Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer fortgesetzten Marktanspannung führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich gestiegen, wobei sich die Dynamik leicht verlangsamt hat.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund zwischen 3.203 Euro und 3.403 Euro, je nach Datenquelle und Berechnungsmethode. Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise zwischen 3.144 Euro und 3.306 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Preissteigerung beträgt somit etwa 2 bis 3 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solide Wertsteigerung von etwa 2,9 bis 3 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht die Stabilität des Dortmunder Hausmarktes, auch wenn die Steigerungsraten im Vergleich zu den Boomjahren der Vergangenheit moderat ausfallen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 450.000 und 650.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Dortmund bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin limitiert ist. Diese Konstellation führt zu einem deutlichen Verkäufermarkt, bei dem qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Die Neubauaktivität zeigt sich aufgrund knapper Baulandverfügbarkeit und gestiegener Baukosten weiterhin gedämpft. Bauträger konzentrieren sich vermehrt auf die Entwicklung kleinerer Projekte mit höherer Wertschöpfung.

Besonders gefragt sind Einfamilien- und Zweifamilienhäuser mit Garten, die den gestiegenen Wohnansprüchen nach mehr Privatsphäre und Außenflächen entsprechen. Die Transaktionszahlen liegen leicht über dem Niveau des Vorquartals, was auf eine gewisse Normalisierung nach der Zinswende hindeutet. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Spitzenreiter ist der Stadtteil Lücklemberg mit Quadratmeterpreisen von bis zu 3.661 Euro, gefolgt von anderen beliebten Wohnlagen wie Hörde mit dem Phoenix-See-Areal. Diese Premium-Standorte profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter. Die zentralen und zentrumsnahen Lagen verzeichnen eine besonders starke Nachfrage, während periphere Stadtteile eine stabilere, aber weniger dynamische Preisentwicklung aufweisen. Die südlichen Stadtteile, insbesondere jene mit guter Anbindung an das Stadtzentrum und Nähe zu Naherholungsgebieten, erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern in Dortmund. Die niedrigen Zinsen in Kombination mit der wirtschaftlichen Stabilität der Region werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings dürfte sich das Wachstumstempo aufgrund der bereits erreichten Preisniveaus und der sich abkühlenden Konjunktur leicht verlangsamen.

Die Knappheit an Bauland wird mittelfristig ein limitierender Faktor für die Angebotserweiterung bleiben. Nachverdichtungsprojekte und die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohngebiete könnten punktuell für Entlastung sorgen. Insgesamt wird der Markt für Hauskäufer herausfordernd bleiben, mit anhaltend hohen Preisen und begrenzter Auswahl, insbesondere im mittleren Preissegment.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 zwischen 2.640 und 2.733 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1 bis 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 2.549 bis 2.664 Euro pro Quadratmeter lagen. Die jährliche Preissteigerung beläuft sich auf beachtliche 3,7 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe und Ausstattung. Während kleine Apartments mit 40 bis 50 Quadratmetern bereits ab 130.000 Euro erhältlich sind, werden für großzügige Neubauwohnungen in Toplagen durchaus Preise von über 500.000 Euro aufgerufen. Der Durchschnittspreis für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern liegt bei etwa 200.000 bis 250.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird maßgeblich durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Dortmunds und die Präsenz mehrerer Hochschulen getrieben. Besonders junge Berufstätige und Kapitalanleger zeigen starkes Interesse an diesem Marktsegment. Das Angebot kann trotz verstärkter Neubauaktivitäten mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich lebhafter als im Haussektor, mit mehreren größeren Projekten, die sich in verschiedenen Entwicklungsstadien befinden. Dennoch reicht die Fertigstellungsquote nicht aus, um den strukturellen Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten oder Objekte in weniger attraktiven Lagen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen werden häufig bereits vor Fertigstellung verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Premium-Lagen in der Innenstadt und im Bereich des Phoenix-Sees in Hörde erzielen Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Diese Standorte profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und exzellenten Verkehrsanbindungen.

Im Gegensatz dazu sind Eigentumswohnungen in peripheren Stadtteilen oder in der Nähe von Industriegebieten deutlich günstiger, mit Preisen ab 1.800 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtteile im mittleren Preissegment, wie beispielsweise Hombruch oder Brackel, erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien und bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Nähe zu Grünanlagen und gute Schulinfrastruktur sind hier wichtige Werttreiber.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Marktexperten erwarten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung, getragen von der anhaltenden Urbanisierung und dem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zweipersonenhaushalten unterstützt die Nachfrage nach Wohnungen zusätzlich.

Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen werden bestimmte Stadtteile aufwerten und dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen die Neubaupreise weiter nach oben treiben. Investoren sollten sich auf eine Fortsetzung des Verkäufermarktes einstellen, wobei schnelle Entscheidungen bei attraktiven Objekten zunehmend wichtiger werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während spezifische Daten für Häuser zur Miete begrenzt sind, orientieren sich die Mietpreise am allgemeinen Mietniveau von durchschnittlich 8,57 Euro pro Quadratmeter kalt. Dies bedeutet eine Steigerung von etwa 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg beachtliche 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt verdeutlicht.

Für ein typisches Einfamilienhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die monatlichen Kaltmieten zwischen 1.100 und 1.400 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Moderne Niedrigenergiehäuser oder neu errichtete Reihenhäuser können Mietpreise von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter erzielen, während ältere Bestandsimmobilien in weniger gefragten Lagen bei etwa 7 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist ausgesprochen knapp, was zu einem stark nachfragegetriebenen Markt führt. Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Die COVID-19-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnfläche und privatem Außenbereich nachhaltig verstärkt, was die Nachfrage nach Mietshäusern zusätzlich befeuert.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist begrenzt, da sich Entwickler hauptsächlich auf den lukrativeren Verkauf konzentrieren. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Mietshaussiedlungen, oft als Niedrigenergie- oder Passivhäuser konzipiert, die trotz höherer Mieten schnell vermietet werden. Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht vorhanden, und Objekte werden häufig innerhalb weniger Tage nach Inserierung vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen weitgehend dem Muster der Kaufpreise. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie der Gartenstadt oder in Hörde werden Premium-Mieten verlangt, die bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Diese Lagen bieten eine exzellente Infrastruktur, gute Verkehrsanbindungen und ein attraktives Wohnumfeld.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind Mietshäuser deutlich günstiger zu haben, mit Preisen ab 6,50 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Mengede oder Scharnhorst bieten hier noch bezahlbaren Wohnraum für Familien mit begrenztem Budget. Die Nachfrage konzentriert sich jedoch zunehmend auf Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Bildungseinrichtungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet, allerdings mit leicht gedämpfter Dynamik. Die gute Wirtschaftslage Dortmunds und der kontinuierliche Zuzug werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnte die angekündigte Verschärfung der Mietpreisbremse dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird mittelfristig bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können selektiv bei der Mieterauswahl vorgehen. Für Mietsuchende bedeutet dies, dass sie sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit steigenden Preisen und hohem Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Erhöhung um 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung signifikante 4,51 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Die absolute Mietpreisspanne ist erheblich: Während kleine Einzimmerwohnungen mit 30 Quadratmetern ab etwa 300 Euro kalt zu mieten sind, werden für großzügige Neubauwohnungen mit über 100 Quadratmetern in Toplagen Mieten von über 1.200 Euro aufgerufen. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern kostet derzeit zwischen 600 und 700 Euro Kaltmiete, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Die Kombination aus Bevölkerungswachstum, studentischem Zuzug und der Attraktivität als Wirtschaftsstandort führt zu einer anhaltend hohen Nachfrage. Das Angebot kann trotz verstärkter Neubauaktivitäten nicht mithalten, was zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich hat zwar zugenommen, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um den Markt zu entspannen. Viele Neubauprojekte zielen auf das gehobene Segment ab, was die Versorgung im mittleren und unteren Preissegment weiter verknappt. Der Leerstand ist auf einem historisch niedrigen Niveau, und freiwerdende Wohnungen werden oft innerhalb von Stunden neu vermietet. Besichtigungstermine gleichen regelrechten Massenveranstaltungen mit dutzenden Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind ausgeprägt. Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter werden in der Innenstadt, im Kreuzviertel und im Bereich Phoenix-See erzielt. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Arbeitsplätzen, Universitäten und einem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

In peripheren Stadtteilen wie Wickede oder Lütgendortmund liegen die Mieten mit 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten eine Alternative für preissensible Mieter, erfordern jedoch längere Pendelzeiten. Studentisch geprägte Viertel wie die Nordstadt zeigen eine besondere Dynamik mit stark steigenden Mieten aufgrund der hohen Nachfrage nach kleinen, bezahlbaren Wohnungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenngleich mit leicht verlangsamtem Tempo aufgrund regulatorischer Eingriffe und einer möglichen konjunkturellen Abkühlung. Der strukturelle Wohnungsmangel, insbesondere im bezahlbaren Segment, wird weiterhin prägend bleiben.

Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug von Studierenden und Fachkräften wird die Nachfrage hochhalten. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten und strengere Klimaschutzauflagen zu zusätzlichen Kostensteigerungen führen, die auf die Mieter umgelegt werden. Die Stadt Dortmund plant verschiedene Maßnahmen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, deren Wirkung sich jedoch erst mittelfristig entfalten wird. Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und einen hart umkämpften Markt einstellen, während Vermieter von stabilen Erträgen und minimalen Leerstandsrisiken profitieren.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, nachfragegetriebener Markt mit moderaten aber stetigen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 zeigt eine Verlangsamung der Wachstumsdynamik bei fortgesetztem Aufwärtstrend. Sowohl Kauf- als auch Mietmärkte sind von einem strukturellen Angebotsdefizit geprägt, das sich mittelfristig nicht auflösen wird.

Die Stadt Dortmund bleibt aufgrund ihrer wirtschaftlichen Stärke, der universitären Landschaft und der vergleichsweise moderaten Preise im Ruhrgebietskontext ein attraktiver Wohnstandort. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen weiterhin kompetitiven Markt mit begrenzten Opportunitäten einstellen, während Mieter mit anhaltend steigenden Kosten rechnen müssen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob regulatorische Eingriffe und konjunkturelle Entwicklungen zu einer Marktberuhigung führen oder ob die strukturellen Faktoren weiterhin für Preisdruck sorgen.