Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die Aufwärtstrends fort, wobei die Dynamik bei Kaufimmobilien etwas stärker ausgeprägt ist als bei Mietobjekten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf liegt im Q3 2025 bei 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 3.309 Euro lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 8 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage und die Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich über alle Segmente des Häusermarktes erstreckt. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser in guten bis sehr guten Lagen, wobei modernisierte Bestandsimmobilien und energieeffiziente Neubauten Spitzenpreise erzielen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein Einfamilienhaus bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro.

Marktdynamik

Die Angebotslage für Häuser zum Kauf bleibt im Q3 2025 anhaltend knapp. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem Verkäufermarkt führt. Immobilien in attraktiven Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft, oft zu Preisen nahe oder sogar über dem Angebotspreis.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die südlichen und westlichen Stadtgebiete Dortmunds. Allerdings bleibt die Anzahl der fertiggestellten Neubauprojekte begrenzt, was hauptsächlich auf die weiterhin hohen Baukosten und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden und liegt deutlich unter einem Prozent, was als Zeichen eines sehr angespannten Marktes zu werten ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Der teuerste Stadtteil für Hauskäufer ist Lücklemberg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Diese gehobene Lage zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnumgebung, die Nähe zu Grünflächen und die gute Infrastruktur aus.

Am günstigsten sind Häuser im Stadtteil Somborn zu erwerben, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2.185 Euro liegt. Weitere beliebte und entsprechend nachgefragte Viertel sind Scharnhorst und Hombruch, die eine gute Balance zwischen Preisniveau und Wohnqualität bieten. Das Stadtzentrum und die zentrumsnahen Bereiche verzeichnen ebenfalls hohe Preise, wobei hier vor allem sanierte Altbauten und moderne Stadthäuser gefragt sind.

Prognose und Ausblick

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Preissteigerungen im Bereich der Häuser zum Kauf. Die Prognosen gehen von einem jährlichen Wachstum zwischen 3 und 5 Prozent aus, sofern die Zinsentwicklung moderat bleibt und keine unvorhergesehenen wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Die hohe Nachfrage wird voraussichtlich bestehen bleiben, da Dortmund als Teil der Metropolregion Ruhr weiterhin Zuzug verzeichnet und die Stadt ihre Attraktivität durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte steigert. Die Angebotsseite wird jedoch weiterhin begrenzt bleiben, da neue Baugebiete nur in begrenztem Umfang erschlossen werden können und die Neubauaktivität durch hohe Baukosten und strengere energetische Anforderungen gedämpft wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund bei 2.640 Euro. Dies stellt eine Erhöhung um 1,3 Prozent im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch 2.606 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine deutliche Wertsteigerung von 8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft parallel zu der bei Häusern, wobei besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise stark nachgefragt werden. Je nach Größe und Ausstattung bewegen sich die Kaufpreise für durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen zwischen 250.000 und 400.000 Euro.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen ist im Q3 2025 durch eine sehr knappe Angebotslage gekennzeichnet, insbesondere im Segment der Neubauwohnungen. Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau, wobei vor allem Wohnungen im Stadtzentrum und in den beliebten Stadtteilen schnell verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbereich zeigt sich moderat, mit einem klaren Schwerpunkt auf energetisch optimierte und barrierefreie Wohnungen. Diese entsprechen den aktuellen Anforderungen an nachhaltiges Bauen und der demografischen Entwicklung. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist verschwindend gering und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 2 Prozent, was auf einen äußerst angespannten Markt hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wie bei den Häusern zeigen sich auch bei Eigentumswohnungen erhebliche Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen. Lücklemberg führt auch hier die Preisskala mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter an, während in Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Eigentumswohnungen zu finden sind.

Besonders nachgefragt sind Wohnungen in den Stadtteilen Scharnhorst, Hombruch und Hörde. Letzterer hat sich in den vergangenen Jahren durch umfangreiche Stadtentwicklungsmaßnahmen, insbesondere die Entwicklung des Phoenix-Sees, zu einem sehr attraktiven Wohnstandort entwickelt. Die Innenstadt und innenstadtnahe Bereiche bleiben ebenfalls sehr gefragt, vor allem bei jungen Berufstätigen und Studenten, die die kurzen Wege und die urbane Infrastruktur schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten rechnen mit weiteren moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Stabilisierung des Marktes wird erwartet, solange die Zinsentwicklung keine drastischen Sprünge macht und die wirtschaftliche Gesamtlage stabil bleibt.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch die anhaltende Urbanisierung und die Attraktivität Dortmunds als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort. Besonders gefragt werden weiterhin kleinere, effizient geschnittene Wohnungen für Singles und Paare sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Menschen sein. Die Angebotsseite wird durch verstärkte Nachverdichtung und Umnutzung von Gewerbeflächen leicht wachsen, jedoch nicht ausreichend, um die Nachfrage vollständig zu decken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Dortmund beträgt im Q3 2025 10,50 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 0,09 Euro oder 0,86 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 10,41 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum Q3 2024 zeigt sich eine Erhöhung um 0,37 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 3,63 Prozent entspricht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche müssen Mieter aktuell mit einer monatlichen Kaltmiete von etwa 1.260 Euro rechnen. Die Warmmieten liegen je nach energetischem Standard und Nebenkosten zwischen 1.500 und 1.800 Euro monatlich.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine sehr knappe Angebotslage geprägt. Besonders Einfamilienhäuser zur Miete sind äußerst rar und werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und den eigenen Garten schätzen, sich aber den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist begrenzt und konzentriert sich vor allem auf die südlichen und westlichen Stadtgebiete. Viele neue Projekte werden jedoch als Eigentumsobjekte entwickelt, was das Angebot an Miethäusern zusätzlich verknappt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In Lücklemberg werden mit durchschnittlich 12,50 Euro pro Quadratmeter die höchsten Mieten für Häuser verlangt. Diese Premium-Lage rechtfertigt die hohen Preise durch ihre exzellente Wohnqualität und Infrastruktur.

Am günstigsten sind Miethäuser im Stadtteil Somborn mit durchschnittlich 8,50 Euro pro Quadratmeter zu finden. Die beliebten Viertel Scharnhorst und Hombruch liegen im mittleren Preissegment und bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Familien bevorzugen häufig diese Stadtteile, da sie eine gute Mischung aus Wohnqualität, Infrastruktur und bezahlbaren Mieten bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten weiterhin moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich für Häuser. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen vom Eigentumserwerb absehen.

Die Angebotsseite wird weiterhin angespannt bleiben, da nur wenige neue Miethäuser auf den Markt kommen. Die meisten Neubauprojekte zielen auf den Verkauf ab, und Bestandsimmobilien werden häufig von den Eigentümern selbst genutzt oder als Eigentumswohnungen verkauft. Diese Entwicklung könnte zu einer weiteren Verknappung und damit zu zusätzlichem Preisdruck führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Q3 2025 liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Erhöhung um 0,09 Euro oder 1,06 Prozent im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete 8,48 Euro pro Quadratmeter betrug. Gegenüber dem Q3 2024 zeigt sich eine Steigerung um 0,37 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 4,51 Prozent entspricht.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt eine etwas dynamischere Entwicklung als bei Häusern. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern müssen Mieter aktuell mit einer monatlichen Kaltmiete von etwa 643 Euro rechnen. Die Warmmieten bewegen sich je nach Energieeffizienz und Nebenkosten zwischen 800 und 950 Euro monatlich.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist im Q3 2025 durch eine sehr knappe Angebotslage charakterisiert. Besonders Neubauwohnungen sind äußerst gefragt und werden oft noch vor der Fertigstellung vermietet. Die hohe Nachfrage kommt von verschiedenen Bevölkerungsgruppen: Studenten, junge Berufstätige, Singles und Senioren suchen gleichermaßen nach bezahlbarem Wohnraum.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wobei der Schwerpunkt auf energetisch sanierten und barrierefreien Wohnungen liegt. Diese Ausrichtung entspricht sowohl den gesetzlichen Anforderungen als auch der Nachfrage einer alternden Gesellschaft. Der Leerstand bei Mietwohnungen ist mit deutlich unter 2 Prozent äußerst niedrig und liegt weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede sind auch im Mietwohnungsbereich erheblich. Lücklemberg führt mit 10,50 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an, während in Somborn mit 6,50 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mietwohnungen zu finden sind.

Besonders nachgefragt sind Wohnungen in den Stadtteilen Lücklemberg, Scharnhorst, Hombruch und Hörde. Der Stadtteil Hörde hat sich durch die Entwicklung rund um den Phoenix-See zu einem besonders attraktiven Wohnstandort entwickelt, was sich in steigenden Mieten widerspiegelt. Die Innenstadt und die universitätsnahen Bereiche bleiben ebenfalls sehr gefragt, insbesondere bei Studenten und jungen Berufstätigen, die kurze Wege und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr schätzen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten rechnen mit weiteren moderaten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Entscheidungen zur Mietpreisbremse und anderen regulatorischen Maßnahmen abhängen wird.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben. Treibende Faktoren sind der anhaltende Zuzug nach Dortmund, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die demografische Entwicklung mit einem steigenden Anteil älterer Menschen, die barrierefreie Wohnungen suchen. Die Angebotsseite wird durch verschiedene Neubauprojekte und Nachverdichtungsmaßnahmen leicht wachsen, jedoch nicht ausreichend, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als robust und dynamisch. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die von einer anhaltend hohen Nachfrage und einem knappen Angebot getrieben werden. Die Stadt profitiert von ihrer Rolle als wichtiger Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort im Ruhrgebiet sowie von erfolgreichen Stadtentwicklungsprojekten.

Die Herausforderungen für die Zukunft liegen in der Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitiger Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten und demografischen Veränderungen. Die moderate Preisentwicklung deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Marktes hin, wobei die grundlegenden Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage weiterhin für Preisdruck sorgen werden.