Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität mit leichten Aufwärtstendenzen. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderat gestiegen, wobei sich die Marktdynamik insgesamt als robust erweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem minimalen Anstieg von 0,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 3.200 Euro pro Quadratmeter lag. Die Jahresbetrachtung zeigt eine solidere Entwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise um 1,9 Prozent gestiegen.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin, nachdem die Märkte in den vorangegangenen Quartalen stärkeren Schwankungen unterlagen. Die moderate Preissteigerung reflektiert die weiterhin hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Käufer müssen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche aktuell etwa 480.450 Euro einplanen, was die erhebliche finanzielle Belastung für Eigenheimkäufer verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Thema auf dem Dortmunder Häusermarkt. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin rückläufig, was hauptsächlich auf die nach wie vor hohen Baukosten zurückzuführen ist. Diese Faktoren verstärken den Druck auf den Bestandsmarkt, wo verfügbare Objekte schnell Abnehmer finden.

Die Nachfrage wird durch die im Vergleich zu den Höchstständen gesunkenen Bauzinsen gestützt. Viele potenzielle Käufer, die in den vergangenen Quartalen aufgrund der Zinsentwicklung zurückhaltend waren, kehren nun verstärkt in den Markt zurück. Dies führt zu einer erhöhten Konkurrenz um die wenigen verfügbaren Objekte und stabilisiert das Preisniveau auf hohem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Premiumlagen wie Lücklemberg verzeichnen Quadratmeterpreise von bis zu 3.661 Euro, was deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegt. Diese gehobenen Wohnviertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der hohen Wohnqualität.

Im Gegensatz dazu bieten Randlagen und weniger zentrale Stadtteile günstigere Einstiegsmöglichkeiten für Käufer mit begrenzterem Budget. Hier finden sich noch Objekte unterhalb der 3.000-Euro-Marke pro Quadratmeter, was besonders für junge Familien attraktiv ist. Die Stadtteile im Dortmunder Süden und Westen zeigen dabei eine stabilere Preisentwicklung als die bereits hochpreisigen zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein moderater Preisanstieg erwartet. Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau verbleiben, insbesondere wenn die Zinsen stabil bleiben oder sogar weiter sinken. Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Preisentwicklung wird die energetische Qualität der Immobilien sein. Häuser mit moderner Energieeffizienz werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während sanierungsbedürftige Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen.

Die Neubautätigkeit dürfte frühestens ab Mitte 2026 wieder anziehen, vorausgesetzt die Baukosten stabilisieren sich und regulatorische Erleichterungen treten in Kraft. Bis dahin bleibt der Markt angespannt mit einem strukturellen Nachfrageüberhang.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 2.733 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine Stabilisierung ohne signifikante Veränderungen. Die Jahresbetrachtung offenbart jedoch eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von 2,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Diese Preisentwicklung spiegelt die differenzierte Nachfrage im Wohnungsmarkt wider. Während kompakte, moderne Wohnungen in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden, zeigen sich bei größeren oder sanierungsbedürftigen Einheiten längere Vermarktungszeiten. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung müssen Käufer aktuell etwa 218.640 Euro aufbringen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit prägt auch den Markt für Eigentumswohnungen nachhaltig. Die durch gesunkene Bauzinsen belebte Nachfrage trifft auf ein weiterhin begrenztes Angebot. Besonders im Segment der Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt aber noch deutlich unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf energieeffiziente Neubauten, die trotz höherer Kaufpreise aufgrund niedrigerer Betriebskosten stark nachgefragt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Der teuerste Stadtteil Lücklemberg weist mit 3.661 Euro pro Quadratmeter Spitzenpreise auf, die fast das 1,7-fache des günstigsten Stadtteils Somborn betragen, wo der Quadratmeterpreis bei 2.185 Euro liegt.

Die innenstadtnahen Quartiere profitieren von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der fußläufigen Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen. Stadtteile wie das Kreuzviertel oder das Kaiserviertel erfreuen sich besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten großer Beliebtheit, was die Preise in diesen Lagen zusätzlich stützt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Dortmund bleibt positiv. Ein moderater Preisanstieg von zwei bis vier Prozent jährlich erscheint für die nächsten 12 bis 24 Monate realistisch. Die energetische Qualität wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium bei der Preisbildung. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich Wertverluste hinnehmen müssen oder erfordern erhebliche Investitionen in die energetische Sanierung.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und der Trend zum urbanen Wohnen werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte eine verstärkte Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und den verfügbaren Informationen aus dem Vorquartal lässt sich jedoch eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung ableiten. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser dürften sich im Bereich von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter bewegen, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer moderaten Steigerung von etwa ein bis zwei Prozent auszugehen, was dem allgemeinen Trend im Mietmarkt entspricht. Die Jahresentwicklung dürfte bei etwa drei bis vier Prozent liegen, wobei energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Objekte überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt in Dortmund strukturell knapp. Die meisten Einfamilienhäuser werden entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Der Mietmarkt für Häuser wird hauptsächlich von zwei Segmenten bedient: hochwertige Neubauten oder modernisierte Bestandsobjekte für gehobene Ansprüche sowie ältere Häuser in Randlagen für preissensiblere Mieter.

Die Nachfrage konzentriert sich vorwiegend auf Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und einen eigenen Garten schätzen. Auch Wohngemeinschaften und größere Haushalte zeigen verstärktes Interesse an Mietshäusern, insbesondere in universitätsnahen Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Segment der Mietshäuser folgen weitgehend dem Muster des Kaufmarktes. In den bevorzugten Wohnlagen im Süden Dortmunds, etwa in Brünninghausen oder Hörde, werden Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile punkten mit ihrer grünen Umgebung, guter Infrastruktur und hoher Wohnqualität.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen im Norden und Osten der Stadt liegen die Mieten deutlich niedriger, teilweise bei unter 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten jedoch oft größere Grundstücke und mehr Platz fürs Geld, was sie für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Die Mietpreise dürften moderat um zwei bis drei Prozent jährlich steigen. Ein wichtiger Treiber könnte die zunehmende Nachfrage nach flexiblen Wohnformen sein, insbesondere von Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise und Zinsen den Erwerb eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen.

Die energetischen Anforderungen werden auch im Miethausmarkt zunehmend preisbestimmend. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen dürfte. Gleichzeitig könnten staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen den Markt beleben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 0,09 Euro oder 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 0,37 Euro pro Quadratmeter oder 4,51 Prozent eine deutlichere Steigerung.

Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 600 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Element des Mietwohnungsmarktes in Dortmund. Trotz der durch gesunkene Bauzinsen belebten Bautätigkeit kann das Angebot mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Die Leerstandsquote bewegt sich weiter auf historisch niedrigem Niveau, was Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: Die wachsende Studierendenzahl an den Dortmunder Hochschulen, der Zuzug von Fachkräften in die prosperierenden Wirtschaftszweige der Stadt sowie die allgemeine Urbanisierungstendenz. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer länger im Mietmarkt verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich, wenn auch weniger ausgeprägt als im Kaufsegment. Die Innenstadt und die angrenzenden Szeneviertel wie das Kreuzviertel oder das Kaiserviertel weisen überdurchschnittliche Mieten auf. Hier werden für modernisierte Altbauwohnungen oder Neubauten Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt.

In den Außenbezirken und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten teilweise noch unter 7 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung, da Mieter verstärkt auf günstigere Alternativen ausweichen. Die Universitätsnähe bleibt ein wichtiger Preistreiber, wodurch auch periphere Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung an die Hochschulen Mietsteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt angespannt. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich zu rechnen. Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau verbleiben, während sich das Angebot nur langsam ausweitet.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Dynamik voraussichtlich nur begrenzt dämpfen können. Die energetische Sanierung des Wohnungsbestands wird zunehmend zum Kostentreiber. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass modernisierte Wohnungen mit guter Energiebilanz deutliche Mietaufschläge aufweisen werden, während unsanierte Altbauten möglicherweise Mietabschläge hinnehmen müssen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die fortschreitende Akademisierung der Stadtbevölkerung werden die Nachfrage nach kleineren, zentral gelegenen Wohnungen weiter verstärken. Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit oder strukturelle Veränderungen wie verstärktes Homeoffice und damit verbundene Abwanderung ins Umland erreicht werden.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen. Die strukturelle Angebotsknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage bestimmt weiterhin die Marktdynamik. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich Preissteigerungen, die über der allgemeinen Inflation liegen.

Die energetische Qualität der Immobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung und wird zum entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung. Investoren und Eigentümer sind gut beraten, in die energetische Optimierung ihrer Objekte zu investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Für Kaufinteressenten und Mieter bedeutet die aktuelle Marktlage, dass schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft bei der Objektwahl erforderlich sind. Die Aussichten für die kommenden Quartale deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei eine grundlegende Entspannung des Marktes nicht vor 2027 zu erwarten ist.