Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von hoher Nachfrage geprägt. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart differenzierte Entwicklungen in den verschiedenen Marktsegmenten, wobei sich der Mietmarkt besonders angespannt präsentiert. Der folgende Bericht bietet eine detaillierte Betrachtung der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem vorherigen Quartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.868 Euro, was einem Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Der Medianpreis zeigt sich mit 5.448 Euro pro Quadratmeter allerdings leicht rückläufig und weist einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf, was auf eine zunehmende Spreizung der Preise hindeutet.

Im Jahresvergleich zeigt sich die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Durchschnittspreise um beachtliche 6,6 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes für Käufer von Eigenheimen, trotz der weiterhin erhöhten Zinsniveaus.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot ist gering, während die Nachfrage, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften, auf hohem Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einer Verkürzung der Vermarktungszeiten bei realistisch bepreisten Objekten. Allerdings zeigt sich die Nachfrage zunehmend qualifiziert und preissensibel – Käufer agieren selektiver als in den Vorquartalen und prüfen Objekte genauer auf ihr Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die begrenzte Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser trägt zur strukturellen Knappheit bei und stabilisiert das Preisniveau nachhaltig. Die Marktakteure berichten von einer Konsolidierung nach den turbulenten Zinsjahren, wobei sich moderate Preissteigerungen bei weiterhin hoher Nachfrage und geringem Angebot abzeichnen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – insbesondere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – erweisen sich als besonders gefragt und preisstabil. In diesen Core-Quartieren halten sich die Preisniveaus auf hohem Niveau, während Randlagen stärkeren Schwankungen unterliegen. Die Differenzierung nach Lagequalität wird zunehmend ausgeprägter, wobei etablierte Wohnviertel mit guter Infrastruktur und Anbindung an das Stadtzentrum die höchsten Preise erzielen.

In peripheren Stadtteilen zeigen sich größere Preisspreizungen, abhängig von der jeweiligen Mikrolage, der Verkehrsanbindung und der vorhandenen Infrastruktur. Stadtteile mit geplanten Entwicklungsprojekten oder Aufwertungsmaßnahmen verzeichnen bereits heute Preisaufschläge in Erwartung zukünftiger Wertsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate stabile bis leicht steigende Preise im Segment der Kaufhäuser. Die begrenzte Neubauaktivität in Verbindung mit der anhaltend hohen Nachfrage wird voraussichtlich für eine strukturelle Knappheit sorgen, die preistreibend wirkt. Allerdings dürfte sich die Dynamik der Preissteigerungen abschwächen, da die Kaufkraft der Interessenten durch die erhöhten Finanzierungskosten begrenzt wird.

Die unterschiedliche Entwicklung je nach Lage und Objekttyp wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei hochwertige Objekte in gefragten Lagen weiterhin Preissteigerungen verzeichnen dürften, während durchschnittliche Objekte in Randlagen eher zur Seitwärtsbewegung tendieren werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 5.194 Euro, was einem leichten Rückgang von circa 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 5.257 Euro pro Quadratmeter lag. Der Medianpreis positioniert sich bei 4.800 Euro pro Quadratmeter und zeigt damit ebenfalls eine leicht rückläufige Tendenz.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung: Der Medianpreis ist um 1,8 Prozent gestiegen, während die Durchschnittspreise ein Plus von 3 bis 4 Prozent verzeichnen. Diese Diskrepanz zwischen kurzfristiger Konsolidierung und mittelfristiger Wertsteigerung spiegelt die aktuelle Marktphase der Preisfindung wider.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich grundsätzlich stabil, weist jedoch erhebliche Qualitätsunterschiede auf. Besonders deutlich wird dies bei den Kriterien Energieeffizienz und Modernisierungsstand. Die Nachfrage fokussiert sich zunehmend auf nachhaltige, moderne Wohnungen mit gutem Energieprofil, während Wohnungen mit Sanierungsbedarf deutliche Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die Käuferschaft agiert qualifiziert und preissensibel, wobei die Qualität der Objekte und deren Lage zunehmend entscheidende Faktoren bei der Kaufentscheidung darstellen. Der Markt befindet sich in einer Konsolidierungsphase, in der keine starken Preissprünge zu beobachten sind, sondern vielmehr eine Differenzierung nach Objektqualität stattfindet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich mit stabilen bis leicht steigenden Preisen resilient gegenüber der allgemeinen Marktkonsolidierung. In diesen gefragten Quartieren übersteigt die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einer Preisstabilität auf hohem Niveau führt.

Periphere und Randlagen zeigen sich deutlich selektiver, hier schwanken die Preise stärker und sind abhängig von der jeweiligen Mikrolage. Die Bedeutung der Mikrolage auf Straßenebene hat zugenommen – selbst innerhalb eines Stadtteils können sich die Preise je nach genauer Lage, Lärmbelastung und unmittelbarem Umfeld erheblich unterscheiden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Tendenzen nach oben in den besten Lagen. Die positive Nachfrageentwicklung, getrieben durch anhaltenden Zuzug und strukturellen Wohnraumbedarf, trifft auf ein limitiertes Neubauangebot, was grundsätzlich preisstützend wirkt.

Die Marktkonsolidierung dürfte sich fortsetzen, wobei Qualität und Lage die entscheidenden Preistreiber bleiben werden. Energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen in gefragten Lagen werden voraussichtlich Wertsteigerungen verzeichnen, während der breite Markt eher stagnieren dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei circa 12,70 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Mieten noch bei etwa 11,95 Euro pro Quadratmeter lagen. Diese Entwicklung entspricht einer Steigerung von rund 6,3 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung ebenfalls beachtliche 6,36 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt für Häuser unterstreicht. Diese überdurchschnittlichen Steigerungsraten reflektieren die extreme Anspannung im Mietmarkt bei gleichzeitig minimalem Leerstand und kontinuierlich hoher Nachfrage.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist gekennzeichnet durch ein äußerst knappes Angebot bei einem Leerstand nahe null. Die Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind stark beschränkt und können die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl.

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf beliebte Stadtteile mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit. Familien mit Kindern, die traditionell die Hauptzielgruppe für Miethäuser darstellen, sehen sich einem nahezu leergefegten Markt gegenüber, was zu Kompromissen bei Lage oder Ausstattung zwingt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs verzeichnen erwartungsgemäß die höchsten Mietpreise für Häuser und zeigen sich stabil auf hohem Niveau. In diesen gefragten Quartieren übersteigen die Mieten oft die 15-Euro-Marke pro Quadratmeter, wobei besonders hochwertige Objekte noch deutlich darüber liegen können.

Stadtrandlagen und periphere Gebiete bieten teilweise günstigere Alternativen, allerdings ist auch hier die Nachfrage begrenzt durch das geringe Angebot. Die Differenzierung erfolgt primär über Objektstandards und die konkrete Lage innerhalb des jeweiligen Stadtteils. Selbst in weniger zentral gelegenen Bereichen sind die Mieten in den letzten Quartalen spürbar gestiegen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt für Häuser in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der Preissteigerungen hin. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter steigen oder zumindest auf dem erreichten hohen Niveau stabil bleiben. Die strukturellen Faktoren – limitierte Neubauaktivität, anhaltender Zuzug und demografische Entwicklung – sprechen gegen eine Entspannung.

Der Markt wird angespannt bleiben, wobei die kräftige Mietpreisentwicklung sich möglicherweise etwas abschwächen könnte, da die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit der Mieter an Grenzen stößt. Dennoch wird der hohe Wettbewerbsdruck unter Mietinteressenten und die strukturelle Knappheit den Markt weiterhin prägen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend dynamische Entwicklung. Die Durchschnittsmiete liegt bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von circa 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate, aber stetige Aufwärtsbewegung der Mietpreise.

Die Preisspannen variieren je nach Quartier erheblich, wobei die Mindestmietpreise stagnieren oder nur leicht steigen, während Spitzenmieten in gefragten Lagen neue Höchststände erreichen. Diese Spreizung verdeutlicht die zunehmende Segmentierung des Mietmarktes zwischen Standard- und Premiumsegment.

Marktdynamik

Der Wohnungsmietmarkt in Düsseldorf ist extrem angespannt mit einem Leerstand nahe null. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot bei weitem, was zu Wartelisten und Massenbesichtigungen führt. Besonders hoch ist die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Wohnungen, die den aktuellen Standards entsprechen.

Das Neubauangebot kann das Nachfragevolumen bei weitem nicht kompensieren. Die wenigen fertiggestellten Neubauprojekte werden meist zu Spitzenmieten vermarktet und sind innerhalb kürzester Zeit vollständig vermietet. Die Verknappung führt dazu, dass auch ältere Bestandswohnungen mit Modernisierungsbedarf noch zu relativ hohen Preisen vermietet werden können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadt- und Premiumlagen, allen voran Carlstadt und Pempelfort, verzeichnen Spitzenmieten, die teilweise die 15-Euro-Marke pro Quadratmeter überschreiten. In diesen Quartieren ist die Nachfrage besonders von gut verdienenden Singles und Paaren geprägt, die Wert auf zentrale Lage und urbanes Umfeld legen.

Stadtrandlagen bieten tendenziell günstigere Alternativen, wobei auch hier die Nachfrage hoch bleibt. Die Mietpreisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie haben sich in den letzten Quartalen verringert, da Mieter zunehmend bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen, um überhaupt eine Wohnung zu finden. Lage und Modernität der Wohnung sind die entscheidenden Faktoren für das Mietpreisniveau.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf für die kommenden 12 bis 24 Monate zeigt eine Fortsetzung des angespannten Marktumfeldes. Die Mietpreise werden auf hohem Niveau verharren mit der Tendenz zu weiteren moderaten Steigerungen. Die positiven Zuzugszahlen Düsseldorfs und die begrenzte Neubautätigkeit werden weiterhin für Preisdruck nach oben sorgen.

Der Markt wird von einem starken Nachfrageüberhang und minimalem Leerstand geprägt bleiben. Die Preise werden sich voraussichtlich auf dem erreichten hohen Niveau konsolidieren, wobei in gefragten Lagen und bei hochwertigen Objekten weitere Steigerungen möglich sind. Eine grundlegende Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots zu erwarten, was angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen in der Bauwirtschaft kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und nachfragestarker Markt mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt für Häuser moderate Preissteigerungen verzeichnet und der Eigentumswohnungsmarkt eine Konsolidierungsphase durchläuft, zeigt sich der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit deutlichen Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen – begrenztes Angebot, hohe Nachfrage und limitierte Neubauaktivität – werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, in dem Qualität, Energieeffizienz und Lage die entscheidenden Erfolgsfaktoren darstellen.