Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit überwiegend positiven Tendenzen. Die Analyse basiert auf aktuellen Marktdaten und stellt einen direkten Vergleich zum vorherigen Quartal her.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.352 €/m². Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 3.120 €/m² lag. Die Preissteigerung von 7,4% innerhalb eines Quartals zeigt die anhaltende Dynamik im Hausmarkt.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung moderatere 1,88%, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2025 hindeutet. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 450.000 und 580.000 Euro, wobei Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot erheblich. Im dritten Quartal wurden durchschnittlich 12 Interessenten pro inseriertem Objekt registriert, während es im Vorquartal noch 10 waren. Die Vermarktungsdauer hat sich von durchschnittlich 65 Tagen in Q2 auf 58 Tage in Q3 verkürzt.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Belebung mit 145 fertiggestellten Einfamilienhäusern im dritten Quartal, verglichen mit 128 im zweiten Quartal. Dennoch bleibt das Angebot an Neubauten weit hinter der Nachfrage zurück. Die Leerstandsquote bei Häusern ist mit unter 0,5% praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im dritten Quartal weiter verstärkt. Der teuerste Stadtteil Lücklemberg verzeichnet mit 3.661 €/m² einen Anstieg von 4,2% gegenüber Q2 (3.514 €/m²). Am unteren Ende der Preisskala liegt Somborn mit 2.185 €/m², was dennoch einer Steigerung von 3,1% gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Besonders gefragt sind die zentrumsnahen Stadtteile sowie die grünen Randlagen im Süden Dortmunds. Die Stadtteile Brünninghausen, Hombruch und das Kreuzviertel verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen von über 8% im Quartalsvergleich. Die nördlichen Stadtteile wie Eving und Scharnhorst entwickeln sich moderater mit Steigerungen zwischen 2% und 4%.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Preistrends erwartet, jedoch mit abnehmender Dynamik. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 3-5% auf Jahresbasis. Die anhaltende Zuwanderung in die Metropolregion Ruhr, gekoppelt mit dem begrenzten Baulandangebot, wird die Preise weiter stützen.

Risikofaktoren bleiben die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und mögliche weitere Zinserhöhungen. Die geplanten Neubaugebiete in Wickede und Husen könnten ab 2026 für eine leichte Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich die Grundnachfrage nicht vollständig decken können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen erreicht im dritten Quartal 2025 2.733 €/m². Dies bedeutet eine Steigerung von 6,8% gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 2.559 €/m² lag. Die Jahressteigerung beträgt 2,59%, was auf eine Beschleunigung der Preisentwicklung im Jahresverlauf hindeutet.

Durchschnittliche Kaufpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 180.000 Euro für 2-Zimmer-Wohnungen und 380.000 Euro für großzügige 4-Zimmer-Wohnungen. Neubauwohnungen liegen preislich etwa 15-20% über dem Bestandsdurchschnitt.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine hohe Dynamik mit durchschnittlich 18 Interessenten pro Angebot, verglichen mit 15 im Vorquartal. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 48 Tagen in Q2 auf 42 Tage in Q3 reduziert. Besonders stark nachgefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich robust mit 420 fertiggestellten Einheiten im dritten Quartal gegenüber 385 in Q2. Mehrere größere Wohnbauprojekte, insbesondere im Phoenix-See-Areal und in der Nordstadt, tragen zur Angebotserweiterung bei. Die Leerstandsquote liegt bei niedrigen 1,2%, was einen leichten Rückgang gegenüber Q2 (1,4%) darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Stadtteilen bleibt erheblich. Spitzenreiter sind die Lagen rund um den Phoenix-See mit Preisen bis zu 4.200 €/m², was einer Steigerung von 5,8% gegenüber Q2 entspricht. Das Kreuzviertel und die südlichen Stadtteile wie Hombruch liegen mit 3.200-3.500 €/m² im oberen Preissegment.

Günstigere Alternativen finden sich in den nördlichen Stadtteilen wie Dorstfeld (2.100 €/m²) und Huckarde (2.250 €/m²), wobei auch diese Bereiche Wertsteigerungen von 3-4% im Quartalsvergleich verzeichnen. Die Innenstadt-West entwickelt sich mit einer überdurchschnittlichen Steigerung von 9% besonders dynamisch, getrieben durch Modernisierungsmaßnahmen und verbesserte Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt wird voraussichtlich auch in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von 2-4% jährlich. Die starke Nachfrage durch Studierende und junge Berufstätige, bedingt durch die Technische Universität und die wachsende Start-up-Szene, wird den Markt weiter stützen.

Neue Entwicklungsprojekte, insbesondere die geplante Quartiersentwicklung am ehemaligen Güterbahnhof und weitere Nachverdichtungen in zentrumsnahen Lagen, werden das Angebot erweitern, aber voraussichtlich nicht zu Preisrückgängen führen. Die Fertigstellung mehrerer Großprojekte bis Ende 2026 könnte zu einer temporären Marktentspannung führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser liegt im dritten Quartal 2025 bei 11,80 €/m², was eine Steigerung von 4,4% gegenüber dem zweiten Quartal (11,30 €/m²) darstellt. Die Jahressteigerung beträgt moderate 3,2%, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung im Mietsektor widerspiegelt.

Einfamilienhäuser zur Miete werden durchschnittlich für 1.800 bis 2.500 Euro Kaltmiete angeboten, abhängig von Größe und Ausstattung. Doppelhaushälften liegen preislich etwa 10-15% darunter. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten erreichen häufig 2.200 bis 3.000 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt extrem knapp. Im dritten Quartal standen durchschnittlich nur 85 Häuser zur Vermietung zur Verfügung, verglichen mit 92 im Vorquartal. Die Nachfrage ist mit durchschnittlich 35 Interessenten pro Objekt außergewöhnlich hoch, was einen Anstieg gegenüber Q2 (28 Interessenten) bedeutet.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei nur 12 Tagen, eine weitere Verkürzung gegenüber den bereits kurzen 15 Tagen im zweiten Quartal. Der Markt für Mietshäuser wird dominiert von Familien mit Kindern, die langfristige Mietverhältnisse suchen. Die Fluktuation ist mit unter 5% jährlich sehr gering.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den südlichen Stadtteilen wie Brünninghausen (14,50 €/m²) und Hombruch (13,80 €/m²) erzielt. Diese Lagen verzeichneten Steigerungen von 5-6% im Quartalsvergleich. Die Stadtteile rund um den Phoenix-See liegen mit 15,20 €/m² an der Spitze des Mietpreisspektrums.

Günstigere Alternativen finden sich in den nördlichen und östlichen Stadtteilen. In Mengede und Lütgendortmund liegen die Mieten bei 9,50 bis 10,50 €/m², wobei auch hier Steigerungen von 3-4% zu verzeichnen sind. Die zentrumsnahen Lagen zeigen eine heterogene Entwicklung mit Mieten zwischen 11,00 und 13,00 €/m².

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird voraussichtlich angespannt bleiben. Für die nächsten 12 Monate werden weitere Mietsteigerungen von 3-4% erwartet. Die Einführung verschärfter Mietpreisbremsen könnte die Dynamik in den kommenden 24 Monaten leicht dämpfen, wird aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen.

Das strukturelle Unterangebot wird sich mittelfristig nicht auflösen, da kaum neue Häuser explizit für den Mietmarkt gebaut werden. Die meisten Neubauten sind für den Eigennutz konzipiert. Eine leichte Entspannung könnte durch demografische Veränderungen und verstärkte Suburbanisierung eintreten, dies wird jedoch frühestens ab 2027 spürbar werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 9,85 €/m², was einer Steigerung von 3,7% gegenüber dem zweiten Quartal (9,50 €/m²) entspricht. Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei 4,8%, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Mietmarktes unterstreicht.

Die Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße: 1-Zimmer-Wohnungen liegen bei durchschnittlich 12,50 €/m², während größere 4-Zimmer-Wohnungen für etwa 8,80 €/m² vermietet werden. Neubauwohnungen erzielen Spitzenmieten von bis zu 14,00 €/m², während unsanierte Altbauwohnungen bei etwa 7,50 €/m² liegen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt zeigt eine außerordentlich hohe Nachfrage mit durchschnittlich 45 Bewerbern pro Wohnung, eine Steigerung gegenüber 38 im Vorquartal. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf nur noch 8 Tage verkürzt (Q2: 11 Tage). Besonders umkämpft sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage mit bis zu 80 Bewerbern.

Das Angebot an Mietwohnungen ist mit etwa 1.200 verfügbaren Einheiten pro Monat weiterhin knapp, zeigt aber eine leichte Verbesserung gegenüber Q2 (1.100 Einheiten). Die Leerstandsquote liegt bei historisch niedrigen 1,8%, was einen weiteren Rückgang gegenüber dem Vorquartal (2,1%) bedeutet. Die Fluktuation beträgt durchschnittlich 11% jährlich, wobei sie in Studentenvierteln deutlich höher liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den Premium-Lagen erzielt: Phoenix-See-Umfeld (13,50 €/m²), Kreuzviertel (12,80 €/m²) und Klinikviertel (11,90 €/m²). Diese Stadtteile verzeichneten Steigerungen von 4-5% im Quartalsvergleich. Die Innenstadt-West entwickelt sich mit Mieten von 10,50 €/m² und einer Steigerung von 6% besonders dynamisch.

Günstigere Wohnlagen finden sich in der Nordstadt (7,80 €/m²), Scharnhorst (7,50 €/m²) und Wickede (8,20 €/m²). Auch diese Stadtteile zeigen Aufwärtstendenzen mit Steigerungen von 2-3% im Vergleich zum Vorquartal. Die Universitätsnähe führt in Stadtteilen wie Barop und Eichlinghofen zu überdurchschnittlichen Mieten von 10,20 bis 10,80 €/m² trotz peripherer Lage.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von hoher Nachfrage geprägt sein. Prognosen gehen von weiteren Mietsteigerungen von 3-4% jährlich aus. Die geplante Fertigstellung von etwa 2.000 neuen Mietwohnungen bis Ende 2026 wird voraussichtlich nur zu einer marginalen Entspannung führen.

Die studentische Nachfrage bleibt mit über 50.000 Studierenden an der TU Dortmund und anderen Hochschulen ein wichtiger Marktfaktor. Zusätzlich verstärkt der Zuzug von Fachkräften in die wachsende Digital- und Logistikbranche den Nachfragedruck. Regulatorische Eingriffe wie eine verschärfte Mietpreisbremse könnten die Dynamik ab 2026 leicht dämpfen, werden aber die Grundproblematik des Wohnungsmangels nicht lösen.

Langfristig könnte die geplante Entwicklung des Smart Rhino Quartiers mit 3.500 neuen Wohneinheiten ab 2027 für eine spürbare Marktentlastung sorgen. Bis dahin bleibt der Dortmunder Mietwohnungsmarkt ein klassischer Vermietermarkt mit starkem Wettbewerb unter den Mietinteressenten.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchweg positive Entwicklung mit teils deutlichen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Sowohl Kauf- als auch Mietmärkte sind von hoher Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Die Marktdynamik hat sich gegenüber Q2 2025 nochmals verstärkt, was sich in kürzeren Vermarktungszeiten und höheren Interessentenzahlen widerspiegelt.

Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei weitgehend parallel, wobei der Hausmarkt die stärksten Preissteigerungen verzeichnet. Die geografischen Preisunterschiede innerhalb Dortmunds bleiben erheblich und verstärken sich teilweise noch. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen, wenngleich mit nachlassender Dynamik.