Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei Wohnimmobilien. Die Preise für Kaufobjekte verzeichnen moderate Steigerungen gegenüber dem Vorquartal, während der Mietmarkt weiterhin angespannt bleibt. Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt alle Marktsegmente und führt zu einer stabilen bis steigenden Preisentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.403 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.306 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Beschleunigung im Vergleich zur moderaten Entwicklung des Vorquartals.

Im Jahresvergleich haben sich die Preise für Häuser um durchschnittlich 3 bis 8 Prozent erhöht, was die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes für Käufer und Investoren unterstreicht. Die Preisspanne für Häuser variiert je nach Lage und Ausstattung erheblich, wobei Objekte in Premiumlagen teilweise Quadratmeterpreise von über 3.600 Euro erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment bleibt weiterhin hoch. Das Angebot an verfügbaren Objekten ist begrenzt, während die Nachfrage unvermindert stark bleibt. Besonders Ein- und Zweifamilienhäuser in guten Lagen sind stark nachgefragt und werden häufig bereits kurz nach Markteinführung verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik bestätigt.

Die Neubauaktivität zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wird jedoch durch Baulandknappheit und gestiegene Baukosten gebremst. Neue Bauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo noch Entwicklungsflächen verfügbar sind. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, was den Preisdruck weiter erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Der teuerste Stadtteil ist weiterhin Lücklemberg mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von über 3.600 Euro. Die südlichen Stadtteile und die Innenstadt verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise, während Randlagen wie Somborn mit etwa 2.185 Euro pro Quadratmeter deutlich günstiger bleiben.

Besonders gefragt sind Häuser in den etablierten Wohnvierteln mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung. Die Nähe zu Grünflächen und Schulen spielt bei der Preisbildung eine wichtige Rolle. In den zentrumsnahen Lagen ist das Angebot besonders knapp, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Kaufinteressenten führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Häusersegment. Die anhaltend niedrigen Zinsen und die stabile Wirtschaftslage in Dortmund werden die Nachfrage weiterhin stützen. Eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erscheint realistisch, sofern keine unerwarteten wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

Die Angebotsseite wird voraussichtlich angespannt bleiben, da die Neubauaktivitäten nicht ausreichen werden, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Mittelfristig könnten sich die Preise auf einem hohen Niveau stabilisieren, wobei Premiumlagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.733 Euro, was einer Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 2.640 Euro lag. Diese Entwicklung übertrifft sogar die positive Dynamik im Häusersegment.

Im Jahresvergleich haben sich die Preise für Eigentumswohnungen ebenfalls um etwa 3,7 Prozent erhöht, was eine konstante Aufwärtsentwicklung über die vergangenen Quartale zeigt. Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich, wobei Neubauwohnungen in Toplagen Spitzenpreise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter erzielen können.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, besonders in beliebten und zentralen Lagen herrscht eine stark erhöhte Nachfrage. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und viele Objekte werden bereits vor der offiziellen Markteinführung verkauft. Der Markt ist eindeutig verkäuferfreundlich, mit mehreren Interessenten pro Objekt als Regelfall.

Die Neubauaktivitäten im Wohnungssegment zeigen sich lebhafter als bei Häusern, da auf gleicher Grundstücksfläche mehr Wohneinheiten realisiert werden können. Dennoch reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Besonders im mittleren Preissegment fehlen bezahlbare Eigentumswohnungen für Familien und Ersterwerbende.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen finden sich erwartungsgemäß in den bevorzugten Vierteln und der Innenstadt. Hier werden für moderne Wohnungen mit guter Ausstattung Quadratmeterpreise von über 3.000 Euro aufgerufen. Die südlichen Stadtteile mit ihrer gehobenen Wohnqualität und guten Infrastruktur verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Preise.

In den Stadtrandlagen sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, wobei hier Quadratmeterpreise von unter 2.200 Euro möglich sind. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Preissteigerungen führen könnte.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Die solide Nachfrage wird durch die demographische Entwicklung und den Trend zu kleineren Haushalten gestützt.

Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur eine begrenzte Entlastung bringen, da sie hauptsächlich im höherpreisigen Segment angesiedelt sind. Der Bedarf an bezahlbaren Eigentumswohnungen wird weiterhin hoch bleiben, was den Preisdruck im mittleren Segment aufrechterhalten wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Zahlen für Mietpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern weniger detailliert verfügbar sind, liegen diese deutlich über dem allgemeinen Mietniveau von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Für freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen werden Kaltmieten von 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt dem allgemeinen Trend mit einer Steigerung von etwa 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und mehr Wohnfläche widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist äußerst begrenzt, was zu einer sehr dynamischen Marktsituation führt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, besonders im unteren bis mittleren Preissegment. Familien mit Kindern konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte, was zu schnellen Vermietungen und teilweise zu Bieterwettbewerben führt.

Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist praktisch nicht vorhanden. Neubauaktivitäten in diesem Bereich sind selten, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Sanierungen und Modernisierungen bestehender Objekte bieten nur begrenzte zusätzliche Kapazitäten und führen häufig zu höheren Mietpreisen nach Fertigstellung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Stadtteil. In den beliebten südlichen Stadtteilen und in Lücklemberg werden die höchsten Mieten verlangt, während Häuser in Stadtrandlagen und weniger gefragten Gebieten günstiger zu mieten sind. Die Differenz kann bis zu 40 Prozent betragen.

Besonders gefragt sind Häuser in familienfreundlichen Vierteln mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten spielt bei der Nachfrage eine wichtige Rolle. In diesen Lagen sind Mietshäuser besonders schnell vergriffen und erzielen Höchstpreise.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Mietshäusern zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen, wobei Erhöhungen von 3 bis 5 Prozent jährlich realistisch erscheinen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zu mehr Wohnfläche und dem Wunsch nach Außenbereichen gestützt.

Eine Entspannung des Marktes ist nicht in Sicht, da kaum neue Mietshäuser gebaut werden und der Bestand an verfügbaren Objekten weiter abnimmt. Mittelfristig könnten alternative Wohnformen wie Reihenhäuser oder Doppelhaushälften an Bedeutung gewinnen, um der hohen Nachfrage gerecht zu werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit leicht steigender Tendenz. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Miete noch bei 8,48 Euro lag. Diese moderate Erhöhung setzt den Trend der vorherigen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Steigerung von 4,51 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund unterstreicht. Die Preisspanne variiert erheblich je nach Lage, Ausstattung und Baujahr der Wohnungen, wobei Neubauwohnungen in zentralen Lagen Spitzenmieten von über 12 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Leerstandsquote ist mit unter 2 Prozent extrem niedrig, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen sind durchschnittlich 20 bis 30 Interessenten pro Wohnung keine Seltenheit, besonders im bezahlbaren Segment.

Die Neubauaktivitäten haben im dritten Quartal 2025 leicht zugenommen, konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf das höherpreisige Segment. Die Fertigstellung neuer Wohneinheiten kann die hohe Nachfrage nicht ausgleichen, was zu anhaltender Marktanspannung führt. Modernisierungen im Bestand führen häufig zu Mieterhöhungen und tragen zur allgemeinen Preissteigerung bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. In den zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen werden deutlich höhere Mieten verlangt als in Randgebieten. Die Innenstadt und die südlichen Viertel verzeichnen Durchschnittsmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter, während in weniger gefragten Stadtrandlagen Mieten von unter 7 Euro möglich sind.

Besonders stark nachgefragt sind Wohnungen in Stadtteilen mit guter Infrastruktur, kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen sowie attraktivem Wohnumfeld. Die Universitätsnähe spielt ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Preisbildung, da Studenten und wissenschaftliches Personal eine konstante Nachfragegruppe bilden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietpreissteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Die Nachfrage wird durch Zuzug, demographische Veränderungen und den Trend zu Single-Haushalten weiterhin hoch bleiben.

Eine Entspannung des Marktes ist mittelfristig nicht zu erwarten, da die geplanten Neubauprojekte den Bedarf nicht vollständig decken werden. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere Mietpreisbremse und Regulierungen, werden die Preisentwicklung beeinflussen, aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Marktentspannung führen. Investoren werden weiterhin in den Dortmunder Mietwohnungsmarkt investieren, was zu einer stetigen, aber kontrollierten Marktentwicklung beitragen wird.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und wachstumsstark. Alle Segmente verzeichnen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei Eigentumswohnungen mit 3,7 Prozent die höchste Dynamik aufweisen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für stabile bis steigende Preise sorgen.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben signifikant und bieten Chancen für unterschiedliche Käufer- und Mietergruppen. Während Premiumlagen weiterhin Höchstpreise erzielen, bieten Randlagen noch bezahlbare Alternativen. Die Herausforderung für die Stadtentwicklung wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Qualität und Attraktivität des Standorts zu beeinträchtigen.

Insgesamt zeigt sich Dortmund als attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit guten Zukunftsaussichten, der sowohl für Selbstnutzer als auch für Investoren interessante Möglichkeiten bietet.