Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preiskorrekturen bei gleichzeitiger Stabilität in den Toplagen. Die anhaltend hohe Nachfrage in den Core-Quartieren steht einer selektiveren Kaufbereitschaft in den Randlagen gegenüber, was zu einer zunehmend heterogenen Marktentwicklung führt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis 5.868 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Werte zeigen eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 5.994 Euro pro Quadratmeter lagen. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Hauspreise um 4 Prozent gestiegen, was die grundsätzliche Wertstabilität des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht. Die aktuelle Preiskorrektur ist primär auf die gestiegenen Finanzierungskosten und die daraus resultierende selektivere Nachfrage zurückzuführen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im Vergleich zum Vorquartal stabilisiert. Die Nachfrage zeigt sich deutlich selektiver als noch im zweiten Quartal 2025, wobei besonders Objekte in gefragten Lagen wie Oberkassel, Golzheim und Pempelfort weiterhin auf starkes Kaufinteresse stoßen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich in diesen Toplagen sogar verkürzt, während Objekte in weniger gefragten Stadtteilen länger am Markt verbleiben.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund der gestiegenen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen verhalten. Fertiggestellte Neubauprojekte finden jedoch bei entsprechender Lage und Ausstattung weiterhin schnell Abnehmer, wobei die Käufer verstärkt auf Energieeffizienz und nachhaltige Bauweise achten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere der Stadt, insbesondere die Innenstadt, Oberkassel und Golzheim, zeigen sich weitgehend resistent gegenüber der allgemeinen Preiskorrektur. Hier bleiben die Preise stabil oder verzeichnen sogar leichte Zuwächse. Ein Einfamilienhaus in Oberkassel wird weiterhin zu Spitzenpreisen von über 7.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, während in Golzheim Preise zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln wie Garath oder Hellerhof sind die Preisrückgänge deutlicher spürbar. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.500 Euro, was einem Rückgang von bis zu 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht. Die längeren Vermarktungszeiten in diesen Gebieten führen zu einer höheren Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere Stabilisierung des Hausmarktes in Düsseldorf. Die Toplagen werden voraussichtlich ihre Preisniveaus halten oder sogar leichte Wertsteigerungen verzeichnen, während in den Randlagen mit einer weiteren moderaten Preiskorrektur von 3 bis 5 Prozent zu rechnen ist.

Die Entwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Bei einer Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und einer robusten Wirtschaftsentwicklung könnte der Markt bereits Mitte 2026 wieder an Dynamik gewinnen. Die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in Düsseldorf bleibt aufgrund des kontinuierlichen Zuzugs und der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt grundsätzlich hoch.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderatere Preiskorrektur als der Hausmarkt. Mit einem Median-Angebotspreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter und einem Durchschnittspreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter liegen die Werte 1,2 Prozent unter dem Niveau des zweiten Quartals 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.257 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin ein positiver Trend mit einem Preisanstieg von 1,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Die geringere Volatilität im Vergleich zum Hausmarkt erklärt sich durch die breitere Käuferschicht und die niedrigeren absoluten Investitionssummen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau eingependelt. Die Nachfrage zeigt sich ähnlich wie bei Häusern zunehmend selektiv, wobei besonders Wohnungen in der Innenstadt und den beliebten Vierteln Pempelfort, Flingern und Oberkassel weiterhin stark nachgefragt werden.

Ein interessanter Trend zeigt sich bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten verstärkt von Kapitalanlegern und Erstkäufern nachgefragt werden. Die Vermarktungszeiten haben sich bei gut geschnittenen Wohnungen in attraktiven Lagen sogar verkürzt, während sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen mit ungünstigen Grundrissen länger am Markt verbleiben.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich robuster als im Haussektor. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Fertigstellung, darunter Entwicklungen im Medienhafen und in Derendorf. Diese neuen Wohnungen werden überwiegend im oberen Preissegment zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den verschiedenen Stadtteilen zeigt ein heterogenes Bild. Die Innenstadt und die angrenzenden beliebten Viertel wie Pempelfort und Carlstadt verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Hier werden für moderne Wohnungen Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders gefragt sind Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck, die Preise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter erzielen.

Flingern hat sich als aufstrebendes Viertel etabliert und zeigt mit Durchschnittspreisen von 4.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter eine dynamische Entwicklung. Die Nähe zur Innenstadt und die lebendige Kulturszene machen das Viertel besonders für junge Käufer attraktiv.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie Wersten oder Eller liegen die Preise zwischen 3.200 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Hier sind die Preisrückgänge mit bis zu 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal deutlicher spürbar. Die längeren Vermarktungszeiten führen zu einem Käufermarkt mit besseren Verhandlungsmöglichkeiten.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen in den Toplagen zeigen. Experten prognostizieren für die gefragten Innenstadtlagen und beliebten Viertel eine Wertsteigerung von 2 bis 4 Prozent bis Ende 2026.

In den Randlagen wird mit einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau oder weiteren moderaten Preiskorrekturen von maximal 2 bis 3 Prozent gerechnet. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Trend zur Urbanisierung werden die Nachfrage nach Wohnungen in Düsseldorf mittelfristig stützen. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentralen Lagen werden aufgrund der steigenden Singlehaushalte und der Nachfrage von Kapitalanlegern weiterhin gefragt bleiben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Basierend auf den verfügbaren Marktdaten und unter Berücksichtigung der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Düsseldorf liegt die durchschnittliche Kaltmiete für Einfamilienhäuser bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Knappheit an Mietobjekten im Haussegment widerspiegelt. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen typischerweise bei 17 bis 20 Euro pro Quadratmeter, wobei die gestiegenen Energiekosten einen erheblichen Anteil ausmachen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt im dritten Quartal 2025 äußerst begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte sind entweder Reihenhäuser in Stadtrandlagen oder hochpreisige Villen in Toplagen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten von durchschnittlich zwei bis drei Wochen führt.

Die Leerstandsquote bei Mietshäusern liegt praktisch bei null Prozent. Neubauprojekte im Miethaussegment sind selten und konzentrieren sich hauptsächlich auf gehobene Reihenhausanlagen, die von institutionellen Investoren entwickelt werden. Diese werden überwiegend im Preissegment ab 2.500 Euro Kaltmiete für 120 bis 150 Quadratmeter angeboten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Lagen wie Oberkassel, Niederkassel und Golzheim werden für freistehende Einfamilienhäuser Mieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter kalt aufgerufen. Ein modernes Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche und Garten kostet hier zwischen 3.500 und 4.500 Euro Kaltmiete monatlich.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Wittlaer oder Kaiserswerth liegen die Mieten für Reihenhäuser bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage von Familien mit Kindern ist hier besonders hoch, da diese Stadtteile gute Infrastruktur und Grünflächen bieten.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Garath oder Hellerhof sind Häuser zur Miete für 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar, wobei auch hier das Angebot sehr begrenzt ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mietshäusern erwartet. Die Mieten werden voraussichtlich um weitere 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen beeinflusst wird.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten weiter zunehmen. Viele potenzielle Käufer weichen auf den Mietmarkt aus, was den Druck zusätzlich erhöht. Mittelfristig könnte dies zu einer Renaissance des Build-to-Rent-Segments führen, bei dem gezielt Häuser für die Vermietung entwickelt werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 13,20 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Durchschnittsmiete noch bei 12,84 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von 5,2 Prozent, was die anhaltende Anspannung am Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt verdeutlicht. Bei Neuvermietungen werden durchschnittlich 14,50 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während Bestandsmieten im Schnitt bei 11,80 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stark limitiert. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei unter 1 Prozent und damit deutlich unter der als gesund geltenden Marke von 3 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für eine Mietwohnung beträgt weniger als zwei Wochen, bei attraktiven Objekten in guten Lagen oft nur wenige Tage.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erhöht, wobei im dritten Quartal 2025 etwa 800 neue Wohnungen fertiggestellt wurden. Der Großteil davon entfällt auf größere Wohnbauprojekte in Derendorf, Bilk und dem Medienhafen. Allerdings reicht diese Neubauaktivität nicht aus, um die starke Nachfrage zu befriedigen. Der Zuzug nach Düsseldorf bleibt mit jährlich etwa 8.000 bis 10.000 Personen auf hohem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere in Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort, werden für Neubauwohnungen Mieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuswohnungen im Medienhafen oder mit Rheinblick erreichen sogar Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Die aufstrebenden Viertel wie Flingern und Bilk zeigen mit Durchschnittsmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter eine dynamische Entwicklung. Besonders Flingern-Nord hat sich zu einem begehrten Wohnquartier für junge Berufstätige entwickelt, was sich in steigenden Mieten niederschlägt.

In den Außenbezirken wie Garath, Hassels oder Reisholz liegen die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten ÖPNV-Anbindung und bieten eine Alternative für preissensible Mieter. Allerdings zeigen auch diese Lagen Aufwärtstendenzen, da die Verdrängung aus den teureren Vierteln zunimmt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere Mietsteigerung von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen abhängen wird.

Die geplanten Neubaugebiete in Düsseldorf-Süd und die Konversion ehemaliger Gewerbeflächen könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen. Bis 2027 sollen etwa 5.000 neue Wohnungen entstehen, davon 30 Prozent im geförderten Segment. Allerdings wird diese Ausweitung des Angebots voraussichtlich erst ab 2027 spürbare Auswirkungen auf das Mietniveau haben.

Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug, die wachsende Zahl der Single-Haushalte und die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort weiter hoch bleiben. Besonders kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter und familiengerechte Wohnungen ab 90 Quadratmetern werden weiterhin stark nachgefragt sein.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur erfahren, bleiben die Mieten auf Wachstumskurs. Die Toplagen erweisen sich als weitgehend krisenresistent, während Randlagen stärkere Preiskorrekturen verzeichnen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird den Markt auch in den kommenden Jahren prägen und für anhaltenden Preisdruck sorgen. Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Marktphase für wohlüberlegte Entscheidungen nutzen, da sich möglicherweise Kaufgelegenheiten in bisher überhitzten Marktsegmenten ergeben.