Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine weiterhin positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes offenbart eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einem stabilen Aufwärtstrend der Preise führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.203 €/m². Dies stellt einen Anstieg von 59 €/m² beziehungsweise 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 3.144 €/m² lag. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich ebenfalls eine Steigerung um 1,9 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Marktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung variiert je nach verwendeter Datenquelle leicht. Während Engel & Völkers einen Durchschnittspreis von 3.203 €/m² ausweist, zeigen die Daten von Immowelt mit 3.403 €/m² einen etwas höheren Wert. Diese Differenz von etwa 200 €/m² resultiert aus unterschiedlichen Erhebungsmethoden und Stichprobengrößen, zeigt aber dennoch einen einheitlichen Aufwärtstrend. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnet Immowelt sogar einen Anstieg von 97 €/m² oder 2,9 Prozent.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf zeigt sich weiterhin robust. Das Angebot entwickelt sich stabil mit einer leicht steigenden Tendenz, kann jedoch die anhaltend hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Besonders in zentralen und beliebten Wohnlagen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu schnellen Verkaufsabschlüssen und teilweise zu Bieterwettbewerben führt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf den Süden Dortmunds sowie auf attraktive Standorte mit guter Infrastrukturanbindung. Die moderate Neubauaktivität reicht jedoch nicht aus, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Im Zentrum der Stadt, insbesondere in der Innenstadt und im beliebten Kreuzviertel, liegen die Quadratmeterpreise häufig über 3.500 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Aplerbeck oder Scharnhorst, bewegen sich die Preise meist unter 3.000 €/m². Diese Stadtteile bieten zwar mehr Ruhe und Grünflächen, verfügen jedoch über eine weniger dichte Infrastruktur und längere Wege in die Innenstadt.

Besonders dynamisch entwickeln sich die beliebten Viertel rund um den Phoenix-See und in Hörde. Hier steigen die Preise überdurchschnittlich schnell, da diese Gebiete von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten profitieren und eine hohe Lebensqualität mit guter Anbindung kombinieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, getrieben von dem anhaltenden Wunsch nach Wohneigentum und der relativen Attraktivität Dortmunds im Vergleich zu anderen Großstädten in Nordrhein-Westfalen.

Das begrenzte Angebot wird weiterhin preistreibend wirken. Ohne eine signifikante Ausweitung der Neubauaktivität ist nicht mit einer Entspannung der Marktsituation zu rechnen. Die Entwicklung wird als stabil und positiv bewertet, wobei Preiskorrekturen nach unten als unwahrscheinlich gelten. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich im einstelligen Prozentbereich bleiben werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 69 €/m² oder 2,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis noch bei 2.664 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 ergibt sich ebenfalls eine Steigerung von 2,6 Prozent.

Die Daten von Immowelt weisen mit 2.644 €/m² einen leicht niedrigeren Durchschnittswert aus, zeigen aber mit einem Anstieg von 95 €/m² oder 3,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal eine noch dynamischere Entwicklung. Diese Unterschiede in den absoluten Zahlen ändern nichts an dem eindeutigen Trend: Der Wohnungsmarkt in Dortmund entwickelt sich positiv und zeigt eine stärkere Dynamik als der Markt für Häuser.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei besonders kleinere bis mittelgroße Wohnungen stark nachgefragt werden. Das Angebot entwickelt sich stabil mit leicht steigender Tendenz, kann aber die hohe Nachfrage nicht vollständig decken. Dies führt zu kurzen Vermarktungszeiten und in beliebten Lagen zu Konkurrenzsituationen unter den Interessenten.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau konzentriert sich auf den Süden Dortmunds sowie auf innenstadtnahe Lagen und Konversionsflächen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder Bauphase, wobei der Fokus zunehmend auf energieeffizienten und nachhaltigen Bauweisen liegt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigt aber teilweise noch ausgeprägtere Unterschiede. In den Toplagen der Innenstadt und im Kreuzviertel liegen die Quadratmeterpreise häufig über 3.000 €/m², wobei luxussanierte Altbauwohnungen oder Neubaupenthouses auch deutlich höhere Preise erzielen können.

In Stadtrandlagen wie Aplerbeck oder Scharnhorst bewegen sich die Preise meist unter 2.500 €/m². Diese Gebiete bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und Erstekäufer, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Die Entwicklungsgebiete rund um den Phoenix-See und in Hörde zeigen die größte Dynamik. Hier entstehen moderne Wohnquartiere mit hochwertiger Ausstattung, die besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren beliebt sind. Die Preise in diesen Gebieten nähern sich zunehmend dem Niveau der etablierten Toplagen an.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich liegen werden. Die anhaltend niedrigen Zinsen für Immobilienkredite und die stabile wirtschaftliche Entwicklung in der Region unterstützen diese Prognose.

Die geplanten Infrastrukturprojekte und Stadtentwicklungsmaßnahmen werden voraussichtlich zu einer weiteren Aufwertung bestimmter Stadtteile führen. Besonders die Gebiete entlang der geplanten neuen Mobilitätsachsen und in der Nähe von Bildungseinrichtungen dürften überdurchschnittlich profitieren. Investoren sollten diese Entwicklungen bei ihren Kaufentscheidungen berücksichtigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 €/m². Dies stellt einen moderaten Anstieg von 0,09 €/m² oder 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die durchschnittliche Kaltmiete bei 8,48 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich mit einem Plus von 0,37 €/m² oder 4,51 Prozent eine deutlichere Steigerung, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise unterstreicht.

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser verläuft damit moderater als die Kaufpreisentwicklung, folgt aber einem stetigen Aufwärtstrend. Die geringere Volatilität im Mietmarkt bietet sowohl Mietern als auch Vermietern eine gewisse Planungssicherheit.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt konstant hoch, wobei besonders Familien mit Kindern und Paare diese Wohnform bevorzugen. Das Angebot entwickelt sich stabil mit leicht steigender Tendenz, wird aber durch die geringe Fluktuation und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte begrenzt. Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf Objekte in weniger attraktiven Lagen oder mit Modernisierungsbedarf.

Die Verfügbarkeit von Mietshäusern ist besonders in beliebten Wohnlagen stark eingeschränkt. Viele Eigentümer bevorzugen langfristige Mietverhältnisse, was zu einer geringen Fluktuation führt. Neubauprojekte im Mietsektor sind rar, da Investoren meist den lukrativeren Verkauf bevorzugen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In zentralen Lagen wie der Innenstadt und dem Kreuzviertel liegen die Kaltmieten für Häuser oft über 9,00 €/m². Diese Gebiete profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, kurzen Wegen und dem urbanen Umfeld.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Aplerbeck oder Scharnhorst, bewegen sich die Mieten meist unter 8,00 €/m². Diese Stadtteile bieten mehr Ruhe, größere Grundstücke und ein familienfreundliches Umfeld, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Die beliebten Viertel rund um den Phoenix-See und in Hörde zeigen auch im Mietmarkt eine überdurchschnittliche Dynamik. Hier steigen die Mieten schneller als im Stadtdurchschnitt, getrieben von der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot an modernen Mietobjekten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die Steigerungsraten dürften zwischen 3 und 5 Prozent jährlich liegen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten. Die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot werden weiterhin preistreibend wirken.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien und der Trend zum Home-Office verstärken die Nachfrage nach Mietshäusern mit Garten und zusätzlichen Räumen. Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können bei Neuvermietungen moderate Mieterhöhungen durchsetzen. Langfristig könnte eine Ausweitung des Angebots durch Neubauaktivitäten zu einer Entspannung führen, dies ist jedoch in den nächsten zwei Jahren nicht zu erwarten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 €/m², identisch mit dem Niveau für Mietshäuser. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen Anstieg von 0,09 €/m² oder 1,06 Prozent, ausgehend von 8,48 €/m². Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 ergibt sich eine Steigerung von 0,37 €/m² oder 4,51 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise bestätigt.

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen zeigt damit eine bemerkenswerte Stabilität und Vorhersehbarkeit. Die moderaten Steigerungsraten reflektieren die ausgewogene Marktdynamik zwischen Angebot und Nachfrage sowie die regulatorischen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf konstant hohem Niveau, getrieben von verschiedenen Zielgruppen wie Studenten, jungen Berufstätigen, Singles und Senioren. Das Angebot entwickelt sich stabil mit leicht steigender Tendenz, wobei Neubauprojekte zunehmend auch den Mietmarkt bedienen. Der Leerstand ist gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen oder Objekte in weniger nachgefragten Lagen.

Die Fluktuation im Mietwohnungsmarkt ist höher als bei Mietshäusern, was zu einem dynamischeren Marktgeschehen führt. Besonders in studentisch geprägten Vierteln und in der Innenstadt ist die Fluktuation traditionell höher. Die Vermarktungszeiten für attraktive Wohnungen sind kurz, oft werden Objekte innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur bei Wohnungen folgt einem klaren Muster. In den Toplagen der Innenstadt und im Kreuzviertel liegen die Kaltmieten häufig über 9,00 €/m², wobei moderne oder luxussanierte Wohnungen auch deutlich höhere Mieten erzielen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In Stadtrandlagen wie Aplerbeck oder Scharnhorst bewegen sich die Mieten meist unter 8,00 €/m². Diese Gebiete bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien und preisbewussten Mietern beliebt. Die Infrastruktur ist hier weniger dicht, dafür sind die Wohnungen oft größer und die Umgebung ruhiger.

Die Entwicklungsgebiete rund um den Phoenix-See und in Hörde zeigen auch im Mietwohnungsmarkt eine überdurchschnittliche Dynamik. Hier entstehen moderne Wohnquartiere mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energieeffizienz. Die Mieten in diesen Gebieten nähern sich zunehmend dem Niveau der etablierten Innenstadtlagen an und ziehen besonders junge, zahlungskräftige Mieter an.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate stabil positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden voraussichtlich extreme Preissprünge verhindern, gleichzeitig sorgt die anhaltend hohe Nachfrage für einen kontinuierlichen Aufwärtsdruck.

Die demografische Entwicklung Dortmunds mit einer wachsenden Bevölkerung, insbesondere durch Zuzug von Studenten und jungen Berufstätigen, wird die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter stützen. Die geplanten Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur und die Stadtentwicklung werden bestimmte Quartiere aufwerten und dort zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen.

Langfristig könnte eine Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Entspannung des Marktes führen. Die aktuellen Bauvorhaben und Planungen deuten jedoch darauf hin, dass das zusätzliche Angebot die wachsende Nachfrage bestenfalls ausgleichen, aber keine signifikante Marktentspannung bewirken wird.

Fazit und Gesamtbewertung

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen mit Steigerungsraten zwischen 1,9 und 2,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal eine solide Aufwärtsentwicklung. Der Mietmarkt entwickelt sich mit Steigerungsraten von etwa 1 Prozent zum Vorquartal etwas verhaltener, zeigt aber im Jahresvergleich mit über 4 Prozent Wachstum ebenfalls eine deutliche Dynamik.

Die Marktdynamik wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt. Besonders in attraktiven Lagen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und steigenden Preisen führt. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen bleiben signifikant, wobei zentrale und entwicklungsstarke Gebiete wie der Phoenix-See überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Dortmunder Immobilienmarkt weiterhin attraktive Chancen. Die stabile wirtschaftliche Entwicklung der Region, die gute Infrastruktur und die im Vergleich zu anderen Großstädten noch moderaten Preise machen Dortmund zu einem interessanten Standort. Die erwartete Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs in den kommenden 12 bis 24 Monaten unterstreicht die Attraktivität des Marktes für langfristig orientierte Anleger.

Die größten Herausforderungen bleiben das begrenzte Angebot, insbesondere in beliebten Lagen, und die Notwendigkeit einer Ausweitung der Neubauaktivitäten, um die wachsende Nachfrage zu befriedigen. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse sorgen für eine gewisse Dämpfung der Mietpreisentwicklung, können aber die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen.

Insgesamt zeigt sich der Dortmunder Immobilienmarkt im Q3 2025 als stabiler, wachsender Markt mit guten Perspektiven für die Zukunft. Die kontinuierliche Stadtentwicklung, die Investitionen in Infrastruktur und die positive demografische Entwicklung werden den Markt auch in den kommenden Jahren stützen und für eine anhaltend positive Entwicklung sorgen.