Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet in allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt das Marktgeschehen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend fort, wobei die Dynamik regional unterschiedlich ausgeprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.203 Euro. Diese Entwicklung entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 3.113 Euro lag. Je nach Datenquelle variieren die Angaben leicht, wobei einige Erhebungen einen Durchschnittspreis von bis zu 3.403 Euro pro Quadratmeter ausweisen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung. Während im Vorquartal bereits eine Stabilisierung des Marktes zu beobachten war, setzt sich nun eine leichte Preissteigerung durch. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 380.000 und 550.000 Euro, wobei Neubauten und modernisierte Bestandsimmobilien in gefragten Lagen deutlich höhere Preise erzielen.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die verbesserte wirtschaftliche Situation und die moderate Zinsentwicklung getragen. Nach der Stabilisierungsphase im ersten Halbjahr 2025 zeigt der Markt nun wieder eine leicht positive Dynamik, die sich insbesondere in den beliebten Wohnlagen manifestiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem anhaltenden Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, wobei sich eine leichte Zunahme der Neubauaktivität abzeichnet. Insbesondere in den südlichen Stadtteilen entstehen neue Einfamilienhaussiedlungen, die jedoch die hohe Nachfrage nur teilweise bedienen können.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 65 Tagen für gut gepflegte Bestandsimmobilien in attraktiven Lagen. Neubauten und hochwertig sanierte Objekte werden oftmals bereits vor Fertigstellung verkauft. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden und liegt deutlich unter einem Prozent.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf die Stadtrandbereiche, wo noch ausreichend Bauland zur Verfügung steht. Dabei dominieren energieeffiziente Bauweisen nach KfW-55-Standard oder besser, was die höheren Quadratmeterpreise bei Neubauten teilweise erklärt. Die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorquartal um etwa acht Prozent gestiegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Die südlichen Stadtteile wie Hörde, Hombruch und Brünninghausen verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise mit Spitzenwerten von bis zu 3.800 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnahen Bereichen bewegen sich die Preise im mittleren Segment zwischen 3.000 und 3.400 Euro pro Quadratmeter. Hier ist das Angebot an Einfamilienhäusern naturgemäß begrenzt, was die Preise zusätzlich stützt. Die östlichen Stadtteile wie Wickede und Asseln zeigen eine solide Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.200 Euro.

Die nördlichen Stadtteile, darunter Eving, Scharnhorst und Derne, bleiben die preisgünstigeren Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.400 und 2.900 Euro. Jedoch zeigt sich auch hier eine positive Preisentwicklung, da Käufer zunehmend auf diese Gebiete ausweichen. Die Aufwertung durch städtische Investitionen in Infrastruktur und Wohnumfeld trägt zur Attraktivitätssteigerung bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Segment der Kaufhäuser. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Preissteigerung zwischen zwei und vier Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Situation und der Zinspolitik abhängen wird.

Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getrieben durch den anhaltenden Trend zum Wohneigentum und die relative Attraktivität Dortmunds im Vergleich zu anderen Großstädten der Region. Die geplanten Infrastrukturprojekte und die weitere Entwicklung des Wirtschaftsstandorts werden die Attraktivität zusätzlich steigern.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch verstärkte Neubauaktivität und die Mobilisierung von Baulandreserven leicht erhöhen. Die Stadt Dortmund plant die Ausweisung neuer Baugebiete, insbesondere in den Randbereichen, was ab 2026 zu einer leichten Entspannung führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Durchschnittspreis bei 2.636 Euro lag. Alternative Datenquellen weisen leicht abweichende Werte von 2.644 Euro pro Quadratmeter aus, was die übliche Varianz in der Datenerhebung widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der positive Trend fort. Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung. Für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis zwischen 195.000 und 205.000 Euro, wobei Neubauwohnungen und luxuriös ausgestattete Objekte deutlich darüber liegen können.

Die Preisspanne ist erheblich und reicht von etwa 1.800 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in weniger gefragten Lagen bis zu über 4.000 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Toplage. Besonders gefragt sind barrierefreie Wohnungen und solche mit energieeffizienter Ausstattung, die Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann aber die Nachfrage weiterhin nicht vollständig bedienen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 55 Tagen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt eine positive Entwicklung. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, insbesondere in den Stadtteilen Hörde, wo auf dem ehemaligen Phoenix-Gelände weiter gebaut wird, und in der Innenstadt, wo verdichteter Wohnungsbau forciert wird. Die Fertigstellungen im dritten Quartal liegen etwa 12 Prozent über dem Vorquartalsniveau.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und liegt bei unter 0,5 Prozent. Die meisten verfügbaren Wohnungen befinden sich entweder in der Vermarktung oder werden renoviert. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist weiterhin ein Thema, wird aber durch regulatorische Vorgaben begrenzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind beim Wohnungskauf besonders ausgeprägt. Das Kreuzviertel und die südliche Innenstadt verzeichnen die höchsten Preise mit durchschnittlich 3.200 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der guten Anbindung.

Die südlichen Stadtteile Hombruch, Hörde und Aplerbeck liegen im oberen Preissegment zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Hier findet sich eine Mischung aus attraktiven Bestandswohnungen und hochwertigen Neubauprojekten. Der Phoenix-See in Hörde bleibt ein Premiumstandort mit Spitzenpreisen von über 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment zwischen 2.300 und 2.800 Euro pro Quadratmeter befinden sich Stadtteile wie Brackel, Wickede und die westlichen Bereiche. Die nördlichen Stadtteile wie Eving, Scharnhorst und Mengede bieten mit Preisen zwischen 1.800 und 2.300 Euro pro Quadratmeter erschwinglichere Optionen, zeigen aber ebenfalls eine positive Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund sind verhalten optimistisch. Für die nächsten 12 Monate wird eine Preissteigerung von drei bis fünf Prozent erwartet, wobei die Entwicklung stark von der Zinsentwicklung und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängt. Die Nachfrage dürfte weiterhin robust bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment.

Die geplanten Neubauprojekte werden das Angebot in den nächsten 18 bis 24 Monaten spürbar erhöhen. Allein für 2026 sind Fertigstellungen von über 1.500 Wohneinheiten geplant, was zu einer leichten Entspannung des Marktes führen könnte. Allerdings konzentrieren sich viele dieser Projekte auf das höherpreisige Segment.

Langfristig wird die demografische Entwicklung und der Trend zu kleineren Haushalten die Nachfrage nach Eigentumswohnungen stützen. Die Attraktivität Dortmunds als Universitätsstadt und Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet wird zusätzliche Impulse setzen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 4,51 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, als die Durchschnittsmiete bei 8,20 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt der Anstieg 1,06 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.030 Euro. Die Warmmieten liegen je nach energetischem Standard zwischen 1.400 und 1.800 Euro monatlich. Neubauten und energetisch sanierte Häuser erzielen dabei Mietpreise am oberen Ende der Skala.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die allgemeine Wohnungsknappheit, gestiegene Baukosten und die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum mit Garten. Besonders familiengerechte Häuser mit drei bis vier Zimmern sind stark nachgefragt und erzielen Mietpreise über dem Durchschnitt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb kurzer Zeit vermietet, die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 21 Tagen. Besonders Häuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung sind innerhalb weniger Tage vergeben.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist verhalten. Investoren konzentrieren sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung eher die Ausnahme darstellt. Einige institutionelle Anleger haben jedoch begonnen, in Reihenhaussiedlungen zur Vermietung zu investieren, was das Angebot mittelfristig leicht erhöhen könnte.

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Objekte befinden sich meist in der Renovierung oder im Mieterwechsel. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass bei Besichtigungen oft mehrere Dutzend Interessenten erscheinen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In den südlichen Stadtteilen wie Hombruch, Hörde und Brünninghausen liegen die Mieten für Häuser zwischen 9,50 und 11,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein gehobenes Wohnumfeld und gute Schulen legen.

In zentrumsnahen Lagen und den westlichen Stadtteilen bewegen sich die Mieten zwischen 8,00 und 9,50 Euro pro Quadratmeter. Hier findet sich oft älterer Baubestand, der teilweise modernisierungsbedürftig ist, aber durch die gute Lage dennoch gefragt bleibt.

Die nördlichen und östlichen Stadtteile bieten mit Mieten zwischen 6,50 und 8,00 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen. Stadtteile wie Scharnhorst, Eving und Mengede zeigen jedoch eine dynamische Preisentwicklung, da immer mehr Mieter aufgrund der Preise aus den teureren Lagen hierhin ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Mietsteigerung von drei bis fünf Prozent jährlich prognostiziert. Die Nachfrage nach Miethäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen auf Mietobjekte ausweichen.

Die geplante Mietpreisbremse und weitere regulatorische Eingriffe könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen. Die Knappheit an verfügbaren Objekten wird weiterhin der bestimmende Faktor bleiben.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch den verstärkten Bau von Mehrfamilienhäusern mit Gartenzugang leicht entspannen. Einige Projektentwickler haben erkannt, dass es eine Marktlücke für familiengerechte Mietobjekte mit Außenflächen gibt und planen entsprechende Projekte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 4,51 Prozent im Jahresvergleich und einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung setzt sich damit fort, wenn auch mit moderater Dynamik.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro. Die Warmmieten liegen je nach Energieeffizienz und Nebenkosten zwischen 800 und 950 Euro. Neubauwohnungen und vollsanierte Altbauwohnungen in guten Lagen erzielen Spitzenmieten von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter kalt.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch den anhaltenden Zuzug nach Dortmund, die begrenzte Neubautätigkeit in den Vorjahren und die gestiegenen Baukosten beeinflusst. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen sind aufgrund der hohen Nachfrage von Studenten und Berufseinsteigern überdurchschnittlich im Preis gestiegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt weiterhin deutlich das Angebot. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsinseraten liegt bei nur 14 Tagen, in beliebten Lagen oft unter einer Woche. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 30 bis 50 Interessenten anwesend, was den Wettbewerb um attraktive Wohnungen verdeutlicht.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, darunter Quartiersentwicklungen mit jeweils über 200 Wohneinheiten. Die Fertigstellungsrate liegt etwa 15 Prozent über dem Vorquartal, was mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen könnte.

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt bei unter einem Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Dies führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich. Das Kreuzviertel und die Innenstadt-Lagen verzeichnen mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter die höchsten Mieten. Diese Gebiete profitieren von der urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Gastronomieangebot.

Die südlichen Stadtteile wie Hombruch, Hörde und der Bereich um den Phoenix-See liegen mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter im oberen Segment. Hier ist besonders die Nachfrage nach modernen Wohnungen mit Balkon oder Terrasse hoch.

Im mittleren Preissegment zwischen 7,50 und 9 Euro pro Quadratmeter befinden sich Stadtteile wie Brackel, Aplerbeck und die westlichen Bereiche. Die nördlichen Stadtteile wie Eving, Scharnhorst und Mengede bieten mit 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten, verzeichnen aber die höchsten prozentualen Steigerungsraten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 Monate wird eine Mietsteigerung von drei bis vier Prozent erwartet. Die Nachfrage wird durch den kontinuierlichen Zuzug, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, weiterhin hoch bleiben.

Die zahlreichen Neubauprojekte, die in den nächsten 18 bis 24 Monaten fertiggestellt werden, könnten zu einer graduellen Entspannung des Marktes führen. Allerdings werden viele dieser Neubauten im höherpreisigen Segment angesiedelt sein, sodass der Effekt auf das mittlere und untere Preissegment begrenzt bleiben dürfte.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der verstärkte soziale Wohnungsbau könnten die Preisentwicklung dämpfen. Die Stadt Dortmund plant, den Anteil geförderter Wohnungen bei Neubauprojekten zu erhöhen, was langfristig zu einem ausgewogeneren Markt beitragen könnte. Dennoch wird der Dortmunder Mietwohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Angebotsmarkt bleiben, in dem Vermieter die besseren Karten haben.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und von moderatem Wachstum geprägt. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sowie die Mieten verzeichnen kontinuierliche Steigerungen, wobei die südlichen Stadtteile weiterhin die Preistreiber sind. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes. Mittelfristig könnte die verstärkte Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, grundlegend wird sich die Marktsituation jedoch nur bei deutlich höherem Angebot oder nachlassender Nachfrage ändern.