Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Dortmund im dritten Quartal 2025 und stellt diese dem Vorquartal gegenüber. Die Ruhrgebietsmetropole zeigt sich weiterhin als dynamischer Immobilienstandort mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine weitere Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser erreichte 3.352 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Preis bei 3.306 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.144 Euro lag, bedeutet dies einen Anstieg von beachtlichen 6,8 Prozent.

Diese kontinuierliche Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes wider. Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt trotz des gestiegenen Preisniveaus und der weiterhin erhöhten Zinsen robust, was auf die grundsätzliche Stärke des lokalen Marktes hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an verfügbaren Objekten bleibt knapp, während die Nachfrage besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen ungebrochen hoch ist. Diese Konstellation führt zu einem klassischen Verkäufermarkt, in dem potenzielle Käufer oft in Konkurrenzsituationen geraten und schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und wird weiterhin durch die begrenzte Baulandverfügbarkeit im Stadtgebiet limitiert. Trotz verschiedener Entwicklungsprojekte kann das Neubaangebot die bestehende Nachfrage nicht ausreichend bedienen, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien zusätzlich erhöht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben erheblich. Der teuerste Stadtteil für Hauskäufer ist Lücklemberg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Diese gehobene Lage zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnqualität, gute Infrastruktur und die Nähe zu Grünflächen aus. Am günstigsten sind Häuser im Stadtteil Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter zu erwerben.

Die beliebten innenstadtnahen Viertel wie Kreuzviertel, Kaiserviertel und die südlichen Stadtteile verzeichnen weiterhin überdurchschnittliche Preise und eine besonders hohe Nachfrage. Die Stadtrandlagen profitieren zunehmend von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in zentralen Lagen auf günstigere Alternativen ausweichen, dabei aber weiterhin von der guten Anbindung an das Stadtzentrum profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Kaufhäuser. Die Marktlage wird voraussichtlich angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die Nachfrage dürfte durch die anhaltende Zuwanderung in die Universitätsstadt und die relative wirtschaftliche Stabilität der Region weiterhin hoch bleiben.

Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen jedoch abschwächen, insbesondere wenn die Zinsentwicklung zu einer weiteren Verteuerung der Finanzierungskosten führt. Dennoch wird Dortmund als größte Stadt des Ruhrgebiets mit seiner diversifizierten Wirtschaftsstruktur und der guten Verkehrsanbindung ein attraktiver Immobilienstandort bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigte im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.742 Euro verzeichnete dieses Segment einen bemerkenswerten Anstieg von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Preis noch bei 2.644 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Steigerung liegt deutlich über der Entwicklung im Häusersegment und unterstreicht die hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Quadratmeterpreis von 2.664 Euro entspricht dies einem Anstieg von 2,9 Prozent. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit kontinuierlich aufwärts, wobei die Steigerungsraten im aktuellen Quartal eine Beschleunigung erfahren haben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit charakterisiert. Das verfügbare Angebot ist sehr knapp, während die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, insbesondere in den zentralen Lagen der Stadt. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten und begünstigt schnelle Verkaufsabschlüsse zu Höchstpreisen.

Die Neubauaktivität hat im dritten Quartal 2025 eine leichte Steigerung erfahren, bleibt jedoch deutlich hinter dem Bedarf zurück. Verschiedene Neubauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Phoenix-See und Hohenbuschei, tragen zwar zur Angebotserweiterung bei, können aber die strukturelle Unterversorgung des Marktes nicht ausgleichen. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen folgt im Wohnungssegment einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern. Lücklemberg führt auch hier die Preisliste mit 3.661 Euro pro Quadratmeter an, während Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter das günstigste Pflaster für Wohnungskäufer darstellt. Diese erhebliche Preisspanne von fast 1.500 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht die heterogene Struktur des Dortmunder Immobilienmarktes.

Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen in den urbanen Szenevierteln wie dem Kreuzviertel und dem Kaiserviertel, wo die Kombination aus zentraler Lage, kulturellem Angebot und urbanem Lebensstil eine kaufkräftige Klientel anzieht. Die Entwicklung rund um den Phoenix-See hat ein neues Premium-Segment geschaffen, das mit modernen Neubauwohnungen in Wasserlage neue Maßstäbe setzt. In den peripheren Stadtteilen profitieren vor allem familiengerechte Wohnungen von der Nachfrage preisbewusster Käufer.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten gehen davon aus, dass die Preise weiter steigen werden, solange die Nachfrage das Angebot übersteigt. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten sowie die anhaltende Urbanisierung unterstützen diese Einschätzung.

Mittelfristig könnten sich moderierende Faktoren bemerkbar machen, insbesondere wenn die geplanten Neubauprojekte realisiert werden und das Angebot erweitern. Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Eingriffe könnten ebenfalls dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Dennoch wird der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund voraussichtlich ein Verkäufermarkt bleiben, wobei qualitativ hochwertige und gut gelegene Objekte weiterhin Premiumpreise erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 als herausforderndes Segment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser nicht explizit verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und den Experteneinschätzungen ableiten, dass auch dieser Bereich von steigenden Preisen betroffen ist. Die Entwicklung folgt dem generellen Trend des Dortmunder Mietmarktes, der von einer anhaltenden Verknappung und steigender Nachfrage geprägt ist.

Die fehlende explizite Datenerfassung für Mietshäuser deutet auf die geringe Marktrelevanz dieses Segments hin, da Häuser in Deutschland traditionell eher zum Kauf als zur Miete angeboten werden. Dennoch zeigt die vorhandene Nachfrage, dass ein Bedarf an Mietshäusern besteht, insbesondere bei Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist sehr knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Nachfrage ist besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen hoch, wo Familien die Kombination aus urbanem Leben und ausreichend Wohnraum suchen. Die geringe Verfügbarkeit von Mietshäusern resultiert hauptsächlich daraus, dass Eigentümer ihre Häuser bevorzugt verkaufen, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden, da Investoren und Bauträger sich auf den lukrativeren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich und führt zu einem Markt, in dem verfügbare Objekte schnell vermietet werden und Interessenten oft in Konkurrenzsituationen geraten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Analog zu den Kaufsegmenten zeigen sich auch bei Mietshäusern deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Während in Lücklemberg als teuerstem Stadtteil die höchsten Mieten verlangt werden, bietet Somborn die günstigsten Optionen für Mieter von Häusern. Die beliebten Familienstadtteile wie Hombruch, Hörde und Brackel verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage nach Mietshäusern.

In den zentrumsnahen Bereichen sind Mietshäuser eine Rarität und entsprechend teuer, während in den Außenbezirken gelegentlich ältere Objekte zur Vermietung angeboten werden. Die Stadtrandlagen profitieren von Familien, die mehr Platz und Garten suchen, aber die Flexibilität einer Mietwohnung bevorzugen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist zu erwarten, dass der Markt für Mietshäuser weiterhin angespannt bleibt. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Die anhaltende Nachfrage von Familien, kombiniert mit dem knappen Angebot, wird die Preise weiter nach oben treiben.

Langfristig könnte sich die Situation nur entspannen, wenn sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen grundlegend ändern oder regulatorische Eingriffe erfolgen. Die Mietpreisbremse zeigt bisher nur begrenzte Wirkung in diesem Segment, da Mietshäuser oft als möblierte oder teilmöblierte Objekte angeboten werden, was höhere Mieten rechtfertigt. Insgesamt bleibt das Segment der Mietshäuser ein Nischenmarkt mit hohem Nachfrageüberhang.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund hat im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung gezeigt. Die durchschnittliche Kaltmiete erreichte 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung mag auf den ersten Blick moderat erscheinen, setzt jedoch den kontinuierlichen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik der Mietpreisentwicklung deutlicher sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,20 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg von 4,51 Prozent. Diese überdurchschnittliche Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage gekennzeichnet. Das verfügbare Angebot an Mietwohnungen ist sehr knapp, was insbesondere in den zentralen Lagen zu einer intensiven Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden führt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt, und Besichtigungstermine sind oft innerhalb weniger Stunden ausgebucht.

Die Leerstandsquote in Dortmund bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Situation unterstreicht. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen. Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich zeigt zwar positive Tendenzen, kann jedoch den aufgestauten Bedarf nicht decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Lücklemberg führt auch im Mietsegment die Preisliste an, während Somborn die günstigsten Mieten bietet. Diese Spreizung reflektiert die unterschiedlichen Qualitäten der Stadtteile hinsichtlich Infrastruktur, Lebensqualität und Image.

Die universitätsnahen Stadtteile verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage von Studierenden und jungen Berufstätigen, was zu überdurchschnittlichen Mietpreisen führt. Das Kreuzviertel und das Kaiserviertel bleiben die Hotspots für urbanes Wohnen mit entsprechend hohen Mieten. In den Außenbezirken finden sich noch moderate Mietpreise, wobei auch hier die Tendenz steigend ist, da immer mehr Menschen aufgrund der Preissituation in der Innenstadt in die Peripherie ausweichen.

Die Entwicklungsgebiete wie Phoenix-West und der Bereich um den Phoenix-See haben neue Marktsegmente im oberen Preisbereich geschaffen. Hier werden moderne Neubauwohnungen zu Spitzenmieten angeboten, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Gleichzeitig profitieren die traditionellen Arbeiterviertel von einer zunehmenden Gentrifizierung, was zu steigenden Mieten bei gleichzeitiger Aufwertung der Wohnqualität führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten, dass die Mieten weiter steigen werden, solange das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestehen bleibt. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlicher Zuwanderung, insbesondere von Studierenden und jungen Fachkräften, wird die Nachfrage weiter stützen.

Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen, wobei diese hauptsächlich im mittleren bis oberen Preissegment angesiedelt sind und somit nur begrenzt zur Entlastung des Gesamtmarktes beitragen werden. Die Mietpreisbremse zeigt in Dortmund bisher nur begrenzte Wirkung, da viele Neuverträge über Ausnahmetatbestände höhere Mieten rechtfertigen.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes stark von politischen Rahmenbedingungen, der wirtschaftlichen Entwicklung der Region und dem Erfolg städtischer Wohnungsbauprogramme abhängen. Die Stadt Dortmund hat verschiedene Initiativen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum gestartet, deren Wirkung sich jedoch erst in den kommenden Jahren voll entfalten wird. Bis dahin bleibt der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ein Vermietermarkt mit steigenden Preisen und hohem Nachfragedruck.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst dynamisch mit durchweg steigenden Preisen in allen Segmenten. Die Stadt profitiert von ihrer Position als Wirtschafts- und Bildungszentrum im Ruhrgebiet, was zu einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum führt. Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, das Angebot zu erweitern und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Für Investoren bleibt Dortmund ein attraktiver Markt mit Wertsteigerungspotenzial, während Käufer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen müssen.