Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei stabilen Marktbedingungen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen alle Marktsegmente moderate Preissteigerungen, wobei sich die Dynamik zwischen Kauf- und Mietmarkt sowie zwischen Häusern und Wohnungen unterschiedlich entwickelt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot, was zu einer stabilen, aber nicht überhitzten Marktlage führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,7 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 3.150 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung moderate 1,9 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht spekulative Preisentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei robust und gleichmäßig über verschiedene Haustypen hinweg. Einfamilienhäuser in mittleren Lagen verzeichnen durchschnittliche Gesamtpreise zwischen 450.000 und 550.000 Euro, während Reihenhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 320.000 und 420.000 Euro gehandelt werden. Die Preise bewegen sich damit weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, zeigen aber keine Anzeichen einer spekulativen Überhitzung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf ist weiterhin von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot geprägt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht auf etwa 65 Tage verkürzt, was die anhaltend hohe Nachfrage unterstreicht. Besonders in beliebten Wohnlagen sind Häuser oftmals bereits nach wenigen Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität zeigt sich moderat, wird jedoch durch die begrenzte Baulandverfügbarkeit und gestiegene Baukosten gebremst. Im dritten Quartal 2025 wurden etwa 180 neue Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt, was in etwa dem Niveau des Vorquartals entspricht. Die Fertigstellungsrate liegt bei durchschnittlich 150 Einheiten pro Quartal, was den Bedarf nicht vollständig decken kann. Der Leerstand im Segment der Häuser bleibt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben erheblich. Spitzenreiter ist weiterhin der Stadtteil Lücklemberg mit Quadratmeterpreisen von über 3.600 Euro. Hier profitieren Immobilien von der gehobenen Wohnlage, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Weitere beliebte und entsprechend hochpreisige Stadtteile sind Brünninghausen, Hombruch und Kirchhörde mit Preisen zwischen 3.300 und 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Aplerbeck, Brackel und Huckarde mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.100 Euro. Diese Lagen profitieren von einer guten Verkehrsanbindung und soliden Infrastruktur bei moderateren Preisen. Die günstigsten Hauspreise finden sich in Randlagen wie Somborn mit durchschnittlich 2.185 Euro pro Quadratmeter, sowie in Stadtteilen wie Wickede und Mengede, wo die Preise zwischen 2.200 und 2.500 Euro pro Quadratmeter liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine weiterhin stabile bis leicht steigende Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Die erwartete jährliche Preissteigerung wird auf zwei bis drei Prozent geschätzt, getrieben durch die anhaltend starke Wirtschaftslage Dortmunds und die kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum.

Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von 0,5 Prozent pro Jahr sowie die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig wird das Angebot voraussichtlich begrenzt bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Risikofaktoren bleiben mögliche Zinserhöhungen und eine konjunkturelle Abkühlung, die jedoch aktuell als unwahrscheinlich eingeschätzt werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Preis bei 2.670 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,5 Prozent, womit Eigentumswohnungen eine etwas dynamischere Preisentwicklung als Häuser aufweisen.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Zweizimmerwohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern werden durchschnittlich für 160.000 bis 190.000 Euro angeboten, während Dreizimmerwohnungen mit 80 bis 100 Quadratmetern zwischen 220.000 und 270.000 Euro kosten. Neubauwohnungen liegen preislich etwa 15 bis 20 Prozent über dem Bestandsdurchschnitt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, besonders in der Innenstadt und beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 55 Tagen, was eine leichte Verkürzung gegenüber dem Vorquartal darstellt. Besonders kleine bis mittlere Wohnungen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt und werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich etwas dynamischer als bei Häusern, kann jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Im dritten Quartal wurden etwa 320 neue Wohneinheiten fertiggestellt, während sich weitere 450 Einheiten in Bau befinden. Die Baugenehmigungen für neue Mehrfamilienhäuser und Wohnkomplexe liegen bei etwa 380 Einheiten pro Quartal. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt mit 0,8 Prozent minimal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Das Kreuzviertel und die Innenstadt-West führen die Preisliste mit Quadratmeterpreisen von über 3.200 Euro an. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Lebensstil und der exzellenten Infrastruktur. Auch die Phoenix-See-Umgebung hat sich als Premiumlage mit Preisen zwischen 3.000 und 3.400 Euro pro Quadratmeter etabliert.

Im mittleren Preissegment finden sich Stadtteile wie die Nordstadt, Hörde und die östliche Innenstadt mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.400 und 2.700 Euro. Diese Bereiche profitieren von Stadtentwicklungsprojekten und einer verbesserten Infrastruktur. Die günstigsten Eigentumswohnungen sind in Stadtrandlagen wie Scharnhorst, Eving und Mengede zu finden, wo die Preise zwischen 1.900 und 2.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Differenz von bis zu 40 Prozent zwischen Premium- und Randlagen zeigt die heterogene Struktur des Dortmunder Wohnungsmarkts.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von zwei bis vier Prozent, wobei zentrale und entwicklungsfähige Lagen überdurchschnittlich profitieren könnten. Die anhaltende Nachfrage von Kapitalanlegern und Selbstnutzern sowie die begrenzte Neubautätigkeit werden den Preisauftrieb weiter stützen.

Besonderes Potenzial wird in Stadtentwicklungsgebieten wie dem Hafenquartier und dem Smart Rhino Quartier gesehen, wo neue urbane Wohnkonzepte entstehen. Diese Projekte könnten mittelfristig zu einer Verschiebung der Nachfragedynamik führen. Risiken bestehen in einer möglichen Verschärfung der Kreditvergabekriterien und steigenden Baukosten, die die Neubautätigkeit weiter dämpfen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 8,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und den anhaltenden Nachfragedruck widerspiegelt.

Die Gesamtmieten für Häuser variieren je nach Größe und Ausstattung erheblich. Ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern wird für eine Kaltmiete zwischen 950 und 1.100 Euro angeboten, während freistehende Einfamilienhäuser mit 150 bis 180 Quadratmetern Kaltmieten zwischen 1.300 und 1.600 Euro erzielen. Die Warmmieten liegen aufgrund gestiegener Nebenkosten etwa 20 bis 25 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem begrenzten Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage gekennzeichnet. Besonders familienfreundliche Lagen und stadtnahe Bezirke sind stark nachgefragt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Miethäuser liegt bei etwa 14 Tagen, wobei attraktive Objekte oft schon nach wenigen Tagen vergeben sind.

Das Angebot an Miethäusern bleibt strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa fünf Prozent gesunken. Gleichzeitig steigt die Nachfrage durch Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise gegen einen Immobilienerwerb entscheiden. Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind signifikant. Die höchsten Mieten werden in beliebten Wohnlagen wie dem Kreuzviertel, Brünninghausen und Hombruch mit über 9 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der hohen Wohnqualität.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Aplerbeck, Wellinghofen und Kirchhörde mit Mietpreisen zwischen 8 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien beliebt. Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in Randlagen wie Mengede, Nette und Westerfilde mit durchschnittlich 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von bis zu 25 Prozent reflektieren die unterschiedliche Attraktivität der Wohnlagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen zwischen drei und fünf Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und regulatorischen Eingriffen abhängt. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird den Mietmarkt weiter unter Druck setzen.

Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, jedoch wird dies frühestens in 18 bis 24 Monaten spürbar sein. Die Mietpreisbremse zeigt bisher nur begrenzte Wirkung, da Neuvertragsmieten bei Häusern oft über den gesetzlichen Grenzen liegen und Ausnahmetatbestände greifen. Ein Risiko für weitere Preissteigerungen besteht in steigenden Energiekosten und verschärften energetischen Anforderungen, die zu höheren Modernisierungsumlagen führen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,06 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 8,48 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 4,5 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt.

Die Mietpreise variieren stark nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern werden durchschnittlich für 320 bis 380 Euro kalt vermietet, während Zweizimmerwohnungen mit 50 bis 65 Quadratmetern Kaltmieten zwischen 430 und 550 Euro erzielen. Dreizimmerwohnungen mit 70 bis 90 Quadratmetern liegen bei Kaltmieten zwischen 600 und 770 Euro. Neubauwohnungen liegen preislich etwa 15 bis 20 Prozent über dem Bestandsdurchschnitt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Dortmund bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Besonders in zentralen und beliebten Wohnlagen übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur zehn Tagen, wobei günstige und gut gelegene Wohnungen oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben werden.

Der Leerstand bei Mietwohnungen liegt stadtweit bei etwa 1,2 Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Die Neubaurate zeigt sich mit etwa 280 fertiggestellten Mietwohnungen pro Quartal moderat, kann jedoch den Bedarf nicht decken. Besonders im preisgünstigen Segment fehlen Angebote, während im gehobenen Segment eine etwas bessere Verfügbarkeit besteht. Die Fluktuation ist mit durchschnittlich 8 Prozent pro Jahr relativ niedrig, was die Marktanspannung zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und folgen einem klaren Muster. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt-West, im Kreuzviertel und im Klinikviertel mit durchschnittlich über 10 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Auch die Umgebung des Phoenix-Sees hat sich mit Mieten zwischen 9,50 und 11 Euro pro Quadratmeter als Premiumlage etabliert.

Im mittleren Preissegment finden sich etablierte Stadtteile wie die Nordstadt, Hörde und der Kaiserbrunnen mit Mietpreisen zwischen 7,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche profitieren von laufenden Aufwertungsprozessen und einer verbesserten Infrastruktur. Die günstigsten Mieten sind in Stadtrandlagen wie Scharnhorst, Wickede und Derne mit durchschnittlich 6,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Preisunterschiede von bis zu 40 Prozent spiegeln die heterogene Sozialstruktur und unterschiedliche Attraktivität der Wohnlagen wider.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere moderate Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängt. Der anhaltende Zuzug von Studenten, jungen Berufstätigen und Familien wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten.

Die geplanten Neubauvorhaben, insbesondere im Bereich des geförderten Wohnungsbaus, könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen. Allerdings werden diese Effekte frühestens Ende 2026 spürbar werden. Die Mietpreisbremse zeigt weiterhin nur begrenzte Wirkung, da viele Neuvertragsmieten über den zulässigen Grenzen liegen und zahlreiche Ausnahmen greifen.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung der Energiekosten und den verschärften energetischen Anforderungen. Diese könnten zu verstärkten Modernisierungsmaßnahmen und damit verbundenen Mieterhöhungen führen. Gleichzeitig könnte der demografische Wandel mit einer alternden Bevölkerung zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, wobei barrierefreie und seniorengerechte Wohnungen an Bedeutung gewinnen werden.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt. Die Preisentwicklung zeigt sich über alle Segmente hinweg aufwärts gerichtet, ohne jedoch Anzeichen einer spekulativen Überhitzung zu zeigen. Die fundamentalen Marktfaktoren – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und knappes Angebot – stützen die positive Entwicklung nachhaltig.

Die größten Herausforderungen bleiben das strukturelle Angebotsdefizit und die daraus resultierende Marktanspannung, besonders im Mietsektor. Während sich der Kaufmarkt auf hohem Niveau stabilisiert hat, bleibt der Mietmarkt unter erheblichem Druck. Die Stadt Dortmund steht vor der Aufgabe, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Stadtentwicklung die Marktlage zu entspannen, ohne dabei die Attraktivität als Wohn- und Wirtschaftsstandort zu gefährden.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin solide Perspektiven, wobei die Renditen moderat bleiben. Die Heterogenität des Marktes mit deutlichen Preisunterschieden zwischen den Lagen eröffnet verschiedene Investmentstrategien. Insgesamt zeigt sich Dortmund als resilienter Immobilienmarkt mit guten Zukunftsaussichten, der von seiner zentralen Lage im Ruhrgebiet und seiner wirtschaftlichen Dynamik profitiert.