Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einem stabilen Preisauftrieb führt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiter nach oben entwickelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, als der Durchschnittspreis noch bei 3.256 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung zwischen 3 und 8 Prozent, was die anhaltende Wertstabilität und Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage unterstreicht.

Die Preisspanne bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 3.203 und 3.403 Euro pro Quadratmeter. Diese Variation spiegelt die heterogene Struktur des Dortmunder Immobilienmarktes wider, der sowohl hochpreisige Premiumlagen als auch erschwinglichere Randgebiete umfasst. Die langfristige Betrachtung über einen Fünfjahreszeitraum zeigt sogar Wertsteigerungen von bis zu 22,5 Prozent, was die nachhaltige Entwicklung des Marktes verdeutlicht.

Marktdynamik

Der Häusermarkt in Dortmund ist gekennzeichnet durch eine ausgeprägte Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Diese Marktdynamik führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten und verkürzt die durchschnittlichen Vermarktungszeiten erheblich. Die Neubauaktivität kann als moderat bezeichnet werden und reicht nicht aus, um die bestehende Nachfrage vollständig zu befriedigen.

Die Anzahl der Transaktionen hat im Vergleich zum Vorquartal zugenommen, was auf eine gewisse Belebung des Marktes hindeutet. Allerdings bleibt das verfügbare Angebot weiterhin auf einem niedrigen Niveau, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt. Die Leerstandsquote bei Häusern ist nahezu vernachlässigbar, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Spitzenreiter ist der Stadtteil Lücklemberg mit Quadratmeterpreisen von bis zu 3.661 Euro, gefolgt von anderen beliebten zentralen und stadtnahen Lagen. Diese Premiumstandorte zeichnen sich durch eine hervorragende Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung und ein attraktives Wohnumfeld aus.

Am anderen Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn, wo Häuser bereits ab etwa 2.185 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind. Diese günstigeren Lagen befinden sich typischerweise in Randgebieten oder in Stadtteilen mit geringerer Infrastrukturdichte. Die Preisdifferenz zwischen teuersten und günstigsten Lagen beträgt somit über 67 Prozent, was erhebliche Auswahlmöglichkeiten für unterschiedliche Budgets bietet.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern. Die Haupttreiber dieser Entwicklung sind die anhaltend hohe Nachfrage, die Limitierung verfügbarer Neubauflächen sowie die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Region. Die Attraktivität Dortmunds als Universitätsstadt und wichtiger Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet wird voraussichtlich weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen.

Es wird erwartet, dass sich die Preise auf dem erreichten Niveau stabilisieren und jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aufweisen werden. Risikofaktoren könnten steigende Zinsen oder eine wirtschaftliche Abschwächung darstellen, allerdings werden diese Faktoren aktuell als beherrschbar eingeschätzt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Dortmund kosten im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 2.644 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Preissteigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.549 Euro lag. Die Jahressteigerung im Vergleich zum dritten Quartal 2024 bewegt sich in einer Spanne von 3 bis 8 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Eigentumswohnungen unterstreicht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von 2.640 bis 2.733 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen erzielen dabei die höchsten Preise, während unsanierte Bestandswohnungen in einfachen Lagen deutlich günstiger zu erwerben sind.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine ähnlich angespannte Situation wie der Häusermarkt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt führt. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment wird als begrenzt beschrieben, wobei die realisierten Projekte hauptsächlich im höherpreisigen Segment angesiedelt sind.

Die Verkaufszahlen haben im Vergleich zum Vorquartal zugenommen, was auf eine gewisse Normalisierung des Marktes nach den Unsicherheiten der vergangenen Jahre hindeutet. Dennoch reicht das Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu befriedigen, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bieterwettbewerben führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte liegt oft bei nur wenigen Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen folgen einem klaren Muster: Zentrale Stadtteile und beliebte Wohnviertel wie das Dortmunder Zentrum und Lücklemberg verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. Hier werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Spitzenpreise von über 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

In Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Vierteln sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger erhältlich. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und Standardlagen kann bis zu 40 Prozent betragen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von Universitätseinrichtungen, Parks und guter Verkehrsinfrastruktur. Stadtteile mit geplanten Aufwertungsmaßnahmen zeigen bereits jetzt überdurchschnittliche Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Attraktivität Dortmunds als Universitätsstandort und die positive wirtschaftliche Entwicklung der Region werden weiterhin für eine stabile Nachfrage sorgen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 5 Prozent.

Ein besonderer Nachfragetreiber ist die zunehmende Zahl von Einpersonenhaushalten und die wachsende Beliebtheit urbanen Wohnens. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in zentralen Lagen wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Investoren zeigen weiterhin großes Interesse an Dortmunder Wohnimmobilien, was die Preisentwicklung zusätzlich stützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während konkrete Detaildaten spezifisch für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Mietpreisentwicklung ableiten, dass Miedhäuser typischerweise einen Aufschlag von 15 bis 25 Prozent gegenüber Wohnungsmieten aufweisen. Bei einem durchschnittlichen Wohnungsmietpreis von 8,57 Euro pro Quadratmeter ist daher von Hausmieten im Bereich von 9,85 bis 10,70 Euro pro Quadratmeter auszugehen.

Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer moderaten Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent auszugehen, was dem allgemeinen Trend am Mietmarkt entspricht. Die Jahressteigerung dürfte sich analog zur Wohnungsmietentwicklung bei etwa 4,5 Prozent bewegen, was die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.

Marktdynamik

Der Markt für Miedhäuser in Dortmund ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet. Die Leerstandsquote ist minimal, und verfügbare Objekte finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Mieter. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen.

Die Neubauaktivität im Segment der Miedhäuser ist sehr begrenzt, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser errichten. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots. Bestandsobjekte werden zunehmend modernisiert, was zu Mieterhöhungen führt, aber auch die Wohnqualität verbessert. Der Markt zeigt Anzeichen eines klassischen Vermietermarktes mit geringen Leerständen und stabilen Mieteinnahmen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In beliebten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur, wie etwa in Stadtnähe oder in grünen Vororten, werden Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch gute Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Verkehrsanbindungen aus.

In Stadtrandgebieten und weniger nachgefragten Vierteln sind Miedhäuser bereits ab 8 bis 9 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Besonders familienfreundliche Stadtteile mit ruhiger Wohnlage und guter Anbindung an Grünflächen erfreuen sich großer Beliebtheit. Die Nähe zu Arbeitsplatzzentren und die Qualität der lokalen Infrastruktur sind entscheidende Preisfaktoren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Hausmieten erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent führen. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen Zahl junger Familien in Dortmund stützt diese Prognose.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung ist die geplante Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur in verschiedenen Stadtteilen, was diese für Mieter attraktiver machen könnte. Gleichzeitig könnten strengere energetische Anforderungen zu Modernisierungen führen, die sich in höheren Mieten niederschlagen. Der Trend zum Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Räumen weiter verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Dortmund beträgt im dritten Quartal 2025 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Erhöhung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,51 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Situation am Mietwohnungsmarkt verdeutlicht.

Die Preisspanne für Mietwohnungen ist erheblich und reicht von etwa 6 Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu über 12 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Premiumlagen. Die durchschnittliche Warmmiete inklusive Nebenkosten liegt bei etwa 11 Euro pro Quadratmeter, wobei die steigenden Energiekosten einen erheblichen Anteil ausmachen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist durch eine sehr hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringen Leerständen geprägt. Die Leerstandsquote liegt deutlich unter 3 Prozent, was auf einen extrem angespannten Markt hindeutet. Die Neubauaktivität kann die bestehende Nachfrage nicht vollständig befriedigen, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Besonders ausgeprägt ist die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter erhöht. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommen führt. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant. In zentralen Lagen, beliebten Szenevierteln und der Stadtmitte werden die höchsten Mieten erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft über 10 Euro, in Premiumlagen sogar bei 12 Euro und mehr. Diese Gebiete profitieren von kurzen Wegen, vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und einer guten Nahversorgung.

Stadtteile am Rand und in weniger attraktiven Lagen bieten dagegen noch bezahlbaren Wohnraum mit Mieten zwischen 6 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Die Universitätsnähe führt in einigen Stadtteilen zu einer besonderen Dynamik mit hoher Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Stadtteile mit geplanten Aufwertungsmaßnahmen zeigen bereits jetzt überdurchschnittliche Mietsteigerungen in Erwartung zukünftiger Verbesserungen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 5 Prozent liegen. Das knappe Angebot bei stabiler oder sogar steigender Nachfrage wird weiterhin für Aufwärtsdruck bei den Mieten sorgen.

Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single-Haushalten und die Attraktivität Dortmunds als Studien- und Arbeitsort werden die Nachfrage weiter stützen. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungsraten in einigen Segmenten dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Die Energiewende und steigende Anforderungen an die energetische Sanierung könnten zu weiteren Modernisierungen und damit verbundenen Mieterhöhungen führen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. In allen vier untersuchten Segmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – zeigen sich moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage. Die Marktdynamik wird wesentlich durch die Angebotsknappheit bestimmt, die trotz moderater Neubauaktivität fortbesteht.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich und bieten Chancen für unterschiedliche Zielgruppen und Budgets. Während Premiumlagen weiterhin hohe Preise erzielen, bieten Randgebiete noch bezahlbare Alternativen. Die positive wirtschaftliche Entwicklung Dortmunds, seine Rolle als Universitätsstadt und die zentrale Lage im Ruhrgebiet werden voraussichtlich auch in Zukunft für eine stabile Nachfrage und moderate Preissteigerungen sorgen.

Investoren und Eigennutzer sollten die aktuelle Marktlage sorgfältig analysieren und bei Kaufentscheidungen die langfristige Perspektive im Blick behalten. Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen und sollten bestehende Mietverhältnisse nach Möglichkeit erhalten. Der Dortmunder Immobilienmarkt bleibt ein attraktiver, aber auch herausfordernder Markt mit guten Zukunftsperspektiven.