Marktübersicht und Quartalsentwicklung
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage und knappem Angebot. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, wobei die Zuwachsraten gegenüber dem Vorquartal zwischen 1,5 und 2 Prozent liegen.
Die Stadt Dortmund profitiert weiterhin von ihrer attraktiven Lage im Ruhrgebiet, der guten Infrastruktur und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung. Diese Faktoren tragen maßgeblich zur anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum bei, während gleichzeitig die Neubauaktivität aufgrund gestiegener Baukosten und höherer Zinsen nur moderat ausfällt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.203 bis 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 1,8 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise laut den Daten von certa-gutachten.de noch leicht niedriger lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung mit einem Preiszuwachs von 3 bis 8 Prozent.
Die absolute Preisspanne für Einfamilienhäuser bewegt sich je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 350.000 Euro für einfache Bestandsimmobilien am Stadtrand und über 750.000 Euro für moderne Neubauten oder hochwertig sanierte Altbauten in bevorzugten Lagen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen preislich im mittleren Segment zwischen 400.000 und 550.000 Euro.
Marktdynamik
Der Markt für Häuser zum Kauf ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot gekennzeichnet. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei die gestiegenen Baukosten und die veränderten Finanzierungsbedingungen eine expansivere Entwicklung hemmen. Der Leerstand im Bereich der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.
Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauten sowie kernsanierte Bestandsimmobilien mit moderner Haustechnik. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegt aber weiterhin bei attraktiven Objekten bei nur wenigen Wochen. Die Anzahl der Interessenten pro Objekt bleibt auf hohem Niveau, wobei sich die Käuferschaft zunehmend aus kapitalstarken Familien und Anlegern zusammensetzt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede innerhalb des Stadtgebiets sind erheblich. Den Spitzenplatz nimmt der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter ein, gefolgt von anderen beliebten Wohnlagen wie dem Kreuzviertel und Brünninghausen. Am unteren Ende der Preisskala findet sich Somborn mit etwa 2.185 Euro pro Quadratmeter, was einer Differenz von fast 1.500 Euro zum teuersten Stadtteil entspricht.
Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel mit guter Infrastruktur, Grünflächen und Bildungseinrichtungen verzeichnen deutlich höhere Preise als periphere Stadtteile. Besonders die südlichen Stadtteile mit ihrer Nähe zu Naherholungsgebieten und gleichzeitig guter Anbindung an die Innenstadt erfreuen sich großer Beliebtheit. Die nördlichen und östlichen Stadtrandlagen bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise und ziehen vor allem junge Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.
Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getragen von der anhaltenden Urbanisierung des Ruhrgebiets und dem Wunsch vieler Haushalte nach Wohneigentum als Inflationsschutz. Gleichzeitig dürfte das Angebot weiterhin knapp bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Dies wird den Preisdruck aufrechterhalten und zu einer weiteren Marktverengung führen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Eigentumswohnungen in Dortmund werden im dritten Quartal 2025 zu durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.640 und 2.742 Euro gehandelt. Der Mittelwert liegt bei etwa 2.733 Euro pro Quadratmeter, was einem moderaten Anstieg von 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 3 bis 4 Prozent, womit sich der Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fortsetzt.
Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 150.000 Euro für kleine, renovierungsbedürftige Apartments in einfachen Lagen bis zu über 500.000 Euro für großzügige Penthouse-Wohnungen oder luxuriöse Neubauwohnungen in Toplage. Der Großteil der gehandelten Wohnungen bewegt sich in einer Preisspanne zwischen 200.000 und 350.000 Euro.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt. Neubauprojekte werden zwar realisiert, können aber die bestehende Angebotslücke nur teilweise schließen. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf schwer vermittelbare Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage.
Besonders gefragt sind zwei- bis drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in gepflegten Mehrfamilienhäusern. Auch barrierefreie Wohnungen erfreuen sich aufgrund der demografischen Entwicklung zunehmender Beliebtheit. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, liegt aber bei attraktiven Objekten weiterhin unter einem Monat. Käufer zeigen sich zunehmend qualitätsbewusst und achten verstärkt auf energetische Standards und niedrige Nebenkosten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind auch im Wohnungssegment erheblich. Die Innenstadt-Lagen und beliebte Viertel wie das Kreuzviertel oder die Gartenstadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, während periphere Stadtteile deutlich günstigere Konditionen bieten. Die Differenz zwischen dem teuersten und günstigsten Stadtteil kann bis zu 1.500 Euro pro Quadratmeter betragen.
Zentrumsnah gelegene Wohnungen profitieren von der kurzen Anbindung an Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten und kulturelle Einrichtungen. Die Stadtteile Phoenix-See und Hörde haben sich in den letzten Jahren zu besonders gefragten Wohnlagen entwickelt, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt. Am Stadtrand finden sich hingegen noch bezahlbare Optionen, insbesondere in den nördlichen und östlichen Stadtteilen.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die Zinssituation und die lokale Nachfrage werden den Markt weiterhin stabil halten.
Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht entspannen, wobei die hohen Baukosten und strengeren energetischen Anforderungen die Neubauten verteuern werden. Dies wird sich voraussichtlich in einem zweigeteilten Markt niederschlagen: Hochpreisige, energieeffiziente Neubauten auf der einen Seite und günstigere, aber modernisierungsbedürftige Bestandswohnungen auf der anderen Seite. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in guten Lagen wird weiterhin das Angebot übersteigen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Die Mietpreise für Einfamilienhäuser in Dortmund bewegen sich im dritten Quartal 2025 in einer Spanne zwischen 9,50 und 12,50 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1 bis 2 Prozent gestiegen, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der vergangenen Quartale fortsetzt.
Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.140 und 1.875 Euro. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen preislich meist im unteren bis mittleren Bereich dieser Spanne, während freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen die Obergrenze erreichen oder sogar überschreiten können.
Marktdynamik
Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich stabil mit einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot. Die Verfügbarkeit von Mietobjekten ist begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Der Neubau von speziell für die Vermietung konzipierten Einfamilienhäusern ist marginal, was die Angebotsknappheit verstärkt.
Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten wünschen, sich aber den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen. Auch Expatriates und befristet in Dortmund tätige Fachkräfte fragen verstärkt Mietobjekte nach. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was auf die hohe Zufriedenheit der Mieter und die mangelnden Alternativen zurückzuführen ist. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In bevorzugten Lagen wie Lücklemberg, dem Kreuzviertel oder in der Nähe des Phoenix-Sees werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile zeichnen sich durch eine gehobene Wohnqualität, gute Infrastruktur und attraktive Freizeitmöglichkeiten aus.
In peripheren Lagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten hingegen oft unter 10 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vor allem ältere Häuser mit einfacherer Ausstattung, die aber für preisbewusste Mieter durchaus attraktiv sein können. Die Stadtteile im Dortmunder Süden sind aufgrund ihrer Naturnähe und guten Verkehrsanbindung besonders begehrt und verzeichnen entsprechend höhere Mietpreise als vergleichbare Objekte im Norden oder Osten der Stadt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Zuwachsraten von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt.
Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien und Pendlern, die die Lebensqualität eines Hauses mit Garten schätzen. Das Angebot dürfte weiterhin knapp bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Mietangebots zu erwarten ist. Langfristig könnte sich der Markt durch demografische Veränderungen und neue Wohnkonzepte wie Mehrgenerationenhäuser oder gemeinschaftliche Wohnprojekte diversifizieren, was neue Chancen für Mieter und Vermieter schaffen könnte.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 durchschnittliche Quadratmeterpreise zwischen 8,50 und 11,50 Euro, wobei die konkrete Miethöhe stark von Faktoren wie Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnungsgröße abhängt. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1 bis 1,5 Prozent gestiegen, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietsektor unterstreicht.
Für eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern bedeutet dies Kaltmieten zwischen 510 und 690 Euro monatlich, während Drei-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern zwischen 680 und 920 Euro kosten. Kleinere Einzimmerwohnungen und Studios liegen oft bei höheren Quadratmeterpreisen, da die Grundausstattung auf weniger Fläche verteilt wird.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt ist durch eine sehr hohe Nachfrage gekennzeichnet, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Besonders gefragt sind kleine bis mittlere Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien geeignet sind. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und beschränkt sich auf schwer vermietbare Objekte.
Die Neubauaktivität hat in den letzten Quartalen leicht zugenommen, kann aber die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Modernisierte Bestandswohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energiebilanz sind besonders begehrt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für attraktive Wohnungen liegt oft bei nur wenigen Tagen, wobei Massenbesichtigungen mit 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit sind. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und verlangen zunehmend umfangreiche Bonitätsnachweise.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und folgen einem klaren Muster. Das Stadtzentrum und beliebte Szeneviertel wie das Kreuzviertel oder das Kaiserviertel verlangen die höchsten Quadratmetermieten, oft im Bereich von 10 bis 11,50 Euro. Auch die Stadtteile rund um den Phoenix-See haben sich zu Premiumlagen entwickelt, in denen Neubauwohnungen teilweise über 12 Euro pro Quadratmeter kosten.
Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln sind hingegen noch Wohnungen für 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter zu finden. Die nördlichen Stadtteile wie Eving oder Scharnhorst bieten verhältnismäßig günstigen Wohnraum, leiden aber teilweise unter Imageproblemen. Die südlichen Stadtteile wie Hombruch oder Hörde verbinden moderate Preise mit guter Lebensqualität und sind daher bei Mietern besonders beliebt.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht, aber herausfordernd für Wohnungssuchende. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Zuwachsraten bei 2 bis 3 Prozent jährlich liegen dürften. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber die grundlegende Angebotsknappheit nicht lösen.
Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug in die Stadt, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die studentische Population weiterhin hoch bleiben. Gleichzeitig ist trotz verstärkter Neubauaktivitäten keine signifikante Entspannung des Marktes zu erwarten. Mittelfristig könnten innovative Wohnkonzepte wie Micro-Apartments oder Co-Living-Spaces neue Marktsegmente erschließen und zusätzlichen Wohnraum schaffen. Die Herausforderung wird darin bestehen, bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten bereitzustellen und gleichzeitig die Attraktivität des Standorts Dortmund zu erhalten.
Gesamtfazit und Marktausblick
Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und stabiler Markt mit anhaltender Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die moderaten Preissteigerungen von 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal zeigen eine gesunde Marktentwicklung ohne Überhitzungstendenzen. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage im Herzen des Ruhrgebiets, der soliden wirtschaftlichen Basis und der kontinuierlichen Stadtentwicklung.
Die größte Herausforderung bleibt das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das in allen Marktsegmenten zu beobachten ist. Während die Nachfrage durch Zuzug, demografische Veränderungen und niedrige Zinsen weiterhin stark bleibt, kann das Angebot durch begrenzte Neubauaktivitäten und knappe Baulandreserven nicht mithalten. Dies wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen.
Für Investoren und Eigennutzer bietet der Dortmunder Markt weiterhin attraktive Chancen, wobei eine sorgfältige Standortanalyse und realistische Preisvorstellungen entscheidend für den Erfolg sind. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bieten Möglichkeiten für verschiedene Zielgruppen und Budgets, von günstigen Einstiegsobjekten am Stadtrand bis zu Premium-Immobilien in Toplagen.
Die langfristige Perspektive für den Dortmunder Wohnimmobilienmarkt bleibt positiv, getragen von der fortschreitenden Transformation des Ruhrgebiets und den Investitionen in Infrastruktur und Lebensqualität. Die Stadt wird sich weiterhin als attraktiver Wohnstandort positionieren können, wenn es gelingt, die Balance zwischen Wachstum und Bezahlbarkeit zu wahren.
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