aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der guten Verkehrsanbindung. Familien sind bereit, für diese Vorzüge Aufschläge von 15 bis 25 Prozent gegenüber peripheren Lagen zu zahlen.

Stadtrandbereiche bieten hingegen günstigere Mietkonditionen bei oft größerem Platzangebot. Hier finden sich vermehrt ältere Bestandsobjekte mit größeren Gärten, die besonders bei Familien mit mehreren Kindern oder Haustieren beliebt sind. Die nördlichen Stadtteile Dortmunds zeigen sich preislich moderater, bieten aber oft den Vorteil ruhigerer Wohnlagen mit mehr Grünflächen in der direkten Umgebung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethaus-Markt in Dortmund deutet auf eine Fortsetzung der moderaten bis stabilen Preissteigerungen hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 5 Prozent. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können.

Das begrenzte Angebot an Miethäusern wird den Wettbewerb um verfügbare Objekte weiter verstärken. Eine Entspannung ist mittelfristig nicht in Sicht, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen werden. Die verschärften energetischen Anforderungen könnten zudem dazu führen, dass einige ältere Objekte vom Markt genommen werden, wenn Sanierungen wirtschaftlich nicht darstellbar sind. Dies würde die Angebotsknappheit zusätzlich verschärfen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 8,48 Euro pro Quadratmeter einer Steigerung von 1,06 Prozent entspricht. Diese moderate quartalsbezogene Entwicklung täuscht jedoch über die dynamischere Jahresentwicklung hinweg.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit einer Steigerung von etwa 4,5 Prozent eine deutlich ausgeprägtere Dynamik. Diese überdurchschnittliche jährliche Mietsteigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht die anhaltende Anspannung auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt. Die Entwicklung betrifft dabei sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen, wobei letztere naturgemäß im oberen Preissegment angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer außerordentlich hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringen Leerständen geprägt. Die Leerstandsquote bewegt sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren gestützt, darunter die gestiegenen Kaufpreise, die höheren Finanzierungskosten und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer.

Die Neubauaktivitäten wachsen nur langsam und können mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Besonders in Innenstadtlagen führt dies zu Angebotsengpässen und intensivem Wettbewerb unter Wohnungssuchenden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage reduziert. Bei Neuvermietungen sind Massenbesichtigungen mit 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit mehr. Diese Situation führt zunehmend dazu, dass Vermieter höhere Anforderungen an die Bonität der Mieter stellen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität und Nachfrage wider. Das Zentrum sowie die südlichen Stadtteile, insbesondere beliebte Viertel wie Hörde mit dem Phoenix-See, verzeichnen die höchsten Mietpreise. In diesen Lagen werden für Neubauwohnungen oft Mieten von über 10 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während gut geschnittene Bestandswohnungen bei 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die nördlichen Stadtteile sowie Randlagen bieten hingegen günstigere Mietkonditionen mit Durchschnittsmieten zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei preissensiblen Mietern und Familien gefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget benötigen. Die Stadtteile im Dortmunder Norden profitieren dabei von ihrer guten ÖPNV-Anbindung und der vorhandenen sozialen Infrastruktur, auch wenn das Image teilweise noch verbesserungswürdig ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv im Sinne einer weiteren Marktentwicklung mit moderat steigenden Preisen. Experten erwarten eine jährliche Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion Ruhr und speziell nach Dortmund als Oberzentrum wird die Nachfrage weiter stützen.

Trotz möglicher Zinserhöhungen und wirtschaftlicher Unsicherheiten wird die Nachfrage nach Mietwohnungen voraussichtlich hoch bleiben. Die demografische Entwicklung mit einer Zunahme von Single- und Zweipersonenhaushalten unterstützt besonders die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungen. Eine spürbare Entspannung des Marktes ist erst zu erwarten, wenn die Neubauaktivitäten deutlich zunehmen und mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen wird. Die politischen Bemühungen um mehr sozialen Wohnungsbau könnten mittelfristig zu einer Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchweg positiven Preisentwicklungen in allen vier untersuchten Segmenten. Die Dynamik zeigt sich besonders ausgeprägt im Kaufmarkt für Wohnungen mit einem Quartalsanstieg von 3,7 Prozent, während der Mietmarkt mit moderateren Steigerungen von etwa 1 Prozent pro Quartal eine stetigere Entwicklung aufweist.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - insbesondere das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage - werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Investoren und Wohnungssuchende sollten sich daher auf eine Fortsetzung des Verkäufermarktes einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei der Objektauswahl zunehmend wichtiger werden.

Die Lageunterschiede innerhalb Dortmunds bleiben signifikant, wobei zentrale und südliche Stadtteile weiterhin Premiumpreise erzielen, während nördliche und periphere Lagen attraktivere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Diese Heterogenität des Marktes bietet unterschiedlichen Zielgruppen passende Optionen, erfordert aber eine sorgfältige Marktanalyse für optimale Kauf- oder Mietentscheidungen.