Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor moderat erhöht, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot in allen Segmenten deutlich übersteigt. Die folgenden Ausführungen bieten eine detaillierte Analyse der vier Hauptmarktsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.352 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Je nach Datenquelle variieren die Angaben leicht: Während Immowelt einen Durchschnittswert von 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweist, liegt der von Engel & Völkers ermittelte Wert bei 3.203 Euro pro Quadratmeter.

Die Jahresentwicklung zeigt eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um etwa 8 Prozent erhöht. Diese kontinuierliche Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes, insbesondere für Eigennutzer, die von den im historischen Vergleich noch moderaten Zinsniveaus profitieren möchten.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 420.000 und 680.000 Euro, wobei Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen deutlich höhere Preise erzielen können.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage nicht befriedigen, was zu einer beschleunigten Vermarktungsgeschwindigkeit führt. Gut gepflegte Bestandsimmobilien in attraktiven Lagen sind häufig bereits nach wenigen Wochen verkauft, teilweise sogar zu Preisen oberhalb der ursprünglichen Angebotspreise.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wird jedoch durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die weiterhin hohen Baukosten gebremst. Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Nachverdichtung bestehender Wohngebiete sowie die Entwicklung kleinerer Neubaugebiete am Stadtrand. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich unterstreicht.

Besonders auffällig ist die hohe Nachfrage von Familien, die aus dem Mietmarkt in Eigentum wechseln möchten. Diese Käufergruppe treibt insbesondere das mittlere Preissegment zwischen 400.000 und 550.000 Euro, während im Luxussegment oberhalb von 700.000 Euro die Nachfrage verhaltener ausfällt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Die teuersten Lagen finden sich in Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von den beliebten Vierteln in Hörde und dem Phoenix-West-Areal, wo die urbane Entwicklung der letzten Jahre zu einer deutlichen Aufwertung geführt hat.

Das Stadtzentrum und die angrenzenden Viertel bewegen sich im oberen Mittelfeld mit Preisen zwischen 3.200 und 3.500 Euro pro Quadratmeter. Hier profitieren Immobilien von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten.

Am günstigsten sind Häuser in den Randlagen wie Somborn zu erwerben, wo die Quadratmeterpreise bei etwa 2.185 Euro liegen. Diese Stadtteile bieten zwar mehr Platz und Ruhe, leiden jedoch unter der schlechteren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der größeren Entfernung zu den urbanen Zentren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Wunsch nach Wohneigentum und die relative Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage. Gleichzeitig dürfte das Angebot knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.

Risikofaktoren für diese positive Prognose sind mögliche weitere Zinserhöhungen, die die Finanzierbarkeit von Immobilien beeinträchtigen könnten, sowie gesamtwirtschaftliche Unsicherheiten. Dennoch gilt der Dortmunder Markt als stabil und weniger volatil als andere deutsche Großstadtmärkte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnlich dynamische Entwicklung wie der Häusermarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen liegt aktuell bei 2.640 Euro, was einem Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 2.549 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden.

Die verschiedenen Marktbeobachter weisen leicht unterschiedliche Werte aus: Immowelt meldet 2.644 Euro pro Quadratmeter, während Engel & Völkers mit 2.733 Euro pro Quadratmeter einen etwas höheren Durchschnittswert ermittelt hat. Diese Varianz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Stichproben.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von etwa 8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung, insbesondere für Singles, Paare und Senioren, die eine pflegeleichte Wohnform bevorzugen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin begrenzt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu kurzen Vermarktungszeiten und teilweise zu Bieterwettbewerben führt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in zentralen oder gut angebundenen Lagen.

Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau zeigt sich etwas aktiver als im Häusersegment, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf größere Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Projekte entstehen vorwiegend auf Konversionsflächen und durch Nachverdichtung in bestehenden Quartieren. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen.

Ein bedeutender Trend ist die steigende Nachfrage nach barrierefreien und altersgerechten Wohnungen, getrieben durch den demografischen Wandel. Diese Wohnungen erzielen häufig Aufpreise von 5 bis 10 Prozent gegenüber vergleichbaren konventionellen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen spiegelt die Lagequalitäten innerhalb Dortmunds deutlich wider. Spitzenpreise werden in Lücklemberg mit bis zu 3.661 Euro pro Quadratmeter erzielt, wo hochwertige Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung dominieren.

Die Stadtmitte und die innenstadtnahen Quartiere bewegen sich im Preisbereich zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Hier profitieren die Wohnungen von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders gefragt sind Altbauwohnungen mit hohen Decken und historischem Charme.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Somborn liegen die Preise bei etwa 2.185 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, leiden jedoch unter der schlechteren Anbindung und dem geringeren urbanen Flair.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 6 Prozent. Die Nachfrage dürfte weiterhin hoch bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro.

Ein wichtiger Treiber wird die anhaltende Urbanisierung sein, die Dortmund als Oberzentrum des Ruhrgebiets begünstigt. Zudem dürfte die geplante Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur, insbesondere der Ausbau des ÖPNV-Netzes, positive Impulse setzen.

Herausforderungen könnten sich aus steigenden Baukosten und strengeren energetischen Anforderungen ergeben, die Neubauprojekte verteuern. Dennoch wird erwartet, dass der Markt stabil bleibt und Eigentumswohnungen eine attraktive Anlageform darstellen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem noch 8,48 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete noch bei 8,20 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg 4,51 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und reflektiert die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.500 Euro Kaltmiete monatlich, wobei moderne oder neu renovierte Objekte in guten Lagen auch darüber liegen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist traditionell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die verfügbaren Mietobjekte finden in der Regel schnell Interessenten, besonders wenn sie über moderne Ausstattung, Garten und Garage verfügen.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, sich aber kein Eigentum leisten können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Dortmund lebende Führungskräfte fragen verstärkt möblierte Mietshäuser nach.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden bei entsprechender Preisgestaltung schnell Mieter. Die Neubauaktivität im Mietshaussektor ist minimal, da Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser setzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie den grünen Villenvierteln im Süden der Stadt werden Kaltmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Diese Häuser bieten oft großzügige Grundstücke, gehobene Ausstattung und eine exklusive Nachbarschaft.

In den durchschnittlichen Wohnlagen der Außenbezirke bewegen sich die Mieten zwischen 7 und 9 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die Wert auf Ruhe und Grün legen.

Die günstigsten Mietshäuser finden sich in den Randlagen und weniger beliebten Stadtteilen, wo die Quadratmetermieten bei 6 bis 7 Euro liegen. Diese Objekte sind oft älter und weniger gut ausgestattet, bieten aber viel Platz für das Geld.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums im Häusersegment erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten dürften zwischen 3 und 4 Prozent liegen, wobei die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnte.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird voraussichtlich stabil bleiben oder sogar leicht steigen, da die hohen Kaufpreise viele Familien vom Eigentumserwerb abhalten. Gleichzeitig dürfte das Angebot weiterhin knapp bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung zu erwarten ist.

Ein möglicher Trend ist die Umwandlung von großen Einfamilienhäusern in mehrere Wohneinheiten, was das Angebot an kleineren Mietobjekten erhöhen könnte. Insgesamt bleibt der Markt für Mietshäuser jedoch ein Nischensegment mit begrenztem Volumen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund, das volumenstärkste Segment des lokalen Immobilienmarktes, zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Wert für Mietshäuser. Dies entspricht einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch 8,48 Euro pro Quadratmeter betrug.

Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 4,51 Prozent, ausgehend von 8,20 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und zeigt die anhaltende Anspannung im Mietwohnungsmarkt.

Die absoluten Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße: Einzimmerwohnungen werden durchschnittlich für 350 bis 500 Euro Kaltmiete angeboten, Zweizimmerwohnungen für 500 bis 750 Euro, während Dreizimmerwohnungen zwischen 700 und 1.100 Euro kosten. Größere Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern liegen typischerweise zwischen 900 und 1.500 Euro Kaltmiete.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist durch eine deutliche Angebotsknappheit gekennzeichnet. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot erheblich, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

Die Neubautätigkeit hat sich im Vergleich zu den Vorjahren stabilisiert, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Neue Mietwohnungen entstehen hauptsächlich in größeren Wohnkomplexen, die von institutionellen Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften entwickelt werden. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf energieeffizienten Gebäuden, die trotz höherer Kaltmieten durch niedrigere Nebenkosten attraktiv sind.

Der Leerstand ist mit unter 2 Prozent extrem niedrig und betrifft hauptsächlich Wohnungen in schlechtem Zustand oder mit ungünstigen Grundrissen. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts des angespannten Marktes in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Dortmund zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die höchsten Mieten werden in den zentrumsnahen Quartieren und in den aufgewerteten Stadtteilen wie Phoenix-West und Hörde verlangt, wo moderne Wohnungen bis zu 12 Euro pro Quadratmeter kosten können.

Die Innenstadt und die angrenzenden Viertel bewegen sich im Bereich von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Hier profitieren Mieter von der exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot. Besonders gefragt sind sanierte Altbauwohnungen und moderne Neubauten mit Balkonen.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen liegen die Mieten zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, größere Wohnungen und mehr Grün, leiden aber unter der schlechteren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre sowie in den peripheren Stadtteilen, wo die Quadratmetermieten teilweise noch unter 6,50 Euro liegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent, wobei die Mietpreisbremse und mögliche weitere regulatorische Eingriffe dämpfend wirken könnten.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch Zuwanderung, Studenten und den Trend zu kleineren Haushalten. Dortmund profitiert dabei von seiner Rolle als Bildungs- und Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet. Die mehreren Hochschulen der Stadt sorgen für eine konstante Nachfrage im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen.

Das Angebot dürfte sich leicht erhöhen, da verschiedene größere Wohnbauprojekte in der Pipeline sind. Dennoch wird die Neubauleistung voraussichtlich nicht ausreichen, um die Marktanspannung signifikant zu reduzieren. Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Baukosten und Zinsen sein, die die Rentabilität von Neubauprojekten beeinflussen.

Mittelfristig könnten sich durch die Digitalisierung und veränderte Arbeitsmodelle neue Nachfragemuster ergeben. Home-Office-taugliche Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer werden zunehmend nachgefragt und erzielen Preisaufschläge. Gleichzeitig könnte die Nachfrage in peripheren Lagen steigen, wenn die Präsenzpflicht am Arbeitsplatz weiter abnimmt.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und wachsender Markt mit anhaltender Nachfrageüberhang in allen Segmenten. Die Preisentwicklung zeigt sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate bis deutliche Steigerungen, die über der allgemeinen Inflation liegen.

Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet, der guten Infrastruktur und der diversifizierten Wirtschaftsstruktur. Die Transformation vom Industriestandort zur modernen Dienstleistungs- und Wissenschaftsstadt schreitet voran und schafft neue attraktive Wohnlagen.

Herausforderungen bleiben die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, die energetische Sanierung des Bestands und die Balance zwischen Nachverdichtung und Lebensqualität. Für Investoren bleibt Dortmund ein attraktiver Standort mit stabilen Renditen, während Selbstnutzer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen.

Die Marktaussichten für die kommenden Jahre bleiben positiv, wobei die weitere Entwicklung stark von gesamtwirtschaftlichen Faktoren, der Zinsentwicklung und regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Dortmund wird voraussichtlich seine Position als einer der dynamischsten Immobilienmärkte im Ruhrgebiet behaupten und weiter ausbauen können.