Immobilienmarktbericht Dortmund – 3. Quartal 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale hat sich der Markt spürbar erholt und verzeichnet sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment moderate Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot führt zu einer angespannten Marktsituation, die sich besonders in den beliebten innerstädtischen Lagen und etablierten Wohnvierteln zeigt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise über alle Segmente hinweg positiv entwickelt. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen um durchschnittlich 2,9 bis 3,7 Prozent gestiegen sind, zeigt sich auch der Mietmarkt mit einem moderaten Anstieg von etwa 1,06 Prozent stabil. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort im Ruhrgebiet und die fortschreitende Stabilisierung nach den volatilen Marktphasen der Vorjahre.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.203 Euro besonders dynamisch. Dies stellt eine beachtliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis noch bei 3.144 Euro pro Quadratmeter lag. Die detaillierte Marktanalyse zeigt sogar noch deutlichere Bewegungen: Laut aktuellen Erhebungen von immowelt sind die Preise für Häuser von 3.306 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal auf 3.403 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal gestiegen, was einem Quartalsanstieg von 2,9 Prozent entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem Anstieg zwischen 2,0 und 3,0 Prozent. Diese kontinuierliche Preissteigerung reflektiert die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund, trotz des weiterhin erhöhten Zinsniveaus und gestiegener Baukosten. Die Preisentwicklung deutet auf eine fortschreitende Normalisierung des Marktes hin, nachdem die Unsicherheiten der vergangenen Jahre überwunden wurden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten führt. Diese Konstellation trägt wesentlich zu den beobachteten Preissteigerungen bei und sorgt für kurze Vermarktungszeiten, insbesondere bei Objekten in gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der starken Nachfrage moderat. Als Haupthemmnis erweist sich die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, die eine signifikante Ausweitung des Angebots verhindert. Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktlage zusätzlich unterstreicht. Verkäufer befinden sich in einer vorteilhaften Verhandlungsposition, während Käufer oft Kompromisse bei ihren Anforderungen eingehen müssen oder höhere Preise akzeptieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. An der Spitze der Preisskala steht der Stadtteil Lücklemberg, wo Quadratmeterpreise von über 3.600 Euro keine Seltenheit sind. Diese Premiumlage zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnlage, die Nähe zu Grünflächen und die gleichzeitige gute Anbindung an das Stadtzentrum aus.

Im Gegensatz dazu bieten Außenbezirke wie Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt. Die Preisdifferenz von über 1.400 Euro pro Quadratmeter zwischen den teuersten und günstigsten Lagen verdeutlicht die Heterogenität des Dortmunder Immobilienmarktes. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel mit gewachsener Infrastruktur erzielen grundsätzlich höhere Preise als periphere Stadtteile, wobei sich auch hier eine zunehmende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in den Randbezirken abzeichnet.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen überwiegend positiv aus. Es wird mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen gerechnet, getrieben durch die weiterhin starke lokale Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Besonders in beliebten und zentrumsnahen Lagen wird das Wachstumspotenzial als langfristig stabil bewertet.

Der Markt für Kaufhäuser wird sich voraussichtlich weiter stabilisieren und von der robusten wirtschaftlichen Entwicklung Dortmunds profitieren. Die Stadt als wichtiger Standort im Ruhrgebiet mit ihrer diversifizierten Wirtschaftsstruktur und den zahlreichen Bildungseinrichtungen bleibt ein attraktiver Wohnort. Allerdings könnten steigende Baukosten und die begrenzte Baulandverfügbarkeit das Preiswachstum in gewissen Grenzen halten. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und flexible Finanzierungskonzepte von Vorteil sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis zwischen 2.640 und 2.733 Euro positioniert sich das Segment deutlich unter den Preisen für Häuser, bietet aber dennoch attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Preisentwicklung im Quartalsvergleich ist besonders beachtlich: Von 2.549 Euro pro Quadratmeter im zweiten Quartal stiegen die Preise auf 2.644 Euro im dritten Quartal, was einem Anstieg von 3,7 Prozent entspricht.

Diese Steigerung übertrifft sogar die Entwicklung bei Kaufhäusern und unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen, insbesondere für Kapitalanleger und Ersterweber. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung von etwa 2 bis 3 Prozent, was auf eine nachhaltige Wertsteigerung hindeutet. Die Preisdynamik wird dabei maßgeblich von der starken Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum in urbanen Lagen getrieben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen konzentriert sich besonders auf zentrumsnahe Lagen und beliebte Viertel wie Hörde mit dem attraktiven Phoenix-See-Areal. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und bieten eine hohe Lebensqualität, was sie sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant macht. Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage begrenzt, was hauptsächlich auf die knappen Baulandressourcen und gestiegene Baukosten zurückzuführen ist.

Der Leerstand im beliebten Segment der Eigentumswohnungen ist minimal, während in Stadtrandlagen eine teilweise höhere Verfügbarkeit zu beobachten ist. Diese Diskrepanz führt zu einer zweigeteiltten Marktentwicklung: Während zentrale und gut angebundene Wohnungen schnell verkauft werden und Preissteigerungen verzeichnen, benötigen Objekte in peripheren Lagen längere Vermarktungszeiten. Die angespannte Marktlage in den gefragten Segmenten führt dazu, dass Kaufinteressenten oft mehrere Anläufe benötigen, um eine passende Wohnung zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster: Höchste Preise werden im Stadtzentrum und in Premiumlagen wie Lücklemberg und Hörde erzielt. Das Phoenix-See-Quartier hat sich dabei zu einem besonderen Hotspot entwickelt, wo moderne Neubauwohnungen Spitzenpreise erzielen. Die Kombination aus Wasserlage, moderner Infrastruktur und urbaner Lebensqualität macht diese Areale zu den begehrtesten Wohnlagen Dortmunds.

Stadtrandlagen bieten hingegen deutlich günstigere Quadratmeterpreise und ein größeres Angebot. Hier finden besonders Familien und preissensible Käufer attraktive Möglichkeiten. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie kann dabei bis zu 1.000 Euro pro Quadratmeter betragen, was erhebliche Spielräume für unterschiedliche Käufergruppen eröffnet. Interessant ist die Entwicklung in aufstrebenden Stadtteilen, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren und mittelfristig Wertsteigerungspotenzial bieten.

Prognose und Ausblick

Die Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des positiven Trends bei Eigentumswohnungen. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere in stark nachgefragten Lagen. Trotz höherer Finanzierungskosten bleibt das Interesse an Wohneigentum ungebrochen, unterstützt durch die relative Preisstabilität und die Aussicht auf langfristige Wertsteigerungen.

Der Markt für Eigentumswohnungen wird sich voraussichtlich weiter differenzieren. Während Premiumlagen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen werden, könnten sich in Randlagen und bei älteren Bestandswohnungen die Preise stabilisieren oder nur moderat steigen. Für Käufer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Standortanalyse und die Bewertung des langfristigen Entwicklungspotenzials einzelner Stadtteile zunehmend wichtiger werden. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte und Infrastrukturmaßnahmen werden dabei eine entscheidende Rolle für die zukünftige Preisentwicklung spielen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 von einer stabilen Seite mit moderaten Preissteigerungen. Während spezifische Daten ausschließlich für Miethäuser rar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten ein durchschnittlicher Kaltmietpreis von etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter ableiten. Diese Entwicklung spiegelt den generellen Trend auf dem Dortmunder Mietmarkt wider und zeigt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei deutlich moderater als im Kaufsegment. Mit einem Anstieg von etwa 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal und rund 4,5 Prozent im Jahresvergleich bewegen sich die Steigerungsraten im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung. Diese relative Stabilität macht Miethäuser zu einer planbaren Option für Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Immobilienkauf entscheiden können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Außenbezirke, wo das Angebot jedoch stark begrenzt ist. Miethäuser sind in Dortmund traditionell ein knappes Gut, da viele Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder zum Kauf anbieten. Diese Knappheit führt zu einer stabilen Nachfrage und kurzen Leerstandszeiten, besonders in Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die geringe Leerstandsquote bei Miethäusern unterstreicht die angespannte Situation auf diesem Marktsegment. Besonders in guten Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was Vermietern eine komfortable Position verschafft. Interessenten müssen oft Kompromisse eingehen oder längere Suchzeiten in Kauf nehmen, um ein passendes Mietobjekt zu finden. Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da sich Neubauprojekte primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Häuser folgt einem erwartbaren Muster: In zentralen Lagen und etablierten Vierteln wie dem Kreuzviertel oder Hörde werden höhere Mieten verlangt, während Stadtrandbezirke günstigere Alternativen bieten. Die Preisunterschiede sind dabei weniger ausgeprägt als im Kaufsegment, bewegen sich aber dennoch in einer Spanne von etwa 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter zwischen günstigen und teuren Lagen.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung und ausreichender Infrastruktur. Stadtteile wie Hombruch oder Brackel, die diese Kriterien erfüllen, verzeichnen eine stabile Nachfrage und moderate Mietpreissteigerungen. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wird dabei zunehmend zu einem wichtigen Kriterium für Mietinteressenten und kann sich preisbildend auswirken.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Miethaus-Markt deuten auf weiterhin steigende Mieten hin, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, da kaum neue Objekte in diesem Segment auf den Markt kommen. Für Vermieter bedeutet dies eine weiterhin positive Marktentwicklung mit stabilen Erträgen und geringen Leerstandsrisiken.

Langfristig könnte sich der Trend zu flexibleren Wohnformen verstärken, was die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern würde. Besonders junge Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen noch keinen Hauskauf leisten können oder wollen, werden verstärkt auf dem Mietmarkt aktiv. Dies könnte in den kommenden 12 bis 24 Monaten zu weiteren moderaten Mietpreissteigerungen führen, insbesondere in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur. Vermieter sollten sich auf eine anhaltend hohe Nachfrage einstellen und haben gute Chancen, qualitativ hochwertige Mieter zu finden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf einem moderaten Niveau. Dies stellt einen Anstieg von 0,09 Euro pro Quadratmeter gegenüber dem zweiten Quartal dar, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 8,48 Euro lag. Mit einer Steigerung von 1,06 Prozent im Quartalsvergleich und etwa 4,5 Prozent im Jahresvergleich zeigt sich eine kontinuierliche, aber maßvolle Aufwärtsentwicklung.

Diese Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort bei gleichzeitig moderater Mietpreisdynamik im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen. Die Mietpreissteigerungen bewegen sich damit in einem Rahmen, der für viele Mieter noch tragbar ist, während sie gleichzeitig für Vermieter attraktive Renditen ermöglichen. Die relative Preisstabilität macht Dortmund zu einem ausgewogenen Mietmarkt, der sowohl für Mieter als auch für Investoren interessant ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Besonders in zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen sind die Leerstandsquoten minimal, was zu einem Vermietermarkt führt. Die starke Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: die wachsende Zahl von Studierenden an den Dortmunder Hochschulen, junge Berufstätige, die Flexibilität schätzen, sowie Haushalte, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise gegen Eigentum entscheiden.

Trotz der hohen Priorität von Neubauprojekten limitiert der Baulandmangel das Angebotswachstum erheblich. Die vorhandenen Neubauprojekte können die Nachfrage nur teilweise befriedigen, was zu anhaltenden Engpässen führt. Besonders im Segment der bezahlbaren Mietwohnungen ist die Situation angespannt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen in guten Lagen beträgt oft nur wenige Tage, während auf eine Wohnung häufig dutzende Bewerbungen eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreislandschaft in Dortmund zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Spitzenmieten werden in zentralen Lagen und etablierten Vierteln wie dem Kreuzviertel, der Stadtmitte sowie in Hörde und Lücklemberg erzielt. Hier können die Mieten durchaus 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen, insbesondere bei neueren oder sanierten Objekten mit gehobener Ausstattung.

Im Gegensatz dazu bieten Stadtrandbezirke wie Mengede, Scharnhorst oder Wickede deutlich günstigere Mieten, die teilweise bei 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent zwischen den teuersten und günstigsten Lagen ermöglichen es unterschiedlichen Einkommensgruppen, adäquaten Wohnraum zu finden. Besonders dynamisch zeigt sich die Mietentwicklung in Vierteln mit guter Verkehrsanbindung, wo die Nähe zu U-Bahn-Stationen oder Schnellstraßen zunehmend preisbildend wirkt.

Prognose und Ausblick

Die Expertenprognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Der anhaltende Nachfrageüberhang wird voraussichtlich zu weiteren Mieterhöhungen führen, wobei diese im einstelligen Prozentbereich bleiben dürften. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, können aber die strukturelle Knappheit nicht vollständig auflösen.

Der Markt wird weiterhin von der demografischen Entwicklung, der Zuwanderung und der wirtschaftlichen Attraktivität Dortmunds geprägt sein. Besonders im Segment der kleineren Wohnungen für Singles und Paare sowie bei familiengerechten Wohnungen wird die Nachfrage hoch bleiben. Vermieter können sich auf einen stabilen Markt mit geringen Leerstandsrisiken und kontinuierlichen Mieteinnahmen einstellen. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt einstellen müssen, in dem schnelle Entscheidungen und vollständige Bewerbungsunterlagen entscheidend sind.

Die Stadtentwicklungsprojekte der kommenden Jahre, insbesondere die Erschließung neuer Wohnquartiere und die Nachverdichtung bestehender Stadtteile, werden mittelfristig zu einer Entspannung beitragen können. Bis diese Maßnahmen greifen, bleibt der Dortmunder Mietwohnungsmarkt jedoch ein Verkäufermarkt mit stabilen bis leicht steigenden Preisen und hoher Nachfrage.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit durchweg positiven Entwicklungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sind im Quartalsvergleich um 2,9 bis 3,7 Prozent gestiegen, während die Mietpreise mit etwa 1,06 Prozent moderat zulegten. Diese Entwicklung unterstreicht die Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort und zeigt eine fortschreitende Marktstabilisierung nach den volatilen Jahren.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen bestehen bleiben. Käufer und Mieter müssen sich weiterhin auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Eigentümer und Vermieter von der positiven Marktentwicklung profitieren. Die unterschiedlichen Preisniveaus zwischen den Stadtteilen bieten dabei Optionen für verschiedene Zielgruppen und Budgets, wobei die Schere zwischen günstigen und teuren Lagen tendenziell größer wird.