Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine kontinuierliche Preisentwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor, wobei die strukturelle Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage die wesentlichen Treiber der Marktentwicklung darstellen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich moderate, aber konsistente Preissteigerungen über alle Segmente hinweg.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 hat sich das Preisniveau für Häuser in Dortmund weiter nach oben entwickelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser liegt aktuell bei 3.203 Euro, was einer Steigerung von etwa 1,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 3.144 Euro pro Quadratmeter lag. Besonders deutlich zeigt sich die Dynamik bei einer alternativen Betrachtung der Marktdaten, wonach der aktuelle Quadratmeterpreis sogar bei durchschnittlich 3.400 Euro liegt, was einem Anstieg von 2,9 Prozent seit dem Vorquartal entspricht.

Die Jahresbetrachtung unterstreicht die kontinuierliche Wertsteigerung im Häusermarkt mit einer Preissteigerung von 3 bis 4 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung verdeutlicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund, trotz der allgemein herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der gestiegenen Finanzierungskosten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich durch ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Wohnlage Dortmund zeichnet sich durch eine außerordentlich starke Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot aus. Zwar sind in verschiedenen Stadtteilen Neubauaktivitäten zu verzeichnen, diese reichen jedoch bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu befriedigen. Die Transaktionszahlen zeigen im dritten Quartal 2025 eine leicht positive Entwicklung, was auf eine gewisse Belebung des Marktes nach den zurückhaltenden Vorquartalen hindeutet.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich primär auf ausgewählte Entwicklungsgebiete, wobei die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter den Erwartungen und dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben. Dies führt zu einem verstärkten Wettbewerb um Bestandsimmobilien, was die Preisdynamik zusätzlich befeuert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. An der Spitze der Preisskala steht der Stadtteil Lücklemberg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Diese Premium-Lage profitiert von ihrer exklusiven Wohnqualität und der gehobenen Nachbarschaft. Am unteren Ende der Preisskala findet sich Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter, was die erhebliche Spreizung im Dortmunder Immobilienmarkt verdeutlicht.

Besonders dynamisch entwickeln sich im dritten Quartal 2025 die beliebten Lagen rund um den Phoenix-See. Diese Areale profitieren von ihrer attraktiven Mischung aus urbanem Wohnen und Naherholung, was sie besonders für Familien und kaufkräftige Interessenten interessant macht. Die zentrumsnahen Lagen verzeichnen ebenfalls eine überdurchschnittliche Preisentwicklung, während die peripheren Stadtteile eine moderatere Dynamik aufweisen.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für die kommenden 12 bis 24 Monate fallen überwiegend positiv aus. Es wird mit weiteren moderaten Wertsteigerungen gerechnet, die durch die stabile lokale Wirtschaftslage und die anhaltende Attraktivität Dortmunds als Wohnstandort gestützt werden. Die Stadt profitiert dabei von ihrer Rolle als wichtiges Zentrum im Ruhrgebiet mit guter Infrastruktur und vielfältigen Arbeitsplatzmöglichkeiten.

Trotz der teilweise anziehenden Baukosten und der veränderten Zinsentwicklung wird erwartet, dass die Nachfrage nach Wohneigentum hoch bleibt. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Ruhr und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden voraussichtlich zu einer Fortsetzung des Aufwärtstrends führen, wenngleich mit gedämpfter Dynamik im Vergleich zu den Boom-Jahren der frühen 2020er Jahre.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 2.733 Euro, was einer Steigerung von etwa 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag. Eine alternative Marktbetrachtung zeigt sogar eine noch dynamischere Entwicklung: Zwischen Juli und Oktober 2025 stieg der Quadratmeterpreis von 2.549 Euro auf 2.644 Euro, was einer Steigerung von 3,7 Prozent innerhalb des Quartals entspricht.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Im Jahresvergleich zeigt sich eine stabile Aufwärtsentwicklung, die trotz der makroökonomischen Unsicherheiten und der veränderten Finanzierungsbedingungen anhält.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen wird von einer ausgeprägten Nachfrageüberhang charakterisiert. Die hohe Nachfrage trifft auf eine limitierte Neubauaktivität und ein knappes Angebot, besonders in den populären Stadtteilen wie der Innenstadt und Hörde mit dem attraktiven Phoenix-See-Areal. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist verschwindend gering, was die Preise zusätzlich stabilisiert und nach oben treibt.

Die Neubauaktivitäten konzentrieren sich auf wenige Projekte, die oft bereits vor Fertigstellung weitgehend vermarktet sind. Dies führt zu einer verstärkten Konkurrenz um Bestandswohnungen, wobei gut erhaltene und modernisierte Objekte besonders schnell Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die teuersten Viertel befinden sich im Zentrum und rund um den Phoenix-See, wo die Kombination aus urbaner Infrastruktur, Freizeitmöglichkeiten und gehobener Wohnqualität zu Spitzenpreisen führt. Diese Lagen verzeichnen eine wachsende Beliebtheit, insbesondere bei jungen Berufstätigen und Paaren ohne Kinder.

Die günstigeren Lagen befinden sich am Stadtrand und in den nördlichen Bereichen Dortmunds. Hier profitieren Käufer von niedrigeren Einstiegspreisen bei gleichzeitig guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Diese Stadtteile erleben zunehmend eine Aufwertung durch Zuzug von Familien und Erstkäufern, die von den moderateren Preisen angezogen werden.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weitere Preissteigerung moderaten Ausmaßes im Wohnungssegment. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Neubauvolumen. Die strukturellen Faktoren, die den Markt bestimmen - demografischer Wandel, Urbanisierung und begrenztes Bauland - werden voraussichtlich weiterhin Bestand haben.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Sollten die Finanzierungsbedingungen stabil bleiben oder sich sogar verbessern, ist mit einer Fortsetzung der positiven Preisentwicklung zu rechnen. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, werden aber voraussichtlich erst in den kommenden Jahren ihre volle Wirkung entfalten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne von 8,50 bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 verzeichnen die Mietpreise einen Anstieg von etwa einem Prozent, was die kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsbewegung in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern bleibt konstant hoch, getrieben von Familien, die sich aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten noch nicht für einen Immobilienerwerb entscheiden können oder wollen. Diese Entwicklung führt zu einer stabilen Mietpreisentwicklung, die sich voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen fortsetzen wird.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt für Häuser ist deutlich angespannt. Das Mietangebot ist knapp, und der Neubau von Mietshäusern ist weitgehend ins Stocken geraten. Die Leerstandsquote bei Mietobjekten bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt und zu einer kontinuierlichen Mietpreisentwicklung nach oben führt.

Die geringe Neubauaktivität im Mietsektor ist auf verschiedene Faktoren zurückzuführen, darunter gestiegene Baukosten, regulatorische Unsicherheiten und die veränderten Renditeerwartungen von Investoren. Dies führt zu einer Verschärfung der Angebotssituation, die sich besonders in den beliebten Wohnlagen bemerkbar macht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren erheblich je nach Lage innerhalb Dortmunds. Im Zentrum und in den beliebten Wohnvierteln liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind Häuser in ruhigen, grünen Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten.

Am Stadtrand finden sich günstigere Mietpreise, wobei auch diese Lagen zunehmend an Attraktivität gewinnen. Die verbesserte Infrastruktur und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen auch periphere Lagen für Mieter interessant, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten leichte, aber kontinuierliche Mietsteigerungen im Häusersegment. Die Nachfrage wird voraussichtlich das Angebot weiterhin deutlich übersteigen, da der Neubau nicht in ausreichendem Maße anspringt. Diese strukturelle Knappheit wird durch die demografische Entwicklung und den Trend zu mehr Wohnfläche pro Person verstärkt.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen im Mietrecht, könnten die Entwicklung beeinflussen. Sollten keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen, ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen. Langfristig könnte eine Belebung der Neubautätigkeit zu einer gewissen Entspannung führen, dies ist jedoch frühestens in zwei bis drei Jahren zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Diese Preisentwicklung reflektiert die angespannte Marktsituation, in der eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft. Die Mietpreissteigerungen bleiben damit zwar unter den Spitzenwerten der Vorjahre, zeigen aber eine konsistente Aufwärtsbewegung, die sich voraussichtlich fortsetzen wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird von einer sehr hohen Nachfrage dominiert, besonders in beliebten Stadtteilen und Innenstadtlagen. Die Leerstandsquote bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Druck auf die verfügbaren Wohnungen erhöht. Der Neubau von Mietwohnungen bleibt weiterhin hinter dem Bedarf zurück, was die Anspannung am Markt verstärkt.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsangeboten am Markt hat sich weiter verkürzt. Gut geschnittene und preiswerte Wohnungen sind oft innerhalb weniger Tage vergeben, was zu einem erheblichen Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Diese Situation wird durch den Zuzug von Studierenden und jungen Berufstätigen nach Dortmund zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Zentrale Lagen und Stadtviertel wie Hörde und die Innenstadt weisen deutlich höhere Mieten auf als der städtische Durchschnitt. Besonders der Bereich um den Phoenix-See hat sich zu einem Premium-Standort entwickelt, wo die Mieten teilweise bei über 10 Euro pro Quadratmeter liegen.

Die Stadtrandgebiete bieten hingegen günstigere Alternativen, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen angezogen haben. Die verbesserte Infrastruktur und die Anbindung an das S-Bahn- und Straßenbahnnetz machen auch diese Lagen zunehmend attraktiv für Mieter, die bezahlbaren Wohnraum suchen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate, aber anhaltende Mietsteigerungen im Wohnungssegment. Die angespannte Marktsituation wird sich voraussichtlich fortsetzen, da die strukturellen Probleme - zu wenig Neubau, hohe Nachfrage, demografischer Wandel - kurzfristig nicht gelöst werden können. Die Zinsentwicklung, die Eigentumserwerb für viele Haushalte erschwert, verstärkt zusätzlich den Druck auf den Mietmarkt.

Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen und sozialen Wohnungsbau könnten mittelfristig zu Veränderungen führen, wobei konkrete Auswirkungen erst in den kommenden Jahren sichtbar werden dürften. Investoren zeigen weiterhin Interesse am Dortmunder Markt, was langfristig zu einer Erhöhung des Wohnungsangebots führen könnte. Kurzfristig müssen sich Mieter jedoch auf weiter steigende Preise und einen intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen einstellen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von einer kontinuierlichen Aufwärtsdynamik geprägt. Über alle vier analysierten Segmente hinweg zeigen sich moderate Preissteigerungen im Vergleich zum Vorquartal, wobei die strukturelle Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage die zentrale Herausforderung darstellt.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen entwickeln sich weiterhin positiv, getragen von der Attraktivität Dortmunds als Wohn- und Arbeitsstandort. Der Mietmarkt zeigt sich ebenfalls angespannt, mit steigenden Preisen sowohl im Häuser- als auch im Wohnungssegment. Die erheblichen Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bieten jedoch weiterhin Optionen für unterschiedliche Budgets und Wohnbedürfnisse.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen zu rechnen, wobei die Entwicklung maßgeblich von den makroökonomischen Rahmenbedingungen, der Zinspolitik und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Investoren und Eigennutzer sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und bei Kaufentscheidungen die langfristige Perspektive des Dortmunder Immobilienmarkts berücksichtigen.