Immobilienmarktbericht Dortmund – Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Sowohl bei Kaufimmobilien als auch im Mietsektor verzeichnen wir kontinuierliche Preissteigerungen, die jedoch im Vergleich zum Vorquartal moderater ausfallen. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was die Marktdynamik in allen Segmenten prägt. Im Folgenden analysieren wir die vier Hauptbereiche des Wohnimmobilienmarktes in Dortmund detailliert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 3.352 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von 2,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.306 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um beachtliche 8 Prozent gestiegen.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität des Dortmunder Immobilienmarktes wider. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet, der guten Infrastruktur und der wirtschaftlichen Stabilität. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preissteigerung trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten und gestiegenen Finanzierungskosten anhält, was auf eine fundamentale Nachfrage nach Wohneigentum in Dortmund hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird maßgeblich durch das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bestimmt. Das Angebot an verfügbaren Häusern bleibt weiterhin knapp, während die Nachfrage, insbesondere in zentralen und beliebten Stadtteilen, auf hohem Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einer schnellen Vermarktung von Objekten und einem Verkäufermarkt, in dem Interessenten oft in Konkurrenzsituationen geraten.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat und wird hauptsächlich durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland eingeschränkt. Die Stadt Dortmund bemüht sich zwar um die Ausweisung neuer Baugebiete und die Nachverdichtung bestehender Quartiere, jedoch reichen diese Maßnahmen nicht aus, um die starke Nachfrage vollständig zu bedienen. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb des Dortmunder Stadtgebiets sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der einzelnen Stadtteile wider. Die teuersten Lagen finden sich in Lücklemberg mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Ebenfalls zu den Premiumlagen zählen Hörde, insbesondere der Bereich um den Phoenix-See, sowie die Innenstadt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zu Grünflächen und Wasserflächen sowie die gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz aus.

Am anderen Ende der Preisskala finden sich Stadtteile wie Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter sowie verschiedene Stadtrandlagen. Diese Gebiete bieten oft mehr Fläche fürs Geld und eignen sich besonders für Familien, die Wert auf größere Grundstücke und eine ruhigere Wohnlage legen. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen beträgt damit über 1.400 Euro pro Quadratmeter, was die Heterogenität des Dortmunder Immobilienmarktes verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die fundamentalen Treiber – knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Metropolregion Ruhrgebiet sowie die relative Attraktivität Dortmunds im Vergleich zu anderen Großstädten sprechen für eine stabile Preisentwicklung.

Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Zudem ist mit einer leichten Erhöhung der Neubauaktivität zu rechnen, sofern die Stadt weitere Baugebiete erschließt und bürokratische Hürden abbaut. Insgesamt wird jedoch erwartet, dass die Preise weiter steigen werden, wenn auch möglicherweise in einem langsameren Tempo als in den vergangenen Jahren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2025 bei 2.742 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Preis noch bei 2.549 Euro pro Quadratmeter lag. Die Steigerungsrate liegt damit über der von Häusern, was die besondere Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 8 Prozent.

Die stärkere Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen im Vergleich zu Häusern lässt sich durch mehrere Faktoren erklären. Zum einen sind Wohnungen aufgrund der niedrigeren absoluten Preise für eine breitere Käuferschicht erschwinglich. Zum anderen profitiert dieses Segment besonders von der Nachfrage nach altersgerechtem Wohnraum sowie von Kapitalanlegern, die in vermietbare Objekte investieren möchten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich noch angespannter als im Haussegment. Das Angebot ist sehr knapp, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Besonders in zentralen Lagen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, was zu Bietergefechten und Kaufpreisen oberhalb der Angebotspreise führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich weiter verkürzt, und gut geschnittene Wohnungen in begehrten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage verkauft.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau hat zwar leicht zugenommen, reicht jedoch bei Weitem nicht aus, um die starke Nachfrage zu decken. Viele Neubauprojekte sind bereits in der Planungsphase vollständig reserviert. Der Fokus liegt dabei verstärkt auf energieeffizienten Gebäuden, die den steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und niedrige Betriebskosten gerecht werden. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind auch bei Eigentumswohnungen erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in Lücklemberg, der Innenstadt und in Hörde, insbesondere im Bereich Phoenix-See, erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre urbane Infrastruktur, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und Freizeitangeboten aus. Besonders der Phoenix-See hat sich zu einem Premiumstandort entwickelt, der mit seiner Kombination aus Wohnen am Wasser und urbaner Lebensqualität überzeugt.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in Somborn und in verschiedenen Stadtrandlagen. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und eignen sich besonders für Ersterwerber oder Familien mit begrenztem Budget. Die Infrastruktur ist hier zwar weniger dicht, dafür profitieren Bewohner von mehr Ruhe und oft auch von größeren Wohnflächen. Die Preisschere zwischen den teuersten und günstigsten Lagen ist erheblich und bietet damit für unterschiedliche Käufergruppen passende Optionen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wobei das Tempo möglicherweise etwas nachlassen könnte. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben durch demografische Faktoren wie die zunehmende Singularisierung der Gesellschaft und den Wunsch nach altersgerechtem Wohnraum in zentralen Lagen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Neubautätigkeit sein. Sollte es gelingen, mehr Wohnungsbauvorhaben zu realisieren, könnte dies zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Allerdings deuten die aktuellen Rahmenbedingungen – hohe Baukosten, Fachkräftemangel und begrenzte Flächenverfügbarkeit – darauf hin, dass das Angebot auch mittelfristig knapp bleiben wird. Investoren und Selbstnutzer sollten daher weiterhin mit steigenden Preisen rechnen, wobei die Steigerungsraten möglicherweise moderater ausfallen werden als in der Vergangenheit.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 10,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem die Miete bei 10,40 Euro lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 1,0 Prozent. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 4,5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung in diesem Segment verdeutlicht.

Die verhältnismäßig moderate Steigerung im Quartalsvergleich deutet auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hin. Dies könnte teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen sein, aber auch auf eine leichte Abschwächung der Nachfragedynamik. Dennoch bleibt das Mietniveau für Häuser in Dortmund im bundesweiten Vergleich moderat und macht die Stadt zu einem attraktiven Standort für Familien, die den Traum vom Haus mit Garten verwirklichen möchten, ohne sich langfristig durch einen Kauf zu binden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser wird durch ein sehr knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. Besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen ist die Verfügbarkeit von Mietshäusern äußerst begrenzt. Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, konkurrieren oft mit mehreren anderen Interessenten um die wenigen verfügbaren Objekte. Die durchschnittliche Mietdauer ist lang, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot erklärt.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist praktisch nicht existent. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden schnell neue Mieter, die bereit sind, Kompromisse einzugehen. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist moderat und konzentriert sich hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in neu erschlossenen Wohngebieten. Institutionelle Investoren zeigen zunehmendes Interesse an diesem Segment, was zu einer professionelleren Bewirtschaftung, aber auch zu tendenziell höheren Mieten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Dortmunds. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, in Lücklemberg und im Bereich Hörde, speziell um den Phoenix-See, verlangt. Diese Gebiete bieten eine exzellente Infrastruktur, kurze Wege zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen sowie eine hohe Lebensqualität. Mietshäuser in diesen Lagen sind besonders bei gutverdienenden Familien und Expats beliebt, die temporär in Dortmund leben.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in Somborn und in verschiedenen Stadtrandlagen. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche für das gleiche Budget. Sie eignen sich besonders für Familien, die Wert auf Ruhe und Naturnähe legen und dafür längere Pendelwege in Kauf nehmen. Die Infrastruktur ist hier weniger dicht, dafür ist das Wohnumfeld oft familienfreundlicher mit mehr Grünflächen und Spielmöglichkeiten für Kinder.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen im Segment der Häuser zur Miete erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten vorerst auf einen Immobilienkauf verzichten und stattdessen zur Miete wohnen. Dies könnte den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen.

Ein limitierender Faktor für stärkere Mietsteigerungen könnten weitere regulatorische Eingriffe sein. Die Politik diskutiert verschiedene Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung, die sich auf die Preisgestaltung auswirken könnten. Zudem könnte eine Erhöhung des Angebots durch Neubauaktivitäten zu einer leichten Entspannung führen. Insgesamt wird jedoch erwartet, dass der Markt angespannt bleibt und Mieter weiterhin mit steigenden Preisen rechnen müssen, wenn auch in moderatem Tempo.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter auf. Dies stellt eine Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, als die durchschnittliche Miete noch bei 8,48 Euro lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 4,51 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung zeigt.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen verläuft damit parallel zu der bei Mietshäusern, liegt aber auf einem deutlich niedrigeren absoluten Niveau. Dies macht Mietwohnungen zur erschwinglichsten Wohnform in Dortmund und erklärt die anhaltend hohe Nachfrage in diesem Segment. Besonders für Singles, junge Paare und Senioren stellen Mietwohnungen oft die bevorzugte Wohnform dar, da sie Flexibilität mit überschaubaren Kosten verbinden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von extremer Knappheit geprägt. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist sehr gering, während die Nachfrage kontinuierlich hoch bleibt. Besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen führt dies zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden. Besichtigungstermine sind oft überfüllt, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Selbst Wohnungen mit Sanierungsbedarf oder in weniger attraktiven Lagen finden schnell neue Mieter. Die Neubauaktivität hat zwar leicht zugenommen, kann aber die starke Nachfrage bei Weitem nicht decken. Viele Neubauprojekte sind bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Mieterfluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, selbst wenn diese nicht mehr optimal zu ihrer Lebenssituation passen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, in Lücklemberg und im Bereich Hörde um den Phoenix-See verlangt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, die exzellente Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und Freizeitangeboten aus.

Am unteren Ende der Preisskala finden sich Wohnungen in Somborn und in verschiedenen Stadtrandlagen. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Wohnflächen für das gleiche Budget. Sie sind besonders bei Familien und preisbewussten Mietern beliebt, die bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen. Die Preisdifferenz zwischen den teuersten und günstigsten Lagen kann mehrere Euro pro Quadratmeter betragen, was bei einer durchschnittlichen Wohnung zu erheblichen monatlichen Unterschieden führt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Die fundamentalen Treiber – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die demografische Entwicklung mit einem kontinuierlichen Zuzug in die Stadt, insbesondere von Studenten und jungen Berufstätigen, wird die Nachfrage weiter stützen.

Regulatorische Eingriffe könnten die Mietpreisentwicklung dämpfen. Die Mietpreisbremse und andere politische Maßnahmen zielen darauf ab, die Bezahlbarkeit von Wohnraum zu gewährleisten. Gleichzeitig könnten diese Maßnahmen jedoch auch die Investitionsbereitschaft privater Vermieter reduzieren und damit das Angebot weiter verknappen. Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich nur eine begrenzte Entlastung bringen, da sie die strukturelle Unterversorgung nicht vollständig ausgleichen können.

Mieter sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten moderat bleiben dürften. Die Konkurrenz um attraktive Wohnungen wird hoch bleiben, und Flexibilität bei der Lage und Ausstattung kann die Chancen auf eine erfolgreiche Wohnungssuche erhöhen. Langfristig wird die Entwicklung des Dortmunder Mietwohnungsmarktes davon abhängen, ob es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich zu erhöhen und gleichzeitig die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Arbeitsstandort zu erhalten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Dortmund zeigt sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet, der guten wirtschaftlichen Entwicklung und der steigenden Attraktivität als Wohnstandort. Die Herausforderung der kommenden Jahre wird darin bestehen, das Wohnungsangebot zu erhöhen und gleichzeitig die Bezahlbarkeit für breite Bevölkerungsschichten zu gewährleisten. Investoren und Wohnungssuchende sollten die Marktentwicklung aufmerksam verfolgen und sich auf einen weiterhin dynamischen Markt einstellen.