Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale deutet sich eine nachhaltige Erholung an, die von einer qualifizierten Nachfrage und einem weiterhin knappen Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 hat sich das Preisniveau für Häuser in Düsseldorf weiter gefestigt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.868 Euro pro Quadratmeter, was eine spürbare Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 5.505 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Dies entspricht einem Jahresplus von etwa 6,6 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 5.820 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine moderate quartalsweise Steigerung von 0,8 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,3 Millionen Euro. Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 650.000 und 900.000 Euro gehandelt. Der vdp-Immobilienpreisindex bestätigt diese positive Entwicklung mit einem Gesamtanstieg von 3,8 Prozent im Jahresvergleich für das Wohnsegment, wobei Häuser eine etwas moderatere Entwicklung als Mehrfamilienhäuser aufweisen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt stabil, wird jedoch zunehmend von preissensiblen und gut informierten Käufern dominiert. Die Interessenten agieren selektiv und entscheiden sich vorwiegend für Objekte mit überzeugendem Preis-Leistungs-Verhältnis. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich bei etwa 90 bis 120 Tagen eingependelt, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die anhaltende Baulandknappheit und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf einzelne Projekte in den Außenbezirken, während im innerstädtischen Bereich kaum neue Einfamilienhäuser entstehen. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den Premium-Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth und Golzheim liegen die Quadratmeterpreise teilweise bei über 7.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hohen Wohnwert. Hier ist die Nachfrage besonders robust, und Preisrückgänge sind nicht zu beobachten.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Pempelfort, Derendorf und Düsseltal bewegen sich im mittleren bis gehobenen Preissegment mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 6.500 Euro. In den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Hassels sind Häuser noch zu Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei hier die Preisentwicklung verhaltener verläuft und teilweise sogar stagniert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei den Hauspreisen. Die Zinsentwicklung wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, dürfte dies die Nachfrage stützen und zu weiteren Preissteigerungen von zwei bis vier Prozent jährlich führen.

Die Angebotsseite wird voraussichtlich angespannt bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf werden die Nachfrage weiter stützen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Häuser und Objekte in etablierten Wohnlagen mit guter Verkehrsanbindung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das aktuelle Niveau etwa drei Prozent über dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 5.158 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 0,7 Prozent.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist breit gefächert. Während kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter durchschnittlich zwischen 280.000 und 380.000 Euro kosten, werden für großzügige Wohnungen über 100 Quadratmeter in guten Lagen zwischen 600.000 und über eine Million Euro aufgerufen. Neubauwohnungen liegen preislich generell 15 bis 20 Prozent über dem Bestandsniveau.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird von zwei Hauptgruppen getragen: Selbstnutzern, die von den gesunkenen Zinsen gegenüber dem Höchststand profitieren wollen, und Kapitalanlegern, die in Sachwerte investieren möchten. Beide Gruppen agieren jedoch preisbewusst und selektiv. Die Vermarktungszeiten haben sich bei durchschnittlich 60 bis 90 Tagen stabilisiert.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist weiterhin knapp, insbesondere im mittleren Preissegment. Neubauprojekte sind durch hohe Baukosten, strenge Regularien und Baulandmangel limitiert. Die wenigen realisierten Projekte konzentrieren sich auf das gehobene und luxuriöse Segment. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist in begehrten Lagen praktisch nicht existent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Eigentumswohnungen finden sich in den Toplagen wie der Altstadt, Carlstadt und Oberkassel mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 8.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der historischen Bausubstanz und dem urbanen Flair. Auch die Rheinlage spielt hier eine preistreibende Rolle.

In beliebten Stadtteilen wie Bilk, Flingern und Unterbilk bewegen sich die Preise zwischen 4.800 und 5.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt, die die Nähe zum Zentrum und die gute Infrastruktur schätzen. In den Außenbezirken wie Wersten, Eller oder Lierenfeld sind Eigentumswohnungen noch zu Preisen zwischen 3.200 und 4.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen dürfte in den kommenden 12 bis 24 Monaten moderat positiv verlaufen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen zwei und fünf Prozent, abhängig von der Lage und Qualität der Objekte. Die Nachfrage wird durch die stabile wirtschaftliche Entwicklung Düsseldorfs und den kontinuierlichen Zuzug gestützt.

Besonders gefragt bleiben Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, Balkonen oder Terrassen sowie energieeffizienten Standards. Die Bedeutung der Energieeffizienz wird durch steigende Energiekosten und verschärfte gesetzliche Vorgaben weiter zunehmen. Sanierungsbedürftige Objekte könnten hingegen Preisabschläge hinnehmen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Während konkrete differenzierte Daten speziell für Häuser nicht separat ausgewiesen werden, liegt das allgemeine Mietniveau bei durchschnittlich 12,71 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Häuser zur Miete liegen aufgrund ihrer gehobenen Ausstattung und größeren Wohnfläche typischerweise 15 bis 25 Prozent über diesem Durchschnitt, was Mietpreise von etwa 14,50 bis 16 Euro pro Quadratmeter bedeutet.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die durchschnittlichen Mieten bei 12,48 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine Steigerung von 1,85 Prozent. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg beachtliche 6,4 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Mietsektor unterstreicht. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 2.200 und 2.400 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethaͤusern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Besonders Familien mit gehobenen Einkommen, internationale Fach- und Führungskräfte sowie Personen in beruflichen Übergangsphasen suchen verstärkt nach dieser Wohnform. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation führt.

Das Angebot an Miethäusern ist strukturell knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Neubauhäuser zur Vermietung sind eine absolute Rarität. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet, oft zu Preisen über der ursprünglichen Angebotsmiete.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Stadtteilen wie Niederkassel, Oberkassel und Kaiserswerth werden für hochwertige Einfamilienhäuser Kaltmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über Gärten, moderne Ausstattung und befinden sich in ruhigen, grünen Wohnlagen. Die Nachfrage in diesem Segment kommt häufig von Expatriates und Führungskräften internationaler Unternehmen.

In den stadtnahen Bereichen wie Gerresheim, Grafenberg oder Rath liegen die Mietpreise für Häuser zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten einen guten Kompromiss zwischen urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität. In den Außenbezirken wie Angermund, Kalkum oder Hubbelrath sind Häuser zu Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei hier das Angebot ebenfalls sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage lässt weitere Mietpreissteigerungen von vier bis sechs Prozent jährlich erwarten. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen in diesem Segment nur begrenzte Wirkung.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften nach Düsseldorf und die Tendenz zu mehr Wohnfläche pro Person weiter gestützt. Besonders gefragt bleiben Häuser mit modernen Energiestandards, Home-Office-Möglichkeiten und Außenbereichen. Die Entwicklung könnte sich nur durch eine deutliche Ausweitung des Neubauangebots entspannen, was jedoch mittelfristig nicht zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 12,71 Euro pro Quadratmeter, was gegenüber dem zweiten Quartal 2025 mit 12,48 Euro pro Quadratmeter einer Steigerung von 1,85 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich beträgt das Plus sogar 6,36 Prozent, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Die Preisspanne ist je nach Wohnungsgröße und Ausstattung erheblich. Während kleine Apartments bis 40 Quadratmeter häufig Quadratmetermieten von 14 bis 16 Euro erreichen, liegen größere Wohnungen über 80 Quadratmeter bei durchschnittlich 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen werden generell zu Preisen von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter vermietet.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 80 Interessenten, in beliebten Lagen sogar über 100. Die Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich auf wenige Tage reduziert. Viele Wohnungen werden bereits nach der ersten Besichtigung vermietet.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener politischer Initiativen äußerst knapp. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent und damit weit unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von drei Prozent. Neubauaktivitäten können den Bedarf bei weitem nicht decken, zumal viele neue Wohnungen als Eigentumswohnungen und nicht als Mietobjekte auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den zentralen und beliebten Stadtteilen aufgerufen. In der Altstadt, Carlstadt und am Medienhafen liegen die Mieten häufig bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Gastronomieangebot. Auch in Oberkassel und Niederkassel sind die Mieten mit 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter überdurchschnittlich hoch.

In Stadtteilen wie Bilk, Flingern und Pempelfort bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. In den Außenbezirken wie Garath, Hassels oder Reisholz sind Wohnungen noch zu Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt bleiben angespannt. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen von jährlich vier bis sieben Prozent. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen nicht greift. Der Neubau von Mietwohnungen wird durch hohe Baukosten und strenge Regularien gebremst.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren weiter angeheizt: Der kontinuierliche Zuzug nach Düsseldorf, die steigende Zahl von Single-Haushalten und die verzögerte Eigentumsbildung aufgrund hoher Kaufpreise. Besonders gesucht bleiben Wohnungen mit Balkon, moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz. Die Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum wird sich voraussichtlich weiter verschärfen, was sozialpolitische Herausforderungen mit sich bringt.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Während der Kaufmarkt eine verhaltene Erholung zeigt, ist der Mietmarkt von einer ausgeprägten Dynamik und Knappheit geprägt. Die strukturellen Herausforderungen - Baulandmangel, hohe Baukosten und regulatorische Hürden - bleiben bestehen und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, in dem Qualität, Lage und Energieeffizienz die entscheidenden Faktoren für erfolgreiche Transaktionen darstellen. Die Politik steht vor der Herausforderung, Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl mehr Wohnraum schaffen als auch bezahlbare Mieten ermöglichen.