Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal (Q2 2025) setzen sich die positiven Trends fort, wobei die Dynamik leicht abflacht. Der vorliegende Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen den Daten des zweiten Quartals gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund 3.203 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 3.144 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 2,9 Prozent eine kontinuierliche, jedoch moderat verlangsamte Aufwärtsbewegung im Vergleich zu den Vorjahren.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Eigenheims wider, wobei die Steigerungsraten deutlich unter den Spitzenwerten der vergangenen Jahre liegen. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 448.420 Euro, was einer Mehrbelastung von rund 8.260 Euro gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt. Das verfügbare Angebot an Häusern zum Kauf kann die anhaltend hohe Nachfrage nicht decken, was zu einem klassischen Verkäufermarkt führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt weiterhin bei unter drei Monaten für gut erhaltene Objekte in gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt keine signifikante Zunahme gegenüber dem Vorquartal. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich auf dem Niveau des ersten Halbjahres 2025, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes perpetuiert. Baugenehmigungen werden zwar weiterhin erteilt, jedoch verzögern sich viele Projekte aufgrund der nach wie vor erhöhten Baukosten und der restriktiveren Kreditvergabe der Banken.

Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden innerhalb kurzer Zeit Käufer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Dortmunds bleiben erheblich. Spitzenreiter ist der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter. Diese gehobene Lage profitiert von ihrer exklusiven Wohnqualität, der guten Infrastruktur und dem hohen Grünanteil. Am unteren Ende der Preisskala findet sich Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter, was einer Preisdifferenz von fast 68 Prozent entspricht.

Besonders begehrt bleiben die Stadtteile rund um den Phoenix-See sowie Hörde, wo die erfolgreiche Strukturwandlung vom Industriestandort zum modernen Wohnquartier die Preise kontinuierlich nach oben treibt. Das Stadtzentrum und die zentrumsnahen Viertel verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise, wobei hier das begrenzte Angebot an Einfamilienhäusern preistreibend wirkt.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild: Während die südlichen Außenbezirke mit guter Anbindung an das Zentrum und hohem Freizeitwert stabile bis steigende Preise aufweisen, stagnieren die Preise in den nördlichen und östlichen Randgebieten auf niedrigerem Niveau.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Häuser zum Kauf. Die Preissteigerungen dürften sich voraussichtlich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, sofern keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Stabilisierend wirkt die nach wie vor solide Nachfrage, die durch die demografische Entwicklung und den Trend zum Wohneigentum getragen wird. Gleichzeitig dämpft das begrenzte Neubauvolumen mögliche Preiskorrekturen. Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor: Sollten die Hypothekenzinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage spürbar dämpfen und zu einer Preiskonsolidierung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das Preisniveau um 2,6 Prozent über dem Vorquartal, als noch 2.664 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 3,7 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und Eigenheim unterstreicht.

Für eine typische 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 204.975 Euro. Die Preisspanne variiert dabei erheblich je nach Baujahr, Ausstattung und Lage, wobei Neubauwohnungen in Premiumlagen deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz vereinzelter Neubaufertigstellungen knapp. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, insbesondere im Segment der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf innerstädtische Lagen und Konversionsflächen. Mehrere Projekte befinden sich aktuell in der Bauphase, deren Fertigstellung jedoch erst für 2026 erwartet wird. Die Vorvermarktungsquoten dieser Projekte liegen bereits jetzt bei über 70 Prozent, was die anhaltende Nachfragestärke dokumentiert.

Der Bestandsmarkt profitiert von der Knappheit im Neubausegment. Auch ältere Wohnungen aus den 1960er bis 1980er Jahren finden bei entsprechender Modernisierung schnell Abnehmer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht auf etwa 60 Tage verkürzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur im Wohnungssegment folgt weitgehend der des Häusermarktes. Lücklemberg führt auch hier die Preistabelle mit 3.661 Euro pro Quadratmeter an, während in Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Eigentumswohnungen zu finden sind.

Die Stadtteile rund um den Phoenix-See haben sich zu Premium-Wohnlagen entwickelt, wo moderne Neubauwohnungen Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter erzielen. Das Kreuzviertel und die Innenstadt-Ost bleiben aufgrund ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur besonders bei jungen Käufern beliebt.

In den Stadtteilen Hörde und Scharnhorst zeigen sich die Auswirkungen städtebaulicher Aufwertungsmaßnahmen in steigenden Preisen. Hier profitieren Käufer noch von vergleichsweise moderaten Einstiegspreisen bei gleichzeitig hohem Wertsteigerungspotenzial.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von einer robusten Nachfrage geprägt sein. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei Neubauwohnungen in Top-Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

Die geplanten Neubauvorhaben werden voraussichtlich nur eine graduelle Entspannung der Angebotssituation bringen. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Urbanisierung für kontinuierlichen Nachfragedruck. Investoren dürften trotz gestiegener Finanzierungskosten weiterhin aktiv bleiben, da die Renditeerwartungen im Vergleich zu alternativen Anlageformen attraktiv bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter und damit 1,06 Prozent über dem Niveau des Vorquartals (8,48 Euro/m²). Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 4,51 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor verdeutlicht.

Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.028 Euro. Inklusive Nebenkosten müssen Mieter mit einer Gesamtbelastung von durchschnittlich 1.400 bis 1.500 Euro rechnen, was für viele Familien eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt extrem begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke oder Makler. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und den eigenen Garten schätzen.

Die Fluktuation im Bestand ist gering, da Mieter angesichts der Marktlage und steigender Neuvertragsmieten ihre bestehenden Mietverhältnisse möglichst lange aufrechterhalten. Dies führt zu einer zusätzlichen Verknappung des Angebots für Wohnungssuchende.

Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich fast ausschließlich auf größere Wohnungsbauprojekte. Der klassische Einfamilienhausbau zur Vermietung spielt praktisch keine Rolle, da die Renditeerwartungen bei den aktuellen Baukosten nicht erfüllt werden können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant, wenn auch weniger ausgeprägt als im Kaufsegment. In den beliebten Vierteln wie dem Zentrum, Hörde und der Umgebung des Phoenix-Sees werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter kalt erzielt. Besonders gefragt sind hier moderne oder frisch sanierte Objekte mit gehobener Ausstattung.

In Stadtrandlagen wie Somborn oder in den nördlichen Außenbezirken liegen die Mieten teilweise noch unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung, da Mieter aufgrund der Knappheit in zentraleren Lagen verstärkt auf günstigere Alternativen ausweichen.

Die südlichen Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Grünflächen verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da sie eine attraktive Alternative zu den hochpreisigen Zentrumslagen darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, wobei lokale Mietpreisbremsen und gesetzliche Regelungen dämpfend wirken könnten.

Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten im Häusersegment wird sich voraussichtlich nicht entspannen. Der Trend zur Eigentumsbildung und die geringe Neubauaktivität in diesem Segment perpetuieren die Knappheit. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl kleinerer Haushalte die Nachfrage nach Häusern zur Miete mittelfristig etwas abschwächen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 8,57 Euro pro Quadratmeter und liegt damit gleichauf mit dem Häusersegment. Im Vergleich zum Vorquartal (8,48 Euro/m²) entspricht dies einer Steigerung von 1,06 Prozent. Die Jahresentwicklung weist mit einem Plus von 4,51 Prozent auf eine deutliche Dynamik hin.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten liegt typischerweise bei 800 bis 850 Euro, was insbesondere für Einpersonenhaushalte und junge Paare eine erhebliche Belastung darstellt.

Die Spanne der Mietpreise ist erheblich: Während in einfachen Lagen ältere Wohnungen teilweise noch für unter 6 Euro pro Quadratmeter zu haben sind, werden für Neubauwohnungen in Premiumlagen bis zu 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Auf eine ausgeschriebene Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Interessenten, in beliebten Lagen sogar deutlich mehr. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei unter einer Woche, viele Wohnungen werden bereits nach der ersten Besichtigung vergeben.

Die Leerstandsquote bewegt sich praktisch bei null Prozent. Selbst sanierungsbedürftige Wohnungen finden schnell Mieter, die bereit sind, Kompromisse bei der Ausstattung einzugehen. Dies führt dazu, dass notwendige Modernisierungen oft aufgeschoben werden, was langfristig die Wohnqualität beeinträchtigen könnte.

Im Neubaubereich wurden im dritten Quartal 2025 mehrere Projekte fertiggestellt, die jedoch den Nachfrageüberhang nur marginal reduzieren konnten. Die meisten Neubauwohnungen waren bereits vor Fertigstellung vermietet, oft zu Preisen deutlich über dem Durchschnitt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt folgen bekannten Mustern. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen sowie in den aufgewerteten Stadtteilen wie dem Phoenix-See-Viertel und Hörde erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, Spitzenwerte erreichen bis zu 14 Euro.

Das Kreuzviertel und die Innenstadt-West bleiben aufgrund ihrer urbanen Atmosphäre und der Nähe zur Universität besonders bei Studenten und jungen Berufstätigen beliebt. Die Mieten liegen hier bei durchschnittlich 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter.

Günstigere Alternativen finden sich in den Stadtteilen Somborn, Scharnhorst-Ost und Wickede, wo die Durchschnittsmieten noch unter 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Verdrängung aus teureren Lagen und verzeichnen überdurchschnittliche Zuwachsraten.

Die Stadtrandlagen zeigen eine heterogene Entwicklung: Während gut angebundene Gebiete mit S-Bahn-Anschluss Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren die Mieten in schlecht erschlossenen Außenbezirken.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Experten rechnen mit weiteren Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen dämpfend wirken könnten.

Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur eine graduelle Entspannung bringen. Der Fokus liegt dabei zunehmend auf gefördertem Wohnungsbau, um auch einkommensschwächeren Haushalten adäquaten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Allerdings werden diese Bemühungen durch die hohen Baukosten und die begrenzten verfügbaren Flächen erschwert.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch demografische Veränderungen und mögliche wirtschaftliche Abschwächungen etwas entspannen. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Dortmund wird jedoch voraussichtlich ein bestimmendes Merkmal des Marktes bleiben.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine leichte Abschwächung der Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren, bleibt aber im positiven Bereich. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bestimmt weiterhin das Marktgeschehen.

Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, wobei die Finanzierungsbedingungen zunehmend zum limitierenden Faktor werden. Investoren finden trotz gestiegener Preise weiterhin attraktive Möglichkeiten, insbesondere in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial.

Die Stadt Dortmund steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Stadtentwicklung die Marktanspannung zu reduzieren, ohne dabei die Attraktivität als Wohnstandort zu gefährden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleiteten Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums greifen und zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können.