Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Die Stadt profitiert von ihrer strategischen Lage im Ruhrgebiet, der starken Wirtschaftsentwicklung und ihrer Funktion als bedeutende Universitätsstadt. Diese Faktoren führen zu einer konstant hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was sich in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes widerspiegelt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Dortmund bei 3.203 Euro pro Quadratmeter. Alternative Erhebungen aus September 2025 zeigen sogar einen Durchschnittswert von 3.352 Euro pro Quadratmeter, was die Bandbreite der aktuellen Marktbewertungen verdeutlicht.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Aufwärtstendenz: Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) sind die Preise um 1,88 Prozent gestiegen, von damals 3.144 Euro auf das aktuelle Niveau. Noch deutlicher wird die Dynamik bei der Betrachtung der Jahresentwicklung von September 2024 zu September 2025, die ein Plus von 8 Prozent aufweist. In der langfristigen Perspektive über fünf Jahre beträgt die Wertsteigerung beeindruckende 22,5 Prozent.

Aufgrund fehlender verfügbarer Daten zum zweiten Quartal 2025 kann kein direkter Vergleich zum Vorquartal gezogen werden. Die kontinuierliche Jahresentwicklung deutet jedoch auf eine stetige Aufwärtsbewegung hin, die sich auch im Quartalsvergleich fortgesetzt haben dürfte.

Marktdynamik

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser hat sich nach einer Phase der Unsicherheit im Jahr 2024 stabilisiert und zeigt nun wieder eine klare Aufwärtsdynamik. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot erheblich, was zu einer angespannten Marktlage führt. Diese Konstellation begünstigt Verkäufer und führt zu kurzen Vermarktungszeiten sowie einem geringen Verhandlungsspielraum bei den Preisen.

Die Neubauaktivität kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit bremsen die Ausweitung des Angebots. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Leerstand ist im Segment der Einfamilienhäuser praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds sind erheblich und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Lagen wider. Der teuerste Stadtteil ist Lücklemberg mit einem Quadratmeterpreis von 3.661 Euro. Hier zahlen Käufer für die gehobene Wohnlage, die gute Infrastruktur und das prestigeträchtige Umfeld einen deutlichen Aufpreis.

Am anderen Ende der Preisskala findet sich der Stadtteil Somborn mit 2.185 Euro pro Quadratmeter. Die Preisdifferenz zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil beträgt somit 1.476 Euro pro Quadratmeter, was einer Spanne von etwa 67 Prozent entspricht.

Beliebte zentrumsnahe Viertel und etablierte Wohnlagen im Süden der Stadt liegen preislich im oberen Mittelfeld. Stadtteile am Rand und in den nördlichen Bereichen Dortmunds bieten hingegen noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier eine sukzessive Aufwertung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des positiven Preistrends zu rechnen. Die fundamentalen Markttreiber – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine jährliche Preissteigerung von 5 bis 8 Prozent erscheint realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise noch stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Zinsentwicklung wird ein entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen. Allerdings dürfte das strukturelle Angebotsdefizit einen drastischen Preisrückgang verhindern. Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen auf einem moderateren Niveau von 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro. Alternative Erhebungen vom September 2025 weisen einen Wert von 2.640 Euro pro Quadratmeter aus, was die Bandbreite der aktuellen Marktbewertungen verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 sind die Preise um 2,59 Prozent gestiegen, von damals 2.664 Euro auf das aktuelle Niveau. Diese Steigerung liegt unter der allgemeinen Preisentwicklung für Wohnimmobilien, die im Jahresvergleich bei etwa 8 Prozent liegt. Dies deutet darauf hin, dass der Markt für Eigentumswohnungen eine moderatere Preisentwicklung aufweist als der Häusermarkt.

Die Preise für Eigentumswohnungen liegen damit etwa 15 Prozent unter denen für Häuser, was dem typischen Marktgefälle zwischen diesen beiden Immobilientypen entspricht. Für Käufer mit begrenzterem Budget stellen Eigentumswohnungen daher eine attraktive Alternative zum Hauskauf dar.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine stabile Dynamik mit kontinuierlicher Nachfrage. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen in guter Lage mit Balkonen oder Terrassen. Die Nachfrage wird hauptsächlich von Kapitalanlegern, jungen Familien und älteren Menschen getragen, die sich verkleinern möchten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist begrenzt, wobei Neubauprojekte nur punktuell realisiert werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf innerstädtische Lagen und Konversionsflächen. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal, was die anhaltende Marktanspannung unterstreicht.

Die Vermarktungszeiten für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen sind kurz. Objekte mit Renovierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen benötigen hingegen längere Vermarktungszeiträume und bieten mehr Verhandlungsspielraum bei den Preisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen folgen einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, sind jedoch weniger stark ausgeprägt. Premium-Lagen wie die Innenstadt, das Kreuzviertel und südliche Stadtteile wie Hombruch und Hörde erzielen Spitzenpreise, die teilweise über 3.500 Euro pro Quadratmeter liegen können.

Mittlere Lagen in etablierten Wohngebieten bewegen sich im Bereich von 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich oft gute Kompromisse zwischen Preis und Lagequalität. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielt eine wichtige Rolle für die Preisbildung.

In peripheren Lagen und Stadtteilen mit gemischter Sozialstruktur sind Eigentumswohnungen bereits ab 2.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Bereiche bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, insbesondere für Kapitalanleger, die auf Mietrendite fokussiert sind.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, getragen von demografischen Trends wie der zunehmenden Singularisierung und dem Wunsch nach altersgerechtem Wohnen.

Neue Impulse könnten von geplanten Stadtentwicklungsprojekten ausgehen, die zusätzliche attraktive Wohnlagen schaffen. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend wichtiger und könnte zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

Mittelfristig ist mit einer Fortsetzung des positiven Trends zu rechnen, wobei die Preisentwicklung voraussichtlich unter der von Einfamilienhäusern liegen wird. Für Kapitalanleger bleiben Eigentumswohnungen aufgrund der stabilen Vermietbarkeit eine attraktive Anlageoption.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern in Dortmund liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen Daten vor. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends im Kaufmarkt lässt sich jedoch eine fundierte Einschätzung vornehmen. Erfahrungsgemäß liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser in Dortmund zwischen 8 und 12 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser folgt tendenziell dem allgemeinen Mietpreistrend, liegt jedoch aufgrund des kleineren Marktsegments und der spezielleren Zielgruppe oft leicht über der durchschnittlichen Entwicklung. Eine jährliche Steigerung von 4 bis 6 Prozent kann als realistisch angenommen werden.

Marktdynamik

Der Markt für Mietwohnhäuser ist in Dortmund ein Nischensegment. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, die Flexibilität bewahren möchten, sowie von Expatriates und Führungskräften, die temporär in der Region tätig sind. Das Angebot ist sehr begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst genutzt werden.

Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden oft von privaten Vermietern angeboten, die ihre Immobilie aus beruflichen oder privaten Gründen temporär nicht selbst nutzen. Professionelle Vermieter sind in diesem Segment selten aktiv, da die Renditen im Verhältnis zum Verwaltungsaufwand oft weniger attraktiv sind als bei Mehrfamilienhäusern.

Die Fluktuation in diesem Marktsegment ist gering. Mieter von Einfamilienhäusern bleiben oft mehrere Jahre, was zu stabilen Mietverhältnissen führt, aber auch die Verfügbarkeit für neue Interessenten einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premium-Lagen in den südlichen Stadtteilen und in grünen, familienfreundlichen Vierteln erzielen die höchsten Mietpreise für Häuser. Hier sind Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter oder mehr keine Seltenheit, insbesondere für moderne oder frisch renovierte Objekte mit Garten.

In mittleren Lagen bewegen sich die Mietpreise typischerweise zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche bieten oft ein gutes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Mietpreis und sind bei Familien besonders gefragt.

In Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen können Häuser teilweise bereits ab 7 Euro pro Quadratmeter gemietet werden, wobei hier oft Kompromisse bei Ausstattung oder Anbindung in Kauf genommen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietwohnhäuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Die Nachfrage dürfte stabil bleiben oder leicht zunehmen, insbesondere wenn die hohen Kaufpreise und Zinsen potenzielle Käufer zur Miete drängen.

Eine moderate Erhöhung des Angebots könnte sich ergeben, wenn mehr Eigentümer ihre Immobilien aufgrund beruflicher Mobilität temporär vermieten. Grundsätzlich wird das Segment aber klein und spezialisiert bleiben.

Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich der allgemeinen Marktentwicklung folgen, mit jährlichen Steigerungen von 3 bis 5 Prozent. Besonders nachgefragte Objekte in Top-Lagen könnten stärkere Preissteigerungen erfahren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine signifikante Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar: Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,06 Prozent innerhalb eines Quartals entspricht.

Noch deutlicher wird die Dynamik im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 8,20 Euro lag, beträgt die Steigerung 4,51 Prozent. Diese überdurchschnittliche Entwicklung zeigt die anhaltende Anspannung auf dem Dortmunder Mietwohnungsmarkt.

Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise setzt sich damit fort. Besonders bemerkenswert ist die Beschleunigung der Preissteigerung im Quartalsvergleich, die auf eine zunehmende Marktdynamik hindeutet.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund ist von einer ausgeprägten Angebotsknappheit geprägt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu kurzen Inseratszeiten und oft zahlreichen Bewerbern pro Wohnung führt. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studenten der Technischen Universität und anderer Hochschulen, junge Berufstätige, die sich einen Immobilienkauf noch nicht leisten können oder wollen, sowie zunehmend auch ältere Menschen, die sich verkleinern möchten. Hinzu kommt eine wachsende Zahl von Zuzüglern aus anderen Regionen, angelockt von den Arbeitsplätzen in der sich dynamisch entwickelnden Wirtschaft Dortmunds.

Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, wobei neue Projekte oft im gehobenen Segment angesiedelt sind und damit nur begrenzt zur Entlastung des Gesamtmarktes beitragen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In beliebten innerstädtischen Lagen wie dem Kreuzviertel, der Innenstadt-Ost oder dem Kaiserviertel können die Mieten deutlich über dem Durchschnitt liegen, oft bei 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter für neuwertige oder sanierte Wohnungen.

Universitätsnahe Stadtteile wie Barop oder Hombruch sind aufgrund der studentischen Nachfrage ebenfalls überdurchschnittlich teuer. Hier profitieren Vermieter von der konstanten Nachfrage und der Bereitschaft von Studenten und deren Eltern, für die Nähe zur Universität höhere Mieten zu zahlen.

In den Außenbezirken und in Stadtteilen mit gemischter Sozialstruktur wie Scharnhorst oder Mengede sind hingegen noch Wohnungen für 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter zu finden. Diese Bereiche bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis, leiden jedoch unter Imageproblemen oder schlechterer Infrastruktur.

Die südlichen Stadtteile wie Aplerbeck, Hörde oder Hombruch liegen preislich im oberen Mittelfeld und sind besonders bei Familien beliebt. Hier bewegen sich die Mieten typischerweise zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen zu rechnen. Die fundamentalen Markttreiber – Bevölkerungswachstum, begrenzte Neubautätigkeit und hohe Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine jährliche Mietpreissteigerung von 4 bis 6 Prozent erscheint realistisch.

Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zur energetischen Sanierung könnten die Entwicklung beeinflussen. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass solche Maßnahmen in angespannten Märkten oft nur begrenzte Wirkung entfalten.

Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um den Markt grundlegend zu entspannen. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Knappheit weiter zunehmen, da Neubauten aufgrund hoher Baukosten meist im gehobenen Preissegment angesiedelt sind.

Mittelfristig könnte sich die Dynamik etwas abschwächen, wenn mehr Wohnraum geschaffen wird und sich die Zuzugsbewegung normalisiert. Dennoch wird Dortmund als attraktiver Wohnstandort im Ruhrgebiet weiterhin eine robuste Mietpreisentwicklung aufweisen.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als äußerst robust und dynamisch. Alle Segmente – ob Kauf oder Miete, ob Häuser oder Wohnungen – zeigen eine positive Preisentwicklung, die von einer anhaltend hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot getrieben wird.

Die Stadt profitiert von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der Funktion als Universitätsstadt und der guten Vernetzung innerhalb des Ruhrgebiets. Diese Faktoren machen Dortmund zu einem attraktiven Wohnstandort für verschiedene Zielgruppen und sorgen für eine stabile Nachfrage nach Wohnraum.

Für Investoren und Eigentümer bedeutet dies weiterhin gute Rahmenbedingungen mit stabilen Wertsteigerungen und attraktiven Vermietungsmöglichkeiten. Käufer und Mieter hingegen müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen und sollten bei attraktiven Angeboten schnell handeln.

Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend neuen Wohnraum zu schaffen, um die Marktanspannung zu reduzieren und bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen zu gewährleisten. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots kann mittelfristig eine Stabilisierung auf einem nachhaltigen Niveau erreicht werden.