Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Segmente des Wohnimmobilienmarktes moderate Preissteigerungen, wobei sich die Dynamik je nach Teilmarkt unterschiedlich entwickelt. Die wirtschaftliche Stabilität der Region, kombiniert mit dem anhaltenden Zuzug in die Ruhrgebietsmetropole, sorgt für eine kontinuierliche Wertsteigerung bei gleichzeitig knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro, wobei einzelne Quellen sogar von Spitzenwerten bis zu 3.403 Euro pro Quadratmeter berichten. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei etwa 3.112 Euro lag. Die Quartalssteigerung beträgt somit rund 2,9 Prozent, was die anhaltende Aufwärtsdynamik im Häusersegment unterstreicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 3.144 Euro lag, beträgt der Anstieg zwischen 3 und 8 Prozent, je nach Lage und Objektqualität. Diese Preisentwicklung spiegelt die ungebrochene Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund wider, insbesondere vor dem Hintergrund der weiterhin historisch niedrigen Zinsen und der stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der Region.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist durch ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage gekennzeichnet. Die Nachfrage nach Eigenheimen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das verfügbare Angebot weiterhin begrenzt ist. Die Neubauaktivität zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal leicht rückläufig, was hauptsächlich auf gestiegene Baukosten und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit zurückzuführen ist.

Die Leerstandsquote bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt. Objekte in guten Lagen werden häufig innerhalb weniger Wochen verkauft, wobei Bietergefechte keine Seltenheit mehr darstellen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals verkürzt und liegt nun bei etwa 45 bis 60 Tagen für durchschnittliche Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind im dritten Quartal 2025 weiterhin erheblich. Spitzenreiter bleibt der Stadtteil Lücklemberg mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 3.661 Euro, gefolgt von anderen beliebten Lagen in den südlichen und westlichen Stadtbezirken. Die zentrumsnahen Viertel profitieren dabei besonders von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter. Die nördlichen Stadtbezirke weisen generell niedrigere Preise auf, wobei hier verstärkt Aufwertungstendenzen zu beobachten sind, die mittelfristig zu einer Angleichung der Preise führen könnten. Besonders die Randlagen mit guter Verkehrsanbindung erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für die kommenden 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs hin. Experten erwarten für das Jahr 2026 eine jährliche Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent im Häusersegment. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Neubauvolumen und der weiterhin attraktiven Finanzierungssituation.

Kritische Faktoren für die weitere Entwicklung bleiben das Zinsniveau und die Verfügbarkeit von Bauland. Sollten die Zinsen deutlich steigen, könnte dies zu einer Abschwächung der Nachfrage führen. Gleichzeitig könnten politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus, wie vereinfachte Genehmigungsverfahren oder Subventionen, das Angebot erhöhen und damit preisdämpfend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.640 bis 2.733 Euro liegen die Preise deutlich über dem Niveau des Vorquartals. Im zweiten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 2.549 Euro, was einer Steigerung von etwa 3,7 Prozent entspricht.

Diese Quartalsentwicklung übertrifft damit sogar die Dynamik im Häusersegment. Im Jahresvergleich zeigt sich eine moderatere Entwicklung mit einer Steigerung von 2 bis 4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 2.664 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung variiert dabei stark je nach Baujahr, Ausstattung und Lage der Wohnung.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen sowie sanierte Altbauwohnungen in zentraler Lage. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verknappung am Markt führt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf innerstädtische Randlagen und die südlichen Bezirke, insbesondere Hörde, wo mehrere größere Wohnbauprojekte realisiert werden. Trotz dieser Bemühungen reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um den Markt spürbar zu entlasten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich weiter verkürzt und liegt nun bei etwa 30 bis 45 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die teuersten Eigentumswohnungen finden sich erwartungsgemäß in zentralen Lagen und beliebten Stadtteilen wie Lücklemberg, dem Kreuzviertel und den südlichen Stadtbezirken. Hier werden für Neubauwohnungen teilweise Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro aufgerufen.

In den nördlichen und äußeren Stadtrandlagen sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu erwerben, mit Preisen zwischen 1.800 und 2.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren jedoch zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen, was mittelfristig zu Wertsteigerungen führen dürfte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung im Wohnungssegment. Die anhaltend starke Nachfrage, getrieben durch demografische Faktoren und die Attraktivität Dortmunds als Wirtschaftsstandort, wird voraussichtlich zu weiteren moderaten Preiszuwächsen von 3 bis 4 Prozent jährlich führen.

Neubau und Modernisierungsmaßnahmen werden als wichtige Faktoren für eine mögliche Marktentspannung gesehen. Besonders die geplanten Großprojekte in den Konversionsflächen könnten mittelfristig für eine Erhöhung des Angebots sorgen. Gleichzeitig bleiben die strengen energetischen Anforderungen an Neubauten ein Kostentreiber, der sich auf die Verkaufspreise auswirkt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Mietpreise für Häuser nicht einheitlich ausgewiesen werden, orientiert sich das Preisniveau an der durchschnittlichen Kaltmiete für Wohnimmobilien, die bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter liegt. Häuser zur Miete tendieren dabei zu höheren Quadratmeterpreisen als der Durchschnitt, insbesondere bei freistehenden Einfamilienhäusern oder hochwertigen Reihenhäusern.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 1,06 Prozent. Diese moderate Quartalssteigerung zeigt eine gewisse Stabilisierung gegenüber den stärkeren Anstiegen der Vormonate. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung etwa 4,5 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Dortmund ist ausgesprochen knapp. Die geringe Leerstandsrate und die hohe Nachfrage führen zu einem stark umkämpften Markt. Besonders Familien und junge Berufstätige suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da die hohen Kaufpreise für viele Interessenten eine Hürde darstellen.

Der Neubau von explizit für die Vermietung konzipierten Häusern ist äußerst begrenzt. Die meisten verfügbaren Mietshäuser stammen aus dem Bestand privater Vermieter oder werden temporär vermietet, bis sich eine Verkaufsgelegenheit ergibt. Diese Situation führt zu einer strukturellen Verknappung, die sich in den kommenden Quartalen voraussichtlich nicht entspannen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In beliebten und zentralen Vierteln wie dem Kreuzviertel, Hörde oder den südlichen Stadtbezirken werden Spitzenmieten von über 10 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der allgemeinen Wohnqualität.

Im Stadtrandbereich und in weniger nachgefragten Vierteln sind Häuser zur Miete günstiger zu haben, mit Preisen zwischen 7 und 8 Euro pro Quadratmeter. Allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietshausmarkt in Dortmund deutet auf eine weitere Verknappung und damit einhergehende Preissteigerungen hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch die anhaltend hohen Kaufpreise verstärkt, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verbleiben lassen.

Eine Entspannung könnte nur durch eine signifikante Ausweitung des Angebots erreicht werden, was jedoch angesichts der begrenzten Neubauaktivität in diesem Segment unwahrscheinlich erscheint. Politische Interventionen wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, würden aber voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Durchschnittsmiete noch 8,48 Euro betrug. Diese Quartalssteigerung von 1,06 Prozent liegt im moderaten Bereich und deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch die anhaltende Dynamik deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei etwa 8,20 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt der Anstieg rund 4,5 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Das knappe Angebot bei gleichzeitig geringen Leerständen führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt. Besonders in den beliebten Stadtteilen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei sich häufig Dutzende von Interessenten auf eine einzelne Wohnung bewerben.

Die Neubauaktivität konzentriert sich insbesondere auf innerstädtische Bereiche und die südlichen Stadtbezirke. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung oder Planung, können jedoch den aktuellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Die studentische Nachfrage, verstärkt durch die attraktiven Hochschulstandorte in Dortmund, trägt zusätzlich zur Anspannung bei, insbesondere im Segment der kleineren Wohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich. Im Zentrum und in beliebten Stadtteilen wie dem Kreuzviertel, der Stadtmitte oder Hörde werden Spitzenmieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen aufgerufen. Besonders gefragt sind hier moderne, energieeffiziente Wohnungen mit Balkon oder Terrasse.

In den Stadtrandbereichen und weniger beliebten Vierteln liegen die Mieten deutlich niedriger, zwischen 6,50 und 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, leiden jedoch unter einer schlechteren Infrastruktur und längeren Pendelzeiten. Die nördlichen Stadtbezirke, traditionell günstiger, zeigen jedoch zunehmende Aufwertungstendenzen mit entsprechenden Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird mit einer Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen gerechnet. Experten prognostizieren jährliche Zuwächse von 3 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Die Wohnraumknappheit und die preisliche Attraktivität Dortmunds im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen stützen diese Einschätzung.

Der Neubau bleibt der wichtigste Faktor für eine mögliche Entspannung des Marktes. Die geplanten Großprojekte, insbesondere auf ehemaligen Industriebrachen und Konversionsflächen, könnten mittelfristig für eine Erhöhung des Angebots sorgen. Gleichzeitig führen steigende Baukosten und verschärfte energetische Standards zu höheren Neubaumieten, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit anhaltenden Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der guten Infrastruktur und der Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Die größte Herausforderung bleibt das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das trotz verstärkter Neubauaktivitäten nicht kurzfristig zu lösen ist.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin einen anspruchsvollen Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und steigenden Preisen. Investoren hingegen profitieren von stabilen Wertsteigerungen und einer hohen Nachfrage. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob politische Maßnahmen und verstärkte Bauaktivitäten zu einer Entspannung führen können oder ob sich der Aufwärtstrend fortsetzt.