Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre durch Zinswende und wirtschaftliche Unsicherheiten hat sich der Markt auf einem soliden Niveau eingependelt. Die leicht gesunkenen Bauzinsen von derzeit etwa 3,7 Prozent sorgen für eine spürbare Belebung der Nachfrage, während das Angebot weiterhin knapp bleibt. Diese Marktdynamik führt zu einer moderaten, aber stetigen Preisentwicklung über alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes hinweg.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies einen minimalen Anstieg von lediglich 3 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 0,1 Prozent entspricht. Diese nahezu stagnierende Entwicklung zeigt, dass sich der Markt nach den volatilen Phasen der vergangenen Jahre stabilisiert hat. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch eine solidere Wertsteigerung von 59 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 1,9 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund wider. Trotz der gestiegenen Finanzierungskosten im Vergleich zu den Niedrigzinszeiten vor 2022 bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften auf einem stabilen Niveau. Besonders Bestandsimmobilien mit guter energetischer Ausstattung oder Modernisierungspotenzial stehen im Fokus der Käufer.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema im Segment der Häuser zum Kauf. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin rückläufig, was hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskonditionen zurückzuführen ist. Bauträger und Projektentwickler agieren vorsichtig und realisieren vorwiegend Projekte mit gesicherter Vorvermarktung.

Die Nachfrage hat sich im dritten Quartal 2025 leicht belebt. Die moderate Senkung der Bauzinsen auf etwa 3,7 Prozent hat dazu geführt, dass wieder mehr potenzielle Käufer ihre Finanzierungsmöglichkeiten prüfen und konkrete Kaufabsichten entwickeln. Gleichzeitig führt die anhaltende Inflation dazu, dass Immobilien als Sachwerte weiterhin als attraktive Anlageform gesehen werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktdynamik hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Premiumlagen wie die Innenstadt, das Gebiet um den Phoenix-See und der Stadtteil Hörde erzielen deutlich überdurchschnittliche Quadratmeterpreise. Hier werden für moderne oder hochwertig sanierte Einfamilienhäuser Preise von über 4.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und auch realisiert. Die Nähe zu Grünflächen, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität rechtfertigen diese Preisaufschläge.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen bieten sich hingegen noch Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenzterem Budget. Stadtteile wie Mengede, Scharnhorst oder Eving weisen Quadratmeterpreise von unter 2.800 Euro auf. Diese Gebiete profitieren zunehmend von städtischen Entwicklungsprogrammen und bieten langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Besonders junge Familien nutzen diese Chancen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung zwischen 2 und 3 Prozent, sofern die Bauzinsen und die wirtschaftliche Gesamtlage stabil bleiben. Die energetische Qualität der Immobilien wird dabei zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Preisbildung.

Die Nachfrage nach Häusern mit guter Energieeffizienz und nachhaltiger Ausstattung wird weiter steigen. Immobilien mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen Preisabschläge hinnehmen müssen oder länger am Markt verweilen. Die geplanten Verschärfungen der Energiestandards und mögliche Förderungen für energetische Sanierungen werden die Marktdynamik zusätzlich beeinflussen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine etwas dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das Preisniveau etwa 470 Euro unter dem der Häuser. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 2.700 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies einen Anstieg von 33 Euro oder 1,2 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt sich noch deutlicher: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise um 69 Euro pro Quadratmeter oder 2,6 Prozent gestiegen. Diese stärkere Preisentwicklung im Vergleich zu Häusern lässt sich durch mehrere Faktoren erklären: Eigentumswohnungen sind für viele Käufer die erschwinglichere Alternative zum Einfamilienhaus, die Nachfrage von Kapitalanlegern bleibt stabil, und das Angebot an Neubauwohnungen ist besonders knapp.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Segment der Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die rückläufige Neubauaktivität trifft dieses Marktsegment besonders hart, da viele geplante Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen aufgrund der hohen Baukosten und unsicheren Wirtschaftslage nicht realisiert oder verschoben wurden. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden meist schon in der Bauphase größtenteils verkauft.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen profitiert von den leicht gesunkenen Bauzinsen und zeigt sich robust. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in guter Lage. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich verkürzt, gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Kapitalanleger zeigen wieder verstärktes Interesse, da die Renditeaussichten bei stabilen Mietpreisen und moderaten Kaufpreisen attraktiv erscheinen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen der Innenstadt, am Phoenix-See und in Hörde werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders Penthouse-Wohnungen und Objekte mit außergewöhnlicher Ausstattung oder Lage können sogar die 4.000-Euro-Marke überschreiten.

Die mittleren Lagen wie Brackel, Hombruch oder die Gartenstadt bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.400 und 2.900 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der stabilen Nachfrage von Eigennutzern. In den Randlagen und weniger nachgefragten Vierteln sind Eigentumswohnungen bereits ab 2.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei hier oft Modernisierungsbedarf besteht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt positiv. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit einer kontinuierlichen Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent pro Jahr gerechnet. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich knapp bleiben, da sich die Neubauaktivität nur langsam erholen dürfte.

Die energetische Qualität wird auch bei Eigentumswohnungen zum entscheidenden Kriterium. Wohnungen in unsanierten Altbauten mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erwarten lassen. Die geplante Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes und mögliche Förderungen für energetische Sanierungen werden die Marktentwicklung maßgeblich beeinflussen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund ist traditionell ein Nischensegment, das jedoch eine wichtige Rolle für bestimmte Zielgruppen spielt. Während explizite Preisdaten für das dritte Quartal 2025 nicht detailliert vorliegen, folgt die Entwicklung der Miethäuser tendenziell dem allgemeinen Mietpreistrend. Die Mietpreise für Häuser orientieren sich dabei an der Entwicklung des gesamten Mietmarktes und liegen typischerweise 15 bis 25 Prozent über den durchschnittlichen Wohnungsmieten.

Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung kann von einem durchschnittlichen Mietpreis zwischen 10 und 11 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften ausgegangen werden. Die Preisspanne ist jedoch erheblich und reicht von etwa 8 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 13 Euro in Premiumlagen. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine moderate Steigerung, die der allgemeinen Mietpreisentwicklung entspricht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt in Dortmund strukturell knapp. Viele Eigentümer von Einfamilienhäusern präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, insbesondere angesichts der aktuell noch attraktiven Verkaufspreise. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist nahezu nicht existent, da Investoren sich auf den Mehrfamilienhausbau konzentrieren, der höhere Renditen verspricht.

Die Nachfrage nach Miethäusern zeigt sich stabil bis leicht steigend. Hauptzielgruppen sind Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, aber noch nicht kaufen möchten oder können. Auch Expatriates und Führungskräfte, die nur temporär in Dortmund leben, fragen verstärkt nach hochwertigen Miethäusern. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist deutlich länger als bei Wohnungen, was für Vermieter attraktiv ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Miethaussegment sind besonders ausgeprägt. In den gehobenen Wohnlagen wie Phoenix-See, Hörde oder den grünen Vororten werden für moderne oder hochwertig ausgestattete Häuser Spitzenmieten von über 2.000 Euro monatlich erzielt. Diese Objekte verfügen meist über gehobene Ausstattung, Gärten und gute Verkehrsanbindungen.

In den mittleren Lagen bewegen sich die Mieten für Reihenhäuser und Doppelhaushälften zwischen 1.200 und 1.600 Euro monatlich. Diese Objekte sprechen vor allem Familien an, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. In den Randlagen und einfacheren Stadtteilen sind Miethäuser bereits ab 900 Euro monatlich verfügbar, wobei hier oft Kompromisse bei Ausstattung und Zustand gemacht werden müssen.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung erwartet. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Gleichzeitig könnte die Nachfrage durch die weiterhin hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten sogar noch zunehmen.

Die energetische Qualität wird auch im Miethaussegment zum entscheidenden Faktor. Mit steigenden Energiekosten werden energieeffiziente Häuser deutlich bevorzugt. Vermieter von älteren, unsanierten Objekten könnten gezwungen sein, in energetische Sanierungen zu investieren oder Mietpreisabschläge hinzunehmen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Verschärfungen der Energiestandards, werden die Entwicklung maßgeblich beeinflussen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8,57 Euro liegt die Kaltmiete auf einem neuen Höchststand. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 0,09 Euro oder 1,06 Prozent. Diese moderate Steigerung zeigt, dass sich der Mietmarkt nach Jahren starker Anstiege auf einem hohen Niveau stabilisiert.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik deutlicher sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Mieten um 0,37 Euro pro Quadratmeter oder 4,51 Prozent gestiegen. Diese überdurchschnittliche Jahressteigerung reflektiert die anhaltende Wohnungsknappheit in Dortmund und die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das zentrale Problem des Dortmunder Mietwohnungsmarktes. Trotz politischer Bemühungen und verschiedener Förderprogramme bleibt die Neubauaktivität hinter dem Bedarf zurück. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskonditionen haben dazu geführt, dass viele geplante Mietwohnungsprojekte nicht realisiert oder verschoben wurden. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen zeigt sich ungebrochen stark. Die leicht gesunkenen Bauzinsen haben zwar zu einer gewissen Belebung am Kaufmarkt geführt, dennoch bleibt für viele Haushalte die Mietwohnung die einzige Option. Besonders gefragt sind bezahlbare Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit Balkon. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit hat sich weiter verkürzt, attraktive Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerbergruppen von 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Premiumlagen wie der Innenstadt, dem Phoenix-See-Viertel und Hörde werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuriöse Penthouse-Wohnungen oder Objekte in besonders begehrten Lagen können sogar 15 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.

Die mittleren Lagen wie Brackel, Hombruch oder die Gartenstadt bewegen sich im Bereich von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Wohnqualität und Mietpreis und sind besonders bei Familien und Berufstätigen beliebt. Die gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV-Anbindung rechtfertigt die moderat überdurchschnittlichen Mieten.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Mengede, Scharnhorst oder Eving sind noch Wohnungen für 6 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Gebiete bieten vor allem für einkommensschwächere Haushalte noch bezahlbaren Wohnraum. Allerdings zeigt sich auch hier ein stetiger Preisanstieg, der die soziale Segregation in der Stadt verstärken könnte.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt angespannt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form. Eine jährliche Steigerung von 3 bis 4 Prozent erscheint realistisch, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die diskutierte Verlängerung oder Verschärfung der Mietpreisbremse könnte den Anstieg dämpfen, würde aber das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen.

Die energetische Qualität wird zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal am Mietmarkt. Mit steigenden Nebenkosten achten Mieter verstärkt auf die Energieeffizienz der Wohnungen. Gut gedämmte Neubauten oder energetisch sanierte Bestandswohnungen können trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiver sein als unsanierte Altbauwohnungen. Vermieter stehen vor der Herausforderung, in energetische Sanierungen zu investieren, um ihre Objekte wettbewerbsfähig zu halten.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Dortmund werden die Nachfrage weiter stützen. Besonders der Bedarf an kleinen, bezahlbaren Wohnungen für Singles und Senioren sowie an familiengerechten Wohnungen wird weiter steigen. Innovative Wohnkonzepte wie Mikro-Apartments oder gemeinschaftliche Wohnformen könnten an Bedeutung gewinnen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die leichte Entspannung bei den Bauzinsen hat zu einer Belebung der Nachfrage geführt, während das Angebot strukturell knapp bleibt. Die Schere zwischen Premium- und Randlagen öffnet sich weiter, was soziale und städtebauliche Herausforderungen mit sich bringt.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise einstellen müssen, wobei die energetische Qualität zunehmend zum entscheidenden Kriterium wird. Investoren und Eigentümer profitieren von der stabilen Wertentwicklung, müssen aber verstärkt in die energetische Modernisierung ihrer Objekte investieren. Die Stadt Dortmund steht vor der Herausforderung, durch gezielte Stadtentwicklung und Förderung des Wohnungsbaus die Marktanspannung zu mildern und bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten zu sichern.