Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q2/2025

Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit moderaten Preisanstiegen bei Eigentumswohnungen und einer anhaltenden Angebotsknappheit über alle Segmente hinweg. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien liegen bei 4.328 Euro, was einem Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und 0,27 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Die Marktdynamik wird weiterhin durch rückläufige Baugenehmigungen und eine stabile Nachfrage geprägt, wobei energieeffiziente Immobilien zunehmend im Fokus stehen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 zeigt sich der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf weitgehend stabil mit leichten Preiskorrekturen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich im Bereich von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter, womit sich das Segment unterhalb des allgemeinen Wohnimmobiliendurchschnitts von 4.328 Euro pro Quadratmeter positioniert. Diese Diskrepanz erklärt sich durch die generell höheren Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen in zentralen Lagen.

Im Vergleich zum Vorquartal Q1/2025 verzeichnet das Segment eine marginale Preissenkung von etwa 0,5 Prozent, was auf eine gewisse Marktberuhigung nach den Preissteigerungen der vergangenen Jahre hindeutet. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2/2024 bleiben die Preise jedoch moderat stabil mit einer leichten Aufwärtstendenz, wobei die Dynamik insgesamt verhalten ausfällt. Diese Entwicklung spiegelt die aktuelle Marktsituation wider, in der sich Käufer und Verkäufer in einem ausgewogeneren Verhältnis gegenüberstehen als in den Vorjahren.

Marktdynamik

Die Angebotsseite des Häusermarktes ist weiterhin durch eine strukturelle Knappheit geprägt. Besonders im Neubausegment macht sich der Rückgang der Baugenehmigungen bemerkbar, was das verfügbare Angebot zusätzlich einschränkt. Die Nachfrage bleibt trotz der wirtschaftlichen Unsicherheiten stabil, wobei sich ein deutlicher Fokus auf energieeffiziente Gebäude der Klassen A und B abzeichnet. Diese Immobilien erzielen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Preise als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energiebilanz.

Die Neubauaktivität bleibt hinter den Erwartungen zurück, was auf gestiegene Baukosten, regulatorische Anforderungen und die unsichere wirtschaftliche Lage zurückzuführen ist. Dies führt zu einer Verlängerung der Vermarktungszeiten bei Bestandsimmobilien, da Käufer verstärkt auf Preisnachlässe hoffen, während Verkäufer an ihren Preisvorstellungen festhalten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben erheblich. Spitzenreiter sind weiterhin die gehobenen Wohnlagen in Oberkassel, Kaiserswerth und dem Medienhafen, wo Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und teilweise die 5.000-Euro-Marke überschreiten. Diese Viertel profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hochwertigen Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Garath, Hellerhof oder Teilen von Eller sind Häuser zu deutlich günstigeren Konditionen verfügbar, mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.200 Euro. Diese Gebiete verzeichnen eine stabile Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche zu bezahlbaren Preisen suchen. Die mittleren Lagen wie Bilk, Flingern oder Gerresheim positionieren sich preislich zwischen diesen Extremen und bieten ein ausgewogenes Verhältnis von Lage und Preis.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Zinsentwicklung mit aktuell etwa 3,7 Prozent für Baufinanzierungen, die leicht rückläufig ist, könnte die Nachfrage stabilisieren. Allerdings wird der anhaltende Neubaumangel weiterhin für Angebotsknappheit sorgen.

Besonders energieeffiziente Häuser werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, da die regulatorischen Anforderungen und das Bewusstsein für Nachhaltigkeit weiter zunehmen. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage mittelfristig stützen, sodass trotz konjunktureller Unsicherheiten mit einem stabilen Marktumfeld zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im zweiten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.328 Euro liegt das aktuelle Niveau um 2,4 Prozent über dem Vorjahreszeitraum und um 0,27 Prozent über dem ersten Quartal 2025. Die Preisspanne für Eigentumswohnungen bewegt sich dabei zwischen 3.500 und 4.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr.

Im bundesweiten Vergleich gehört das Segment der Eigentumswohnungen zu den Gewinnern der aktuellen Marktentwicklung mit einem Preisanstieg von 0,71 Prozent im zweiten Quartal 2025. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Landeshauptstadt, insbesondere vor dem Hintergrund der sich stabilisierenden Finanzierungskonditionen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten auf hohem Niveau. Besonders in urbanen Zentren wie Düsseldorf zeigt sich eine stabile Käuferschicht, die von der guten Arbeitsmarktlage und der attraktiven Infrastruktur profitiert. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage jedoch nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt.

Der Rückgang der Baugenehmigungen wirkt sich deutlich auf die Neubauaktivitäten aus. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was die Marktanspannung weiter verschärft. Investoren zeigen verstärktes Interesse an Bestandsimmobilien, was zu einem lebhaften Transaktionsgeschehen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte liegt bei etwa drei bis vier Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede innerhalb Düsseldorfs sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenlagen wie die Innenstadt, der Medienhafen und Friedrichstadt verzeichnen Quadratmeterpreise von teilweise über 6.000 Euro für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandbezirken und weniger zentralen Lagen sind Eigentumswohnungen zu deutlich moderateren Preisen zwischen 3.000 und 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Diese Gebiete verzeichnen jedoch eine wachsende Nachfrage, da sie oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten und durch Infrastrukturverbesserungen zunehmend attraktiver werden. Mittlere Lagen wie Derendorf, Pempelfort oder Unterbilk positionieren sich preislich im Bereich von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter.

Ein besonderer Preistreiber sind energetisch moderne Wohnungen, die etwa 15 Prozent über dem Durchschnitt vergleichbarer Objekte liegen. Diese Differenz wird sich voraussichtlich in den kommenden Jahren noch verstärken, da die Energieeffizienz zunehmend zum entscheidenden Kaufkriterium wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben positiv. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate moderate Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltenden Nachfrage, der begrenzten Neubautätigkeit und der attraktiven wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt.

Der Fokus wird sich weiter auf hochwertige und energieeffiziente Wohnungen verlagern. Objekte mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend unter Preisdruck geraten, während moderne, nachhaltige Wohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die Marktdynamik wird lebhaft bleiben, wobei das strukturelle Defizit zwischen Angebot und Nachfrage mittelfristig bestehen bleiben wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf ist im zweiten Quartal 2025 durch ein begrenztes Angebot und stabile bis leicht steigende Mietpreise gekennzeichnet. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine moderate Steigerung, die hauptsächlich auf die anhaltende Angebotsknappheit zurückzuführen ist.

Konkrete Quartalsdaten für Mietpreise von Häusern sind aufgrund der geringen Markttiefe in diesem Segment nur eingeschränkt verfügbar. Die allgemeine Tendenz für Nordrhein-Westfalen zeigt jedoch steigende Mietrenditen, was auf einen Aufwärtstrend bei den Mietpreisen hindeutet. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Düsseldorfer Markt wider, wobei die Steigerungsraten moderat ausfallen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Düsseldorf ist strukturell begrenzt, da der Großteil der Häuser von Eigentümern selbst bewohnt wird. Der Mietmarkt für Häuser wird hauptsächlich durch temporäre Vermietungen, beispielsweise bei beruflichen Auslandsaufenthalten, oder durch institutionelle Vermieter bedient. Die Nachfrage konzentriert sich vor allem auf Familien mit höherem Einkommen, die mehr Wohnraum und einen Garten wünschen, sich aber noch nicht für einen Kauf entscheiden möchten.

Neubauaktivitäten im Mietbereich für Häuser sind praktisch nicht vorhanden, da sich Neubauprojekte fast ausschließlich auf den Verkauf konzentrieren. Dies verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich. Die Leerstandsquote in diesem Segment ist vernachlässigbar, was die starke Marktposition der Vermieter unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den gehobenen Wohnlagen im westlichen und nördlichen Bereich Düsseldorfs erzielt. Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth und Niederkassel sind besonders gefragt und erzielen Mietpreise am oberen Ende der Skala, teilweise über 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel punkten mit ihrer ruhigen Wohnlage, guter Infrastruktur und Nähe zu Grünflächen.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen liegen die Mieten für Häuser zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind vor allem für Familien interessant, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die mittleren Lagen positionieren sich preislich zwischen diesen Extremen und bieten oft den besten Kompromiss zwischen Lage und Mietpreis.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer fortsetzung des leichten Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die stabile Nachfrage, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Düsseldorf und die gute wirtschaftliche Lage, wird die Mietpreise weiter stützen.

Energieeffizienz wird auch im Mietsegment zunehmend zum entscheidenden Faktor. Häuser mit guter Energiebilanz werden höhere Mieten erzielen können, während ineffiziente Objekte unter Druck geraten könnten. Vermieter werden voraussichtlich verstärkt in energetische Sanierungen investieren, um ihre Marktposition zu verbessern und höhere Mieteinnahmen zu generieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in guten Lagen zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist ein moderater Anstieg zu verzeichnen, der durch die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot getrieben wird.

Die steigende Mietrendite deutet auf einen robusten Mietmarkt hin, in dem Vermieter ihre Marktposition nutzen können. Die Entwicklung gegenüber dem Vorjahreszeitraum zeigt einen stetigen Aufwärtstrend, der sich im mittleren einstelligen Prozentbereich bewegt. Diese Steigerungen liegen über der allgemeinen Inflationsrate, was die reale Verteuerung des Wohnens in Düsseldorf unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen in Düsseldorf ist weiterhin knapp, mit einer Leerstandsquote nahe null in begehrten Lagen. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken, was durch rückläufige Baugenehmigungen noch verschärft wird. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, angetrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien in die Landeshauptstadt.

Investoren zeigen verstärktes Interesse am Mietwohnungsmarkt, was sich in einer regen Transaktionsaktivität widerspiegelt. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für attraktive Objekte liegt bei wenigen Tagen bis maximal zwei Wochen. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig Höchstpreise erzielt, während Bestandsmieter von gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz profitieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Düsseldorfs sind erheblich und spiegeln die heterogene Struktur der Stadt wider. Spitzenmieten werden in der Innenstadt, Friedrichstadt, Altstadt und im Medienhafen erzielt, wo Neubauwohnungen teilweise über 20 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lifestyle.

In den Stadtrandlagen sind Mietwohnungen zu moderateren Preisen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Gebiete verzeichnen jedoch einen Aufwärtstrend, da sie zunehmend von Mietern entdeckt werden, die der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen. Mittlere Lagen wie Bilk, Flingern oder Düsseltal positionieren sich preislich zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter und bieten oft das beste Verhältnis von Lage, Infrastruktur und Mietpreis.

Die Energieeffizienz spielt eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisgestaltung. Wohnungen mit moderner Energieausstattung erzielen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Objekte mit schlechterer Energiebilanz.

Prognose und Ausblick

Die Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da die Neubautätigkeit weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Die prognostizierte Mietsteigerung liegt im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei in Spitzenlagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die Verschärfung der Angebotsknappheit wird durch verschiedene Faktoren verstärkt: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in attraktiven Lagen, die zunehmende Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen und die generell geringe Fluktuation im Bestand. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug und die positive wirtschaftliche Entwicklung Düsseldorfs gestützt.

Energieeffizienz wird zum entscheidenden Differenzierungsmerkmal im Mietmarkt. Vermieter werden verstärkt in energetische Modernisierungen investieren müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Die regulatorischen Anforderungen und das gestiegene Umweltbewusstsein der Mieter werden diesen Trend weiter verstärken. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden mittelfristig unter Preisdruck geraten oder vom Markt verschwinden.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen und anhaltender Angebotsknappheit. Während der Kaufmarkt für Häuser eine gewisse Beruhigung zeigt, verzeichnen Eigentumswohnungen weiterhin Preiszuwächse. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen durch knappes Angebot und steigende Preise gekennzeichnet.

Die Energieeffizienz entwickelt sich zum zentralen Werttreiber über alle Segmente hinweg. Investoren und Eigentümer, die frühzeitig in nachhaltige Immobilien investieren, werden von überdurchschnittlichen Wertsteigerungen profitieren. Die strukturellen Herausforderungen durch mangelnde Neubautätigkeit werden den Markt mittelfristig weiter prägen und für anhaltende Knappheit sorgen.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin hohe Preise und intensiven Wettbewerb um attraktive Objekte einstellen müssen. Die Lage Düsseldorfs als wirtschaftsstarke Metropole mit hoher Lebensqualität wird die Nachfrage weiterhin stützen und den Immobilienmarkt zu einem der stabilsten in Deutschland machen.