Immobilienmarktbericht Dortmund Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin von einer robusten Dynamik geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor verzeichnen wir kontinuierliche Preissteigerungen, die von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot getrieben werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die positiven Entwicklungstrends fortgesetzt und teilweise sogar verstärkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.352 Euro. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung von 2,9 Prozent im Vergleich zum Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.306 Euro lag. Die Dynamik wird besonders deutlich im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um beachtliche 8 Prozent erhöht.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Häusermarktes wider. Die kontinuierlichen Steigerungen zeigen, dass trotz des bereits erreichten hohen Preisniveaus die Nachfrage ungebrochen stark bleibt. Besonders bei Einfamilienhäusern und modernen Reihenhäusern ist die Preisdynamik ausgeprägt, während ältere Bestandsimmobilien eine etwas moderatere Preisentwicklung aufweisen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist weiterhin von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot bleibt knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bietergefechten, insbesondere bei Objekten in begehrten Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, aber stabil. Neue Bauprojekte werden kontinuierlich realisiert, können jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Die Fertigstellungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, was auf eine Stabilisierung der Lieferketten und Baustoffverfügbarkeit hindeutet. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Der teuerste Stadtteil für Hauskäufer ist Lücklemberg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Diese gehobene Lage zeichnet sich durch ihre ruhige Wohnumgebung, die Nähe zu Grünflächen und die gute Infrastruktur aus. Am günstigsten sind Häuser in Somborn zu erwerben, wo der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 2.185 Euro liegt.

Die zentrumsnahen Stadtteile verzeichnen generell höhere Preise als die Randlagen, wobei sich dieser Trend im dritten Quartal weiter verstärkt hat. Besonders gefragt sind Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung, entwickelter Infrastruktur und hoher Lebensqualität. Die südlichen Stadtteile Dortmunds erweisen sich dabei als besonders dynamisch, was auf die dortige Stadtentwicklung und die Nähe zu attraktiven Naherholungsgebieten zurückzuführen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des positiven Preistrends im Häusersegment. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine jährliche Preissteigerung von 5 bis 7 Prozent erscheint realistisch, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die Neubauaktivität dürfte sich leicht intensivieren, was mittelfristig zu einer gewissen Entspannung auf der Angebotsseite führen könnte. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die Marktdynamik grundlegend zu verändern. Die demographische Entwicklung Dortmunds mit kontinuierlichem Zuzug und die anhaltende Attraktivität als Wohnstandort im Ruhrgebiet sprechen für eine stabile Nachfrage in den kommenden Jahren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.640 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 2.549 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 3,7 Prozent. Diese Entwicklung übertrifft sogar die bereits positive Dynamik im Häusersegment und unterstreicht die hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine besonders dynamische Entwicklung. Diese überdurchschnittliche Preissteigerung ist vor allem auf die verstärkte Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungsgrößen zurückzuführen, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern gesucht werden. Neubauwohnungen erzielen dabei deutlich höhere Preise als Bestandswohnungen, wobei der Preisabstand sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist von einer ausgeprägten Knappheit geprägt. Das verfügbare Angebot kann die hohe Nachfrage nicht bedienen, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. Attraktive Wohnungen in guten Lagen sind oft bereits nach wenigen Tagen verkauft, nicht selten über dem ursprünglich aufgerufenen Angebotspreis.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich moderat, aber stabil. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung, deren Fertigstellung für die kommenden Quartale erwartet wird. Die Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten liegen häufig bei über 80 Prozent noch vor Baubeginn, was die hohe Nachfrage eindrucksvoll belegt. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie im Häusersegment. Lücklemberg führt auch hier die Preisskala mit durchschnittlich 3.661 Euro pro Quadratmeter an, während in Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Wohnungen zu finden sind. Diese erhebliche Preisspanne von fast 1.500 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht die starken Lageunterschiede innerhalb des Stadtgebiets.

Die Innenstadt und die innenstadtnahen Quartiere verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage, insbesondere nach modernisierten Altbauwohnungen und hochwertigen Neubauwohnungen. Die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und zeigen überdurchschnittliche Preissteigerungen. In den Randlagen ist die Preisentwicklung moderater, wobei auch hier eine positive Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der Preissteigerungen, wobei mit jährlichen Zuwachsraten von 6 bis 8 Prozent gerechnet wird. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Neubauvolumen und der allgemeinen wirtschaftlichen Stabilität der Region.

Mittelfristig könnte die geplante Fertigstellung mehrerer größerer Wohnbauprojekte zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Jedoch wird erwartet, dass die Nachfrage weiterhin hoch bleibt, getrieben von demografischen Faktoren, der Attraktivität Dortmunds als Universitätsstadt und der zunehmenden Bedeutung als Technologie- und Dienstleistungsstandort. Investoren dürften weiterhin starkes Interesse am Dortmunder Wohnungsmarkt zeigen, was die Preisdynamik zusätzlich stützt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 4,51 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutliche Aufwärtsentwicklung.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, bleibt aber dennoch auf einem kontinuierlichen Wachstumspfad. Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die sich ideal für Familien eignen. Diese Objekttypen verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen, während ältere, nicht modernisierte Häuser eine schwächere Preisentwicklung aufweisen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in Dortmund bleibt auf hohem Niveau, wobei das Angebot weiterhin knapp ist. Viele potenzielle Mieter, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen keinen Hauskauf leisten können, weichen auf den Mietmarkt aus, was die Nachfrage zusätzlich verstärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Mietshäuser liegt bei nur wenigen Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietshäuserbereich ist moderat, aber stabil. Einige Investoren und Wohnungsbaugesellschaften haben neue Projekte für Reihenhaussiedlungen zur Vermietung gestartet, die voraussichtlich in den kommenden Quartalen fertiggestellt werden. Der Leerstand im Mietshäuserbereich ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Objekte in peripheren Lagen oder mit erheblichem Sanierungsbedarf.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten für Mietshäuser vorliegen, lässt sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung ableiten, dass die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen erheblich sind. Zentrumsnahe Lagen und beliebte Wohnviertel mit guter Infrastruktur erzielen deutlich höhere Mieten als Randlagen. Besonders begehrt sind Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie Einkaufsmöglichkeiten.

Die südlichen Stadtteile Dortmunds, die sich durch ihre grüne Umgebung und familienfreundliche Atmosphäre auszeichnen, verzeichnen eine besonders hohe Nachfrage nach Mietshäusern. Hier liegen die Mieten oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt. In den nördlichen und östlichen Randlagen sind die Mieten hingegen moderater, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen im Häusersegment erwartet. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Nachfrage dürfte weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich einen Hauskauf noch nicht leisten können.

Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf dem Mietmarkt für Häuser führen. Allerdings wird erwartet, dass die Grundnachfrage stark bleibt, sodass keine signifikante Trendwende zu erwarten ist. Die demografische Entwicklung mit einer stabilen Anzahl von Familien mit Kindern in Dortmund spricht für eine anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 4,51 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen verläuft damit parallel zur Entwicklung bei Mietshäusern, was auf eine allgemein angespannte Situation am Mietmarkt hindeutet. Besonders stark nachgefragt sind Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage, die von Singles, Studenten und jungen Paaren gesucht werden. Diese Segmente verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen. Größere Familienwohnungen zeigen eine etwas moderatere, aber dennoch positive Preisentwicklung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungsbereich ist von einer ausgeprägten Knappheit an verfügbaren Wohnungen geprägt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu sehr kurzen Vermietungszeiten führt. Attraktive Wohnungen in guten Lagen erhalten oft Dutzende von Bewerbungen innerhalb weniger Tage nach Veröffentlichung. Diese Situation hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht entspannt, sondern eher noch verschärft.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich moderat, aber stabil. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder Bauphase, deren Fertigstellung für die kommenden Quartale erwartet wird. Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Selbst Wohnungen mit weniger optimaler Ausstattung oder Lage finden schnell Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch wenn keine detaillierten stadtteilspezifischen Daten für Mietwohnungen vorliegen, zeigt die Marktbeobachtung deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Das Zentrum und die beliebten innenstadtnahen Viertel erzielen die höchsten Mieten, während die Randlagen deutlich günstiger sind. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen führt zu besonders hohen Mieten in den entsprechenden Stadtteilen.

Die Stadtteile entlang der Hauptverkehrsachsen und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verzeichnen eine überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechend höhere Mieten. Besonders die Nähe zu U-Bahn- und S-Bahn-Stationen wird von Mietern geschätzt und spiegelt sich in höheren Mietpreisen wider. In den Außenbezirken ohne direkte Anbindung an den Schienenverkehr sind die Mieten niedriger, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund für die nächsten 12 bis 24 Monate fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen mit jährlichen Zuwachsraten von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Neubauvolumen und der allgemeinen Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug, insbesondere von jungen Menschen und Fachkräften, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Die Rolle Dortmunds als Universitätsstadt mit über 50.000 Studierenden sorgt für eine konstante Grundnachfrage im Mietwohnungsbereich. Mittelfristig könnten die geplanten Neubauprojekte zu einer gewissen Entspannung führen, jedoch wird nicht erwartet, dass sich die grundlegende Marktdynamik signifikant ändert.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder andere wohnungspolitische Maßnahmen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in attraktiven Lagen wird weiterhin ein bestimmender Faktor bleiben.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit kontinuierlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen mit Steigerungsraten von 2,9 bis 3,7 Prozent im Quartalsvergleich eine besonders dynamische Entwicklung. Der Mietmarkt entwickelt sich mit Steigerungsraten von etwa 1 Prozent im Quartalsvergleich moderater, bleibt aber auf einem stabilen Wachstumspfad.

Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bestimmen weiterhin die Marktdynamik. Die Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Wirtschaftsstandort im Ruhrgebiet, die gute Infrastruktur und die Rolle als Universitätsstadt tragen zur positiven Marktentwicklung bei. Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Dortmunder Immobilienmarkt trotz des erreichten Preisniveaus interessant, wobei eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl zunehmend wichtiger wird.

Die Aussichten für die kommenden Quartale bleiben positiv, wobei mit einer Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur zu einer begrenzten Entspannung auf der Angebotsseite führen, sodass der Verkäufer- und Vermietermarkt in Dortmund auf absehbare Zeit bestehen bleiben dürfte.