Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt einen direkten Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 her.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.352 bis 3.403 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Die verschiedenen Marktbeobachter zeigen leichte Abweichungen in ihren Erhebungen, wobei Engel & Völkers einen Wert von 3.203 Euro und immowelt einen Preis von 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweist.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist eine moderate Preissteigerung von etwa ein bis drei Prozent zu verzeichnen. Die Kaufpreise für Häuser haben sich von durchschnittlich 3.144 Euro auf aktuell 3.203 bis 3.403 Euro pro Quadratmeter entwickelt. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Preisentwicklung deutet auf einen stabilen und gesunden Markt hin, der nicht von spekulativen Übertreibungen geprägt ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot charakterisiert. Die Neubautätigkeit kann die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Leerstandsquote bei Wohnhäusern in Dortmund bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Attraktivität des Standorts unterstreicht.

Die Sparkasse Dortmund bestätigt in ihren Marktanalysen die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigenheimen. Besonders Familien suchen verstärkt nach Häusern im Stadtgebiet, wobei die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten zunehmend zum limitierenden Faktor wird. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verkürzt, was die Dynamik des Marktes verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Der teuerste Stadtteil für Hauskäufer ist Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter. Hier profitieren Immobilien von der gehobenen Wohnlage und der exzellenten Infrastruktur. Am günstigsten sind Häuser in Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter zu erwerben.

Besonders nachgefragt sind Lagen rund um den Phoenix-See in Hörde, wo die erfolgreiche Stadtentwicklung der vergangenen Jahre zu einer deutlichen Aufwertung geführt hat. Die zentrumsnahen Stadtteile verzeichnen ebenfalls eine überdurchschnittliche Nachfrage, während periphere Lagen trotz günstigerer Preise eine moderatere Nachfrageentwicklung zeigen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weiterhin stabile bis leicht steigende Preisentwicklung im Häusersegment. Die Nachfrage wird durch die Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort im Ruhrgebiet sowie die gute Anbindung an umliegende Metropolen gestützt.

Die steigenden Baukosten und die Verknappung von Bauland werden voraussichtlich das Neubauvolumen begrenzen, was den Preisdruck auf dem Bestandsmarkt aufrechterhalten dürfte. Analysten erwarten, dass sich die jährlichen Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich bewegen werden, sofern keine unvorhergesehenen makroökonomischen Verwerfungen eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Dortmund kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich zwischen 2.640 und 2.733 Euro pro Quadratmeter. Die verschiedenen Marktbeobachter weisen leicht unterschiedliche Werte aus, wobei certa von 2.742 Euro und Engel & Völkers von 2.733 Euro pro Quadratmeter berichten. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht dies einer Steigerung von 3,5 bis 4 Prozent, ausgehend von einem Niveau von etwa 2.640 Euro pro Quadratmeter.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Preise von durchschnittlich 2.549 Euro auf das aktuelle Niveau entwickelt, was einer Steigerung von 3,7 bis 4 Prozent entspricht. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen ist von einer sehr hohen Nachfrage bei weiterhin begrenztem Angebot geprägt. Die Neubauaktivitäten können den bestehenden Bedarf nicht vollständig decken, was zu einer zunehmenden Verknappung führt. Besonders in gefragten Lagen wie der Innenstadt und den beliebten Vierteln rund um den Phoenix-See ist die Nachfrage außerordentlich hoch.

Die Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, und in besonders nachgefragten Lagen werden Wohnungen oft binnen weniger Wochen verkauft. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals erhöht, was die Verkäuferposition weiter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Lagen für Eigentumswohnungen finden sich im Stadtzentrum sowie in den Stadtteilen Lücklemberg und im Umfeld des Phoenix-Sees. Hier werden Spitzenpreise von über 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei besonders hochwertige Neubauprojekte noch deutlich darüber liegen können.

Günstigere Alternativen bieten Stadtteile wie Somborn, wo die Quadratmeterpreise noch deutlich unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Die Preisspanne zwischen den verschiedenen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da die Premium-Lagen überproportional von der Nachfrage profitieren.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten, dass die Preise für Eigentumswohnungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten auf hohem Niveau bleiben oder weiter moderat steigen werden. Die anhaltende Nachfrage, gepaart mit den Beschränkungen auf der Angebotsseite, wird voraussichtlich für eine stabile Preisentwicklung sorgen.

Die restriktive Baulandpolitik und die steigenden Baukosten könnten das Angebot zusätzlich verknappen. Marktbeobachter gehen davon aus, dass sich die jährlichen Preissteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent bewegen werden, wobei Premium-Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für Mietshäuser in Dortmund liegen im dritten Quartal 2025 keine explizit separaten Marktdaten vor. Als Orientierung dient der durchschnittliche Mietpreis für Wohnimmobilien in Dortmund, der bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete liegt. Erfahrungsgemäß liegen die Mietpreise für Häuser leicht über dem Durchschnitt aller Wohnformen, da sie in der Regel mehr Wohnfläche und oft einen Garten bieten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mietpreise um etwa 1,06 Prozent gestiegen. Diese moderate Steigerung entspricht dem allgemeinen Trend auf dem Dortmunder Mietmarkt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist knapp, und die Leerstandsquote bewegt sich auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese angespannte Marktsituation führt zu kurzen Vermarktungszeiten und einer starken Verhandlungsposition der Vermieter. Die Neubautätigkeit konzentriert sich überwiegend auf den Eigentumsbereich, während im Mietshaussegment nur wenige neue Projekte realisiert werden.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird hauptsächlich von Familien getragen, die mehr Platz benötigen, sich aber den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können oder wollen. Diese Zielgruppe ist bereit, höhere Mieten zu zahlen, um die gewünschte Wohnqualität zu erhalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in zentrumsnahen und attraktiven Lagen wie der Innenstadt und Lücklemberg erzielt. Hier profitieren Vermieter von der exzellenten Infrastruktur und der hohen Lebensqualität. In diesen Stadtteilen können die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

In Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mietpreise für Häuser moderater. Dennoch ist auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten, da die Nachfrage das verfügbare Angebot übersteigt. Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Lagen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Die Mieten für Häuser werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter steigen oder auf hohem Niveau stabil bleiben. Die starke Nachfrage bei gleichzeitig limitiertem Angebot wird den Mietmarkt weiterhin prägen. Besonders in begehrten Lagen ist mit überdurchschnittlichen Mietsteigerungen zu rechnen.

Experten gehen davon aus, dass sich die jährlichen Mietsteigerungen im Bereich von drei bis fünf Prozent bewegen werden. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungen in bestimmten Bereichen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Diese kontinuierliche, aber gemäßigte Entwicklung zeigt einen stabilen Mietmarkt ohne extreme Ausschläge.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Mieten um etwa 4,5 Prozent gestiegen, von damals 8,20 Euro auf das aktuelle Niveau. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Nachfragedruck auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist durch eine angespannte Marktlage mit knappem Angebot und hoher Nachfrage gekennzeichnet. Besonders in zentralen und beliebten Vierteln wie Dortmund-Mitte und Hörde mit dem Phoenix-See übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich kann die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene Preissegment, während im mittleren und unteren Preissegment ein besonders ausgeprägter Mangel herrscht. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Verknappung bezahlbaren Wohnraums.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden in innenstadtnahen Vierteln und gehobenen Lagen wie dem Phoenix-See-Areal und Lücklemberg erzielt. In diesen Stadtteilen können die Mieten bei Neuvermietungen deutlich über 10 Euro pro Quadratmeter liegen, insbesondere bei modernisierten oder neu errichteten Wohnungen.

Stadtrandbezirke und weniger zentrale Lagen bieten moderatere bis günstigere Mietpreise. Dennoch ist auch in diesen Bereichen eine steigende Tendenz zu beobachten, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise in den Zentrumslagen auf die Peripherie ausweichen. Die Preisschere zwischen den verschiedenen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet.

Prognose und Ausblick

Marktexperten rechnen für die kommenden 12 bis 24 Monate mit einer stabilen bis leicht steigenden Mietpreisentwicklung. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere in gefragten Innenstadtlagen, wird weiterhin für Preisdruck sorgen. Der Neubau kann die strukturelle Unterversorgung nicht kurzfristig beheben.

Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen werden sich voraussichtlich im Bereich von drei bis vier Prozent bewegen. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungen in bestimmten Marktsegmenten dämpfen, werden aber die grundlegende Marktdynamik nicht verändern. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu einer Entspannung führen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen moderate Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei der Kaufmarkt für Wohnungen die dynamischste Entwicklung aufweist. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen.

Die Lageunterschiede innerhalb des Stadtgebiets verstärken sich weiter, wobei Premium-Lagen wie der Phoenix-See und Lücklemberg überdurchschnittliche Preisentwicklungen verzeichnen. Für Käufer und Mieter wird es zunehmend schwieriger, bezahlbaren Wohnraum in zentralen Lagen zu finden. Die Marktexperten sind sich einig, dass ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots keine grundlegende Entspannung zu erwarten ist.